【正文】 美，十里林塘橘柚香?。溫嶺種植、養(yǎng)殖、捕撈及水產(chǎn)加工業(yè)發(fā)達(dá)，各類農(nóng)副產(chǎn)品豐富。溫嶺是?中國果蔗之鄉(xiāng)?、?中國高橙之鄉(xiāng)?、?中國大棚西瓜之鄉(xiāng)?。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三部分 項目構(gòu)想及立項意義 一、項目規(guī)劃構(gòu)想 總體產(chǎn)品定位：浙南首席?一站式?大型商貿(mào)旗艦 本項目立項于溫嶺市東北中心區(qū)規(guī)劃用地內(nèi)，位于環(huán)城北路南側(cè)，西臨萬昌北路，北臨新客運中心規(guī)劃用地，屬溫嶺市中心商住區(qū)范圍內(nèi)，地理位臵優(yōu)越。將項目建設(shè)為一個大型、現(xiàn)代化而又全面的國際化物流平臺，集農(nóng)貿(mào)交易、超市、購物、休閑、餐飲、娛樂等多功能產(chǎn)業(yè)鏈為一體的商貿(mào)聚合體，本項目建成后，將成為溫嶺極具識別性的?地標(biāo)?建筑， 突顯溫嶺前所未有的大規(guī)模一站式商貿(mào)旗艦的超前規(guī)劃與高端品位。 ?以農(nóng)貿(mào)為龍頭?的市場體系功能，主要通過項目招商業(yè)態(tài)定位中引入多功能的、面向國際農(nóng)產(chǎn)品進出口貿(mào)易及滿足溫嶺、臺州、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 溫州等浙南輻射地區(qū)農(nóng)貿(mào)供需的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)來實現(xiàn)。具體考慮如下： A、瓜果類：成立瓜果交易物流專區(qū)，引入福建、廣州、臺灣等地的特殊瓜果產(chǎn)品，并通過市場交易體現(xiàn)國際物流轉(zhuǎn)換的功能，使市場整體功能輻射整個浙南片區(qū)，乃至國際。 C、糧油類：目前溫嶺市糧油局已在本項目中預(yù)定數(shù)千方體量，用于糧油交易、糧油相關(guān)產(chǎn)業(yè)貿(mào)易的發(fā)展，有助于進一步帶動溫嶺乃至整個浙南地區(qū)的糧油體系健康、有序的發(fā)展。其功能主要是滿足溫嶺市民的日常蔬菜購買需求、滿足浙南片區(qū)的蔬菜供需、形成大型專有的蔬菜類農(nóng)貿(mào)交易平臺。 定位要點二：打造政府為社會服務(wù)的國際型物流平臺 本項目的立項與運作，應(yīng)力足于?創(chuàng)造最佳的市場軟硬件環(huán)境，打造浙南最好的物流平臺?，通過浙南片區(qū)屈指可數(shù)的市場軟硬件設(shè)施的打造、以及合理市場內(nèi)部商業(yè)格局的規(guī)劃，使本項目成為溫嶺政府服務(wù)于社會、服務(wù)于浙南地區(qū)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)及相關(guān)商貿(mào)交流的先 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 進物流平臺。眾多優(yōu)質(zhì)品牌商家的入駐，又進一步提升了商貿(mào)中心內(nèi)部物流品質(zhì)與中高端商業(yè)業(yè)態(tài)的聚合力，使本項目成為浙南最大的?品牌化、多功能產(chǎn)業(yè)孵化器?。 利用專業(yè)市場的集散優(yōu)勢與信息優(yōu)勢，為企業(yè)、經(jīng)營戶提供共同代理、展銷展示、信息咨詢等服務(wù)，構(gòu)筑?網(wǎng)絡(luò)化、信息化?商貿(mào)交流平臺，以此 提升市場銷售通路的通暢性，確保終端的暢通。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 物業(yè)類型構(gòu)想 從發(fā)掘溫嶺市消費資源潛力、打造溫嶺首席?地標(biāo)式?商貿(mào)旗艦并提升城市整體商貿(mào)品位的基本點出發(fā)，項目構(gòu)思 以商貿(mào)交易為主導(dǎo)、以商住兩用為基本功能 ，突顯項目所在區(qū)域?商住核心區(qū)?的 區(qū)域優(yōu)勢與發(fā)展規(guī)劃前景。具體物業(yè)類型規(guī)劃思路如下： 物業(yè)類型 A：?一站式?