【正文】 科學(xué)有效的房地產(chǎn)可行性分析將會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生有益的作用，也會促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康、蓬勃發(fā)展。 隨著我國加人 WTO 以后，我國房地產(chǎn)市場近一步規(guī)劃化、市場化，市場的競爭也更加激烈，市場風(fēng)險性也隨著加大。 財務(wù)分析在整個房地產(chǎn)投資可行性分析中是核心內(nèi)容，通過估算或計算出項目的投資成本、預(yù)期收益、各項稅金和利潤等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，據(jù)此編制必要的財務(wù)報表，計算相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，然后對項目進行經(jīng)濟分析、預(yù)期風(fēng)險分析，來考察項目的盈利能力、清償能力等財務(wù)狀況，從而為投資者提供可靠的理論依據(jù)。 項目財務(wù)評價經(jīng)濟指標(biāo)可以分為靜態(tài)盈利能力指標(biāo)，動態(tài)盈利能力指標(biāo)與清償能力指標(biāo)。 房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的經(jīng)濟評價指標(biāo) 評價財務(wù)效果的好壞，一方面 取決于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的可靠性，另一方面則取決于所選取的評價經(jīng)濟指標(biāo)體系的合理性。 ③競爭導(dǎo)向定價法 競爭導(dǎo)向定價法是指以競爭各方的實力對比和競爭對手的商品價格為主要依據(jù)，以在競爭環(huán)境中生存和發(fā)展的定價方法。如果房價超過價格上限，便認(rèn)為太貴，如果價格低于下限，便會懷疑其質(zhì)量。 (4)價格范圍心理。由于建筑結(jié)構(gòu)及建筑生產(chǎn)過程的特殊性，房地產(chǎn)商品許多內(nèi)在質(zhì)量特性是無法憑直覺和感觀認(rèn)知的。由于房地產(chǎn)的特性，決定了其具有抵制通貨膨脹、保值增值的功效，所以一些購房者將房地產(chǎn)作為投資對象。一些高檔住宅和別墅的開發(fā)建設(shè)，正是為了滿足這類需求。即消費者希望通過購買活動，滿足自身價值的展示。通常有以 下四種消費心理。由消費者按直接評價法的程序分別對各因素進行評分，再分別求得各 類商品 的加權(quán)平均分，即各商品的認(rèn)知價值系數(shù)，以此為據(jù)以市場平均價的比例分現(xiàn)來確定其認(rèn)知價格。 例如 :某區(qū)域住宅市場均價為佗 500 元 /平方米，內(nèi)有四幢住宅，分值總分為 100，四幢住宅分值分配為 3 2 2 20，按平均分值25計算，‘則洲幢住宅的認(rèn)知價值系數(shù)分別為 ， 、 、 ，最后得出四幢住宅認(rèn) 知價值分別為 3100 元 /平方米、 2700/平方米 ,2200 元 /平方米 ,2020 元 /平方米。共直接評定法是直接請消費者給出反映其對商品價值的認(rèn)知價值的方法 。所以利用這種規(guī)律定價時，關(guān)鍵環(huán)節(jié)是調(diào)查鑲彝發(fā)現(xiàn)和界定認(rèn)知價值。當(dāng)消費者剩余為負(fù)數(shù) 時，消費者購買該物業(yè)的可能性將減少 ?；谛枨笳咦陨韺δ撤N物業(yè)需求的程度、一牛購買力及對市場供求關(guān)系的認(rèn)識，需求者對其需求物業(yè)有一種價值判斷，這個價值判斷就是認(rèn)知價值。此外，需確定可售面積廠由項 目的開發(fā)建筑面積扣除公共設(shè)蜘配套占地面積，回遷戶占用面積等不能作房屋銷售的面積后剩余的建筑面積均成積 ②需求導(dǎo)向定價法 需求導(dǎo)向定價是按需求方對產(chǎn)品價值認(rèn)可及需求強度定價。凡是在一定范圍內(nèi)不隨項目建筑面積而變化的成本均屬固定成本，如愈地出讓金、征地拆遷費等 。 E 為目標(biāo)利潤。 QZ 為開發(fā)建筑面積 。 