【正文】 000 元之間，而外資企業(yè)中相當(dāng)數(shù)量的員工年薪在 6 萬至 10 萬元以上。吉肯道夫入駐開發(fā)，總開發(fā)量為 萬平方米，其推出的項(xiàng)目已引起園區(qū)內(nèi)員工特別是駐區(qū)外來人士的關(guān)注。 隨著 上地 高科技園區(qū)的進(jìn)一步拓建，一個(gè)涵蓋大量高收入年輕一族入居的樓市板塊，一個(gè)有著中高檔收入為主的群體力量，一個(gè)與高科技園區(qū)相匹配的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，將受到更多矚目。較高檔次的商業(yè)設(shè)施，僅有幾個(gè)休閑體育中心，酒店、餐飲業(yè)都處于初級(jí)階段，缺乏衣、食、住的完善配套，阻礙了園區(qū)的發(fā)展。 (3)從供應(yīng)價(jià)位來看 由表可以看出，上地及其輻射區(qū)域住宅租賃市場(chǎng)價(jià)位在 800 至 1600 元之間。 上地地區(qū)流動(dòng)人口居住區(qū)與工作的距離示意圖 人群分布上地23%安寧莊6%清河小營(yíng)14%回龍觀15%天通苑4%西二、三旗17%其他21%上地安寧莊清河小營(yíng)回龍觀天通苑西二、三旗其他 2；需求市場(chǎng)調(diào)查與分析 （ 1）需求人群情況 在對(duì)本區(qū)域的需求人群調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域需求人群構(gòu)成主要為附近各大公司的普通員工，其余為一些管理人員，年齡主要集中在 22 自 35 之間，月收入 范圍在 20xx 元至 5000 元，非京籍人員占90%左右，該類人群租房住的占 82%左右。 我們通過對(duì)上地目標(biāo)人群的調(diào)研，得出了上地區(qū)域工作 人群的居住分布情況如下圖?！? D：“社區(qū)太小，一共不到 10萬平方米，因?yàn)樯鐓^(qū)小管理比較亂，里面的人員居住成分比較復(fù)雜，人 員的素質(zhì)不齊?！? F：“原來的戶型雖然小，但是公攤不小，我是朝南的那棟樓，公攤實(shí)際上沒有那么大，但是由于其他的原因公攤非常大，我非常不滿意” G：“最不滿意的就是空氣，離近馬路，希望小區(qū)遠(yuǎn)離馬路”“現(xiàn)在最不滿意最大的問題就是噪音，工作一天特別累，回到家里想安靜一下，不希望房 子臨街，或者是靠馬路太近” H：“生活上不方便，希望在小區(qū)周邊有超市什么的。 經(jīng)過對(duì)調(diào)查結(jié)果的分析，我們得出如下結(jié)論： 1 上地區(qū)域缺少大型綜合出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目 2 能真正滿足居住需求的住宅不多 3 項(xiàng)目周邊房屋出租率較高 4 租房人群擇房以上地為主，周邊為輔；標(biāo)準(zhǔn)住宅出租價(jià)格從 1000 元到 1600 元不等 5 社區(qū)景觀環(huán)境不理想，綠化率低 6 距離公司或單位過遠(yuǎn)，通勤不方便 同時(shí)，我們也 對(duì)本地域的工作人群情況進(jìn)行了初步的調(diào)查。 上地區(qū)域出租的房屋均屬于小業(yè)主所有，調(diào)研中沒有發(fā)現(xiàn)只租不售的青年公寓項(xiàng)目。房屋的 出租價(jià)格從 1000 元 /月到 1600元 /月不等，付款多為半年付和押一付三。 上述種種情況表明上地地區(qū)住宅市場(chǎng)的前景基本看好，采取出租的策略也可謀求較高的投資回報(bào) 。在這種特殊的情況下，批發(fā)市場(chǎng)更有效率。常常被描述為商品交換關(guān) 系的總和，體現(xiàn)供給與需求之間矛盾的統(tǒng)一體。 舊貨市場(chǎng)上物品的價(jià)格會(huì)低于相應(yīng)的新商品的市場(chǎng)價(jià)格 。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)： 以快速銷售農(nóng)副產(chǎn)品，包括蔬菜、水果、肉禽蛋類、糧食，水產(chǎn)品，鮮活產(chǎn)品的小型零售性質(zhì)的交易場(chǎng)所 對(duì)市場(chǎng)有了綜合的了解后，我們又對(duì)各類市場(chǎng)目 前在北京的發(fā)展趨勢(shì)及未來發(fā)展方向做了充分的了解，以便總結(jié)出有目的性的調(diào)查 分析。但該區(qū)域的生活配套極為缺乏，如市場(chǎng)數(shù)量、規(guī)模都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了當(dāng)?shù)厝巳旱男枨蟆? