【導讀】個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經營就可以事半功倍。營西路與地鐵13號線的交匯處，上地橋的東北角，東通八達嶺高速，南至全國高等學府基地，西靠上地信息產業(yè)基地，北通西二旗輕軌站。統(tǒng);項目周邊無污水管線,僅有雨水管線。項目周邊環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低。美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內居民的榮譽感。項目西側有城鐵13號線和京包線，存在過往列車的噪音污染；項目東側有近200戶待拆遷的村落，環(huán)境衛(wèi)生和治安情況較差。項目與主馬路相臨，距五環(huán)路公里，距機場高速公里，國際化要求，目前滯后的生活配套設施也必然要與世界接軌。造成了該地區(qū)各種房地產形態(tài)的供需。宅類和商業(yè)類地產與市場的需求嚴重脫節(jié)，出現了供不應求的局面。反映出這一問題。發(fā)展計劃，為發(fā)展為國際性的園區(qū)在努力。勁的上升趨勢；各類市場的虧缺，造成區(qū)域內居民需求無法滿足。

　　

【正文】 借貸。 根據本項目實際，資金籌措方面，自有資金 500 萬元；外 部借款合計 1, 萬元（本金 1, 萬元，利息 萬元）。項目總投資 1, 萬元，其中：建設投資 1, 萬元，借款利息 萬元 總籌資額： 1, 萬元 其中： 自有資金： 500 萬元 外部借款： 1, 萬元 貸款本金償還及利息支付 經營期收入扣除有關稅費后，即可用于還本付息，還本付息按 8 年等額分期償還。 本項目在第一年向外 部借款 1, 萬元，利率 10%,建設期利息 萬元。建設期借款本息合計 1, 萬元 ,在經營期前 8 年等額償還，每年等額支付本息 萬元， 8 年可以還清借款。 三、項目經營期估算 （一） 經營計劃及財務分析預案 項目分為公寓和綜合市場兩部分：公寓 200 套房間，每套每月租金 1100 元人民幣；市場有效使用面積 4100 平米，租賃價格均價為 元 /天 /平方米。 財務分析預案：承租期 20年；年租賃成本 120 萬元； 外部借款利率 10%；年出租率 85%。 （二） 年經營收入確定 （ 200 12+ 365） 85%= 萬元 (三 ) 經營期估算 各期經營情況預測 靜態(tài)利潤預測： 暫按 20 年經營期、 120 萬元租賃成本計算，靜態(tài)利潤為 2,萬元 四、財務指標分析 （一）靜態(tài)指標分析： 由于本項目尚未與產 權方最終確定承租期和年租賃成本，所以我們按以下幾種條件對項目的靜態(tài)指標進行分析。 承租期 指標 年租金成本 預案（ 120 萬） 100 萬元 130 萬元 140 萬元 20 年 靜態(tài)利潤 靜態(tài)投資回收期 年 年 年 年 總投資利潤率 117% 140% 105% 93% 經營期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8年 以后各年 營業(yè)總收入 費用及稅金 經營利潤 30 年 靜態(tài)利潤 3, 4, 3, 3, 靜態(tài)投資回收期 年 年 年 年 總投資利潤率 218% 253% 201% 184% （二）動態(tài)指標分析： 由于本項目尚未與產權方最終確定承租期和年租賃成本，所以我們按以下幾種條件對項目的動態(tài)指標進行分析。 基準收益率： 基準收益率是投資決策者對項目資金時間價值的最低標準的判斷，也是投資者可接受的最低收益率。當項目的內部收益率大于或等于基準收益率時，項目在財務上才是可行的。 本項目基準收益率為： 資金成本率 (10%)+風險補貼率 (%)+通貨膨 脹率 (%)=12% 指標分析 承租期 指標 年租金成本 預案（ 120 萬） 100 萬元 130 萬元 140 萬元 —— 基準收益率 12% 12% 12% 12% 20 年 財務凈現值 動態(tài)投資回收期 12 年 9 年 年 15 年 投資回報率 % % % % 內部收益率 % % % % 30 年 財務凈現值 動態(tài)投資回收期 12 年 9 年 年 15 年 投資回報率 28% 41% 22% 16% 內部收益率 % % % % 分析說明 : 項目預案經上述指標分析，結論是可行的。 