【導(dǎo)讀】第一篇棗莊市概況調(diào)查------------------------------------------8></a>4. 13></a>.1棗莊市歷史、文化--------------------------------------------5. 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r-------------------------------------------10. 最新城市建設(shè)總體規(guī)劃---------------------------------------13. 第二篇市場(chǎng)宏觀調(diào)查研究---------------------------------------16. 棗莊市2021-2021年住房建設(shè)規(guī)劃-----------------------------34. 第三篇市場(chǎng)微觀調(diào)查研究---------------------------------------47. 市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目調(diào)查-------------------------------------------48. 第四篇購(gòu)房者調(diào)查分析-----------------------------------------66. 其中市中區(qū)是棗莊原市政府所在地，總面積平方千米，下轄3鎮(zhèn)2鄉(xiāng)6街道，全區(qū)共有17個(gè)民族，人口總數(shù)約50萬(wàn)人。地反映本次調(diào)研成果，為開發(fā)商的決策提供有力的依據(jù)。北屬鄫國(guó)，中部為蔇國(guó)，南部為逼陽(yáng)。秦朝，今棗莊地區(qū)東部為郯郡的蘭。區(qū)北部屬魯國(guó)、南部為楚國(guó)。今棗莊地區(qū)屬河南道，北置滕縣，南置蘭陵縣，后改為氶縣。中華人民共和國(guó)建立后，今棗莊地區(qū)仍為滕、嶧兩縣，屬濟(jì)寧專署領(lǐng)導(dǎo)?？h改為縣級(jí)棗莊市。近百年來(lái)，棗莊發(fā)生過(guò)多次震驚中。1938年3月，中國(guó)軍隊(duì)與侵華日軍在棗莊境內(nèi)臺(tái)兒莊會(huì)戰(zhàn)，戰(zhàn)役歷時(shí)33天，共消滅日軍1萬(wàn)多人，最后以日軍潰敗而告終。在這塊土地上，幾千年來(lái)涌現(xiàn)出許多重要的歷史人物。戰(zhàn)國(guó)時(shí)，齊貴族田文，號(hào)

　　

【正文】 萬(wàn)平方米，按 60%計(jì)算，有效需求每年應(yīng)在 100 萬(wàn)平方米以上。 ◎需求四 具統(tǒng)計(jì)分析，目前棗莊市住房成套率只有 40%左右，到 2021 年增長(zhǎng) 10 個(gè)百分點(diǎn)，住房成套率達(dá)到 50%，城鎮(zhèn)居民總戶數(shù)按 50 萬(wàn)戶計(jì)算，目前還需要建至少 8 萬(wàn)套住房，建筑面積應(yīng)在 800 萬(wàn)平方米，年需求量在 150 萬(wàn)平方米以上。 棗莊市市中區(qū)二手房市場(chǎng)情況分析 中介機(jī)構(gòu)混亂 目前棗莊市市中區(qū)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還處于 初級(jí)階段，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍也比較“寬泛”，不單單是從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，還承接婚姻中介、家政服務(wù)中介、職業(yè)中介。盡管業(yè)務(wù)寬泛，但專業(yè)化都不夠，最多也只能算是信息的交換機(jī)構(gòu)，比如：介紹一套房子的費(fèi)用是 50 元，帶客戶去看一次房子手續(xù)費(fèi) 10 元，其他費(fèi)用都不需要，也沒(méi)有幫客戶辦理產(chǎn)權(quán)交接的概念。其中有些房產(chǎn)中介原先是專做婚姻介紹的，有些是專做職業(yè)介紹的，由于近幾年棗莊市市中區(qū)房產(chǎn)交易火熱，因此許多其他中介機(jī)構(gòu)也紛紛加入房產(chǎn)中介的行列，但很多根本就不懂房地產(chǎn)，所以導(dǎo)致各中介公司素質(zhì)不高，二手房市場(chǎng)也難免魚龍混雜。 