【正文】 用是決定性的。過快的發(fā)展導致了房地產(chǎn)投資過熱，造成了基建規(guī)模過大、盲目投資嚴重等諸多問題。 3)結合實際案例一 xx 地塊 進行房地產(chǎn)投資可行性分析，論證其具 體實施的可行性。 房地產(chǎn)投資可行性分析有利于確保房地產(chǎn)項目投資決策的科學性合理性、投資方案的優(yōu)化及投資的有序性，并為房地產(chǎn) 項目投資后續(xù)工作提供依據(jù)。本文從房地產(chǎn)的基礎知識人手，分析了房地產(chǎn)投資的特點、房地產(chǎn)投資風險的特征和我國目前房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀。 關鍵詞 :房地產(chǎn) 房地產(chǎn)投資 可行性分析 財務分析 、 研究的背景 隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)投資活動日益活躍，房地產(chǎn)已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。統(tǒng)計資料表明，截止 2020 年，我國各類房地產(chǎn)公司數(shù)量已超過 60000 家，僅上海市就有房地產(chǎn)公司 6000 多家。具體體現(xiàn)在以下四個方面 :一、保證房地產(chǎn)項目投資決策的科學性 和合理性 。在此基礎上，根據(jù)不同的時間和風險度加以校正，然后根據(jù)預期風險和預期回報等，得出該項目是否應該投資和如何投資等結論性意見，為項目投資決策提供可靠的科學依據(jù)。 。只有設計新穎、結構嚴謹、材料優(yōu)良、施工精細的房屋才能有效的實現(xiàn)地段的價值，為投資者帶來高額的投資利潤。 。在很多時候 ，房地產(chǎn)投資流動性差這一特點還會使房地產(chǎn)投資者因無力及時償還債務而破產(chǎn)。正是由于房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟活動中重要性，各國政府對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)投資都十分關注，常常將房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟的一個重要方面，房地產(chǎn)投資也因而更多地受到政府政策的影響。房地產(chǎn)投資具有高收益和高風險并存的特性，這一方面為投資者提供了獲取高額收益的機會，另一方面也為投資者帶來了極高的風險。 雖然風險的定義很多，但大致可分為兩類，第一類定義強調(diào)風險的不確定性。這種差異程度越大，表明不確定結果的綜合效應越難以 測定，從而事件的風險就越大。經(jīng)濟繁榮時，寫字樓火爆，回報率很高，為 70%，而對于普通住宅影響較小 . 房地產(chǎn)投資風險的特點 房地產(chǎn)投資具有周期性長、投人資金量大、資金變現(xiàn)能力差等特點，因而投資風險也具有其自身的特點，具體如下 : 。劃分風險的方法很多，如系統(tǒng)風險與非系統(tǒng)風險，純粹風險和投機風險等等。其中，經(jīng)濟體制風險、房地產(chǎn)制度變革風險、金融政策變化風險是主要風險。 (2)房地產(chǎn)制度改革風險 ①土地使用制度改革風險。這將給囤積土地待價而估者帶來很大的損失。如 1993 年，為了抑制國內(nèi)通貨膨脹，中央采取宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策，銀根緊縮，導致大量的房地產(chǎn)施工不足。R 為年租金收人 。依次，在上面分析的情況下，如果銀行利率 i 高過租金的收益率，則很少有投資者會投資在物業(yè)上，或者說，租金收益率要大于銀行利息率才具有投資價值。 供給和需求是緊緊聯(lián)系在一起的，分析供給離不開需求，而分析需求也離不開供給，據(jù)有關統(tǒng)計資料顯示，至 2020 年底，我國未出售的新建商品房面積累計達到 10315 萬平方米，其中商品住宅面積有 5700 多萬平方米。在分析房地產(chǎn)需求時，應著重分析有效需求。反之，則會下降。 新區(qū)開發(fā)指的是城市郊區(qū)新征土地的投資開發(fā)，其主要經(jīng)濟活動是征用農(nóng)村集體所有的土地，并進行土地改造和基礎設施建設。 現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)投資的基本操作程序 房地產(chǎn)投資高收益與高風險并存的特性，一方面為投資者獲取高額收益的機會，另一方面也使投資者面臨難以避免的風險?，F(xiàn)階段主要是按照房地產(chǎn)發(fā)展周期進行房地產(chǎn)投資分析。施工建設到竣工驗收這 一時期。 房地產(chǎn)投資可行性 分析的作用 可行性分析在房地產(chǎn)投資決策中的作用主要體現(xiàn)在四個方面 : 保證項目投資決策的科學性和合理性 可行性分析在占有大量資料的基礎上，運用科學的分析方法，對項目策劃所提出的多種方案進行分析 。尤其是圍繞項目開發(fā)進度而進行的資源配置、資金籌措、現(xiàn)金流量計算、還貸能力分析等一系列計劃制訂和分析，為項目投資實施制訂一整套有效的程序，為保證整個項目投資建造及經(jīng)營過程有條不紊的進行奠定基礎條件。 