【文章內容簡介】 房地產供給具有滯后性，房地產價格的上升，不一定馬上會出現(xiàn)市場上房屋供給量的增加。 第七章 ?。在市場經濟條件下，企業(yè)的經營目標是利潤最大化。如果房地產業(yè)的利潤高，開發(fā)商就會擴大生產，增加供給。 ?格力美的海信等家電巨頭進軍房地產 第七章 ? 分析 2023年年報就會發(fā)現(xiàn)，家電行業(yè)的龍頭企業(yè)格力、美的、海爾 2023年凈利潤分別為 元、 、 ，它們已經是家電行業(yè)表現(xiàn)最為優(yōu)秀的。與地產行業(yè)的龍頭企業(yè)相比，家電企業(yè)的凈利潤大為落后，去年，中海、萬科、保利的凈利潤分別為 65 .4億元、 、 元。 ? 房地產企業(yè)的年度凈利潤幾乎為家電企業(yè)的幾倍，豐厚的利潤空間自然令家電企業(yè)垂涎不已。 第七章 ?。在其他要素不變的情況下，生產要素價格下降，特別是建筑材料和人工費下降，開發(fā)商會增加供給。 ?。建筑技術進步可以使資源得到充分利用，減少物資消耗，降低生產成本，促進供給增加。 第七章 ?。 ?房地產開發(fā)能力主要指可供開發(fā)的土地量及土地開發(fā)的合理程度?？晒╅_發(fā)的土地量限制著房地產開發(fā)能力。 ?房地產建設能力是指建材供應情況、勞動效率、竣工率等情況。建筑材料是房屋生產的物資前提，它對房屋供應影響巨大。生產效率與竣工效率緊密相連，生產效率低自然竣工率就低，交付使用的房屋就少。 第七章 多家房企儲地可用 10余年 坐等土地升值遠勝建房 ? 面對越來越嚴的調控，開發(fā)商囤地依然熱情似火。日前，一份據稱是國土資源部提供給銀監(jiān)會用作信貸風險排查的 《 有關房地產開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表 》 被媒體公開，全國共有 1457宗閑置土地被列入“ 黑名單 ” 。然而，事實很快就證明，閑置土地遠不止這些。 ? 8月 19日，國土資源部土地利用司司長廖永林在新聞發(fā)布會上表示，截至今年 5月底，全國共上報房地產違法違規(guī)用地宗數 3070宗，這其中，閑置土地宗數高達 2815宗，閑置土地面積達 ，接近 。 第七章 ?多家房企儲地可用十余年 ? 據國家統(tǒng)計局公布， 2023年全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積 。廖永林通報的閑置土地面積是去年土地開發(fā)面積的一半左右，據此計算，這些閑置土地足夠全國房地產企業(yè)半年開發(fā)之用。 ?據接近國土資源部的一位人士透露，此前傳出的“ 1457宗閑置土地 ” 是截至 2023年 9月份的情況，而在這份詳細名單中，泛海建設、華潤置地、金隅、金融街、和記黃埔、香江國際、新世界中國等都榜上有名，不少地塊閑置時間甚至超過了 10年。 第七章 ?SOHO中國董事長潘石屹曾在網聊中公開表示， “ 建房子的不如倒地的更賺錢 ” 。土地的迅速升值，讓囤地的開發(fā)商有利可圖，他們可以等到土地升值后再開發(fā)或者轉讓，這正是囤地的動力所在。 第七章 ?。房地產開發(fā)建設資金及數量是影響房地產市場供給的重要因素，它直接決定房地產開發(fā)建設的規(guī)模。 ?房地產開發(fā)建設資金的來源主要有：抵押貸款、預收定金、房地產股票債券、房地產專項儲蓄、房地產信托等。 ?1999年以來，房地產開發(fā)貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升態(tài)勢。房地產貸款至去年為止已占了貸款余額的 20%強。國內房地產開發(fā)的資金來源幾乎 60～ 80%依賴銀行貸款。國外房地產行業(yè)的融資結構中，銀行債權融資占 10～ 15%，而股權和各種直接融資則占 70%。 