【正文】 小 結： 從上述我們可以看出，整個上地的寫字樓市場的供應量已遠遠超出了市場的需求，達到了飽和狀態(tài)，而單一形態(tài)的產業(yè)發(fā)展也局限了他的需求量的擴大，特別是近幾年來，海淀區(qū)政府也意識到了上地發(fā)展的弊病，加大了對其他基礎設施和配套的建設速度，而對于大量空制的寫字樓，區(qū)政府出了一系列的優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)來上地辦公，一是為了繁榮上地的持 續(xù)發(fā)展，另外也是為了緩解高空制率帶來的壓力。 寫字樓市場總體需求量在減少，空置率增加。在區(qū)域化的發(fā)展過程當中，逐步產生的對居住的市場需求也是呈區(qū)域化集聚的，住宅供應同區(qū)域需求的同步發(fā)展也隨著區(qū)域需求的不平衡而出現(xiàn)了較為明顯的區(qū)域化分布。寫字樓 的市場以達到了飽和的狀態(tài)， 寫字樓的空置率正在逐年增加。 （五）項目所在地的住宅、寫字樓及各類市場情況分析 由于供求關系的影響，園區(qū)內各種形態(tài)的房地產的價格指數(shù)以不同的趨勢在市場上表現(xiàn) :寫字樓由于供大于求 ，租售價格都出現(xiàn)了下滑趨勢；住宅類產品虧缺，而需求量的增加，住宅類的租售出現(xiàn)了強勁的上升趨勢；各類市場的虧缺，造成區(qū)域內居民需求無法滿足。 具 體比例見下圖 類別 百分比 總建筑面積 單位 住宅 56 萬平米 寫字樓 91 萬平米 商業(yè)地產 9 萬平米 新開發(fā)住宅 84 萬平米 合計 240 萬平米 （三） 項目所在地房地產市場總體供求現(xiàn)狀 上地高科技園區(qū)的發(fā)展是以軟件開發(fā)為基礎的，這就決定了園區(qū)發(fā)展伊始就是已寫字樓為主的。 二：地塊交通條件調查 地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 ： 項目 與 主馬路相臨 ，距 五環(huán)路 公里，距 機場高速 公里，距 上地科技園區(qū) 公里， 周邊有輕軌 13 號線西二期站和上地站，公交線路有 20 條，未來還有 4， 5， 10 路公交線路， 4 號輕軌線，交通位置方便快捷。 環(huán)境建設缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標群興趣；不利于提升項目在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內居民的榮譽感。項目周邊無污水管線 ,僅有雨水管線。 項目投資 可行性分析報告 可對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規(guī)避投資風險進行策略提示，還對項目投資節(jié)奏提出專業(yè)意見。 第二部分 項目概況 一、位置及環(huán)境 上地倉儲項目位于北京市海淀區(qū)上地信息產業(yè)基地東部，毗鄰小營西路與地鐵 13 號線的交匯處，上地橋的東北角，東通八達嶺高速，南至全國高等學府基地（北大、清華等），西靠上地信息產業(yè)基地，北通西二旗輕軌站。 1然氣系統(tǒng)： 院內有直徑 D500 的高壓管線，未減壓變徑。 自然景觀： 由于項目所在的整個區(qū)域是近期開發(fā)的，以前屬于農耕地，除了項目西 面有一座百望山以外無其他自然景觀。 附 交通位置圖： 三：周邊配套設施調查 .購物場所： 華潤項目商業(yè)街（規(guī)劃）、超市發(fā)超市、金五星、清河百貨商場； .文化教育： 上地實驗小學、中關村二小、清河中學、上地實驗中學、北清華、農大、體育大學、藍天幼兒園； .醫(yī)療衛(wèi)生： 上地醫(yī)院 .金融服務： 工行、農行、建行、北京銀行、交通銀行等 .郵政服務： 清河郵局 .娛樂、餐飲、運動： 九頭鳥、肯德基、良子健身中心； .生活服務： 怡美家園、當代城市家園、上地佳園的底墑（超市、便利店、洗衣店、藥店、寵物店、美容 美發(fā)店） .娛樂休息設施： 二炮招待所、國電賓館、銀燕賓館； 四： 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 （一） 項目所在地概況 項目毗鄰上地信息產業(yè)基地，該區(qū)域是以高新技術產業(yè)為主的研發(fā)基地，海淀區(qū)為進一步推動園區(qū)發(fā)展，營造繁榮的園區(qū)生活， 達到國際化要求，目前滯后的生活配套設施也必然要與世界接軌。造成了該地區(qū)各種房地產形態(tài)的供需比例嚴重失調，大量單一房地產形式的出現(xiàn)，隨著園區(qū)的發(fā)展，大量人群的擁入，必然急劇造成其他形態(tài)房地產的需求量的增加，使得住宅類和商業(yè)類地產與市場的需求嚴重脫節(jié)，出現(xiàn)了 供不應求的局面。 