綜合商貿(mào)城 該部分為項目規(guī)劃的主體，亦是體現(xiàn)項目?溫嶺首席‘一站式’休閑購物商貿(mào)旗艦?定位的核心所在。 ●商貿(mào)城業(yè)態(tài)規(guī)劃構(gòu)想 考慮到溫嶺市?浙江省富有山水特色的工貿(mào)名城?的城市發(fā)展定位規(guī)劃，以及溫嶺市政府高度重視農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)、菜籃子工程的政策導(dǎo)向，本項目物業(yè)類型以此為契機，將以農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)為龍頭，著重在商貿(mào)城其中的二層中（如地上 1 層或 2 層）引入大型超市，并在超市中開辟 ?農(nóng)貿(mào)名優(yōu)新品交易區(qū)? ，該交易區(qū)所占超市總比重在 4050%之間，將著重打造為 ?以溫嶺及臺州地區(qū)一站式農(nóng)貿(mào)物流交易為核心，輻射周邊區(qū)域?的大型農(nóng)貿(mào)交易中心 。另外 2 層則考慮以定向招商模式，引入高檔休閑、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)（如大型商務(wù)配套型中西餐廳、高檔娛樂城、休閑健身、足浴、桑拿等），以此提升項目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 整體檔次與品位。 物業(yè)類型 B：配套型精英商住樓 配合本項目?一站式?綜合商貿(mào)城的主體物業(yè)定位，在項目用地地塊的北側(cè)規(guī)劃 2 幢 高檔配套型商住兩用 物業(yè)，可以方位排布劃分為西樓與東樓；其物業(yè)類型以 ?全裝全配精英商務(wù)酒店式公寓?及?商住兩用公寓? 為主， ●第一種操作思路：西樓作為商務(wù)酒店，東樓作為商務(wù)套房。雖然前期成本增加，但完全保留了自有產(chǎn)權(quán)，資產(chǎn)可做長期的良性循環(huán)運作（通常商務(wù)酒店租期 15 年）。 商務(wù)酒店的定位，合理價位，不但能留住商貿(mào)客戶，同時?商務(wù)酒店?的物業(yè)定位亦可作為主力商戶和品牌經(jīng)營戶提供選擇本項目的優(yōu)質(zhì)硬件之一。最大程 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。不但前期便可收回資金，同時保障了一定時間內(nèi)的長期收益，既無風(fēng)險，又有長期利益。同時，東樓可考慮作為產(chǎn)權(quán) 套房銷售，快速一次性收回成本，并作為銷售亮點。 →→將東、西兩幢樓均定位為? 精品小戶型商住兩用公寓? 可以考慮全裝修，帶陽臺，完整精致的大堂入口，優(yōu)化空間處理，大開間結(jié)構(gòu)方便靈活組合間隔等設(shè)計方式，這些是小戶型?商務(wù)公寓?最理想的設(shè)計方式，便于提高單項物業(yè)的單價，一次性收回資金。 其中： A、 地下一層：總體量約 10000 平方米，規(guī)劃為地下車庫及冷凍倉儲中心 B、 地上一層 ： 15000 平方米， 高檔休閑娛樂餐飲配套 +大型精品購物中心，涵蓋銀行、肯德基、商務(wù)咖啡 中西式高檔餐廳、休閑足浴、健身房 等配套。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C、 地上 1— 2 層：大型超市，總體量約 25000 平方米，規(guī)劃為溫嶺首個超大規(guī)模?一站式?購物超市，涵蓋農(nóng)貿(mào)交易專區(qū)（約 12000 平方米，占 1 層體量）、生活購物專區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)。該對臺農(nóng)貿(mào)窗口同時亦可在?電子商務(wù)平臺?中，設(shè)立專屬網(wǎng)站或?qū)匐娮有麄鞔翱?，著重加大對?兩岸農(nóng)貿(mào)交易?的宣傳，強化臺資合作的特點與優(yōu)勢。 E、其他商務(wù)辦公、管理用房等 5000 平方米 配套型精英商住樓： 共分為東、西樓 2 幢，總體量約 20000 平方米。 