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 本案位于海淀區(qū)上地橋東北，緊鄰城市鐵路１３號(hào)線，毗鄰上地信息產(chǎn)業(yè)基地，周邊有許多大型綜合社區(qū)，交通相對(duì)便利，有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 交通條件有缺陷 在上地信息產(chǎn)業(yè)基地工作的客戶及周邊的居民不能直接到達(dá)項(xiàng)目地，必須通過上地橋繞過輕軌，它極大地影響了項(xiàng)目的發(fā)展。上地地區(qū)是以軟件開發(fā)為主的科技園區(qū)，上地區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展直接受 IT 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響， 產(chǎn)業(yè)單一造成了上地地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不穩(wěn)定性。 通過對(duì)上地現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，通過對(duì)上地整體的規(guī)劃的考慮，通過對(duì)中關(guān)村北區(qū)總體定位的分析，結(jié)合項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，我們建議把本地域建設(shè)成為 適合年輕流動(dòng)一族集中展住區(qū) ，建成后使本地域成為 上地區(qū)域年輕流動(dòng)一族精神家園 ?？陀^存在對(duì)本定位物業(yè)的需要。同時(shí)可以合理有 效借助統(tǒng)一型管理的便利所體現(xiàn)的獨(dú)特性，使本地域的定位具有唯一性。本價(jià)格由兩種方式推算而來，為建議價(jià)格，具體的價(jià)格要根據(jù)產(chǎn)品自身的設(shè)計(jì)、客戶狀況和市場(chǎng)價(jià)格情況進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整，以靈活的方式進(jìn)行調(diào)整，以保持價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力和投資商自身的利益。因此，我們建議的客戶定位為： 1 軟件開發(fā)行業(yè) 2 軟件開發(fā)相關(guān)行業(yè)，包括娛樂，咨詢，物流等 3 周邊居住的年輕一族 4 在 軟件開發(fā) 中，我們建議多關(guān)注中小型公司和企業(yè)。 （二）前期階段有關(guān)費(fèi)用： 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 萬元 可行性研究及策劃： 10 萬元 工程勘察費(fèi) : 6 萬元 （三）建筑安裝工程費(fèi)： 1, 萬元 （四）開發(fā)間接費(fèi) : 不計(jì) （五）管理費(fèi)用 : 萬元 （六）財(cái)務(wù)費(fèi)用 : 萬元 （七）其他費(fèi)用 : 萬元 （八）不可預(yù)見費(fèi)用 : 萬元 （九）總投資 =120+10+6++1,++++ =1, 萬元 二、資金籌措方案 資金籌措與投資計(jì)劃 項(xiàng)目開發(fā)投資資金的來源有兩個(gè)渠道：一是自有資金，二是外部借款。 本項(xiàng)目在第一年向外 部借款 1, 萬元，利率 10%,建設(shè)期利息 萬元。 （二） 年經(jīng)營(yíng)收入確定 （ 200 12+ 365） 85%= 萬元 (三 ) 經(jīng)營(yíng)期估算 各期經(jīng)營(yíng)情況預(yù)測(cè) 靜態(tài)利潤(rùn)預(yù)測(cè)： 暫按 20 年經(jīng)營(yíng)期、 120 萬元租賃成本計(jì)算，靜態(tài)利潤(rùn)為 2,萬元 四、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （一）靜態(tài)指標(biāo)分析： 由于本項(xiàng)目尚未與產(chǎn) 權(quán)方最終確定承租期和年租賃成本，所以我們按以下幾種條件對(duì)項(xiàng)目的靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行分析。 