東莞市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 益分析 投入成本每年店鋪?zhàn)饨鸺八姷雀黜?xiàng)費(fèi)用約為60000元人員前期預(yù)定為5人，每人每月底薪1500元（提成另算），每年工資成本為90000元管理費(fèi)用預(yù)計(jì)2500元/年銷售費(fèi)用根據(jù)營業(yè)收入計(jì)算，預(yù)計(jì)占營業(yè)收入的15%計(jì)算電話費(fèi)：電話2部，每部每月300元（暫定）網(wǎng) 費(fèi)： 每年網(wǎng)費(fèi)預(yù)計(jì)1500（暫定） 營業(yè)收入分析根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r，利潤來源渠道有：居間買賣服務(wù)：占利潤來源總量的60%左右，也是公司品牌化運(yùn)作的主推業(yè)務(wù)項(xiàng)目。專業(yè)代辦：代理一手房銷售、代理室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及代理裝修收入按照當(dāng)?shù)貙?shí)際狀況計(jì)算。 中介服務(wù)的各階段圖表 中介的作用 營業(yè)范圍一、房屋居間買賣二、存量房代理出售 三、存量房委托購買 四、房屋代理出租 五、房屋租賃居間 六、樓盤代理銷售 七、一手房代理銷售 八、不動(dòng)產(chǎn)投資顧問 九、產(chǎn)權(quán)過戶代理 十、代理各種抵押、按揭、消費(fèi)貸款 十一、房地產(chǎn)相關(guān)法律事務(wù)咨詢 十二、裝飾、裝潢設(shè)計(jì)咨詢第七部分 風(fēng)險(xiǎn)分析 政策風(fēng)險(xiǎn)限購令對(duì)于擠壓一線城市房地產(chǎn)泡沫有著不可磨滅的作用，但房地產(chǎn)商和投機(jī)者不會(huì)坐以待斃，金錢的流動(dòng)是永無休止的，從一線城市流出的資金，逐漸跑向了二三線城市根據(jù)現(xiàn)有政策環(huán)境，當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境較好，當(dāng)?shù)卣憫?yīng)廣東省發(fā)展規(guī)劃政策大力開展招商引資，實(shí)施投資優(yōu)惠政策。因此應(yīng)當(dāng)不斷調(diào)查市場狀況，根據(jù)市場狀況制定更好的經(jīng)營模式。因此，為了項(xiàng)目的發(fā)展應(yīng)當(dāng)采取與現(xiàn)有當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r相適應(yīng)的經(jīng)營模式發(fā)展業(yè)務(wù)。 品牌戰(zhàn)略公司制定長期的品牌戰(zhàn)略發(fā)展方向；正規(guī)化，策略式，規(guī)模化運(yùn)作模式的優(yōu)勢(shì)針對(duì)點(diǎn)，就是在市場形成自身特有的推廣渠道，公司本著長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)，從基礎(chǔ)點(diǎn)做起精心培養(yǎng)高素養(yǎng)、高能力、全能型置業(yè)顧問，以求維持品牌的可持續(xù)健康發(fā)展。 收費(fèi)情況居間買賣服務(wù)：房屋買賣及過戶通常為交易總額的3%收取交易傭金?；㈤T鎮(zhèn)、厚街鎮(zhèn)、沙田鎮(zhèn)、道滘鎮(zhèn)、洪梅鎮(zhèn)、麻涌鎮(zhèn)、中堂鎮(zhèn)、高埗鎮(zhèn)、樟木頭鎮(zhèn)、大嶺山鎮(zhèn)、望牛墩鎮(zhèn)）。；，%；，%；，%；，%。到目前為止， 東莞市擁有五星級(jí)飯店的數(shù)量僅次于北京和上海。1996～。最暖為 1998年，℃；最冷為1996年， ℃。第四部分：投資環(huán)境 東莞市（官方外文名稱為Dongguan，傳統(tǒng)粵語外文名稱為Tungkun）是中國廣東省下轄的一個(gè)地級(jí)市，有“世界工廠”之美稱。從中可以悟出什么呢？