【正文】 與市場(chǎng)的需求嚴(yán)重脫節(jié)，出現(xiàn)了 供不應(yīng)求的局面。 第二部分 項(xiàng)目概況 一、位置及環(huán)境 上地倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)上地信息產(chǎn)業(yè)基地東部，毗鄰小營(yíng)西路與地鐵 13 號(hào)線的交匯處，上地橋的東北角，東通八達(dá)嶺高速，南至全國(guó)高等學(xué)府基地（北大、清華等），西靠上地信息產(chǎn)業(yè)基地，北通西二旗輕軌站。 二：地塊交通條件調(diào)查 地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 ： 項(xiàng)目 與 主馬路相臨 ，距 五環(huán)路 公里，距 機(jī)場(chǎng)高速 公里，距 上地科技園區(qū) 公里， 周邊有輕軌 13 號(hào)線西二期站和上地站，公交線路有 20 條，未來(lái)還有 4， 5， 10 路公交線路， 4 號(hào)輕軌線，交通位置方便快捷。在區(qū)域化的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，逐步產(chǎn)生的對(duì)居住的市場(chǎng)需求也是呈區(qū)域化集聚的，住宅供應(yīng)同區(qū)域需求的同步發(fā)展也隨著區(qū)域需求的不平衡而出現(xiàn)了較為明顯的區(qū)域化分布。在 05 年上地地區(qū)住宅市場(chǎng)新增量 0 萬(wàn)平方米，但隨著政府加速建設(shè)上地高科技園區(qū)，未來(lái)幾年上地高科技園 區(qū)將陸續(xù)有新住宅項(xiàng)目入市。 目前上地 MOMA、領(lǐng)袖硅谷等高端物業(yè)已成雛形，人性化的建筑空間，優(yōu)美的居住環(huán)境在上地住宅中自成風(fēng)格，華潤(rùn)置地投資開(kāi)發(fā)的橡樹(shù)灣物業(yè)也將于近期推向市場(chǎng)，個(gè)別房產(chǎn)的最高價(jià)格已超過(guò) 1 萬(wàn)元 /平方米。大部分人對(duì)未來(lái)住宅租售的期望價(jià)格分別為房租價(jià)格在800 元至 1500 元之間，還有相當(dāng)數(shù)量的高收入白領(lǐng)人士希望能有更高品位的與之相適應(yīng)的物業(yè)出現(xiàn)。 2 工作人群中租房的占總?cè)藬?shù)的 79%。農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、鮮活產(chǎn)品的生產(chǎn)受自然條件、氣候條件的影響較大，而且產(chǎn)地分散，距離消費(fèi)地較遠(yuǎn)，生產(chǎn)者、零售者中小規(guī)模經(jīng)營(yíng)占多數(shù)，因此，為了保證農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品及鮮活產(chǎn)品 的供給，穩(wěn)定價(jià)格，及時(shí)、快速地將產(chǎn)品從產(chǎn)地運(yùn)往銷地，協(xié)調(diào)產(chǎn)銷矛盾，需要一個(gè)中介場(chǎng)所來(lái)承擔(dān)集中、分散和價(jià)格決定的功能，而批發(fā)市場(chǎng)就是起這一作用的。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)人群對(duì)市場(chǎng)需求程度的排序如下 圖： 020406080100農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 綜合性市場(chǎng) 建材市場(chǎng)票數(shù)票數(shù) 上述情況表明上地地區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的前景基本看好，在該方面投資經(jīng)營(yíng)可謀求較高的投資回報(bào) 。中關(guān)村北區(qū)被稱為中關(guān)村的“鉆石寶地”，是未來(lái)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的信息交流和商務(wù)中心。 （一）項(xiàng)目租賃（使用）成本 : 假設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期為一年。 五、不確定性分析 （一 ）盈虧平衡點(diǎn)分析 假定本項(xiàng)目總投資不變，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期為 20 年，用地成本為120 萬(wàn)元 /年，租賃價(jià)格如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則通過(guò)計(jì)算得，當(dāng)出租率為%，利潤(rùn)總額為零，即項(xiàng)目剛能保本 (未考慮時(shí)間價(jià)值 )。