【正文】 在 已經(jīng)標(biāo)明租價(jià)的 41 個(gè)住宅小區(qū)中，上地 區(qū)間住宅小區(qū) 6 個(gè) ，占總量的 %。 （ 1）區(qū)域總體特征分析 a 商業(yè)特征分析 上地屬于高科技產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域之一，眾多高技術(shù)公司云集于此，公司的規(guī)模多樣：從幾個(gè)人的私人小公司到幾百人的跨國企業(yè)應(yīng)有盡有，因而各種檔次的物業(yè)均有很大需求。 由此產(chǎn)生了上地區(qū)域內(nèi)比較集中的四類居住需求人群： 1. 大專院校的教職工 2. 中科院及其他科研院所的研究人員 3. 科技企業(yè)的管理人員及工程師； 4. 為上述三類企業(yè)及單位服務(wù)的大量配套服務(wù)企業(yè)的員工 小 結(jié)：上地地區(qū)自有住宅的供需矛盾隨著大批量住宅的放量逐漸趨于緩和，各種檔次物業(yè)的出現(xiàn)大大減輕了供應(yīng)市場的壓力，近一兩年上地地區(qū) 的自有住宅的供需矛盾基本能保持平衡的態(tài)勢，大大加快了上地區(qū)域向綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的步伐。 據(jù)了解，上地高科技園區(qū)規(guī)劃容積率僅為 2 點(diǎn)多，同時(shí)由于園區(qū)以北是千畝 大型綠地，生態(tài)環(huán)境首屈一指，規(guī)劃中的高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的配 套生活、娛樂設(shè)施業(yè)已啟 動(dòng)； 500 強(qiáng)企業(yè) 的紛紛入駐，為上地高科技園區(qū)住宅建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展注入了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐。 而園區(qū)的生活配套、服務(wù)設(shè)施發(fā)展一度處于脫節(jié)的狀態(tài)，相當(dāng)數(shù)量的外企人士及年輕白領(lǐng)一族希 望能有更高品位的與之相適應(yīng)的物業(yè)出現(xiàn)。因此產(chǎn)生了區(qū)域人群對(duì)于居住方面的一些不滿和抱怨。該區(qū)域是中國乃至世界罕見的科技智力資源 高密集區(qū)。 根據(jù)我們對(duì)上地的房地產(chǎn)供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)，在 04 年上地地區(qū)住宅市場新增量 48 萬平方米。輕軌附近以高層為主，單社區(qū)規(guī)模較小，居住環(huán)境較次，他們都屬于一般的普通住宅，而居住人群，主要 由 當(dāng)?shù)氐木用窈颓搴臃秶鷥?nèi)的拆遷戶。客戶群的需求層次較為貧乏，對(duì)寫字樓的需求相 應(yīng)的有限，尤其是隨著海淀區(qū)政府對(duì)上地入住企業(yè)在土地上的優(yōu)惠政策，企業(yè)也開始自建自有寫字樓項(xiàng)目，造成了需求量的進(jìn)一步縮小。首先， 20xx 年蓬勃發(fā)展的 軟 件開發(fā)行業(yè)今年 發(fā)展一般 ，許多 公司 縮減面積，或者干脆倒閉；其次，跨國公司的需求縮水； 第三 ， 大型公司外牽 ，許多國外大公司 開始自蓋大樓。 這些區(qū)域?qū)懽謽堑募鬯纬傻纳虡I(yè)氛圍無一例外的與該區(qū)域的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展 前景有著直接的關(guān)聯(lián)，同時(shí)這些商圈的形成又直接帶動(dòng)了本區(qū)域其它類型房地產(chǎn)的發(fā)展。 截止到 去年 年底，上地 寫字樓 空制率 %,達(dá)到 萬平方米。海淀區(qū)政府為配合園區(qū)的整體發(fā)展推出了一系列的發(fā)展計(jì)劃，為發(fā)展為國際性的園區(qū)在努力。 （二） 項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)形態(tài)及比重 現(xiàn)在整個(gè)上地高科技園區(qū)以寫字樓為主，配少量的公寓、住宅，還有為整個(gè)園區(qū)配套的少量的商業(yè)地產(chǎn)。 環(huán)境污染狀況： 項(xiàng)目西側(cè)有城鐵 13 號(hào)線和京包線，存在過往列車的噪音污染；項(xiàng)目東側(cè)有近 200 戶待拆遷的村落，環(huán)境衛(wèi)生和治安情況較差。 綠化景觀： 項(xiàng)目周邊環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低。 