【正文】 相對來說 不 大 ， 雖然 在中國政府政策的嚴控下 ，房地產(chǎn)價格 受到嚴格抑制，但是要看到剛需的市場猶在，城市的新移民猶在，中國經(jīng)濟的發(fā)展猶在，物價的上漲因素猶在， 那些經(jīng)營合理，了解市場狀況，滿足顧客需求，效率優(yōu)先的企業(yè) 一定 能從激烈的競爭中存活下來 ，并取得良性的發(fā)展。 34 市場 風(fēng)險 20xx 年以來 廣東 省 房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀是：月成交 逐月攀升 達調(diào)控以來最高水平，品牌項目突出 ， 大型知名項目成交顯著，受市場熱捧。 項目初期預(yù)計租房收入為主要收入來源， 逐漸過渡到銷售為主要利潤來源， 故每月營業(yè)收入超過 13400 元部分為凈利潤。 30 專業(yè)代辦：占利潤來源的 3%左右，主要針對代辦交易過戶。 20xx 年，全市生產(chǎn)總值 2624 億元，工業(yè)總產(chǎn)值 5512 億元；外貿(mào)進出口總額 億美元。投資者來自我國 香港 、 臺灣 及 朝鮮 、 南朝鮮 、也門、越南、 老撾 、 泰國 、肯尼亞、英國、 美國 、 瑞士 、 利比亞 、 芬蘭 、蒙古 等 20 多個國家。目前，全市公路通車里程 2759 公里，平均每百平方公里國土有等級公路 公里，把國道、高速公路、鐵路、港口、機場連成一體。日照時數(shù)充足， 1996～ 20xx 年平均日照時數(shù)為 小時， 占全年可照時數(shù)的 42%。東莞 1985 年撤縣建市， 1988 年升格為 地級市 ，現(xiàn)轄28 個鎮(zhèn)、 4 個街道辦事處， 386 個村委會、 205 個居委會。今年二三季度市場反彈力度過大，已非復(fù)蘇正常形態(tài)，“無形之手”將壓制市場繼續(xù)走熱。改革開放以來，我國 宏觀經(jīng)濟經(jīng)歷了三個中周期，而樓市的演變軌跡基本與宏觀經(jīng)濟周期相似。地段優(yōu)越樓盤熱銷，如萬科金域華府、萬達廣場等。 20xx年春節(jié)后，即 2 月始，在一系列樓市利好支撐下，東莞樓市開始步入復(fù)蘇歷程。 20xx 年 18 月 100 平方米以下戶型供應(yīng)比重約 58%，較 17月增加 1 個百分點，較 20xx 年增加 4 個百分點。 但即便政策加碼，預(yù)計仍然以微調(diào)為主 ， 今年“金九銀十”值得期待。 70120 平方米戶型持續(xù)保持旺銷并且目前仍然“供不應(yīng)求”，而 140 平方米以上大戶型，在“高首付”“限購”“限貸”等高壓政策環(huán)境下，普通大戶型需求受到壓制。與此同時，最近幾個月東莞樓市交投活躍，樓盤的營銷活動，明星造勢一浪高過一浪，購房者的心理預(yù)期也潛移默化發(fā)生改變，入市緊迫感與日俱增，如果“金 16 九銀十”沒有后續(xù)調(diào)控政策出臺，樓市將很有可能呈現(xiàn)穩(wěn) 中有升的格局，特別是成交量將迅速放大，當前土地市場就成為“金九銀十”的提前預(yù)演。 東莞市東接惠州市 惠城區(qū) 和 惠陽區(qū) ，南抵深圳市 龍崗區(qū) 和 寶安區(qū) ，西挨廣州市南沙區(qū) 、番禺區(qū)和 蘿崗區(qū) ，北達 增城市 和 博羅縣 ；四周共與穗、深、惠的9 個縣級行政區(qū)接壤。 東莞區(qū)域 概述 東莞市 位于中國 華南 ， 廣東省 南部，珠江口東岸，東江下游的珠江 三角洲 。 本項目以當?shù)貙嶋H發(fā)展狀況入手，誠實經(jīng)營， 努力發(fā)展，爭取發(fā)展成為具有品牌影響效率的連鎖企業(yè)。其中，住宅待售面積增加 1322 萬平方米，辦公樓增加 115 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加 203 萬平方米。 其中，住宅投資 44308億元，增長 %，增速回落 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為%。 項目概述 房地產(chǎn)開發(fā)完成情況 20xx 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 61740 億元，比上年增長 %， 但因政府調(diào)控影響， 增速比上年回落 個百分點。 20xx年末，全國商品房待售面積 27194萬平方米，比 11月末增加 1763萬平方米。 