【正文】 地面停車位： 總體量約 15000 平方米 綠化面積： 約 10000 平方米 經營模式構想 本項目考慮采用由投資方統(tǒng)一經營、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一后續(xù)管理的方式，以維持項目尤其是商貿城部分的持續(xù)商氣，并達成資金的 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。同時，東樓可考慮作為產權 套房銷售，快速一次性收回成本，并作為銷售亮點。 商務酒店的定位，合理價位，不但能留住商貿客戶，同時?商務酒店?的物業(yè)定位亦可作為主力商戶和品牌經營戶提供選擇本項目的優(yōu)質硬件之一。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 物業(yè)類型構想 從發(fā)掘溫嶺市消費資源潛力、打造溫嶺首席?地標式?商貿旗艦并提升城市整體商貿品位的基本點出發(fā)，項目構思 以商貿交易為主導、以商住兩用為基本功能 ，突顯項目所在區(qū)域?商住核心區(qū)?的 區(qū)域優(yōu)勢與發(fā)展規(guī)劃前景。眾多優(yōu)質品牌商家的入駐，又進一步提升了商貿中心內部物流品質與中高端商業(yè)業(yè)態(tài)的聚合力，使本項目成為浙南最大的?品牌化、多功能產業(yè)孵化器?。其功能主要是滿足溫嶺市民的日常蔬菜購買需求、滿足浙南片區(qū)的蔬菜供需、形成大型專有的蔬菜類農貿交易平臺。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 六、區(qū)域相關產業(yè)概況 ?三秋澤國鱸魚美，十里林塘橘柚香?。 一季度 全市城區(qū)新開樓盤 較 少， 市中心 商品房供應相對偏緊。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 三、消費市場環(huán)境 2020 年，溫嶺 市消費品市場穩(wěn)中趨旺，社會消費品零售總額保持了較高的增長速度。 二、宏觀經 濟環(huán)境 2020 年，溫嶺城鎮(zhèn)職工平均工資 32101 元，比上年略增；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 20445 元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程 度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 目 錄 引 言 第一部分 項目設計及規(guī)劃概述 第二部分 宏觀環(huán)境與區(qū)域環(huán)境分析 一、 基礎環(huán)境分析 二、 宏觀經濟環(huán)境 三、 宏觀金融環(huán)境 四、 城市整體規(guī)劃 五、 區(qū)域房地產業(yè)現狀 六、 區(qū)域相關產業(yè)現狀 第三部分 項目構想及立項意義 一、 項目規(guī)劃構想 二、 項目立項意義 第四部分 立項可行性分析 一、 地塊資源環(huán)境分析 二、 項目概況 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第一部分 項目設計及規(guī)劃概述 本項目立項于溫嶺市東北中心區(qū)規(guī)劃用地內，位于環(huán)城北路南側，西臨萬昌北路，北臨新客運中心規(guī)劃用地，屬溫嶺市中心商住區(qū)范圍內，地理位臵優(yōu)越。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程 度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。農村居民人均純收入 8167 元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。 13 月份，全市實現社會消費 品零售總額 億元，比去年同期增長 %，增幅比去年同期高出 個百分點。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。溫嶺兼得山海之利，氣候宜人，物產豐饒，素以魚米之鄉(xiāng)著稱，是浙江省糧、魚、鹽重點產地之一，水產品總量多年位居全省首位、全國第二。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 E、花木市場：設臵花木貿易專區(qū)，滿足浙南片區(qū)花木貿易的供需并實現相對平衡；同時利用引進臺灣 、云南、廣東等省市的特殊花木種類，形成國際化的花木交易市場平臺。 定位要點四：打造國際化市場通路、實現終端暢通 在本項目所打造的實體物流平臺之上，引進浙南首個?商貿供需網上市場?，在項目市場運作的同時，搭建全方位的網絡信息平臺，提供全面的國際化物流供需信息、網上貿易信息及相關產業(yè)鏈接。初步規(guī)劃在總建設用地 平方米的體量中，開辟 ?一站式?綜合商貿城 +商住配套 的物業(yè)類型。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如果考慮到商務酒店投資較大，也可以考慮分割產權銷售，并與購買客戶簽定長期（ 15 年）的返租協(xié)議，交回項 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ●第二種操作思路：東西樓均作為商務套房。