【正文】 ............................. 21 一、投資估算范圍 ................................. 21 二、項(xiàng)目概況 .................................... 21 三、土地成本 .................................... 22 四、建設(shè)總成本匯總表 ............................. 22 五、銷售收入估算 ................................. 24 第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析 ........................ 25 一、項(xiàng)目損益表 ................................... 25 二、盈虧平衡分析 ................................. 25 三、敏感性分析 ................................... 26 第七章 項(xiàng)目融資 ..................................... 27 第 八章 結(jié)論 ........................................ 28 中國最大管理資源中心 1 第一章 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 一、 項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 **地塊位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)梨園大隊(duì)王長(zhǎng)村，北至薔泉家園小區(qū)，南至規(guī)劃路，東至規(guī)劃路，西至強(qiáng)力家具廠。 該廠區(qū)入口處貼有一公告：“北京 **針織集團(tuán)有限責(zé)任公司東工場(chǎng)廠區(qū)自即日起正式由北京新城基業(yè) 投資發(fā)展有限公司接手管理。該道路東側(cè)為通州區(qū)計(jì)量檢測(cè)所和一個(gè)面積約為 1500平米的鋼材貨場(chǎng)。根據(jù)通州地圖的標(biāo)注，地塊北側(cè)應(yīng)有一條規(guī)劃道路（上圖中以灰線標(biāo)注），但目前暫無法確定其具體位置。九棵樹東路為雙向四車道瀝青路面道路，距離 **地塊直線距離僅 15 米，目前已有一條寬 9 米，長(zhǎng)約 30 米的道路連接 **地塊和九棵樹東路。此外，時(shí)尚社區(qū) 中國最大管理資源中心 7 還將在云景東路路口的東南角開設(shè)一家沃爾瑪超市。今后新的重大項(xiàng)目選址應(yīng)按照城市建設(shè)的重點(diǎn)發(fā)展方向優(yōu)先考慮布置在新城的產(chǎn)業(yè)帶上。 此外，北京市發(fā)改委公布《北京市 “ 十一五 ” 時(shí)期固定資產(chǎn)投資與重大項(xiàng)目規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱規(guī)劃），明確指出，未來 5 年，北京將調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)布局，引導(dǎo)開發(fā)重點(diǎn)向通州、順義、 大興、昌平等新城以及南城轉(zhuǎn)移，增量住宅主要建在重點(diǎn)新城、南城和邊緣集團(tuán)。 近幾年通州新房數(shù)量較多，為該區(qū)域未來二手房市場(chǎng)提供了房源保證。他們中包括金融、政府、媒體等機(jī)構(gòu)中的從業(yè)人員，他們的居住需求因 CBD房?jī)r(jià)過高而轉(zhuǎn)向周邊區(qū)域釋放。一居 4080 平米，兩居 8090 平米，三居 105120 平米 57平米一居， 96平米兩居，120140平米三居 50 平方米一居、80 平方米兩居、1 120 平方米三居 60 至 130 平米的一居到三居 60至 238 平方米（平層、錯(cuò)層、復(fù)式、躍層） 中國最大管理資源中心 13 項(xiàng)目名稱 時(shí)尚街區(qū) (園景花園二期 ) 11 station（薔泉家園） 花澗溪 (啟明星苑一期 ) 新城陽光 站前巴黎（金僑時(shí) 代） 瑞都國際 目前新房?jī)r(jià)格 均價(jià) 6700 元 /平米 （上述價(jià)格為2020 年 9月份開盤均價(jià)） 5400 元 /平方米 （ 2020 年 6月價(jià)格） 小戶型 6300 元 /平 米 大戶型 4600 元 /平米 （上述價(jià)格為尾房?jī)r(jià)） 6300 元 /平米 （上述價(jià)格為2020 年 2月開盤均價(jià)） 6000 元 /平米 （上述價(jià)格為2020 年 9 月開盤均價(jià)） 5400 元 /平米 （上述價(jià)格為2020 年 