項目以房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)為主，為了更好的服務(wù)客戶， 加快公司發(fā)展，公司 還 將不斷擴大及完善業(yè)務(wù)服務(wù)范圍， 比如 增加代理室內(nèi)裝修設(shè)計、代理裝修、租賃托管 、房地產(chǎn)投資咨詢 、 按揭貸款 等業(yè)務(wù)，并且將建立公司自己的網(wǎng)站宣傳公司品牌，發(fā)布房源信息。 業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)業(yè)今年將面臨新一輪洗牌，部分實力小的開發(fā)商很可能被淘汰出局。東西長約 公里 ,南北寬約 公里。土地市場是樓市預(yù)期的“晴雨表”，充分反映開發(fā)商對后市的預(yù)判，它們經(jīng)過去年年底至今的持續(xù)“以價換量”之后，資金鏈趨于穩(wěn)健，并且在一段時間的“零拿地”之后，一旦物色到合適的潛在項目，則顯示出強烈的拿地欲望。 17 東莞最終實現(xiàn)了 58 月連續(xù)四個月成交量保持在 50萬平方米之上，高成交量數(shù)字背后不得不承認一個事實：東莞樓市總體而言仍然是局部回暖，而非全面回暖。在“鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果”大方針下，如果 8 月全國數(shù)據(jù)“持續(xù)惡化”， 910月管理層出臺房地產(chǎn)打壓政策也不是沒有可能。數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年 8 月 70100 平方米戶型新增供應(yīng)約 2943 套，比重約 54%，而 7 月則為 1881 套，比重 51%,8 月比 7 月增加 3 個百分點 (6 月為 39%， 5月為 38%)。 開發(fā)商資金狀況 持續(xù)改善 房價受支撐 20xx 年 11 月 20xx 年 1 月堪稱東莞樓市“百日黑暗”，樓市成交跌入谷底。 熱銷集中具有地段、品牌和性價比優(yōu)勢樓盤 22 數(shù)據(jù)顯示， 8 月住宅簽約金額前 10 名樓盤中，以品牌開發(fā)商居多，如萬科、中信、恒大、保利、萬達等。宏觀經(jīng)濟存在周期性波動的規(guī)律，又可細分為長周期、中周期和短周期，其中一般十年左右的中周期最具研究價值。在今年第四季度和明年，市場機制和政策機制將展開激烈博弈。東莞為 “廣東四小虎 ”之一，更是 國際 加工業(yè)的重要一員。年極端最高氣溫 ℃ （出現(xiàn)在 1999 年 8月 20 日），年極端最低氣溫 ℃ （出現(xiàn)在 1999 年 12 月 23 日）。 交通狀況 東莞市公路交通十分發(fā) 達， 107 國道 、 廣深高速公路 和 莞深高速公路貫穿南北，境內(nèi) 4 條主干公路和 13 條聯(lián)網(wǎng)公路均為一級公路。 實際利用外資：東莞利用外資從 “ 三來一補 ” 起步，逐步發(fā)展合資、合作企業(yè)和外商獨資企業(yè)。 世界工廠 ： 東莞經(jīng) 濟總量規(guī)模不斷擴大。 代理租售：占利潤來源的 30%左右，現(xiàn)主要針對于租賃代理托管式服務(wù)，未來發(fā)展過程中 逐步開發(fā)出一手樓盤代理，其業(yè)務(wù)量不多，但利潤點較高。 根據(jù)初步估算， 年投入資金約為 160000 元人民幣，平均每月費用為13333 元，按 13400 計算。但是政策的變化會導(dǎo)致經(jīng)營成本的變化以及經(jīng)營模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，因此要時刻關(guān)注 廣東地區(qū)發(fā)展政策，以防患于未然，即使做出調(diào)整。由于當?shù)刂薪楣酒髽I(yè)規(guī)模、人員素質(zhì)及業(yè)務(wù)素質(zhì)還不夠高，因此也給項目帶來一定了機會。 由于 東莞 作為 廣東 的一個 城市 ，各項措施及市場狀況不夠穩(wěn)定，現(xiàn)有市場狀況有些混亂，因此為項目的經(jīng)營模式帶來了一定的風(fēng)險。 31 第六部分 組織管理 公司性質(zhì) 公 司性質(zhì)確定為有限責任公司，初期組織結(jié)構(gòu)采用直線管理制；公司所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，實行總經(jīng)理負責制，總經(jīng)理下設(shè)運營部，財務(wù)部、總經(jīng)理辦公室；主要注重管理重心點向一線業(yè)務(wù)開展側(cè)重，嚴格控制后勤保障部門規(guī)模，力求人員從精從簡及管理