本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為： 資金成本率 (10%)+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼率 (%)+通貨膨 脹率 (%)=12% 指標(biāo)分析 承租期 指標(biāo) 年租金成本 預(yù)案（ 120 萬） 100 萬元 130 萬元 140 萬元 —— 基準(zhǔn)收益率 12% 12% 12% 12% 20 年 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 動(dòng)態(tài)投資回收期 12 年 9 年 年 15 年 投資回報(bào)率 % % % % 內(nèi)部收益率 % % % % 30 年 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 動(dòng)態(tài)投資回收期 12 年 9 年 年 15 年 投資回報(bào)率 28% 41% 22% 16% 內(nèi)部收益率 % % % % 分析說明 : 項(xiàng)目預(yù)案經(jīng)上述指標(biāo)分析，結(jié)論是可行的。 (基準(zhǔn)收益率： 12%) 指標(biāo)種類 基準(zhǔn)方案 (以年租金120 萬 ,承租期 20 年 ,資金成本率10%，出租率 85%為基數(shù) ) 出租率 租賃價(jià)格變動(dòng) 75% 85% 95% 10% 5% +5% +10% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率為 10%） 投資回報(bào)率 % % % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % % % % % % % 指標(biāo)種類 基準(zhǔn)方案 (以年租金120 萬 ,承租期 20 年 ,資金成本率 10%，出租率 85%為基數(shù) ) 用地成本支出變動(dòng) 項(xiàng)目承租年限 租金10% 20％ 10% +10% +20% 20 年 25 年 30 年 承租 30年 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率為10%） 投資回 報(bào)率 % % % % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % % % % % % % % 第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 根據(jù)項(xiàng)目生命周期，風(fēng)險(xiǎn)的來源和內(nèi)容不同，結(jié)合本項(xiàng)目歸納出以下幾點(diǎn)主要風(fēng)險(xiǎn) 1 政策風(fēng)險(xiǎn)（土地性質(zhì)） 由于本項(xiàng)目的土地性質(zhì)尚不明確，如果要改變土地的使用性質(zhì)則需要一系列部門的審批與配合，操作起來有一定的 難度，手續(xù)也比較復(fù)雜；在實(shí)際運(yùn)作過程中可能會(huì)出現(xiàn)一系列的法律問題，國(guó)家征用土地、協(xié)議簽訂后的公正等，都會(huì)為本項(xiàng)目的順利實(shí)施帶來風(fēng)險(xiǎn)。年輕一族陷于收入不穩(wěn)定，有效需求不穩(wěn)定，對(duì)于租賃項(xiàng)目要求投資商對(duì)項(xiàng)目全部做完以后才可以經(jīng)營(yíng)，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)度和資金投放產(chǎn)生壓力。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回避： 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研， 深入的了解目標(biāo)人群的情況及周邊房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)情況；進(jìn)行前期市場(chǎng)預(yù)熱，儲(chǔ)備潛在客戶；采取有效的營(yíng)銷組合，提高項(xiàng)目的獲利能力。投資回收期 12 年 。假如租賃價(jià)格超過 140 萬元 /年，建議緩行執(zhí)行此項(xiàng)投資。 第八部分 附 錄 附件 1：《財(cái)務(wù)分析報(bào)表》 附件 2：《廠庫(kù)房市場(chǎng)情況調(diào)研》