寫字樓、住宅租售價格趨勢見下圖 01231 2 3 4 5住宅 租寫字樓 租 4300480055006200750058006500670060000100020xx3000400050006000700080001 2 3 4 5住宅 售寫字樓 售 五：上地地區(qū)寫字樓市場調查與分析 （一） 供應市場調查與分析 寫字樓供應量 從寫字樓市場供給量來看，自海淀區(qū)政府開發(fā)上地高科技園區(qū)以來，寫字樓大量開發(fā)，寫字樓入市量很大。 寫字樓供應區(qū)位特征 寫字樓供應板塊特征明顯， 這說明 上地商務區(qū)辦公環(huán)境有了成熟的發(fā)展，正在已中心的形態(tài)在發(fā)展，投資區(qū)域集中化開始向多元化方向發(fā)展， 由“單一型”房地產市場向“多業(yè)態(tài)、差別化、綜合性主題”綜合性房地產市場轉變的過程。 （二） 需求市場調查與分析 市場需求概述 從總體上看， 上地 寫字樓的需求比 前幾年 有明顯地下降， 據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)反應，寫字樓的 空置率也出現(xiàn)了大幅上揚 ， 從去年第 一 季度的 %漲到 去 年第 四 季度的 %，上漲了 將近 兩倍。 市場需求主體復雜 上地特殊的地理位置決定了這里的物業(yè)、尤其是寫字樓物業(yè)目標客戶的單一性和局限性。 六：上地地區(qū)公寓住宅市場調查與分析 （一） 產權式住宅供應市場調查與分析 1； 供應市場調查與分析 （ 1）、普通住宅 上地高科技園區(qū)周邊住宅商品房以低密度住宅為主，主要集中在 上地環(huán)島及輕軌附近。 （ 2）、高檔公寓 上地地區(qū)的高檔生活區(qū)的樓盤有上地 MOMA，當代城市家園二期，領袖硅谷等，均價在 7970 元 /平方米；建筑業(yè)態(tài)為甲級住宅、別墅；周邊樓盤的購買群體，主要由外籍人士、當?shù)厮綘I業(yè) 主、園區(qū)內中高級管理人員等組成。 06 年將有 76 萬平方米供應市場。上地產業(yè)園區(qū)的快速增長所帶來的大批就業(yè)人群，導致對居住的需求出現(xiàn)激增態(tài)勢。 隨著一批幾十萬平米住宅區(qū)的興起，上地聚居區(qū)正逐漸浮出水面。但在目前有限的土地資源上新增房地產項目基本是以住宅的形式推出的，華潤置地、當代物業(yè)、中實 上地高科技園區(qū)經過近 14 年的開發(fā)，特別是近年來海淀區(qū)政府加大了對基礎設施及商業(yè)配套的投資力度，上地地區(qū)由單一性的商務形態(tài)向綜合性發(fā)展，逐漸形成了一個既適宜辦公又適宜居住的外部環(huán)境，使滯后的房地產住宅的開發(fā) ，迎來一波新的行情。 ％從業(yè)的員工急切地盼望在較短時期內能入戶上地，而其中大部分人對未來商品房的期望價格約在 800 元至 1500 元之間， 同時，我公 司通過對園區(qū)內工作人士的訪談獲悉，目前上地科技園區(qū)內各種生活商業(yè)配套設施嚴重缺乏，給園區(qū)工作者帶來極其的不便，也導致園區(qū)“空城化”的原因之一。 租金走示圖： 住宅 租1 2 3 4 5住宅 租 (2)從供應時間來看 從 1994 年開發(fā)上地以來，上地的發(fā)展可謂是日新月異，優(yōu)惠的發(fā)展政策促使大量高新企業(yè)入住上地，隨之而來的是大量人群的涌入，對于租住房屋的需求就開始了，大量的需求量和有限的供應量，把上地的租賃市場徹底分化了，由于本區(qū)域供應量的不足，大量 的需求人群把目光轉向了二級輻射區(qū)，雖然現(xiàn)在上地的住宅供應量有了大幅提高，但由于和目標群在需求上存在差距，所以真正可以提供的住宅還是很有限。我們通過對上地目標人群的調研，得出了上地區(qū)域目標人群的居住分布情況。 （ 2）需求人群目前居住分布 需求人群調查說明本地域對上地的工作人群還是有相當大的吸引力，但由于供應量的缺乏，導致很大一部分客流外流，但客流的分布也是依輕軌 13 號線鋪開的?！? C：“老房子縱身很深，采光也不太好，對于我來說這是一個很大的問題，另外一個小毛病就是以前的房子層高比較低，有一點壓抑。我喜歡好一點的物業(yè)來管，一般是希望外聘物業(yè)來做，我現(xiàn)在住的小區(qū)尤其車庫產權不清晰，車輛非常亂，所以我希望以后小區(qū)可以人車分流。 租房市場分析 從我們的調查統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，上地已經投入使用的住宅基 本保持在 95%以上的租 售 率。 3 工作人群對普通類的住宅需求量較大。都是單一業(yè)主進行出租。 在調查中我們發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域需求人群構成主要為附近各大公司的普通員工，其余為一些管理人員，年齡主要集中在 22 自 30之間 這個 調查說明本地域對上地的客戶還是有相當大的吸引力，但由于供應量的缺乏，導致很大一部分客流外流，但客流的分布也是一輕軌 13 號線鋪開的。 批發(fā)市場產生原因是，當商品生產者數(shù)量極多、商品種類多、生產批量小、效率低且生產關系不穩(wěn)定時，通過批發(fā)市場能節(jié)省交易費用。 名詞解釋： 市場 ：商品交換的場所。