二手房市場(chǎng)起步 現(xiàn)在在二手房市場(chǎng)上交易的房源，大多是 2021年以后的房子， 2021年正是棗莊市中區(qū)商品房市場(chǎng)剛起步的階段，因此當(dāng)時(shí)商品房的購(gòu)置價(jià)格均較低，與目前的市場(chǎng)價(jià)格相差 10001500元 /平方米左右，再加上目前市中區(qū)新房建設(shè)也相對(duì)火熱，因此許多有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人就重新購(gòu)置新房，并將原先的舊房拿出來(lái)轉(zhuǎn)手，這是二手房市場(chǎng)上房源的主要來(lái)源。但據(jù)調(diào)查許多人都沒(méi)有購(gòu)買二手房的概念，真正愿意購(gòu)置二手房的人也相對(duì)較少，因?yàn)槟壳靶路康墓┙o量并不缺乏，部分人是因?yàn)閮r(jià)格的優(yōu)勢(shì)才會(huì)考慮選擇二手房。 棗莊市市中區(qū)商品住宅市場(chǎng)趨勢(shì)分析 價(jià)格走勢(shì) 市中區(qū)的商品房集中開發(fā)起步于 2021 年，當(dāng)時(shí)的平均價(jià)格在 9001200 元 /平方米左右，但當(dāng)時(shí)市場(chǎng)并不火爆， 2021 年由于住房供給一時(shí)出現(xiàn)空缺，而住房需求旺盛，房?jī)r(jià)上漲至 1400元 /平方米左右，房?jī)r(jià)的上漲反而更加刺激了房產(chǎn)的銷售，幾乎每個(gè)項(xiàng)目一開盤，瞬間就銷售一空。而外地開發(fā)商嗅到了利潤(rùn)的氣息也紛紛擠入棗莊市中區(qū)，于是，地價(jià)開始上漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升，到 2021 年房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到 1800 元 /平方米左右，與此同時(shí)，外地開發(fā)商開發(fā)樓盤品質(zhì)的提升，導(dǎo)致建筑成 本增加，又促進(jìn)了房?jī)r(jià)的再次飛躍， 2021 年市中區(qū)平均房?jī)r(jià)已達(dá)到 2200 元 /平方米左右，某些檔次高的項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 2600 元 /平方米，而 2021年市中區(qū)平均房?jī)r(jià)在外地開發(fā)商的帶動(dòng)下已經(jīng)達(dá)到了 2600 元 /平方米左右，某些項(xiàng)目甚至已經(jīng)突破了 3000 元大關(guān)，特別值得一提的就是位于檢查院東側(cè)的巨典豪庭，該項(xiàng)目起價(jià)已經(jīng)達(dá)到 3100 元 /平方米，該樓盤是上海開發(fā)商開發(fā)的一個(gè)高層項(xiàng)目，盡管只有兩幢樓，但其用材品質(zhì)較高，而且均為 155 平方米以上的大戶型，看來(lái)其定位為高端人群。但就我們看來(lái)其價(jià)格有些虛高，該項(xiàng)目規(guī)模小、區(qū)位偏支 撐其價(jià)格的除了用材品質(zhì)，其他并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。但地理位置較好的華府豪庭一期均價(jià)也已經(jīng)達(dá)到了 2900 元 /平方米，可見其二期突破 3000 元 /平方米也指日可待。 因此，我們認(rèn)為：市中區(qū)商品房銷售盡管受到市級(jí)機(jī)關(guān)遷往新城區(qū)的影響，但其內(nèi)商業(yè)貿(mào)易支撐依舊存在，且就近期而言住宅銷售價(jià)格依然穩(wěn)中有升，再加上地價(jià)的日漸上漲，可見未來(lái)位置好、環(huán)境好、技術(shù)含量高的房屋售價(jià)將會(huì)繼續(xù)升高。 商品住宅項(xiàng)目開發(fā)趨勢(shì) 目前市中區(qū)已建成或正在開發(fā)的項(xiàng)目中有兩大特征，一是本地開發(fā)商由于實(shí)力較弱，開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模均較小，而外來(lái)開發(fā)商 開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模普遍較大，二是本地開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目品質(zhì)較低，而外來(lái)開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目品質(zhì)相對(duì)較高。而從 20212021年的土地放量計(jì)劃中可以發(fā)現(xiàn)，未來(lái)幾年里單塊住宅土地規(guī)模均較大，以致于未來(lái)項(xiàng)目建筑規(guī)模較大，而本地開發(fā)商開發(fā)能力有限，需要實(shí)力較強(qiáng)的外來(lái)開發(fā)商前來(lái)投資。