【正文】 泰花園 文化路南 東盛路東 13 32 北西 多層 普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房 14 R14 錦龍國(guó)際 光明路南 東沙河?xùn)| 16 40 南北 多層 普通商品房 15 R15 河濱花園 君山路北 東沙河?xùn)| 34 南東 多層 普通商品房 16 R16 棗礦二期 廣濟(jì)路南 解放路西 35 西東北 多層 經(jīng)濟(jì)適用房 17 R17 地塊一 光明路南 西昌路東 40 北東 多層 高層 普通商品房 18 R18 地塊二 解放路東 南馬路南 30 西 多層 普通商品房 19 R19 地塊三 文化路北 幼兒園東 35 南 多層 普通商品房 20 R20 地塊十七 龍頭路東 人民路北 35 南西 多層 普通商品房 從上表可以得知：目前市中區(qū) 20212021 年住宅用地體量為 116 萬(wàn)平方米，合 1739 畝。 住房建設(shè)用地及年度計(jì)劃 單位：萬(wàn)平方米 年度 2021 2021 2021 2021 2021 累計(jì) 備注 住房建筑面積 供應(yīng)土地面積 供應(yīng)土地面積 100 80 104 110 88 115 120 96 125 130 104 135 150 120 161 610 488 640 100%開(kāi)發(fā)率 70%開(kāi)發(fā)率 棗莊市住宅市場(chǎng)供給及需求情況分析 主城區(qū)住宅供給情況分析 根據(jù)規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)所確定的住宅需求規(guī)模，“十一五”期間東西城區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目65 個(gè)，總住宅建筑面積約 610 萬(wàn)平方米， 20212021 年新開(kāi)工住宅面積約為 210 萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì) 202 2021 年新建普通商品房 130 萬(wàn)平方米，到 2021年，新建普通商品用房累計(jì)達(dá)到 382 萬(wàn)平方米。特別是部分還未改制的老企業(yè)，面對(duì)不斷規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)加劇的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)， 取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)將越來(lái)越小， 2021 年沒(méi)有開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)的企業(yè)占到開(kāi)發(fā)企業(yè)的 13%。拆遷實(shí)施過(guò)程中仍存在違規(guī)拆遷、侵害群眾利益的行為；當(dāng)?shù)厝罕娭貜?fù)上訪、集體上訪、越級(jí)上訪的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。 2021 年 4 月份共銷售商品房 萬(wàn)平方米，銷售額 23412 萬(wàn)元。 ○商品房銷售情況 2021 年 14月份棗莊市共銷售商品房 ，其中住宅 萬(wàn)平方米。 從地區(qū)構(gòu)成上看，除滕州市外，棗莊各區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量較去年同期基本持平，但滕州市的增幅較為明顯。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（ 2021 年 14 月市場(chǎng)情況） ◎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完成情況 2021 年 14 月份，棗莊市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度明顯放緩?？罩妹娣e中住宅占總空置面積的 %，住宅空置面積按地區(qū)劃分主要集中在市中區(qū)和滕州市，占總空置住宅面積的 %。 2021 年商品房總投資為 億元，總施工面積為 萬(wàn)平方米。在空置的住宅中，按面積劃分，單套面積在 90120 平方米的為 萬(wàn)平方米，占空置住宅的 %； 120144 平方米的為 萬(wàn)平方米，占空置住宅的 %。 2021 年新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 ○自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)：新城區(qū)南北依山，西部靠湖，枕山依湖，群山環(huán)翠，符合現(xiàn)代城市的發(fā)展趨向，是建設(shè)現(xiàn)代化山水園林城市的理想所在。