項目開發(fā)條件分析 對項目自身的開發(fā)條件及發(fā)展現(xiàn)狀進行分析，初步明確地塊及其環(huán)境的優(yōu)勢與缺陷，為項目定位、投資分析做準備。 在整個房地產(chǎn)投資可行性分析中財務分析是核心內(nèi)容，因此在本文對財務分析進行詳細闡述。 清償能力目標 擬投資項目的清償能力包括兩層次 :一是項目的財務清償能力，即項目收回全部投資的能力，理性的投資主體總是期望能預期 全額收回投資。例如某企業(yè)銷售某樓盤本月銷售額 500 萬元，而上月為580 萬元，較上月減少 80 萬元，表明企業(yè)銷售銷售進度有所減緩，應加大銷售力度。例 如項目利潤與成本相比，求出成本利潤率 。 (3)結構比率分析法 :結構比率是某一經(jīng)濟指標占總體指標的比率。按此法，以一定順序逐個因素變動，從而檢驗出各因素對指標值的影響程度及影響方向。財務基本報表是根據(jù)財務數(shù)據(jù)填列的，也是計算反映項目盈利能力、清償能力的技術經(jīng)濟指標的基礎，所以在分析和估算財務數(shù)據(jù)之后，需要對財務基本報表進行分析和評估，主要是對現(xiàn)金流量表、利潤表、資金來源與運用表、資產(chǎn)負債表等進行分析和評價。對財務效益進行分析和評估，一是要審核計算方法是否正確 。財務數(shù)據(jù)估算主 要內(nèi)容包括 :生產(chǎn)期估算、銷售 (出租 )收人估算、銷售稅金及附加估算、利潤總額及其分配估算。 計算公式 :目標利潤 =項目占用資金 x 資金利潤率 成本利潤率 =目標利潤率 /總成本 式中的資金利潤率可由其他同類項目的利潤及資金占用情況等估算出來，也可用同期貸款利率估算。 QZ 為開發(fā)建筑面積 ?；谛枨笳咦陨韺δ撤N物業(yè)需求的程度、一牛購買力及對市場供求關系的認識，需求者對其需求物業(yè)有一種價值判斷，這個價值判斷就是認知價值。 例如 :某區(qū)域住宅市場均價為佗 500 元 /平方米，內(nèi)有四幢住宅，分值總分為 100，四幢住宅分值分配為 3 2 2 20，按平均分值25計算，‘則洲幢住宅的認知價值系數(shù)分別為 ， 、 、 ，最后得出四幢住宅認 知價值分別為 3100 元 /平方米、 2700/平方米 ,2200 元 /平方米 ,2020 元 /平方米。一些高檔住宅和別墅的開發(fā)建設，正是為了滿足這類需求。如果房價超過價格上限，便認為太貴，如果價格低于下限，便會懷疑其質(zhì)量。 財務分析在整個房地產(chǎn)投資可行性分析中是核心內(nèi)容，通過估算或計算出項目的投資成本、預期收益、各項稅金和利潤等基礎數(shù)據(jù)，據(jù)此編制必要的財務報表，計算相應的技術經(jīng)濟指標，然后對項目進行經(jīng)濟分析、預期風險分析，來考察項目的盈利能力、清償能力等財務狀況，從而為投資者提供可靠的理論依據(jù)。 隨著我國加人 WTO 以后，我國房地產(chǎn)市場近一步規(guī)劃化、市場化，市場的競爭也更加激烈，市場風險性也隨著加大。 ③競爭導向定價法 競爭導向定價法是指以競爭各方的實力對比和競爭對手的商品價格為主要依據(jù)，以在競爭環(huán)境中生存和發(fā)展的定價方法。由于房地產(chǎn)的特性，決定了其具有抵制通貨膨脹、保值增值的功效，所以一些購房者將房地產(chǎn)作為投資對象。由消費者按直接評價法的程序分別對各因素進行評分，再分別求得各 類商品 的加權平均分，即各商品的認知價值系數(shù)，以此為據(jù)以市場平均價的比例分現(xiàn)來確定其認知價格。當消費者剩余為負數(shù) 時，消費者購買該物業(yè)的可能性將減少 。 E 為目標利潤。 計算公式 :P。 在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的租售價格是一個很重要的因素，因為它對項目的經(jīng)濟效益變化一般是最敏感的，同時也決定了房地產(chǎn)投資銷售 (出租 )收人，所以要慎重的確定。若計算方法不正確或計算結果有誤差，則須重新計算。二是要審核所填列的數(shù)據(jù)是否準確。②各因素被從理論上證明確是引起指標變動的真正原因 。可以考核經(jīng)濟現(xiàn)象的構成及其變化，以研究項目經(jīng)濟進行的規(guī)律。 (2)趨勢的比率分析法 :即用同類項目不同時期的同類指標相對比，求其比率。例如某企業(yè)某樓盤銷售定位銷售均價為 2500 元 /平方米，’而該樓盤周邊市場銷售均價為 240。在籌集資金時，提供資金者不僅將考察項目是否具有債務清償能力，還將考察資金償還期限是否符合有關規(guī)定，項目是否具備所要求的清償債務能力。財務分析是房地產(chǎn)投資分析的核心內(nèi)容。 消 費者需求調(diào)研 對消費者需求的二手資料與一手資料的收集與調(diào)查，了解消費者的購買力水平、購買傾向以及目標消費的共同特點，為項目的市場定位提供依據(jù)。通過可行性分析收集到 的豐富資料、可行性分析報告及可行性分析各中間環(huán)節(jié)所提供的研究結果，還為項目的投資實施過程的其他階段提供了可靠的依據(jù)。 保證項目投資方案的優(yōu)化 可行性分析的過程，實質(zhì)上是投資方案的優(yōu)化過程。 第三階段 :項目的營銷或經(jīng)營期 房地產(chǎn)投資項目，因項目性質(zhì)、用途不同，投資的第三階段內(nèi)容的差異較大。投資建議進行房地產(chǎn)投資可行性分析，就是在全面調(diào)查投資項目的各方面制約因素基礎上保證