【正文】 房租價格（樓房） 一居 兩居 上地 1000 1500 安寧莊 800 1560 清河小營 1100 1800 回龍觀 800 20xx 天通苑 900 1600 西二、三旗 700 1600 (4)從上地區(qū)域工作人群居住分布來看 在 已經(jīng)標明租價的 41 個住宅小區(qū)中，上地 區(qū)間住宅小區(qū) 6 個 ，占總量的 %。 人群分布上地23%安寧莊6%清河小營14%回龍觀15%天通苑4%西二、三旗17%其他21%上地安寧莊清河小營回龍觀天通苑西二、三旗其他 （ 3）需求人群調(diào)研報告匯總分析 下面的言論均是對區(qū)域人群的訪談紀錄： A：“我租的是一個一居室，東西朝向，它的戶型非常不合理。配套不全，希望有一些健身，像游泳館之類，能設在小區(qū)周邊，別設在小區(qū)里面，別太鬧騰了，在小區(qū)周邊，但是離小區(qū)很近， 走幾步就能到了。目前該區(qū)域剩余的可租房屋不多。 七：上地區(qū)域市場調(diào)查與分析 1； 供應市場調(diào)查與分析 在做調(diào)查分析以前我們有必要就什么是市場要分析一下，因為他是一個綜合性的概念，這就要求我們對他的細化終端有細致的了解。 市場的類型 ：完全競爭市場、完全壟斷市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場。 各類市場情況 調(diào)研中我們在上地地區(qū)僅發(fā)現(xiàn) 1 個小型農(nóng)貿(mào)市場、 1 個物流 市場、 1 個中小型建材市場、 1 個在建花卉市場、 4 個鋼材市場，遠遠滿足不了上地地區(qū)人群的消費需求。 土地使用成本優(yōu)勢： 我公司是從合作方租賃土地來經(jīng)營，這就使得土地的使用所占據(jù)的資金相對較少，資金使用成本相對較低。 政策分析 項目目前的土地使用性質(zhì)是倉儲用地。 項目預期 這樣的定位使本項目真正成為高科技園區(qū)核心區(qū)的配套地域。 具體推算見投資 分析 需要指出的是，該價格為我們根據(jù)目前市場情況分析得來，由于未來上地住宅租價存在受到非市場因素干擾的可能，我們沒有對未來價格進行分析修正；在項目推向市場前仍需要重新進行價格定位工作。資金運作方式為：自有資金全部用于投 資；缺口資金則向外部借貸。 承租期 指標 年租金成本 預案（ 120 萬） 100 萬元 130 萬元 140 萬元 20 年 靜態(tài)利潤 靜態(tài)投資回收期 年 年 年 年 總投資利潤率 117% 140% 105% 93% 經(jīng)營期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8年 以后各年 營業(yè)總收入 費用及稅金 經(jīng)營利潤 30 年 靜態(tài)利潤 3, 4, 3, 3, 靜態(tài)投資回收期 年 年 年 年 總投資利潤率 218% 253% 201% 184% （二）動態(tài)指標分析： 由于本項目尚未與產(chǎn)權方最終確定承租期和年租賃成本，所以我們按以下幾種條件對項目的動態(tài)指標進行分析。 因此，我公司應在項目實施前，落實改變土地的使用性質(zhì)所涉及的相關政策及審批問題。 資金風險回避： 壓縮投資總額、減少外部借款額度，以減輕資金壓力、減少資金成本；延長承租期、降低年租金成本、爭取盡量多的免租期，以減少經(jīng)營各期的經(jīng)營成本、加大經(jīng)營收益、縮短投資回收期。 二、建議： 壓縮投資總額、減少外部借款額度，以減輕資金壓力、減少 資金成本、縮短投資回收期。內(nèi)部收益率為 15%,高于基準收益率 3個百分點 ,預案基本可行 ,但由于投資回收期較長給項目帶來了一定的風險 ,且投資回報率也不高 ,故此在正式合作前仍要反復論證。 二、項目風險回避 政策風險回避： 項目前期工作中要透徹的了解項目開發(fā)所涉及的所有政策法規(guī)，并與甲方就土地使用性質(zhì)及變性問題進行深入了解和探討。 （二）敏感性分析 本項目敏感性分析主要是針對投資全過程的指標進行評價，分別計算租賃價格、用地成本、承租年限、出租率等單項指標上下波動時，對經(jīng)濟評價指標的影響。 財務分析預案：承租期 20年；年租賃成本 120 萬元； 外部借款利率 10%；年出租率 85%。項目的年租賃成本尚未與甲方確定，此時暫按 80 至 160 萬區(qū)間的平均值 120 萬計算。 