經(jīng)過(guò)專家論證、群眾參與、民主決策，市委、市 政府最終決定依托薛城區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，在京福高速公路以東建設(shè)新城區(qū)，構(gòu)筑棗薛一體的中心城市。三區(qū)：即薛城區(qū)，市中區(qū)，嶧城區(qū)；兩團(tuán)：棗莊港組團(tuán)，張范旅游休閑組團(tuán)。年末各項(xiàng)本外幣貸款余額 億元，比年初增加 億元。 ◎財(cái)政、金融、保險(xiǎn) 2021 年棗莊市稅收收入（國(guó)稅和地稅） 億元，增長(zhǎng) %。 新批利用外資項(xiàng)目 47 個(gè)，減 少 14個(gè)，合同利用外資金額 26539 萬(wàn)美元，實(shí)際利用外資 10328 萬(wàn)美元，分別增長(zhǎng) %和 %。 第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)投資 ，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的 %，比上年提高 2 個(gè)百分點(diǎn)。水產(chǎn)養(yǎng)殖面積 7674 公頃，增長(zhǎng) 4%； 水產(chǎn)品產(chǎn)量 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) 3%。糧經(jīng)比例為 ： 。 2021 年市中區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 11020元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 5413 元，年均分別增長(zhǎng) %和 %。各種社區(qū)服務(wù)設(shè)施和服務(wù)中心 977 個(gè)，福利院 62 個(gè)，接受社會(huì)捐贈(zèng) 1129萬(wàn)元，最低生活保障救濟(jì)人數(shù) 62843 人。水資源總量為 億立方米，人均占有 419 立方米，高于山東省人均占有量水平。 自然資源 棗莊市的自然資源十分豐富。 交通環(huán)境 棗莊是南北交通咽喉之一。有集舞蹈、武術(shù)于一身的花棍舞、甩燈等，展現(xiàn)了魯南人的豪放與粗獷；有身著北方服裝、南方服飾嫁娶新娘和迎送親的隊(duì)伍，體現(xiàn)了棗莊地區(qū)南北文化的交流融匯。 在這塊土地上，幾千年來(lái)涌現(xiàn)出許多重要的歷史人物。中華人民共和國(guó)建立后，今棗莊地區(qū)仍為滕、嶧兩縣，屬濟(jì)寧專署領(lǐng)導(dǎo)。隋朝，今棗莊境內(nèi)北為蕃縣，后改為滕縣，南為蘭陵縣，后改為氶縣。公元前 254 年，今棗莊地區(qū)全境屬于楚國(guó)。 智威（中國(guó)）創(chuàng)造社非常有幸接受大豐集團(tuán)委托的本次調(diào)研任務(wù)，我們?cè)诮拥饺蝿?wù)后立即組織了公司市場(chǎng)調(diào)研部精銳奔赴棗莊市中區(qū)，經(jīng)過(guò)了 7 天的市場(chǎng)調(diào)查和訪談，我們對(duì)地塊現(xiàn)場(chǎng)及周邊情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，也走訪了相關(guān)部門(mén)進(jìn)一步了解了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展前景。我們將依據(jù)棗莊市中區(qū)的調(diào)研情況和以往的市場(chǎng)研究 經(jīng)驗(yàn)，力求客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映本次調(diào)研成果，為開(kāi)發(fā)商的決策提供有力的依據(jù)。秦朝，今棗莊地區(qū)東部為郯郡的蘭陵縣、鄫縣，南部為傅陽(yáng)縣，西部為薛郡的薛縣、戚縣，北部為滕縣。唐朝，今棗莊地區(qū)屬河南道，北置滕縣，南置蘭陵縣，后改為氶縣。 1960 年，嶧縣改為縣級(jí)棗莊市。戰(zhàn)國(guó)時(shí)，齊貴族田文，號(hào)孟嘗群，受封于薛，門(mén)下有食客 3000，先后出任齊相、秦相和魏相，是當(dāng)時(shí)名揚(yáng)四海的顯赫人物。 城市概況 地理位置 棗莊市位于山東省南部，東與臨沂市平邑縣、費(fèi)縣和蒼山縣接壤，南與江蘇省銅山縣、邳州市為鄰，西、北兩面分別與濟(jì)寧市微山縣和鄒城市毗連。京滬鐵路、 104 國(guó)道縱橫南北，棗薛鐵路和一級(jí)公路橫穿東西。一是礦產(chǎn)資源。三是生物資源。年末福利企業(yè) 22 個(gè)，安置殘疾職工 281 人。 