配套 序 號(hào) 基 礎(chǔ)設(shè)施 具體參數(shù) 1 上下水管道 已安裝 2 污水處理系統(tǒng) 已安裝 3 變壓器 2 臺(tái) 共 1000ＫＷ（每臺(tái) 500ＫＷ） 4 噴淋系統(tǒng) 完備 5 消防栓及管線 450 平米水的消防水池 6 天燃?xì)夤芫€ 已經(jīng)布入園區(qū)內(nèi) 三、項(xiàng)目參數(shù) 一、樓宇參數(shù)： 項(xiàng)目占地面積： 5831 平方米 樓高： 13 米 總建筑面積： 8041 平方米 使用率： 待定 % 車位數(shù)量： 無 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 無 庫房建筑面積： 4800 平方米 凈 高： 庫房 米 其它功能及分布： 倉儲(chǔ) ,大開間暫無分割 5 庫房結(jié)構(gòu)： 鋼架結(jié)構(gòu) 抗震等級(jí)： 待定 6 貨運(yùn)樓面積： 2400 平方米 層高： 7 貨運(yùn)樓結(jié)構(gòu)： 鋼混結(jié)構(gòu) 抗震等級(jí)： 待定 8 樓板承重： 待定 9 建筑等級(jí)： 待定 10 屋頂防水等級(jí)： 待定 11 耐 火等級(jí)： 待定 二、配套 空調(diào)品牌： 無 功率： 無 新風(fēng)量： 無 入戶狀態(tài)： 無 工作形式 無 制冷量 無 制熱量 無 電力最高用量 待定 每層電力分布： 待定 電話最高引入數(shù)量可達(dá)到： 無 網(wǎng)絡(luò)入戶標(biāo)準(zhǔn)： 無 電視系統(tǒng)： 無 保安系統(tǒng)： 無 消防系統(tǒng)： 1 個(gè) 450 平方米的消防水池；庫房已有完善的消防噴淋系統(tǒng) 給水系統(tǒng)： 無 綜合布線： 無 供熱系統(tǒng) :無 1 排污系統(tǒng) :1 個(gè) 3 號(hào)化糞池和一套日處理 5 噸污水的污水處理系統(tǒng) 。 上地倉儲(chǔ)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 大 綱 第一部分 序言 第二部分 項(xiàng)目概況 第三部分 市場調(diào)查與分析 第四部分 項(xiàng)目分析 第五部分 項(xiàng)目定位 第六部分 項(xiàng)目建議 第七部分 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其 規(guī)避方式提示 第八部分 結(jié)論 第九部分 附件 第一部分 序言 項(xiàng)目投資 可行性分析報(bào)告 是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了投資商選擇投資項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量投資商在房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營 就可以事半功倍。 二、樓宇介紹 規(guī)模：總建筑面積 8041 平米，其中主庫房 5480 平米，配樓面積2400 平米。 物業(yè)公司： 無 等級(jí)資質(zhì)： 無 特點(diǎn)： 無 1 水費(fèi)： 無 電費(fèi)： 無 物業(yè)費(fèi)： 無 取暖： 無 制冷： 無 第三部分 市場調(diào)查與分析 一：項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 地塊周邊的建筑物： 項(xiàng)目以東是怡美、頤清家園以及二炮部隊(duì)大院；以南是由華潤置地投資的橡樹灣住宅區(qū)；以西是聯(lián)想大廈、神州數(shù)碼大廈和盈創(chuàng)動(dòng)力大廈；東北側(cè)是在建的高檔住宅區(qū)上地 MOMA 以及成熟社區(qū)當(dāng)代城市家園。 歷史人文景觀： 在項(xiàng)目二級(jí)輻射區(qū)（ 3 公里）內(nèi)是全國的高等學(xué)府基地，云集了全國著名的高等學(xué)府。為此，海淀區(qū)政府提出了要打造公園化、科技化、人性化的生態(tài)環(huán)境，使得產(chǎn)業(yè)、居住、商貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展。 具體比例見下圖 （四）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場的板塊劃分及其差異 上地園區(qū)的整體規(guī)劃是以城市輕軌 13 號(hào)線為界，以西是寫字樓集中的上地信息產(chǎn)業(yè)基地，以東是剛開發(fā)的新型居住區(qū)，區(qū)域版塊明顯，嚴(yán)重脫節(jié)的商業(yè)生活配套，在房地產(chǎn)市場的板塊劃分中，明顯的反映出這一問題。目前高科技園區(qū)約有 76 多棟棟寫字樓，建筑面積總計(jì)約 156 萬平方米。這種地產(chǎn)形態(tài)的演變既是上地商圈發(fā)展的需要，也是上地商圈發(fā)展的方向。當(dāng)然，造 成這種狀況的原因是多方面的。 由于這里是高科技研發(fā)基地，無論是從區(qū)域的角度，還是從政治的角度來看，上地寫字樓的輻射范圍都極其局限的，它的輻射對(duì)象相對(duì)于北京其他區(qū)域來說無疑要小出許多，因此這里涉及的需求客戶只有是 IT 研發(fā)企業(yè)。 上地環(huán)島的樓盤主要有上地東里，西里，目前已全部住滿，建筑業(yè)態(tài)為多層、小高層；房型有兩房和三房，戶型較老，結(jié)構(gòu)不合理，而且都是老房。最新開盤的多為高檔住宅，銷售呈供不應(yīng)求狀態(tài)。 上地地區(qū)住宅項(xiàng)目供應(yīng)量與時(shí)間關(guān)系示意圖： 0102030405060708020xx年 20xx年 20xx年供應(yīng)量供應(yīng)量 2；需求市場調(diào)查與分析 上地區(qū)域包含 234萬平方米 發(fā)展區(qū)。相對(duì)于區(qū)域內(nèi)較為有限的住宅供應(yīng)而言，上地區(qū)域的居住功能確實(shí)處于一種相對(duì)滯后的狀態(tài)。 園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有從業(yè) 人員 約 6 萬名，員工平均收入約為 20xx 元至5