但本地小規(guī)模開發(fā)商在短期內(nèi)也不會(huì)退出市場(chǎng)，因?yàn)樗麄兦捌谕恋貎?chǔ)備較為充裕，而且當(dāng)時(shí)的土地價(jià)格低廉，從競(jìng)爭(zhēng)意義上來(lái)講，成本優(yōu)勢(shì)明顯。 因此可以預(yù)計(jì)：未來(lái)幾年里市中區(qū)所開發(fā)的住宅項(xiàng)目中，大規(guī)模項(xiàng)目的比例將迅速增加，而外來(lái)開發(fā)商份額的逐漸升高，也將勢(shì)必 帶動(dòng)市中區(qū)商品住宅的整體品質(zhì)。但本地開發(fā)商憑借土地成本的優(yōu)勢(shì)，在一定時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)份額也將繼續(xù)保持。 商品住宅產(chǎn)品趨勢(shì) 2021 年 2021 年期間，棗莊市中區(qū)的商品住宅項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)幾乎都為多層項(xiàng)目，且當(dāng)時(shí) 900元 /平方米左右的價(jià)格，建安成本低廉程度就可想而之，而 2021 年之后，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上開始出現(xiàn)高層住宅，土地成本和建安成本的增加，使其價(jià)格直往上竄。但就目前高層項(xiàng)目的銷售情況而言，可以看出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上對(duì)高層的接受度還是有限的，其中主要原因莫過(guò)于居住習(xí)慣以及其較高的銷售價(jià)格，且某些人對(duì)其今后的物業(yè)管理 費(fèi)用的較高支出也相對(duì)不能接受。因此從市場(chǎng)角度而言，高層住宅的普遍接受還需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。 從土地放量情況而言，未來(lái)土地的建筑容積率都在 ，且普遍集中在 左右，因此可以認(rèn)為：未來(lái)市場(chǎng)上多層項(xiàng)目仍將在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)占主力，而高層項(xiàng)目只是作為一種小眾需求的產(chǎn)品，或者說(shuō)是在市中心附近區(qū)域地段的稀缺登場(chǎng)。 商品住宅區(qū)域分布趨勢(shì) 目前棗莊市中區(qū)在建的住宅項(xiàng)目主要集中在文化路、光明東路附近區(qū)域，此外，君山路、振興路附近區(qū)域也有少量分布。而未來(lái)商品住宅也主要集中在以上路段附近，而在范圍上則是由原來(lái)的區(qū)域向周邊輻射開來(lái)。 因此，我們可以認(rèn)為：未來(lái)市中區(qū)商品住宅主要分布區(qū)域?yàn)槲幕髀泛凸饷魑髀犯浇鼌^(qū)域以及文化東路和光明東路附近區(qū)域，此外，香港街和建華路附近區(qū)域也有一定的體量。 第三篇 市場(chǎng)微觀調(diào)查研究 □市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目調(diào)查 □市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目分析 市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目調(diào)查 市中區(qū)房管處樓盤預(yù)售備案 市中區(qū)房管處樓盤預(yù)售備案 （ 2021 年 52021 年 5） 樓盤名稱 規(guī)劃建筑面積（平方米） 預(yù)售總占地面積 （公頃） 預(yù)售建筑面積 （平 方米） 預(yù)售 總套數(shù) （套） 登記時(shí)間 白馬莊園 C 區(qū)（ 1— 12樓 ) 126291 41802 326 2021529 文匯嘉園二期 （ 14— 23— 28樓） 44650 44650 424 2021524 福華園二期（ 11— 1 13A、 15— 1 19A、東西沿街樓 ) 35412 35412 402 2021524 天匯花園 13617 / / 2021419 雅仕 園 16556 16556 210 2021119 皇庭新苑 6000 6000 50 20211220 文化廣場(chǎng)三期續(xù)建 （ A B1樓） 10683 10683 100 20211212 香港街 5樓 8558 / 