第七章 ?業(yè)內專家估計部分中小房企資金斷流 “ 大約在冬季 ” ? 農行開發(fā)貸停貸之風剛過，其他三大行高管便出來辟謠。但事實上，中小開發(fā)商 已經很難獲得銀行開發(fā)貸款。銀行捂緊了錢袋子，開發(fā)商的日子越發(fā)難熬。房地產調 控政策未見絲毫松動，很多房企已開始準備過冬。有房企人士表示，早已收縮戰(zhàn)線，不再擴張拿地，而銀行貸款的趨嚴和銀信合作的封堵對中小房企無異于釜底抽薪。為了維持現(xiàn)金流的正常，不少中小房企資金瀕臨斷流不得不轉向民間高利貸。 第七章 ? 業(yè)內人士指出，房企更多依靠貸款支撐發(fā)展，一旦資金出現(xiàn)問題，那么市場風險就會大面積暴露。銀行資金如果不能及時到位，不排除未來某些房企在建樓盤出現(xiàn)半拉子工程。 ? 數據顯示，隨著三季度銀行對開發(fā)貸款的繼續(xù)嚴控，現(xiàn)在有個別中小開發(fā)商資金狀況顯著惡化，不得不通過內部認購和降價促銷的方式來提高房屋銷量，以加速資金回流。甚至為了避免資金斷流，有些中小開發(fā)商已經開始轉向民間融資和房地產信托。 第七章 ?。國家的宏觀調控手段有產業(yè)政策手段、行政手段、經濟手段、法律手段、宣傳教育手段。國家根據泛地產市場運行狀況，采取各種調控手段，對開發(fā)商的開發(fā)經營活動進行引導和約束，這將引起房地產市場供給數量和供給結構的變化。 第七章 統(tǒng)計局： 8月份 16個大中城市新建商品房價格下降 ?中廣網北京 9月 18日消息 據中國之聲《央廣新聞》報道，國家統(tǒng)計局剛剛公布了 8月房價數據。雖然新一輪限購政策雖然還沒有全面鋪開，但在一年多來的調控政策以及新的緊縮政策的持續(xù)影響下， 8月份房市的銷售情況卻著實讓一些知名房企的地產大鱷們眉頭難以舒展。 ?從新建商品住宅來看，與上月相比， 70個大中城市中，價格下降的城市有 16個，持平的城市有 30個。與 7月份相比， 8月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了 15個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過%，漲幅比 7月份縮小的城市有 8個。 第七章 二、房地產市場需求及影響因素 ?（一）房地產市場需求 ?房地產市場需求是指一定時期內人們 愿意購買 和 承租 的房地產數量。 ? ?（ 1）市場交易房地產需求和非市場交易房地產需求。 ?市場交易房地產需求 :是在一定時間內按照市場交易規(guī)則，以 貨幣購買力為前提條件 的房地產需求量；非市場交易房地產需求 :主要是指 不以貨幣購買力為前提條件、不經過市場交換 的需求。 第七章 ?（ 2）生產性需求、消費性需求和投資性需求。 ?生產性需求： 是指物質生產部門和服務部門為滿足生產經營需要而形成的對房地產商品的需求，其需求的主體是各類企事業(yè)單位和個體工商業(yè)者。 ?如，工廠的廠房、商店的商鋪、辦公用房、服務行業(yè)用房以及其他生產經營性用房等產生的需求。 ?這類需求直接同社會生產經營活動有關，是房地產作為生產要素存在而形成的需求。房地產開發(fā)商要從生產性需求出發(fā)，提供符合需求的這類物業(yè)。 第七章 ?消費性需求： 是指需求者購買或租賃房地產的目的是 為了自己消費使用 。 ?這類需求具有廣泛性和普遍性，居住消費需求占整個房地產市場需求的絕大部分，一般占總需求的70%—— 80%左右。按住宅的分類，居住消費需求又可以分為：花園別墅需求、高層住房需求、多層住房需求、大中小各類房型的需求和各種不同檔次的住房需求等。 第七章 ?投資性需求 ：是指人們購置房地產不是為了直接生產和消費，而是作為一種價值形式儲存，在合適的時候再出售或出租，以達到 保值增值 的目的。 ?它本質上屬于獲利性的投資行為，房屋轉售是為了獲取 差價收入 ，房屋出租是為了獲得 租金收入 。 第七章 ?。 ?（ 1）房地產的邊界需求，指能使現(xiàn)有開發(fā)能力處在充分使用狀態(tài)下的需求。 ?（ 2）房地產的可能需求，指借助于貨幣形式所形成的需求。 ?（ 3）房地產的有效需求，指購買者當期能實現(xiàn)的需求。（當需求的增加能帶來相應量的供給時 ,稱為有效需求 ） ?（ 4）已實現(xiàn)的需求。 第七章 ?（二）影響房地產需求的因素 ?。 ?首先，我國人口基數大，人口絕對值增加快，對住房的需求也不斷增加； ? 有報道說， “ 十二五 ” 期末，我國人口總量將達到 左右，城鎮(zhèn)人口將首次超過農村人口突破 7億。這對于中國房地產，無疑是利好消息。 ? 目前，全國有 ，如果以城市化率提高 1%來計算，每一年都有 1000多萬人進城。而對河南來說，我們有一個億的人口數量，這就意味著每年有 100多萬人進城。這對于房地產企業(yè)來說，是一個上千萬平方米的新增需求量。 第七章 ?其次，家庭人口結構也在發(fā)生變化，家庭平均人口數量在減少，對居住、生活空間的需求也必然增多。 第七章 ?。 ? 房地產商品與其它商品一樣，價格和需求量之間存在著反方向變動的關系，即在其他條件不變的情況下，房地產價格提高，會限制消費者對房地產的需求量；反之，房地產價格下降，會促使消費者對房地產商品的需求量上升?？梢姡康禺a價格的高低對其需求量的多少，有著重要的調節(jié)作用。但由于房地產是與土地相聯(lián)系的一種特殊商品，其價格和需求都有一定的特點，因而房價對需求的影響必然呈現(xiàn)出極為復雜的情況。 第七章 ?需求 —— ? 價格仍是高門檻 預期還需再穩(wěn)定 ? 調控以來，率先順應市場形勢調整價格的萬科，在全國范圍內取得了不俗的銷售業(yè)績。 8月甚至單月銷售破百億元，實現(xiàn)銷售金額 ，較去年同期上升 149%。萬科在北京的新項目 “ 長陽半島 ”更是重現(xiàn)了火熱的銷售場面。 ? 事實上，不僅是萬科，不僅在北京，近期各地樓市成交回暖，主要就是靠降價的項目熱銷帶動，“ 一降價就好賣 ” 的例子在各地屢見不鮮。 ?（ 2023年 09月 15日 09:30 新聞來源：人民日報 ） 第七章 ?。一般來說，城市居民對房屋住宅的需求與其家庭收入成正比例關系，家庭收入水平高，支付能力強，對 住房的需求量就大 ；家庭收入能力低，對 住房需求量就小 。 第七章 ?。隨著經濟的發(fā)展，城市現(xiàn)代化的程度不斷提高。城市將集中城鄉(xiāng)中的大量人口，各行各業(yè)都要在城市中尋求發(fā)展的空間和機會，這對城市建設將會提出更高的要求。 ?。國家的宏觀調控對房地產生產性需求和消費性需求均有影響。 第七章 北京人河北購房五成首付 燕郊房價重回七八千元 ? 兩三個月前，河北燕郊等地開始對外地戶籍的人口實行限制政策。工、農、中、建四大銀行的放貸都已經“ 卡 ” 到了首付五成，利率 。自從這一輪樓市新政以來，北京人在河北鄰京地區(qū)的購房熱情就顯著消退。在燕郊，已經出現(xiàn)了明顯降幅，如燕郊的房價已經降到今年年初的水平。同時，首付提高后，很多沒有能力在北京購房的 “ 北漂族 ” 又失去了在燕郊購房的能力?？赡軙珊颖辟彿哭D入到被迫在北京租房，甚至返鄉(xiāng)購房。 第七章 ?。消費者對未來經濟形式的預期，會直接影響對房地產的需求。如果對未來經濟形式的預期是下滑的，開發(fā)商就會減少投資，對土地的需求將減少；居民即使有購買能力，也不會花掉自己大部分甚至全部積蓄去買房子。如果對未來經濟形式的預期是樂觀的，開發(fā)商會擴大投資規(guī)模，對土地的需求將增加；居民改善居住條件的愿望變得