其他配套部分建議如下： 車位； 餐廳； 家政服務 ； 二、價格定位 租價定位建議 本項目每套租價建議每套在 1000 元 /套。 上地狀況 目前上地高科技園區(qū)被稱為中國的科研中心，雖然人員文化層次很高，但整體環(huán)境缺乏便利氛圍，居住場所匱乏。 四、項目威脅分析 經(jīng)濟分析 項目所在區(qū)域單一的經(jīng)濟發(fā)展模式不穩(wěn)定。 第四部分 SWOT 分析 一、項目優(yōu)勢分析 通過對本項目的分析，我們認為本項目具有以下優(yōu)勢： 可操作空間 較大，有塑造概念的空間。 綜合批發(fā)市場： 涵蓋各行各業(yè)、各種商品，如農(nóng)副產(chǎn)品、服裝紡織品、日用工業(yè)品、生產(chǎn)資料等眾多領域的大型綜合類的大宗批發(fā)性質(zhì)的產(chǎn)品交易集散地。 名詞解釋： 市場 ：商品交換的場所。 在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域需求人群構成主要為附近各大公司的普通員工，其余為一些管理人員，年齡主要集中在 22 自 30之間 這個 調(diào)查說明本地域?qū)ι系氐目蛻暨€是有相當大的吸引力，但由于供應量的缺乏，導致很大一部分客流外流，但客流的分布也是一輕軌 13 號線鋪開的。 3 工作人群對普通類的住宅需求量較大。我喜歡好一點的物業(yè)來管，一般是希望外聘物業(yè)來做，我現(xiàn)在住的小區(qū)尤其車庫產(chǎn)權不清晰，車輛非常亂，所以我希望以后小區(qū)可以人車分流。 （ 2）需求人群目前居住分布 需求人群調(diào)查說明本地域?qū)ι系氐墓ぷ魅巳哼€是有相當大的吸引力，但由于供應量的缺乏，導致很大一部分客流外流，但客流的分布也是依輕軌 13 號線鋪開的。 租金走示圖： 住宅 租1 2 3 4 5住宅 租 (2)從供應時間來看 從 1994 年開發(fā)上地以來，上地的發(fā)展可謂是日新月異，優(yōu)惠的發(fā)展政策促使大量高新企業(yè)入住上地，隨之而來的是大量人群的涌入，對于租住房屋的需求就開始了，大量的需求量和有限的供應量，把上地的租賃市場徹底分化了，由于本區(qū)域供應量的不足，大量 的需求人群把目光轉(zhuǎn)向了二級輻射區(qū)，雖然現(xiàn)在上地的住宅供應量有了大幅提高，但由于和目標群在需求上存在差距，所以真正可以提供的住宅還是很有限。 上地高科技園區(qū)經(jīng)過近 14 年的開發(fā)，特別是近年來海淀區(qū)政府加大了對基礎設施及商業(yè)配套的投資力度，上地地區(qū)由單一性的商務形態(tài)向綜合性發(fā)展，逐漸形成了一個既適宜辦公又適宜居住的外部環(huán)境，使滯后的房地產(chǎn)住宅的開發(fā) ，迎來一波新的行情。 隨著一批幾十萬平米住宅區(qū)的興起，上地聚居區(qū)正逐漸浮出水面。 06 年將有 76 萬平方米供應市場。 六：上地地區(qū)公寓住宅市場調(diào)查與分析 （一） 產(chǎn)權式住宅供應市場調(diào)查與分析 1； 供應市場調(diào)查與分析 （ 1）、普通住宅 上地高科技園區(qū)周邊住宅商品房以低密度住宅為主，主要集中在 上地環(huán)島及輕軌附近。 （二） 需求市場調(diào)查與分析 市場需求概述 從總體上看， 上地 寫字樓的需求比 前幾年 有明顯地下降， 據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)反應，寫字樓的 空置率也出現(xiàn)了大幅上揚 ， 從去年第 一 季度的 %漲到 去 年第 四 季度的 %，上漲了 將近 兩倍。 寫字樓、住宅租售價格趨勢見下圖 01231 2 3 4 5住宅 租寫字樓 租 4300480055006200750058006500670060000100020xx3000400050006000700080001 2 3 4 5住宅 售寫字樓 售 五：上地地區(qū)寫字樓市場調(diào)查與分析 （一） 供應市場調(diào)查與分析 寫字樓供應量 從寫字樓市場供給量來看，自海淀區(qū)政府開發(fā)上地高科技園區(qū)以來，寫字樓大量開發(fā)，寫字樓入市量很大。 附 交通位置圖： 三：周邊配套設施調(diào)查 .購物場所： 華潤項目商業(yè)街（規(guī)劃）、超市發(fā)超市、金五星、清河百貨商場； .文化教育： 上地實驗小學、中關村二小、清