地面停車位： 總體量約 15000 平方米 綠化面積： 約 10000 平方米 經(jīng)營模式構(gòu)想 本項目考慮采用由投資方統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一后續(xù)管理的方式，以維持項目尤其是商貿(mào)城部分的持續(xù)商氣，并達(dá)成資金的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 可持續(xù)良性循環(huán)運營模式。 在本項目招商工作開始前，就應(yīng)與主力商戶，知名品牌商家、國際大型知名相關(guān)商貿(mào)企業(yè)等接觸，達(dá)成初步進場意向；并對意向進場經(jīng)營戶提出選擇要求： 要求提供營業(yè)執(zhí)照，公司介紹，注冊資金、企業(yè)規(guī)模、年產(chǎn)值，半年銷售金額等，以達(dá)到引進優(yōu)質(zhì)商戶的目的。 C、在經(jīng)營中著重突出政府?菜藍(lán)子?工程的政策導(dǎo)向：利用大型超市中大規(guī)模農(nóng)貿(mào)專區(qū)、對臺農(nóng)貿(mào)窗口臺資合作的優(yōu)勢、電子商貿(mào)平臺的搭建以及優(yōu)質(zhì)農(nóng)貿(mào)品牌經(jīng)營戶與大型農(nóng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的引入 ，體現(xiàn)溫嶺政府對于?菜藍(lán)子?工程的重視與加強落實?？梢钥紤]引入統(tǒng)一知名管理公司，組建有效而經(jīng)驗豐富的市場管理團對。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 立項意義 ⑴完善城市功能，拉動項目所在地整體經(jīng)濟消費水平，提升溫嶺差異化競爭力 本項目的立項較好地結(jié)合了溫嶺政府規(guī)劃中所提出的“多元產(chǎn)權(quán)、特色產(chǎn)業(yè)、專業(yè)市場、城鎮(zhèn)集聚、政府引導(dǎo)”的溫嶺 特色經(jīng)濟模式， 無疑將會成為溫嶺市中心的生活、休閑、娛樂、購物等綜合型產(chǎn)業(yè)配套，以豐富的配套功能，滿足區(qū)域內(nèi)部的消費需求，同時，以較強的?一站式商貿(mào)聚合體?的經(jīng)濟聚合力，滿足溫嶺市乃至整個臺州、溫州、舟山等地區(qū)的綜合消費需求度。溫嶺農(nóng)貿(mào)城位于環(huán)城北路，處于我市東北組團的中心位臵。為此，在環(huán)城北路地段建設(shè)溫嶺農(nóng)貿(mào)城，對完善新城區(qū)城市功能，提高城市品位有著十分重要的 現(xiàn)實意義。 ⑵提升產(chǎn)業(yè)層次的需要，構(gòu)建溫嶺具有識別性的地標(biāo)型?商貿(mào)聚合體?。據(jù)推算，在綜合市場每消費 1 元可帶動 5 元物質(zhì)產(chǎn)品的生產(chǎn)，由此可見，加強綜合性市場建設(shè)對促進溫嶺經(jīng)濟發(fā) 展有著很大的推動作用。為此，我們要積極調(diào)整第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展市場服務(wù)業(yè)，在綜合市場上下功夫，一個綜合性、多功能的商貿(mào)產(chǎn)業(yè)聚合體的建設(shè)某種程度上在溫嶺可以說是新嘗試，相信通過經(jīng)營者的努力，將成為溫嶺經(jīng)濟 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 發(fā)展的新亮點，對促進溫嶺經(jīng)濟的進一步持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展有著長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略性意義。 第四部分 立項可行性分析 一、項目資源環(huán)境分析概況 區(qū)域概況 溫嶺作為建設(shè)中的現(xiàn)代化中等城市，通過舉辦?世紀(jì)曙光節(jié)?、?中國石文化節(jié)?，知名度與美譽度已今非昔比。甬臺溫鐵路正在興建，火車站離本項目只有 6 公里，黃巖機場離項目 20 公里， 104 國道和 86 省道都在附近，加上新規(guī)劃的市客運中 心座落在項目對面，客觀上形成了便捷的水陸空交通網(wǎng)。最大程 度的搜集了數(shù)十家