當租賃成本上浮到 140 萬時，項目內部收益率小于本項目基準收益率 個百分點，提請決策層注意。 五、不確定性分析 （一 ）盈虧平衡點分析 假定本項目總投資不變，開發(fā)經營周期為 20 年，用地成本為120 萬元 /年，租賃價格如基準方案所設，則通過計算得，當出租率為%，利潤總額為零，即項目剛能保本 (未考慮時間價值 )。 （二）敏感性分析 本項目敏感性分析主要是針對投資全過程的指標進行評價，分別計算租賃價格、用地成本、承租年限、出租率等單項指標上下波動時，對經濟評價指標的影響。 (基準收益率： 12%) 指標種類 基準方案 (以年租金120 萬 ,承租期 20 年 ,資金成本率10%，出租率 85%為基數 ) 出租率 租賃價格變動 75% 85% 95% 10% 5% +5% +10% 財務凈現值（折現率為 10%） 投資回報率 % % % % % % % % 內部收益率 % % % % % % % % 指標種類 基準方案 (以年租金120 萬 ,承租期 20 年 ,資金成本率 10%，出租率 85%為基數 ) 用地成本支出變動 項目承租年限 租金10% 20％ 10% +10% +20% 20 年 25 年 30 年 承租 30年 財務凈現值（折現率為10%） 投資回 報率 % % % % % % % % % 內部收益率 % % % % % % % % % 第二節(jié) 風險分析 一、項目風險分析 根據項目生命周期，風險的來源和內容不同，結合本項目歸納出以下幾點主要風險 1 政策風險（土地性質） 由于本項目的土地性質尚不明確，如果要改變土地的使用性質則需要一系列部門的審批與配合，操作起來有一定的 難度，手續(xù)也比較復雜；在實際運作過程中可能會出現一系列的法律問題，國家征用土地、協議簽訂后的公正等，都會為本項目的順利實施帶來風險。 因此，我公司應在項目實施前，落實改變土地的使用性質所涉及的相關政策及審批問題。同時，還要聘請法律專家指導項目運作，建立一系列法律保護措施。 2 經營風險 （ 1） 消費力風險 從宏觀面上來看，上地目前的住宅市場在表面繁榮的背后，隱含著一定的泡沫。年輕一族陷于收入不穩(wěn)定，有效需求不穩(wěn)定，對于租賃項目要求投資商對項目全部做完以后才可以經營，對項目投資進度和資金投放產生壓力。 （ 2） 競爭風險 上地的房地產住宅市場尚未形成大的氣候，有效需求形成的市場容量穩(wěn)定性小，而周邊出租的物業(yè)對本項目形成較大的威脅。 3 資金風險 跟據前期調研和財務部門提供的財務分析可以得出本項目前期工程耗資巨大，資金占有率很高；而且利潤有限，每年還要支付土地產權方的租金，和償還外部借款本息，致使投資回收期過長，增加了項目的風險。 二、項目風險回避 政策風險回避： 項目前期工作中要透徹的了解項目開發(fā)所涉及的所有政策法規(guī)，并與甲方就土地使用性質及變性問題進行深入了解和探討。 經營風險回避： 進行市場調研， 深入的了解目標人群的情況及周邊房地產住宅市場情況；進行前期市場預熱，儲備潛在客戶；采取有效的營銷組合，提高項目的獲利能力。 資金風險回避： 壓縮投資總額、減少外部借款額度，以減輕資金壓力、減少資金成本；延長承租期、降低年租金成本、爭取盡量多的免租期，以減少經營各期的經營成本、加大經營收益、縮短投資回收期。 第七部分 結論 一、結論： 項目目前仍處于可研階段，項目投資方面的數據是設計單位提供的毛估數，承租年限及年租賃成本仍未確定，所以我們暫采用 20 年承租期、 120 萬元年租賃 成本、 85%的出租率和各設計 單位的平均數據作為本項目可行性研究的預案。 根據工程、市場以及財務部門的預案結果顯示的靜態(tài)利潤為 2, 萬元 。投資回收期 12 年 。財務凈現值為 萬元 ,大于 0。投資回報率為 %。內部收益率為 15%,高于基準收益率 3個百分點 ,預案基本可行 ,但由于投資回收期較長給項目帶來了一定的風險 ,且投資回報率也不高 ,故此在正式合作前仍要反復論證。假如租賃價格超過 140 萬元 /年，建議緩行執(zhí)行此項投資。 二、建議： 壓縮投資總額、減少外部借款額度，以減輕資金壓力、減少 資金成本、縮短投資回收期。 延長承租期、降低年租金成本、爭取盡量多的免租期，以減少經營各期的經營成本、加大經營收益、縮短投資回收期。 采取適當的營銷策略，保證項目出租率。 第八部分 附 錄 附件 1：《財務分析報表》 附件 2：《廠庫房市場情況調研》