c:為單位變動成本 。為盈虧平衡單價 。 計算公式 :P。 計算公式 :目標(biāo)利潤 =項目占用資金 x 資金利潤率 成本利潤率 =目標(biāo)利潤率 /總成本 式中的資金利潤率可由其他同類項目的利潤及資金占用情況等估算出來，也可用同期貸款利率估算。 計算公式 :單價 =單位成本 x(1+成本利潤率 ) 上式中的“單位成本”由項目開發(fā)建設(shè)的直接成本和間接成本除以項目建筑面積求得。 ，①成本導(dǎo)向定價法 成本導(dǎo)向定價法是以房地產(chǎn)成本為定價核心的定價方法。 在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的租售價格是一個很重要的因素，因為它對項目的經(jīng)濟效益變化一般是最敏感的，同時也決定了房地產(chǎn)投資銷售 (出租 )收人，所以要慎重的確定。財務(wù)數(shù)據(jù)估算主 要內(nèi)容包括 :生產(chǎn)期估算、銷售 (出租 )收人估算、銷售稅金及附加估算、利潤總額及其分配估算。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析， 主 要分析項目適應(yīng)市場變化的能力等。將計算出來的有關(guān)指標(biāo)運用前速分析方法進行分析，并從財務(wù)角提出項目可行與否的結(jié)論。若計算方法不正確或計算結(jié)果有誤差，則須重新計算。對財務(wù)效益進行分析和評估，一是要審核計算方法是否正確 。反映項目財務(wù)盈利能力的指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo) (投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤等 )和動態(tài)指標(biāo) (財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)靜現(xiàn)值等 )。 第三步分析財務(wù)效益指標(biāo)。二是要審核所填列的數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確。財務(wù)基本報表是根據(jù)財務(wù)數(shù)據(jù)填列的，也是計算反映項目盈利能力、清償能力的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的基礎(chǔ)，所以在分析和估算財務(wù)數(shù)據(jù)之后，需要對財務(wù)基本報表進行分析和評估，主要是對現(xiàn)金流量表、利潤表、資金來源與運用表、資產(chǎn)負(fù)債表等進行分析和評價。 房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的程序 第一步分析和估算項目的財務(wù)數(shù)據(jù)，包括對項目總投資、資金籌措方案、成本費用、銷售收人、稅金和利潤，以及其他與項目有關(guān)的財務(wù)數(shù)據(jù)分析、鑒定和評估。④各因素對指標(biāo)差異總額影響程度之代數(shù)和，等于該指標(biāo) 差異總額。②各因素被從理論上證明確是引起指標(biāo)變動的真正原因 。按此法，以一定順序逐個因素變動，從而檢驗出各因素對指標(biāo)值的影響程度及影響方向。 因素替換分析法 因素替換分析法可簡稱為因素替換法，它是用于測定由多種相互關(guān)聯(lián)的因素構(gòu)成的經(jīng)濟指標(biāo)中，各組成因素的變動對指標(biāo)差異總影響程度的 一種重要財務(wù)分析方法。通過計算項目各種資金占資金總額的比率，研究項目資金構(gòu)成等。可以考核經(jīng)濟現(xiàn)象的構(gòu)成及其變化，以研究項目經(jīng)濟進行的規(guī)律。 (3)結(jié)構(gòu)比率分析法 :結(jié)構(gòu)比率是某一經(jīng)濟指標(biāo)占總體指標(biāo)的比率。采用環(huán)比動態(tài)指標(biāo)分析，可以看出該指標(biāo)的連續(xù)變化趨勢 。它又有兩種方法，一是連續(xù)比較有關(guān)相對數(shù)指標(biāo)在不同時期的變化趨勢，二是將兩個時期同一相對數(shù)指標(biāo)進行對比。 (2)趨勢的比率分析法 :即用同類項目不同時期的同類指標(biāo)相對比，求其比率。例 如項目利潤與成本相比，求出成本利潤率 。根據(jù)分析的不同內(nèi)容和要求，比率分析法有可分為以下三類。 比率分析法 .比率分析法是通過計算指標(biāo)的比率來分析經(jīng)濟活動的方法。例如某企業(yè)某樓盤銷售定位銷售均價為 2500 元 /平方米，’而該樓盤周邊市場銷售均價為 240。例如某企業(yè)銷售某樓盤本月銷售額 500 萬元，而上月為580 萬元，較上月減少 80 萬元，表明企業(yè)銷售銷售進度有所減緩，應(yīng)加大銷售力度。例如某企業(yè)建造某小區(qū)計劃成本為 1500 元 /平方米，完工后經(jīng)測算實際成本為 1350 元 /平方米，較計劃成本減少 150 元 /平方米，表明該企業(yè)在成本降低方面采取了有利措施，完成了計劃指標(biāo)。 比較分析法 比較分析法是通過指標(biāo)間的對比，從數(shù)量上來確定指標(biāo)差異的一種分析方 法，通常有以下三種比較形式。在籌集資金時，提供資金者不僅將考察項目是否具有債務(wù)清償能力，還將考察資金償還期限是否符合有關(guān)規(guī)定，項目是否具備所要求的清償債務(wù)能力。 清償能力目標(biāo) 擬投資項目的清償能力包括兩層次 :一是項目的財務(wù)清償能力，即項目收回全部投資的能力，理性的投資主體總是期望能預(yù)期 全額收回投資。在財務(wù)分析中應(yīng)該考察 擬投資項目竣工上市后是否盈利、盈利能力有多大，盈利能力是否足以滿足項 目可行的要求條件。 房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的目標(biāo) 對于房地產(chǎn)投資項目而言，財務(wù)分析的主要目標(biāo)是 :項目的盈利能力， 項目的清償能力。財務(wù)分析是房地產(chǎn)投資分析的核心內(nèi)容。 在整個房地產(chǎn)投資可行性分析中財務(wù)分析是核心內(nèi)容，因此在本文對財務(wù)分析進行詳細(xì)闡述。對于大型成片項目，建設(shè)工期長，投 資需要量大，一般應(yīng)分階段開發(fā)，每一階段的開發(fā)內(nèi)容，完成期限也應(yīng)統(tǒng)籌安 排，做出計劃。 項目開發(fā)方案策劃 根據(jù)項目目標(biāo)市場的選擇與項目的市場定位，進行項目開發(fā)方案策劃，包括 :項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇、開發(fā)時機與選擇、項目開發(fā)合作方式的分析與選擇、項目融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇、項目產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇、項目產(chǎn)品價格的分析與選擇等。 消 費者需求調(diào)研 對消費者需求的二手資料與一手資料的收集與調(diào)查，了解消費者的購買力水平、購買傾向以及目標(biāo)消費的共同特點，為項目的市場定位提供依據(jù)。 項目開發(fā)條件分析 對項目自身的開發(fā)條件及發(fā)展現(xiàn)狀進行分析，初步明確地塊及其環(huán)境的優(yōu)勢與缺陷，為項目定位、投資分析做準(zhǔn)備。 13 房地產(chǎn)投資可行性分析的框架 項目宏觀環(huán)境分析 通過對城市不斷變化的經(jīng)濟、政治、文化、人口、技術(shù)等因素的分析研究，明確項目所處的宏觀環(huán)境與市場條件，把握房地產(chǎn)市場的整體走勢，為科學(xué)決策提供 宏觀依據(jù)?？尚行苑治鏊扑]的最佳方案是編制項目計劃方案的依據(jù) 。通過可行性分析收集到 的豐富資料、可行性分析報告及可行性分析各中間環(huán)節(jié)所提供的研究結(jié)果，還為項目的投資實施過程的其他階段提供了可靠的依據(jù)。尤其是圍繞項目開發(fā)進度而進行的資源配置、資金籌措、現(xiàn)金流量計算、還貸能力分析等一系列計劃制訂和分析，為項目投資實施制訂一整套有效的程序，為保證整個項目投資建造及經(jīng)營過程有條不紊的進行奠定基礎(chǔ)