9月開盤均價(jià)） 二手房?jī)r(jià)格 三居 6500 元 /平米 二居 6600 元 /平米 一居 7200 元 /平米 目前無房產(chǎn)證，暫無二手房上市 二居 6000 元 /平米 一居 6600 元 /平米 目前無房產(chǎn)證，暫無二手房上市 二居 5800 元 /平米 二居 6600 元 /平米 物業(yè)費(fèi) 高層 元 /平米多層 元 /平米 元 /平方米 高層 /平米多層 元 /平米 元 /平米 高層 元 /平米多層 元 /平米 元 /平米 物業(yè)管理公司 北京園景時(shí)尚物業(yè)管理有限公司 北京佳開原物業(yè)管理公司 興華物業(yè)管理 公司 北京悅豪物業(yè)管理有限公司 北京瑞景物業(yè)管理有限公司 中國最大管理資源中心 14 第四章 項(xiàng)目定位 一、 主力客戶群定位 主力客戶群定位 項(xiàng)目定位首先是選擇買家，確定項(xiàng)目的目標(biāo)購買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。購買力強(qiáng)，對(duì)耐用品、大件商品的期望和要求強(qiáng)烈。 滿巢 階段（二）： 年輕夫妻，有6 歲以上子女 購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。 中國最大管理資源中心 15 家庭生活周期階段與特點(diǎn) 消費(fèi)特點(diǎn) 消費(fèi)能力與戶型需求 滿巢階段： 年長(zhǎng)夫婦，子女離家自立 前期收入較高。由于該階段的客戶多為第一次置業(yè)，因此傾向于購買中小戶型的房屋，對(duì)項(xiàng)目的交通狀況（特別是公共交通）、周邊配套的餐飲、娛樂設(shè)施有較高的要求。 ? 單身老人 購買目的以養(yǎng)老為主。 ? 區(qū)域來源：北京、河北、山西、東北、長(zhǎng)三角地區(qū)（如溫州）等地。 核心客戶數(shù)量 二、 功能定位 根據(jù)上述對(duì)本項(xiàng)目客戶群的分析，本項(xiàng)目主力客戶群對(duì)戶型的需求具有較大差異。板樓應(yīng)為一梯兩戶，保證戶型的南北通透。本項(xiàng)目在地理 位置、配套設(shè)施等方面都略遜于園景花園一期、二期項(xiàng)目，因此本項(xiàng)目的均價(jià)也應(yīng)在園景花園的均價(jià)基礎(chǔ)上做出一定的折讓。 第五章 投資估算 一、 投資估算范圍 本報(bào)告投資估算范圍包括：土地成本、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、配套工程費(fèi)以及各種相關(guān)稅費(fèi) 等。樓面地價(jià) =2189 元 /平米 130%= 元 /平米 土地成本 =樓面成本規(guī)劃建筑面積 = = 萬元 四、 建設(shè)總成本匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算基礎(chǔ) 成本總額（萬元） 一 土地成本 1 土地成本 預(yù)估 2 地下車庫部分土地出讓金 車庫面積 420 元 /平米 22750 平米 二 建安工程費(fèi)（含土建、空調(diào)電梯設(shè)備、外裝修等費(fèi)用） 1 住宅土建成本 2020 元 /平米 平米 2 地下車庫部分土建成本 1500 元 /平米 22750 平米 三 前期工程費(fèi) 1 契稅 土地總價(jià)款的 3% 萬元 2 可行性研究費(fèi) 預(yù)估 中國最大管理資源中心 23 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算基礎(chǔ) 成本總額（萬元） 3 工程地質(zhì)勘查費(fèi) 建安工程造價(jià)的 3‰ 萬元 4 地籍測(cè)繪及購圖費(fèi) 預(yù)估 5 建筑工程保險(xiǎn) 建安工程造價(jià)的 2‰ 萬元 6 建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑面積約 35元 /平米 平米 7 工程招投標(biāo)及標(biāo)底編制費(fèi) 中標(biāo)價(jià)格的 ‰ 萬 元 8 建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi) 建安工程造價(jià)的 1‰ 萬元 9 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 建安工程造價(jià)的 4‰ 萬元 10 建設(shè)工程質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi) 建安工程造價(jià)的 ‰ 萬元 11 實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi) 建筑面積約 14 元 /平米，不用粘土磚退 90% 平米 12 散裝水泥使用費(fèi) 預(yù)估 13 市政技術(shù)方案咨詢費(fèi) 預(yù)估