【正文】 的人口數(shù)量，這就意味著每年有 100多萬人進城。 ? 房地產(chǎn)商品與其它商品一樣，價格和需求量之間存在著反方向變動的關(guān)系，即在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價格提高，會限制消費者對房地產(chǎn)的需求量；反之，房地產(chǎn)價格下降，會促使消費者對房地產(chǎn)商品的需求量上升。 8月甚至單月銷售破百億元，實現(xiàn)銷售金額 ，較去年同期上升 149%。一般來說，城市居民對房屋住宅的需求與其家庭收入成正比例關(guān)系，家庭收入水平高，支付能力強，對 住房的需求量就大 ；家庭收入能力低，對 住房需求量就小 。 ?。自從這一輪樓市新政以來，北京人在河北鄰京地區(qū)的購房熱情就顯著消退。 第七章 ?。 第七章 ?由于樓市調(diào)控進入關(guān)鍵時期，也是各方面博弈最激烈的時候，各種信息不斷刺激著購房者的心理，影響購房者對未來的預(yù)期。專家認為，購房者預(yù)期的改變，有可能在短時間內(nèi)改變市場供需狀況。此時，房地產(chǎn)商品的價格稱為均衡價格，房地產(chǎn)商品的數(shù)量為均衡數(shù)量。 ?人們通常所講的地價，是出讓或轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價格，是國家一次性出讓若干年的國有建設(shè)用地使用權(quán)所獲得的收入，基本質(zhì)是 一次性收取的若干年的地租。 第七章 ?。房地產(chǎn)用途不同，房地產(chǎn)權(quán)利人從房地產(chǎn)中獲得的未來收益的預(yù)期不同，房地產(chǎn)價格就不同。同時，由于土地位置的固定性，其交易往往是單個進行。在房地產(chǎn)市場中，通過房地產(chǎn)價格的變動，可以促使房地產(chǎn)供求達到均衡。 第七章 ?。價格機制在一定程度上具有刺激使用者合理利用資源的功能。 第七章 ?二、房地產(chǎn)價格影響因素 ?（一）一般因素 ?一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。 第七章 ?（ 2）財政金融因素?？梢酝ㄟ^市場比較或同期銀行利率比較確定土地還原率。一般來說，第三產(chǎn)業(yè)的比重越大，房地產(chǎn)價格會相應(yīng)上升。 ?人口密度是人口數(shù)量的相對指標。 第七章 ?（ 2）家庭規(guī)模因素。 ?①當房地產(chǎn)價格不斷上漲時，預(yù)測房地產(chǎn)價格還將進一步上漲的房地產(chǎn)投機商會紛紛搶購房屋，哄抬價格，造成一種虛假需求，這將促使房地產(chǎn)價格進一步上漲。如果一個地區(qū)的教育、科研水平高，則意味著受教育的方便程度提高，由此房地產(chǎn)的價格水平也會上升。 第七章 ?。 ?隨著住房制度改革的深入，住房進一步商品化，住房價格逐步由市場決定。土地被規(guī)劃為住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)等不同區(qū)域，對土地價格影響極大。對某一地區(qū)在稅收、管理等方面的優(yōu)惠政策，會吸引投資、增加收益，促進房地產(chǎn)價格上漲。交通管制包括禁止通行，實行單行道及限制通行時間等規(guī)定。如果商服繁華程度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高。便捷度越高，房地產(chǎn)價格水平也越高。 ?（ 3）文體娛樂設(shè)施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等。 第七章 ?（三）個別因素 ?個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素。當區(qū)位由劣變優(yōu)時，地價會上升，相反，地價則下跌。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而會降低地價。 ?地質(zhì)條件決定著土地的承載力。 ?地勢因素是指該土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系。容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。 第七章 ?（ 6）用途因素。 ? ?（ 1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等。 ?（ 3）施工質(zhì)量。 ?（ 5）建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。 第七章 特點： ?，它可以是級別或區(qū)段的平均地價，也可以是路段的平均值； ?級別基準地價 。 ?路線價 。 ?；（基準地價既可為土地使用稅的征收提供主要依據(jù)．也可為土地增值稅的征收提供計算增值量的重要方法） ?。 ?標定地價的確定 ?，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件通過系數(shù)修正后評估得到， ?，直接進行評估得到。 ?，補交出讓金的標準。確定出讓底價時，應(yīng)當由市、縣人民政府土地行政主管部門委托有資質(zhì)的土地估價機構(gòu)，根據(jù)基準地價、標定地價、當?shù)氐耐恋厥袌龉┣笄闆r、土地市場地價水平和擬出讓宗地設(shè)定的土地條件，評估出擬出讓宗地在出讓時點和出讓方案設(shè)定的土地條件下的正常價格，并依據(jù)擬出讓宗地的評估價格，綜合考慮國家產(chǎn)業(yè)政策、地價政策、土地市場調(diào)控政策、調(diào)控方向，兼顧當前利益和長遠利益，確定擬出讓宗地的出讓底價。買賣雙方均以自身利益為前提，在彼此資源的條件下，以某一價格完成房地產(chǎn)交易。當事人作不實申報時，國家將依法委托有關(guān)部門評估，按評估的價格作為計算稅費的依據(jù)。這樣，當借款人無力償還貸款或違約時，銀行可以根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出資金。 , February 4, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :27:4815:27:48February 4, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 4日星期六 3時 27分 48秒 15:27:484 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :27:4815:27Feb234Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , February 4, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 4日星期六 3時 27分 48秒 15:27:484 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 4日星期六 下午 3時 27分 48秒 15:27: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :27:4815:27Feb234Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 4日星期六 3時 27分 48秒 15:27:484 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :27:4815:27:48February 4, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 4, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :27:4815:27Feb234Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。