東莞市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司項目可行性分析報告(完整版)
【正文】 續(xù)3個月增加，供應(yīng)量僅略低于5月，為年度第二個供應(yīng)超60萬月份?！ ?012年8月141平方米以上大戶型供應(yīng)比重約15%，環(huán)比7月減少8個百分點，8月大戶型供應(yīng)呈減少趨勢。1月成交面積同比萎縮幅度高達75%，2月則快速扭轉(zhuǎn)為萎縮54%，3月持續(xù)快速扭轉(zhuǎn)為萎縮35%，一直到8月扭轉(zhuǎn)至萎縮7%。資源優(yōu)勢樓盤熱銷：如保利紅珊瑚、中信森林湖等。1988年進行土地批租和住宅制度改革后，我國房地產(chǎn)市場開始起步，至今走完了兩個完整的中周期。不同的是，自今年以來，政策面基本上處于“真空期”，沒有新增利好，如果考慮到二套房貸嚴(yán)格化、查處閑置用地等情況，則可以認為政策稍稍收緊。全市總面積2465平方公里，截至2008年底。其中，2000年，日照時數(shù)最多，占全年可照時數(shù)的46%；最少是1997年，占全年可照時數(shù)的35%。東莞交通、通信發(fā)達，電源充足，淡水資源豐富，防御自然災(zāi)害能力較強，發(fā)展工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件甚為有利。目前，在投產(chǎn)的外商投資企業(yè)中，全球100強企業(yè)有1家，500強企業(yè)有4家，境外上市公司有8家。制造業(yè)實力雄厚，產(chǎn)業(yè)體系齊全。 專業(yè)代辦：占利潤來源的3%左右，主要針對代辦交易過戶。項目初期預(yù)計租房收入為主要收入來源，逐漸過渡到銷售為主要利潤來源，故每月營業(yè)收入超過13400元部分為凈利潤。 市場風(fēng)險2012年以來廣東省房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀是：月成交逐月攀升達調(diào)控以來最高水平，品牌項目突出，大型知名項目成交顯著，受市場熱捧。 總體分析投資房地產(chǎn)的風(fēng)險性相對來說不大，雖然在中國政府政策的嚴(yán)控下，房地產(chǎn)價格受到嚴(yán)格抑制，但是要看到剛需的市場猶在，城市的新移民猶在，中國經(jīng)濟的發(fā)展猶在，物價的上漲因素猶在，那些經(jīng)營合理，了解市場狀況，滿足顧客需求，效率優(yōu)先的企業(yè)一定能從激烈的競爭中存活下來，并取得良性的發(fā)展。而未來的東莞市場的走勢是：供需回落，均價總體持穩(wěn)。由于銷售費用暫按營業(yè)收入的15%計算，故每月營業(yè)收入應(yīng)達到20000元人民幣以上。 租賃資源與買賣資源之間互換：占利潤來源的2%左右，引導(dǎo)劣勢租賃資源轉(zhuǎn)買賣或劣勢買賣資源轉(zhuǎn)租賃。擁有全球500強企業(yè)45家，境外上市公司800多家，投資者來自世界20多個國家和地區(qū)。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)： ，按可比價計算，%。來源于東莞的財政總收入、市財政一般預(yù)算收入、進出口總額、金融機構(gòu)各項存款余額分別達到839億元、313億元、1347億美元和6400億元。雨量集中在4～9月份，其中4～6月為前汛期，以鋒面低槽降水為多。屬亞熱帶季風(fēng)氣候，長夏無冬，日照充足，雨量充沛，溫差振幅小，季風(fēng)明顯。政策走勢目前來看相當(dāng)曖昧，眼下業(yè)界熱衷于猜測房產(chǎn)稅等政策年底會否終止，其實相關(guān)政府部門目前也在征求意見。這兩個周期有些不同，前者處于市場化早期，后者市場化程度迅速提高?！ ∪f科以超30億元穩(wěn)居房企榜首 數(shù)據(jù)顯示，18月全市住宅網(wǎng)簽金額前十名開發(fā)商，連續(xù)三年保持14%左右比重份額。在政策不加碼的前提下，預(yù)計東莞成交量有望在10月份“轉(zhuǎn)正”。截至8月中小戶型增加幅度仍不明顯，市場在售仍不乏大戶型。8月為傳統(tǒng)樓市淡季，多數(shù)開發(fā)商備戰(zhàn)9月樓市，成交量回落實屬正常。8月東莞樓市供需兩旺，剛需持續(xù)釋放打破了傳統(tǒng)樓市淡旺季。8月樓市不淡，隨著“金九銀十”的到來，東莞樓市交投氛圍愈加活躍，隨著樓市旺季銷售回款增多，資金快速回籠，不少房企也會繼續(xù)增加土地儲備，同時，信貸及市場的寬松復(fù)蘇也提升了企業(yè)拿地的積極性，而在年度土地供應(yīng)計劃的壓力之下，政府將繼續(xù)加大推地力度，9月東莞土地市場地塊密集上市，兩者相互積極響應(yīng)，9月土地交易或?qū)⒗^續(xù)火爆。8月28日，萬科憑借“紫臺”實現(xiàn)品牌在虎門的落地，乘勝追擊將編號2012WG035的虎門鎮(zhèn)博涌村地塊收入囊中，㎡，%，折合樓面地價5854元/㎡，創(chuàng)下虎門商住用地成交價格新高。最東端是謝崗鎮(zhèn)的銀瓶嘴山，最南端是鳳崗鎮(zhèn)雁田村的雁田水庫，最西端是沙田鎮(zhèn)西大坦村的獅子洋中心航線，最北端是中堂鎮(zhèn)潢涌村大坦小組的東江北支流中心航線。%；均價7302元/平方米，%。表1 2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售情況指標(biāo)絕對量同比增長（%） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）61740 其中：住宅44308 辦公樓2544 商業(yè)營業(yè)用房7370 房屋施工面積（萬平方米）507959 其中：住宅388439 辦公樓15950 商業(yè)營業(yè)用房56278 房屋新開工面積（萬平方米）190083 其中：住宅146035 辦公樓5361 商業(yè)營業(yè)用房20671 土地購置面積（萬平方米）40973 土地成交價款（億元）8049 房屋竣工面積（萬平方米）89244 其中：住宅71692 辦公樓2179 商業(yè)營業(yè)用房9045 商品房銷售面積（萬平方米）109946 其中：住宅97030 辦公樓2008 商業(yè)營業(yè)用房7878 商品房銷售額（億元）59119 其中：住宅48619 辦公樓250
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