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 棗莊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 ◎綜合 2021 年棗莊市生產(chǎn)總值（ GDP）完成 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) % 。全年平均降雨 毫米，年末耕地面積 萬(wàn)公頃?？梢?jiàn)，棗莊市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。 規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)品銷售率 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 億元，增長(zhǎng)%；利 稅 億元，增長(zhǎng) %；利潤(rùn) 億元，增長(zhǎng) %。第一、三產(chǎn)業(yè)投資增幅分別快于第二產(chǎn)業(yè) 和 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年棗莊市進(jìn)出口總額 億美元，增長(zhǎng) %。稅收占 GDP的比重 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。其中，中長(zhǎng)期貸款余額 億元，增加 億元。三區(qū)兩團(tuán)之間以農(nóng)田，林帶作為生態(tài)隔離帶。 至 2021 年，新城區(qū)將與薛城區(qū)、高新區(qū)、市中區(qū)形成棗薛中心城的格局，新城城市總面積約 70 平方公里，總?cè)丝谶_(dá)到 63萬(wàn)人。 ◎規(guī)劃布局 新城區(qū)規(guī)劃按照“一線、兩帶、三組團(tuán)、四片區(qū)”布局。其 中住宅新開(kāi)工面積 方米，占全市新開(kāi)工面積的 %，同比增長(zhǎng) 27%。按價(jià)格劃分，價(jià)格在 1500 元 /平方米以下的為 萬(wàn)平方米，占空置住宅面積的 34%；15002021 元 /平方米的為 萬(wàn)平方米，占空置住宅面積的 %。比上年同期分別增長(zhǎng)了 億元和 萬(wàn)平方米。 ○商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)分別為 %、 %。滕州市 14 月份施工面積達(dá)到 ，占全市施工面積的 %，同比增長(zhǎng) %，成為棗莊房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。住宅銷售均價(jià)為 2054 元 /平方米，同比增長(zhǎng)為 %。其中住宅銷售 萬(wàn)平方米，均價(jià)為 2208 元 /平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售 萬(wàn)平方米，均價(jià)為 5002 元 /平方米。 ○物業(yè)管理發(fā)展滯后，市場(chǎng)化水平低。一些開(kāi)發(fā)企業(yè)在體制上仍為事業(yè)單位，管理經(jīng)營(yíng)方式落后，品牌效應(yīng)差。 ◎積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè) 預(yù)計(jì) 2021 年、 2021 年，新建經(jīng)濟(jì)適用住房 37萬(wàn)平方米，到 2021 年新建經(jīng)濟(jì)適用住房累計(jì)達(dá)到 100 萬(wàn)平方米。 ○東城區(qū)：東城區(qū)以西昌路為界，西部為東城新區(qū)，東部為老城區(qū)，新區(qū)以增量土地為主，做為遠(yuǎn)期住宅建設(shè)用地，老城區(qū)以舊村改造為主。而總住宅供給為 161 萬(wàn)平方米，按人均 30 平方米計(jì)算，可供 53666 人居住，按每戶 人計(jì)算，可滿足 15333 戶家庭居住。 ◎需求二 進(jìn)入婚齡期的一代青年購(gòu)房熱情高漲。 棗莊市市中區(qū)二手房市場(chǎng)情況分析 中介機(jī)構(gòu)混亂 目前棗莊市市中區(qū)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還處于 初級(jí)階段，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍也比較“寬泛”，不單單是從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，還承接婚姻中介、家政服務(wù)中介、職業(yè)中介。但地理位置較好的華府豪庭一期均價(jià)也已經(jīng)達(dá)到了 2900 元 /平方米，可見(jiàn)其二期突破 3000 元 /平方米也指日可待。