課稅價格的確定與課稅政策密切相關(guān)，基準地價、標定地價、重置價格、交易價格等都有可能成為課稅價格的參考依據(jù)。抵押價格由于要考慮抵押貸款的清償安全性，一般比交易價格低。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。 ?是指按照估價時點當時的社會正常的建筑技術(shù)、工藝水平、建筑材料價格、人工和機械費用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需的費用加平均利潤。 ? 它也是土地使用權(quán)出讓時政府首先出示的待出讓土地或地塊的最低地價（標價）的依據(jù)和確認成交地價（或出讓金）的基礎(chǔ)。 第七章 ?作用： ? ?的依據(jù) ? ?（費）和衡量土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移價格是否正常的標準。 ?。 第七章 ?，即用地條件相近的區(qū)域中的商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平均地價； ?； ?。 ?區(qū)片基準地價 。 (由市、縣以上人民政府公布 ) ? 第七章 遵循原則 基準地價應(yīng)按照同一市場供需圈內(nèi)，土地使用價值相同、等級一致的土地，具有同樣的市場價格的原理進行確定。 ?（ 4）法律限制。 第七章 ?（ 2）設(shè)計、設(shè)備等是否良好。 ? 商業(yè)、住宅和工業(yè)用地基準地價表 第七章 ?（ 7）土地使用年限因素。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。 ?土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。地質(zhì)條件對于高層建筑和工業(yè)用地的地價影響尤其大。地力又稱土地肥沃程度或土地肥力。規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會經(jīng)濟區(qū)位之別。 第七章 ?。城市設(shè)施可以分為以下三類： ?（ 1）基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供電、供熱和通訊等設(shè)施。這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)的通暢程度，道路的級別越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也越高。 第七章 ?（二）區(qū)域因素 ?區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價格水平會產(chǎn)生影響。行政隸屬關(guān)系變更包括級別升格和管轄權(quán)變更。房地產(chǎn)稅收，可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資者的積極性，抑制不正當?shù)姆康禺a(chǎn)投資，理順房地產(chǎn)收益分配關(guān)系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。某些時期也可能實行低地價政策，抑制地價上漲。 ?（ 1）土地使用制度與住房制度、地價政策。 ?（ 5）社會福利因素。 ?③當房地產(chǎn)價格跌落時，預(yù)測將來房地產(chǎn)價格會上漲的房地產(chǎn)投機商收購房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加，從而抑制房地產(chǎn)價格的進一步下跌；或當房地產(chǎn)價格上漲時，囤積房地產(chǎn)的投機商拋出房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，客觀上起到平抑房地產(chǎn)價格的作用。家庭人口的變化也將影響居住面積的變化。同時，人口密度高，有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而會提高土地價格。 ?人口數(shù)量與房地產(chǎn)價格的關(guān)系式正相關(guān)的。 第七章 ?（ 3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。 ?土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價格的比率。國民經(jīng)濟增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價指數(shù)等經(jīng)濟因素都會對地價的形成產(chǎn)生影響。 第七章 ?。因此，房地產(chǎn)價格具有促進房地產(chǎn)建造技術(shù)進步，降低社會平均勞動量的功能。房地產(chǎn)信息在一定程度上反映了房地產(chǎn)市場的變化特征，能引導(dǎo)房地產(chǎn)投資者、經(jīng)營者和消費者做出正確的決策。根據(jù)房地產(chǎn)價格的形成規(guī)律，對影響房地產(chǎn)價格的因素進行比較，從而比較房地產(chǎn)的價格。由于土地的個別性，沒有兩宗土地條件完全一致，同時在房地產(chǎn)價格決定中，交易主體之間的個別因素也很容易起作用。 ?。由于房地產(chǎn)位置不可移動，因此房地產(chǎn)的買賣、抵押等并不能轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的物質(zhì)實體本身， 轉(zhuǎn)移的是與房地產(chǎn)有關(guān)的各種權(quán)益 。 ?地價 是指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價格。因此，政府部門應(yīng)及時摸清市場情況，公開有關(guān)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，并盡快告訴公眾下一階段調(diào)控的走向，以穩(wěn)定市場預(yù)期，進而穩(wěn)定供求關(guān)系、穩(wěn)定市場。但也有不少購房人認為，此次調(diào)控的措施力度空前，效果還沒有充分體現(xiàn)，應(yīng)該繼續(xù)觀望，靜待價格進一步回落。如果對未來經(jīng)濟形式的預(yù)期是下滑的，開發(fā)商就會減少投資，對土地的需求將減少；居民即使有購買能力，也不會花掉自己大部分甚至全部積蓄去買房子。同時，首付提高后，很多沒有能力在北京購房的 “ 北漂族 ” 又失去了在燕郊購房的能力。 第七章 北京人河北購房五成首付 燕郊房價重回七八千元 ?