8558 80 20211212 文化廣場(chǎng)花苑三期 （ B B B7樓） 11847 6585 59 20211212 白馬莊園一期 A1A A8A1 A24 號(hào)樓 28006 / 28006 151 20211123 白馬莊園一期 A5A A14A23樓、車庫(kù) 27051 / 27051 149 20211123 金色家園 10658 10658 200 20211122 興華園組團(tuán) 9934 9934 100 20211122 東方嘉園 15321 15321 140 20211116 樂(lè)明苑小區(qū) 14200 14200 175 20211116 德仁俊園小區(qū)三期 63504 40776 320 20211023 君山豪苑 26777 26777 178 2021109 文化廣場(chǎng)花苑二期 17902 17902 117 2021823 福華園 28815 28815 240 2021725 新遠(yuǎn)花苑 30034 34000 340 2021616 文匯嘉園沿街綜合樓 2965 2965 22 2021616 文匯嘉園一期工程 43530 43530 416 202166 華府豪庭一期 ４ 、７ 、９ 、 10樓 26732 26732 159 202166 巨典豪庭 18051 18051 76 202166 君山家園 8122 8122 115 202166 蘋果花園小區(qū)三期 1 1 16樓 / / 18000 156 2021510 市中區(qū)新建商品住宅個(gè)案調(diào)查 白馬莊園 基本信息 樓盤位置 北靠文化東路，西臨建設(shè)路，原棗莊賓館地塊 開 發(fā) 商 棗莊楓華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 配套設(shè)施 學(xué)校：棗莊市實(shí)驗(yàn)幼兒園、建設(shè)路小學(xué)、十五中、三中、棗莊學(xué)院南校區(qū) 其他：超市、醫(yī)院 交通狀況 臨近文化路，道路寬闊，出入通暢 物業(yè)管理 元 /平方米月 售樓部地址 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 售樓電話 06323177777 3177778 規(guī)劃設(shè)計(jì) 占地面積 135624 平方米 總建筑面積 182532 平方米 總 戶 數(shù) 1046 容 積 率 綠 化 率 % 產(chǎn)品類型 多層、小高層、高層、別墅、聯(lián)排、疊排 主力戶型 公寓面積 99138 平方米，疊排面積 210 平方米左右，聯(lián)排 263308 平方米， 別墅 324419 平方米 銷售情況 該項(xiàng)目開盤時(shí)間 2021 年 6 月 18 日，當(dāng)時(shí)均價(jià) 2100 元 /平方米，目前均價(jià) 2400 元 /平方米，一期交房時(shí)間 07 年 12 月，二期 07 年 6 月中旬開盤，均價(jià) 2600 元 /平方米。目前排屋價(jià)格范圍在 30006000 之間。 樓盤點(diǎn)評(píng) ○該項(xiàng)目由多層、小高層、高層、別墅、聯(lián)排、疊排等多種建筑類型組成，多種戶型面積，能夠滿足購(gòu)房者的不同需求。 ○該項(xiàng)目建筑風(fēng)格采用新古典主義風(fēng)格，此種風(fēng)格建筑品質(zhì)感較強(qiáng)，但從項(xiàng)目實(shí)際的規(guī)劃情況來(lái)看，樓幢間距偏窄。 ○項(xiàng)目在形象宣傳上較當(dāng)?shù)貥潜P要多，在主街道上還設(shè)置巨幅廣告牌，加上售樓部的精心設(shè)計(jì)，使其成為當(dāng)?shù)刭?gòu)房者中的明星樓盤，加上低調(diào)的價(jià)格，銷售情況較好。 ○地理位置不占優(yōu)勢(shì)，但比較適合喜歡寧?kù)o的人 居住。 文匯嘉園 基本信息 樓盤位置 東臨華山路，南接建華路 開 發(fā) 商 棗莊市中區(qū)房屋建設(shè)綜合開發(fā)公司 配套設(shè)施 學(xué)校：三中、四十一中、文化路小學(xué)、 其他：汽車市場(chǎng)、超市、果品批發(fā)市場(chǎng)、銀行、圖書館 交通狀況 位于兩條主干道之間，交通便利 物業(yè)管理 文苑物業(yè)管理有限公司 售樓部地址 位于振興路棗莊市中區(qū)房屋建設(shè)綜合開發(fā)公司 售樓電話 06323322455 3082888 規(guī)劃設(shè)計(jì) 占地面積 110 余畝 總建筑面積 10 萬(wàn)平方米 總 戶 數(shù) 862，其中一期 416 套，商鋪 22 套，二期 424 容 積 率 綠 化 率 40% 產(chǎn)品類型 多層公寓