【正文】 500 元之間，還有相當數(shù)量的高收入白領人士希望能有更高品位的與之相適應的物業(yè)出現(xiàn)。 b 人文特征分析 上地是高級人才的集中地，年輕化，單身化的現(xiàn) 象比較多，租房成為此類人群的主要方向，此地區(qū)總體風格為前衛(wèi)和休閑，不片面追求高檔豪華，雖然有一些房屋在出租，但遠遠不能滿足市場的需求，造成此區(qū)域的房屋租金價格一直處于上升趨勢。 目前上地 MOMA、領袖硅谷等高端物業(yè)已成雛形，人性化的建筑空間，優(yōu)美的居住環(huán)境在上地住宅中自成風格，華潤置地投資開發(fā)的橡樹灣物業(yè)也將于近期推向市場，個別房產(chǎn)的最高價格已超過 1 萬元 /平方米。 所幸的是，海淀區(qū)政府已感覺到了這一供求矛盾，并已開始實際行動，在居住、生活配套、交通 、娛樂等方面加以改善，未來就可以實現(xiàn)內(nèi)部完整、閉合的生態(tài)系統(tǒng)，內(nèi)部造血機制也因此得以完善。在 05 年上地地區(qū)住宅市場新增量 0 萬平方米，但隨著政府加速建設上地高科技園區(qū)，未來幾年上地高科技園 區(qū)將陸續(xù)有新住宅項目入市。 主要寫字樓表： 公司名稱 地理位置 科貿(mào)大廈 中關村北大街 上地大廈 中關村北大街 金隅科技中心 上地三街 中關村創(chuàng)業(yè)大廈 上地三街與信息路十字路口東北側(cè) 留學人員創(chuàng)業(yè)園 上地三街與信息路十字路口東北側(cè) 實創(chuàng)集團 上地三街與信息路十字路口東北側(cè)信息路 22 號 春生泰克大廈 上地東路西 群英科技園 上地五街與創(chuàng)業(yè)路交匯東南角 中關村發(fā)展大廈 上地五街路南 昊海大廈 上地五街路北 方正集團 開拓路與上地五街交匯處東北角 上地數(shù)碼大廈 中關村北大街 中關村國際卵化園分部 上地六街南 中關村生物醫(yī)藥園 開拓路西側(cè) 清華同方電腦 上地七街南 小 結(jié)： 從上述我們可以看出，整個上地的寫字樓市場的供應量已遠遠超出了市場的需求，達到了飽和狀態(tài)，而單一形態(tài)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也局限了他的需求量的擴大，特別是近幾年來，海淀區(qū)政府也意識到了上地發(fā)展的弊病，加大了對其他基礎設施和配套的建設速度，而對于大量空制的寫字樓，區(qū)政府出了一系列的優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)來上地辦公，一是為了繁榮上地的持 續(xù)發(fā)展，另外也是為了緩解高空制率帶來的壓力。在區(qū)域化的發(fā)展過程當中，逐步產(chǎn)生的對居住的市場需求也是呈區(qū)域化集聚的，住宅供應同區(qū)域需求的同步發(fā)展也隨著區(qū)域需求的不平衡而出現(xiàn)了較為明顯的區(qū)域化分布。 （五）項目所在地的住宅、寫字樓及各類市場情況分析 由于供求關系的影響，園區(qū)內(nèi)各種形態(tài)的房地產(chǎn)的價格指數(shù)以不同的趨勢在市場上表現(xiàn) :寫字樓由于供大于求 ，租售價格都出現(xiàn)了下滑趨勢；住宅類產(chǎn)品虧缺，而需求量的增加，住宅類的租售出現(xiàn)了強勁的上升趨勢；各類市場的虧缺，造成區(qū)域內(nèi)居民需求無法滿足。 二：地塊交通條件調(diào)查 地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 ： 項目 與 主馬路相臨 ，距 五環(huán)路 公里，距 機場高速 公里，距 上地科技園區(qū) 公里， 周邊有輕軌 13 號線西二期站和上地站，公交線路有 20 條，未來還有 4， 5， 10 路公交線路， 4 號輕軌線，交通位置方便快捷。項目周邊無污水管線 ,僅有雨水管線。 第二部分 項目概況 一、位置及環(huán)境 上地倉儲項目位于北京市海淀區(qū)上地信息產(chǎn)業(yè)基地東部，毗鄰小營西路與地鐵 13 號線的交匯處，上地橋的東北角，東通八達嶺高速，南至全國高等學府基地（北大、清華等），西靠上地信息產(chǎn)業(yè)基地，北通西二旗輕軌站。 自然景觀： 由于項目所在的整個區(qū)域是近期開發(fā)的，以前屬于農(nóng)耕地，除了項目西 面有一座百望山以外無其他自然景觀。造成了該地區(qū)各種房地產(chǎn)形態(tài)的供需比例嚴重失調(diào)，大量單一房地產(chǎn)形式的出現(xiàn)，隨著園區(qū)的發(fā)展，大量人群的擁入，必然急劇造成其他形態(tài)房地產(chǎn)的需求量的增加，使得住宅類和商業(yè)類地產(chǎn)與市場的需求嚴重脫節(jié)，出現(xiàn)了 供不應求的局面。 寫字樓供應區(qū)位特征 寫字樓供應板塊特征明顯， 這說明 上地商務區(qū)辦公環(huán)境有了成熟的發(fā)展，正在已中心的形態(tài)在發(fā)展，投資區(qū)域集中化開始向多元化方向發(fā)展， 由“單一型”房地產(chǎn)市場向“多業(yè)態(tài)、差別化、綜合性主題”綜合性房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的過程。 