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程 度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 管理模式構想 本項目配合其后續(xù)經營，在管理模式上考慮采用?綜合管理?與?片區(qū)式分割管理?相結合的模式。 同時，溫嶺市城市總體規(guī)劃定位為浙江省富有山水特色的工貿名城，城市規(guī)模 45 平方公里。而溫嶺市的第三產業(yè)發(fā)展雖快，但產業(yè)結構上呈現出以房地產、教育為主這樣一個特色。本項目選址市經濟開發(fā)區(qū)，屬于溫嶺市的中心城區(qū)。 ⑵產業(yè)經濟規(guī)劃：構筑多元化、多功能特色經濟發(fā)展模式 溫嶺政府規(guī)劃中所提出的?多元產權、特色產業(yè)、專業(yè)市場、城鎮(zhèn)集聚、政府引導?的溫嶺特色經濟發(fā) 展模式，對于本項目的立項開發(fā)亦預示出較為利好的宏觀政策環(huán)境優(yōu)勢與產業(yè)前景預期。 立項優(yōu)勢 A、區(qū)位優(yōu)勢： 依托溫嶺市中心這一得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，依靠周邊輻射性較強的發(fā)達交通路網體系，有助于本項目融入?大臺州?的環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃，并吸引甬、臺、溫三地的資金投資融入區(qū)域內，發(fā)展前景較為廣闊。最大程 度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程 度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 三、 項目經營管理 （１）公司組織機構：本外商獨資公司設立董事會．董事會設董事長一名，董事２人，負責公司日常事務．并實行董事長下的總經理負責制．董事會下設＂四部一辦一中心＂即： →→市場管理部：負責市場飲食衛(wèi)生、工商、個協(xié)、物價、計量、治安、消防、車管、裝卸、倉儲、化驗、檢驗、市場督察等工作． →→財務部：負責市場財務會計、統(tǒng)計、出納、財稅、票據管理等工作． →→后勤部：負責時常環(huán)衛(wèi)、防疫、水電、廣播、通訊、基建、維 修、設備管理、職工食堂、賓館、出租房等工作． →→進出口部：負責農副產品進出口事宜和出口基地的建設指導等工作． →→物流配送中心：負責農副產品的采購、配送． →→辦公室：負責市場文秘檔案、信息宣傳、資料匯總、人事管理、外事聯系、內部協(xié)調、接待等工作． （２）財務會計和審計：公司按中國有關法律、法規(guī)建立財務制度，設立會計帳薄，編制報表并受財政、稅務機關的監(jiān)督． （３）勞動管理：公司職工的招聘、辭退、辭職、報酬、勞動保護等事項，按中國有關勞動管理規(guī)定辦理． 第六部分 投入、產出及經營狀況預測 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程 度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程 度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程 度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 附表五： 投資回收 期預測 單位：萬元 年份 總投資 回收金額 年末收回投資 稅后利潤 提取折舊 攤銷無形資產 小計 1 8035 500 43 8578 29052 2 4725 500 43 5268 19360 3 148 500 43 691 4 381 500 43 924 5 381 500 43 924 合計 26132 13670 2500 215 16385 48412 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 其他說明： 商住樓按配套住宅、辦公樓價格考慮 ； 車位按配套用房出租計 ； 溫嶺當地沿街同類地段 商鋪 價格為 4～ 5 萬元 /㎡，采用租賃價格按此定價 ； 二、三樓用房均以租賃大戶超市 的 特殊情況 ， 按 5 年不變價計 ； 辦公用房的使用按具體招商計劃另行確定方案 ； 產權質押： 萬 5000 元 /㎡＝ 億元（不含任何附加值） — → 銀行抵押： 億 50％＝ 億元，可在租賃的基礎上進行資產的打包融資 ； 物業(yè)管理采取分片塊自治，綜合考核管理相結合；如精品屋、休閑娛樂、超市、辦公樓物業(yè)等自治為基礎，所需費用即可滿足，年收入在 350 萬左右 ； 廣告經營等其他類型收入是在充分利用區(qū)域地利優(yōu)勢及商貿廣場綜合特點的基礎上進行，并適當舉辦相應的展銷、節(jié)日活動，如水產博覽會、農副產品展銷會等，收入在 260 萬左右 ； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月