投資回報(bào)率為 %。 第七部分 結(jié)論 一、結(jié)論： 項(xiàng)目目前仍處于可研階段，項(xiàng)目投資方面的數(shù)據(jù)是設(shè)計(jì)單位提供的毛估數(shù)，承租年限及年租賃成本仍未確定，所以我們暫采用 20 年承租期、 120 萬(wàn)元年租賃 成本、 85%的出租率和各設(shè)計(jì) 單位的平均數(shù)據(jù)作為本項(xiàng)目可行性研究的預(yù)案。 基準(zhǔn)收益率： 基準(zhǔn)收益率是投資決策者對(duì)項(xiàng)目資金時(shí)間價(jià)值的最低標(biāo)準(zhǔn)的判斷，也是投資者可接受的最低收益率。 三、客群定位 本項(xiàng)目客戶定位要放開(kāi)視野，廣泛定位。我們開(kāi)發(fā)該項(xiàng) 目涉及到土地使用性質(zhì)的變性問(wèn)題，會(huì)遇到一系列的政策及審批問(wèn)題。 市場(chǎng)供需對(duì)比示意圖： 05000100001500020xx0供 需系列1 2； 需求市場(chǎng)調(diào)查與分析 上地公寓、住宅小區(qū)數(shù)量 普通住宅小區(qū) 6 個(gè)分別是上地佳園、上地東里、上地西里、上地南里、當(dāng)代城市家園、怡美家園；高檔生活區(qū) 3 個(gè)分別是上地 MOMA，當(dāng)代城市家園二期，領(lǐng)袖硅 谷。 批發(fā)市場(chǎng)在國(guó)外是有特定涵義的，即指專門經(jīng)營(yíng)農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、鮮活產(chǎn)品的市場(chǎng)，而在中國(guó)，批發(fā)市場(chǎng)卻幾乎涵蓋了各行各業(yè) 、各種商品，廣泛分布在農(nóng)副產(chǎn)品、服裝紡織品、日用工業(yè)品、生產(chǎn)資料等眾多領(lǐng)域，這可以說(shuō)是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一大特色?！? I：“居住環(huán)境太差，綠化少，樹(shù)太少，感覺(jué)像是住在鋼筋水泥的森林中” J：“我到公司也就是 5公里左右，坐車卻要一個(gè)小時(shí)” K：“我在清華工作，開(kāi)車甚至都沒(méi)有騎自行車快” 從被調(diào)查者的反映我們可以看出，他們現(xiàn)在對(duì)所居住的區(qū)域很不滿意，無(wú)論是居住位置，居住環(huán)境，物業(yè)管理，居住舒適度還是交通都提出了很多的問(wèn)題， 但由于本區(qū)域內(nèi)沒(méi)有能滿足他們的供應(yīng)量，所以在等待，希望上地能有他們心目中理想的物業(yè)出現(xiàn)。其他區(qū)域的住宅小區(qū) 35 個(gè)，主要集中在清河，安寧莊，小營(yíng)等區(qū)域，占總量的 %%。 目前在整個(gè)園區(qū)內(nèi)占地面積 234 萬(wàn)平方米的規(guī)劃土地上，已擁有了 156 萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓，已達(dá)到了飽和狀態(tài)；但該地區(qū)目前 住宅類市場(chǎng)供不應(yīng)求，供需矛盾十分突出，未來(lái)二三年內(nèi)，園區(qū)內(nèi)的從業(yè)人員規(guī)劃量將達(dá)到 10 萬(wàn)人，使得這種供需脫節(jié)現(xiàn)象更加難以平衡，潛在的需求態(tài)勢(shì)使該地區(qū)的公寓、高層及多層住宅等綜合物業(yè)將會(huì)有一定的市場(chǎng)表現(xiàn)。 近幾年上地 地區(qū)又陸續(xù)推出了 上地佳園、當(dāng)代城市家園、怡美家園等，他們?cè)诮ㄖO(shè)計(jì)及環(huán)境上都有了很大的改變，從感覺(jué)和視覺(jué)上有了很大的提高，均價(jià)在 6900 元 /平方米左右，從銷售情況上來(lái)看出現(xiàn)了很大的市場(chǎng)需求量，價(jià)格還有上升的空間；目前市場(chǎng)供應(yīng)量有已開(kāi)盤的當(dāng)代城市家園二期和頤清家園；購(gòu)買群體主要是當(dāng)?shù)氐木用窈驮谏系馗呖茍@區(qū)工作的白領(lǐng)人群。寫(xiě)字樓 的市場(chǎng)以達(dá)到了飽和的狀態(tài)， 寫(xiě)字樓的空置率正在逐年增加。 環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)群興趣；不利于提升項(xiàng)目在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶；同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。 1然氣系統(tǒng)： 院內(nèi)有直徑 D500 的高壓管線，未減壓變徑。 