市場需求主體復雜 上地特殊的地理位置決定了這里的物業(yè)、尤其是寫字樓物業(yè)目標客戶的單一性和局限性。 （ 2）、高檔公寓 上地地區(qū)的高檔生活區(qū)的樓盤有上地 MOMA，當代城市家園二期，領袖硅谷等，均價在 7970 元 /平方米；建筑業(yè)態(tài)為甲級住宅、別墅；周邊樓盤的購買群體，主要由外籍人士、當?shù)厮綘I業(yè) 主、園區(qū)內(nèi)中高級管理人員等組成。上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的快速增長所帶來的大批就業(yè)人群，導致對居住的需求出現(xiàn)激增態(tài)勢。但在目前有限的土地資源上新增房地產(chǎn)項目基本是以住宅的形式推出的，華潤置地、當代物業(yè)、中實 ％從業(yè)的員工急切地盼望在較短時期內(nèi)能入戶上地，而其中大部分人對未來商品房的期望價格約在 800 元至 1500 元之間， 同時，我公 司通過對園區(qū)內(nèi)工作人士的訪談獲悉，目前上地科技園區(qū)內(nèi)各種生活商業(yè)配套設施嚴重缺乏，給園區(qū)工作者帶來極其的不便，也導致園區(qū)“空城化”的原因之一。我們通過對上地目標人群的調(diào)研，得出了上地區(qū)域目標人群的居住分布情況?！? C：“老房子縱身很深，采光也不太好，對于我來說這是一個很大的問題，另外一個小毛病就是以前的房子層高比較低，有一點壓抑。 租房市場分析 從我們的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，上地已經(jīng)投入使用的住宅基 本保持在 95%以上的租 售 率。都是單一業(yè)主進行出租。 批發(fā)市場產(chǎn)生原因是，當商品生產(chǎn)者數(shù)量極多、商品種類多、生產(chǎn)批量小、效率低且生產(chǎn)關系不穩(wěn)定時，通過批發(fā)市場能節(jié)省交易費用。 舊貨市場 ：以 已進入生產(chǎn)消費和生活消費領域，處于儲備、使用和閑置狀態(tài)，保持部分或者全部原有使用價值的 舊貨為交易商品的市場 。 各住宅小區(qū)的規(guī)模均在 15 萬平方米以上，總?cè)丝谠?5 萬以上。這個村子的拆遷問題遲遲得不到解決，二百多戶居民的生活垃圾和廢水四處隨意排放，村子周邊環(huán)境可以用臟亂差來形容，如果這個村子不能夠盡快拆遷，對項目今后的發(fā)展是一個嚴峻的考驗和威脅。 第五部分 項目定位 一、 功能定位 （一）總體功能定位建議 為了能更好地推廣本項目，提升本項目的知名度，我們認為有必要對本項目進行概念設計。 文化氛圍 文化的設計，符合當前人們崇尚文雅，向往休閑生活的潛在愿望。通過我們對上地地區(qū)多年的經(jīng)驗，在上地發(fā)展的企業(yè)不但有軟件開發(fā)行業(yè)，還包括一些軟件 制造行業(yè)。項目總投資 1, 萬元，其中：建設投資 1, 萬元，借款利息 萬元 總籌資額： 1, 萬元 其中： 自有資金： 500 萬元 外部借款： 1, 萬元 貸款本金償還及利息支付 經(jīng)營期收入扣除有關稅費后，即可用于還本付息，還本付息按 8 年等額分期償還。當項目的內(nèi)部收益率大于或等于基準收益率時，項目在財務上才是可行的。 2 經(jīng)營風險 （ 1） 消費力風險 從宏觀面上來看，上地目前的住宅市場在表面繁榮的背后，隱含著一定的泡沫。 根據(jù)工程、市場以及財務部門的預案結(jié)果顯示的靜態(tài)利潤為 2, 萬元 。 采取適當?shù)臓I銷策略，保證項目出租率。財務凈現(xiàn)值為 萬元 ,大于 0。 （ 2） 競爭風險 上地的房地產(chǎn)住宅市場尚未形成大的氣候，有效需求形成的市場容量穩(wěn)定性小，而周邊出租的物業(yè)對本項目形成較大的威脅。 當租賃成本上浮到 140 萬時，項目內(nèi)部收益率小于本項目基準收益率 個百分點，提請決策層注意。建設期借款本息合計 1, 萬元 ,在經(jīng)營期前 8 年等額償還，每年等額支付本息 萬元， 8 年可以還清借款。 第六部分 投資分析及其風險規(guī)避方式提示 第一節(jié) 財務分析 一、投資估算 本項目仍處于可研階段，有 5 家設計施工單位為本項目設計初步方案并出具了方案的毛估算，以下數(shù)據(jù)均采用 5 家設計單位毛估算的平均值。 （二）分區(qū)域功能定位建議 項目的功能定位為居住、休閑、服務于一體的綜合性物業(yè)。定位依據(jù)如下： 上地定位 上地定位為：“上地科技區(qū)核心區(qū)，將建設成 一個以高新技術為特征的都市中心。 噪音污染嚴重 項目的南側(cè)和西側(cè)分別為小營西路和城市鐵路和京包線，這兩側(cè)的過往車輛噪音非常大，對將來居住于此的客戶來講也是不利的因素。 4 上地區(qū)域人群調(diào)研結(jié)果 為落實上地區(qū)域居住人群對各類市場的需求程度，我們又進行了有針對性的人群調(diào)查。也常被稱為“跳蚤市場”。具體到農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、鮮活產(chǎn)品批發(fā)市場，則是由這些商品本身的特性決定的。需求人群是按獨居或合租形式進行租賃，人均承受價格在 600 元左右。我們的調(diào)查結(jié)果顯示： 1 工作人群以高科技公司員工為主。另外因為社區(qū)小，配套設備也不全，像現(xiàn)在會所都