市場的“無形之手”，決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈周期性變化，而政策的目標(biāo)是“逆周期”調(diào)控，作用是加速或延緩周期變化。前十品牌開發(fā)商居多，如萬科地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、和記黃埔等。按照今年37月月均50萬平方米的消化速度計(jì)算(因?yàn)?2月為春節(jié)所在月，除外)，消化471萬平方米存貨僅需要9個(gè)月的時(shí)間，可見目前東莞樓市整體消化壓力不大?！ ∏?月：成交量減幅收窄 房價(jià)平穩(wěn)在8300元 數(shù)據(jù)顯示，同比基本持平；，同比略減7%，萎縮幅度比17月縮小4個(gè)點(diǎn)差距(17月同比減少11%)；18月全市一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)約8294元/平方米，同比基本持平。 合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2012年8月東莞全市一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)約7822元/平方米，如剔除人才公寓項(xiàng)目，8月均價(jià)則為8265元/平方米，與7月份的8246元基本持平，說明8月東莞房價(jià)走勢(shì)以平穩(wěn)為主?！ 敖鹁陪y十”已經(jīng)到來，市場看似大勢(shì)已定，同時(shí)暗藏危機(jī)?？偠灾?，2012年東莞面臨的是一個(gè)長期受壓抑的供求市場，尤其剛需受壓較嚴(yán)重。由于片區(qū)規(guī)劃利好不斷，寮步融入城區(qū)藍(lán)圖清晰，且寮步樓市日趨成熟，價(jià)格低洼吸納周邊置業(yè)需求，經(jīng)過去年的慘淡行情之后，今年寮步土地市場明顯升溫。 東莞市東接惠州市惠城區(qū)和惠陽區(qū)，南抵深圳市龍崗區(qū)和寶安區(qū)，西挨廣州市南沙區(qū)、番禺區(qū)和蘿崗區(qū)，北達(dá)增城市和博羅縣；四周共與穗、深、惠的9個(gè)縣級(jí)行政區(qū)接壤。 東莞市位于中國華南，廣東省南部，珠江口東岸，東江下游的珠江三角洲。本項(xiàng)目以當(dāng)?shù)貙?shí)際發(fā)展?fàn)顩r入手，誠實(shí)經(jīng)營，努力發(fā)展，爭取發(fā)展成為具有品牌影響效率的連鎖企業(yè)。其中，住宅待售面積增加1322萬平方米，辦公樓增加115萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加203萬平方米。其中，住宅投資44308億元，%，%。%，增速比上年提高5個(gè)百分點(diǎn)；其中，%。在其他資金中，定金及預(yù)收款21610億元，%；個(gè)人按揭貸款8360億元，%。%。15′，北緯22176。與此同時(shí)，最近幾個(gè)月東莞樓市交投活躍，樓盤的營銷活動(dòng)，明星造勢(shì)一浪高過一浪，購房者的心理預(yù)期也潛移默化發(fā)生改變，入市緊迫感與日俱增，如果“金九銀十”沒有后續(xù)調(diào)控政策出臺(tái)，樓市將很有可能呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的格局，特別是成交量將迅速放大，當(dāng)前土地市場就成為“金九銀十”的提前預(yù)演。70120平方米戶型持續(xù)保持旺銷并且目前仍然“供不應(yīng)求”，而140平方米以上大戶型，在“高首付”“限購”“限貸”等高壓政策環(huán)境下，普通大戶型需求受到壓制。但即便政策加碼，預(yù)計(jì)仍然以微調(diào)為主，今年“金九銀十”值得期待。2012年18月100平方米以下戶型供應(yīng)比重約58%，較17月增加1個(gè)百分點(diǎn)，較2011年增加4個(gè)百分點(diǎn)。2012年春節(jié)后，即2月始，在一系列樓市利好支撐下，東莞樓市開始步入復(fù)蘇歷程。地段優(yōu)越樓盤熱
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