寫(xiě)字樓、住宅租售價(jià)格趨勢(shì)見(jiàn)下圖 01231 2 3 4 5住宅 租寫(xiě)字樓 租 4300480055006200750058006500670060000100020xx3000400050006000700080001 2 3 4 5住宅 售寫(xiě)字樓 售 五：上地地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查與分析 （一） 供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析 寫(xiě)字樓供應(yīng)量 從寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給量來(lái)看，自海淀區(qū)政府開(kāi)發(fā)上地高科技園區(qū)以來(lái)，寫(xiě)字樓大量開(kāi)發(fā)，寫(xiě)字樓入市量很大。 六：上地地區(qū)公寓住宅市場(chǎng)調(diào)查與分析 （一） 產(chǎn)權(quán)式住宅供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析 1； 供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析 （ 1）、普通住宅 上地高科技園區(qū)周邊住宅商品房以低密度住宅為主，主要集中在 上地環(huán)島及輕軌附近。 隨著一批幾十萬(wàn)平米住宅區(qū)的興起，上地聚居區(qū)正逐漸浮出水面。 租金走示圖： 住宅 租1 2 3 4 5住宅 租 (2)從供應(yīng)時(shí)間來(lái)看 從 1994 年開(kāi)發(fā)上地以來(lái)，上地的發(fā)展可謂是日新月異，優(yōu)惠的發(fā)展政策促使大量高新企業(yè)入住上地，隨之而來(lái)的是大量人群的涌入，對(duì)于租住房屋的需求就開(kāi)始了，大量的需求量和有限的供應(yīng)量，把上地的租賃市場(chǎng)徹底分化了，由于本區(qū)域供應(yīng)量的不足，大量 的需求人群把目光轉(zhuǎn)向了二級(jí)輻射區(qū)，雖然現(xiàn)在上地的住宅供應(yīng)量有了大幅提高，但由于和目標(biāo)群在需求上存在差距，所以真正可以提供的住宅還是很有限。我喜歡好一點(diǎn)的物業(yè)來(lái)管，一般是希望外聘物業(yè)來(lái)做，我現(xiàn)在住的小區(qū)尤其車庫(kù)產(chǎn)權(quán)不清晰，車輛非常亂，所以我希望以后小區(qū)可以人車分流。 在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域需求人群構(gòu)成主要為附近各大公司的普通員工，其余為一些管理人員，年齡主要集中在 22 自 30之間 這個(gè) 調(diào)查說(shuō)明本地域?qū)ι系氐目蛻暨€是有相當(dāng)大的吸引力，但由于供應(yīng)量的缺乏，導(dǎo)致很大一部分客流外流，但客流的分布也是一輕軌 13 號(hào)線鋪開(kāi)的。 綜合批發(fā)市場(chǎng)： 涵蓋各行各業(yè)、各種商品，如農(nóng)副產(chǎn)品、服裝紡織品、日用工業(yè)品、生產(chǎn)資料等眾多領(lǐng)域的大型綜合類的大宗批發(fā)性質(zhì)的產(chǎn)品交易集散地。 四、項(xiàng)目威脅分析 經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目所在區(qū)域單一的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不穩(wěn)定。 其他配套部分建議如下： 車位； 餐廳； 家政服務(wù) ； 二、價(jià)格定位 租價(jià)定位建議 本項(xiàng)目每套租價(jià)建議每套在 1000 元 /套。 財(cái)務(wù)分析預(yù)案：承租期 20年；年租賃成本 120 萬(wàn)元； 外部借款利率 10%；年出租率 85%。 二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避 政策風(fēng)險(xiǎn)回避： 項(xiàng)目前期工作中要透徹的了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涉及的所有政策法規(guī)，并與甲方就土地使用性質(zhì)及變性問(wèn)題進(jìn)行深入了解和探討。 二、建議： 壓縮投資總額、減少外部借款額度，以減輕資金壓力、減少 資金成本、縮短投資回收期。 因此，我公司應(yīng)在項(xiàng)目實(shí)施前，落實(shí)改變土地的使用性質(zhì)所涉及的相關(guān)政策及審批問(wèn)題。資金運(yùn)作方式為：自有資金全部用于投 資；缺口資金則向外部借貸。 項(xiàng)目預(yù)期 這樣的定位使本項(xiàng)目真正成為高科技園區(qū)核心區(qū)的