但就目前高層項(xiàng)目的銷售情況而言，可以看出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上對(duì)高層的接受度還是有限的，其中主要原因莫過(guò)于居住習(xí)慣以及其較高的銷售價(jià)格，且某些人對(duì)其今后的物業(yè)管理 費(fèi)用的較高支出也相對(duì)不能接受。目前排屋價(jià)格范圍在 30006000 之間。 ○該項(xiàng)目建筑風(fēng)格采用新古典主義風(fēng)格，此種風(fēng)格建筑品質(zhì)感較強(qiáng)，但從項(xiàng)目實(shí)際的規(guī)劃情況來(lái)看，樓幢間距偏窄。 從土地放量情況而言，未來(lái)土地的建筑容積率都在 ，且普遍集中在 左右，因此可以認(rèn)為：未來(lái)市場(chǎng)上多層項(xiàng)目仍將在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)占主力，而高層項(xiàng)目只是作為一種小眾需求的產(chǎn)品，或者說(shuō)是在市中心附近區(qū)域地段的稀缺登場(chǎng)。 商品住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)趨勢(shì) 目前市中區(qū)已建成或正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中有兩大特征，一是本地開(kāi)發(fā)商由于實(shí)力較弱，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模均較小，而外來(lái)開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模普遍較大，二是本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目品質(zhì)較低，而外來(lái)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目品質(zhì)相對(duì)較高。其中有些房產(chǎn)中介原先是專做婚姻介紹的，有些是專做職業(yè)介紹的，由于近幾年棗莊市市中區(qū)房產(chǎn)交易火熱，因此許多其他中介機(jī)構(gòu)也紛紛加入房產(chǎn)中介的行列，但很多根本就不懂房地產(chǎn)，所以導(dǎo)致各中介公司素質(zhì)不高，二手房市場(chǎng)也難免魚(yú)龍混雜。據(jù)推算，整個(gè)棗莊市今后幾年內(nèi)進(jìn)入婚齡的青年正值高峰期，這項(xiàng)住房需求每年也在 2030 萬(wàn)平方 米之間。 1: 的供給比，可得知市中區(qū)住宅市場(chǎng)的供給尚未飽和，還有一定的住宅開(kāi)發(fā)空間。 20212021 年?yáng)|城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及地塊主要有： R1 樂(lè)明園、 R2 文匯嘉園、 R3 廣場(chǎng)二期、 R4 富 翔莊園、 R5 華府豪庭、 R6 雅士園、 R7 恒生錦城、 R8東方嘉園、 R9白馬莊園、 R10 巨典豪庭、 R11 紫氣東來(lái)、 R12 福華園、 R13 國(guó)泰花園、 R14 錦龍國(guó)際、 R15 河濱花園、 R16 棗礦二期、 R17 地塊一、 R18 地塊二、 R19地塊三、R20 地塊十七、 R21 地塊十八、 R22 地塊十九。 ◎全面推進(jìn)建筑節(jié)能 政府所在地、中心鎮(zhèn)、城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，新建居住建筑在 2021 年底全部達(dá)到節(jié)能 50%，2021 年起城鎮(zhèn)新建居住節(jié)能達(dá)到 65%以上的標(biāo)準(zhǔn)。 棗莊市 20212021 年住房建設(shè)規(guī)劃 規(guī)劃控制目標(biāo) ◎明確新建住房結(jié)構(gòu)比例 重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。二是老住宅區(qū)普遍存在公用設(shè)施老化，維護(hù)費(fèi)用大，缺少資金來(lái)源，難以推行物業(yè)管理。 薛城區(qū)和滕州市在前三月份所售樓盤(pán)單一，且價(jià)格偏低，而 4 月受一些樓盤(pán)的放量銷售的影響，增幅均家 10%以上。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售了 萬(wàn)平方米，均價(jià) 4277 元 /平方米。其中批準(zhǔn)預(yù)售住宅44 萬(wàn)平方米，共 3907 套。在住宅建設(shè)方面，住宅完成投資 億元，施工面