【正文】 條件以招標(biāo)方式從多家競(jìng)爭(zhēng)者中擇優(yōu)選擇中標(biāo)者。 二、招投標(biāo)規(guī)則 ? 1．招標(biāo)人提出的招標(biāo)項(xiàng)目，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需履行審批手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)先取得批準(zhǔn)，并落實(shí)資金來(lái)源。 ? 5．投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備實(shí)施招標(biāo)項(xiàng)目的能力，具備國(guó)家規(guī)定或者招標(biāo)文件規(guī)定的資格條件。 三、招標(biāo)方式 ? 1．公開(kāi)招標(biāo) ? 公開(kāi)招標(biāo)是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。 ? 2．邀請(qǐng)招標(biāo) ? 邀請(qǐng)招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ?、自然人或者其他組織投標(biāo)。接受邀請(qǐng)的人才有資格參加投標(biāo)，其他人無(wú)權(quán)索要招標(biāo)文件，不得參加投標(biāo)。 國(guó)家融資項(xiàng)目 ? （一） 使用國(guó)家發(fā)行債券所籌資金的項(xiàng)目； ? （二） 使用國(guó)家對(duì)外借款或者擔(dān)保所籌資金的項(xiàng)目； ? （三） 使用國(guó)家政策性貸款的項(xiàng)目； ? （四） 國(guó)家授權(quán)投資主體融資的項(xiàng)目； ? (五 ) 國(guó)家特許的融資項(xiàng)目。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。 三、招標(biāo)文件案例 作業(yè)：商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程模擬 ? 【購(gòu)買(mǎi)需求一】 60萬(wàn)元的兩居室 ? 鄭先生在東四環(huán)紅領(lǐng)巾橋附近的一家公司上班，家住亞運(yùn)村，每天往返家與公司兩地，上下班高峰期都會(huì)遇到堵車(chē)。 ? 購(gòu)買(mǎi)需求二： 70萬(wàn)元左右三居室 ? 趙先生與妻子前年調(diào)到某公司駐北京辦事處工作，他們有一個(gè) 4歲女兒，目前一家三口租住在東四環(huán)一個(gè)上世紀(jì) 80年代建成的小區(qū)內(nèi)，二居室月租金 1300元。同時(shí)，由于夫妻倆的工作地點(diǎn)在 CBD南的雙井，因此不考慮在北三環(huán)以外的樓盤(pán)。 ? 王先生還說(shuō)，單價(jià)要在 8000元以下，總價(jià)控制在 80萬(wàn)元以?xún)?nèi)，距離 CBD越近越好。 ? 顧先生家希望購(gòu)買(mǎi)的是 100平方米左右的兩居室，總價(jià)最好在 70萬(wàn)元左右。但是由于參加工作時(shí)間不長(zhǎng)且積蓄較少，一時(shí)無(wú)法支付首付，所以買(mǎi)房的事一直擱置下來(lái)。 ? 「買(mǎi)家需求六」交通方便， 40平方米以上 ? 半年前方小姐大學(xué)畢業(yè)參加工作，一直與同事合租一套兩居室，春節(jié)回家時(shí)父母建議她購(gòu)買(mǎi)一套小戶(hù)型，由家里解決 10萬(wàn)元左右的首付，她用部分工資還貸。 《城市房地產(chǎn)管理法》明確房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。 ?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。 ?基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。 ?房屋的重置價(jià)格 根據(jù)當(dāng)年、當(dāng)?shù)氐慕ㄖ夹g(shù)和工藝水平、建筑價(jià)格、人工和運(yùn)輸費(fèi)用等條件，重新建造與評(píng)估對(duì)象具有相同結(jié)構(gòu)、式樣、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和效用的房屋所需的費(fèi)用 4）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度 ? 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。 ? 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。主要包括下列行為： 〈１〉以房地產(chǎn)估價(jià)入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； 〈２〉一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； 〈３〉因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； 〈４〉以房地產(chǎn)抵債的； 〈５〉法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人協(xié)商擬定書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容： （１）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)、住所； （２）房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱(chēng)和編號(hào)； （３）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限； （４）土地、地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限； （５）房屋的用途或使用性質(zhì)； （６）成交價(jià)格及支付方式； （７）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間； （８）違約責(zé)任； （９）雙方約定的其他事項(xiàng)。 六、商品房預(yù)售 商品房預(yù)售的概念 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。 ? 房屋租賃包括三種方式： ?房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住 ?房屋所有權(quán)人將房屋提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng) ?房屋所有權(quán)人將房屋以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 二、房屋租賃的條件 有下列情形之一的房屋不得出租： (一 )未依法取得房屋所有權(quán)證的； (二 )司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； (三 )共有房屋未取得共有人同意的； (四 )權(quán)屬有爭(zhēng)議的； (五 )屬于違法建筑的； (六 )不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； (七 )已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； (八 )不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的； (九 )有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 ? 租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。 ? 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。 ? 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。 第四節(jié)房地產(chǎn)抵押管理 一、房地產(chǎn)抵押的概念 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 ? 預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 。 ? 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 ? 企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。 ? 以依法取得的房屋所有權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)。 ? 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷(xiāo)抵押登記 ? 因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起三十日內(nèi)，到縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。 ? 以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)不在抵押合同上作記載。 ? 抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)不繼續(xù)履行原抵押合同。原租賃合同繼續(xù)有效。 以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意。 二、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 ，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押 。 ? 抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 ? 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。 ? 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定 。 ? 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿(mǎn)前 3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。 （四）開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 (一 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同； (二 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格； (三 )房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在 15日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)； (四 )房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估； (五 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)； (六 )房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)過(guò)戶(hù)單，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。 ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。 ? 房地產(chǎn)估價(jià)師須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》并經(jīng)注冊(cè)登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員。它是在設(shè)定估價(jià)基準(zhǔn)日、設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度、設(shè)定使用年期下完整土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。 3）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 ?房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 ?土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金 。 ? 方小姐還告訴記者，她希望總價(jià)低一些，畢竟收入不高；希望面積能有 40平方米以上，居住才能舒適點(diǎn)；即使距離城中心遠(yuǎn)點(diǎn)也沒(méi)關(guān)系，只要交通便利也可以。 ? 劉女士說(shuō)，小兩口的購(gòu)房需求是購(gòu)買(mǎi)一套二居室，滿(mǎn)足一家三口居家所用。前提是上下班交通便利，樓盤(pán)周邊有中小學(xué)校，以便于女兒上學(xué)。 ? 【購(gòu)買(mǎi)需求四】 100平方米兩居室，交通方便 ? 顧先生及妻子鄭女士都在上地信息產(chǎn)業(yè)基地的IT企業(yè)工作，目前一家三口住在南三環(huán)，每天花在路上的時(shí)間就近 3個(gè)小時(shí)。去年剛結(jié)婚，今年打算在東五環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套100平方米左右的兩居室。考慮到目前已是一家三口，父母早晚也會(huì)到北京生活，因此趙先生考慮購(gòu)買(mǎi)一套三居室，以便滿(mǎn)足五口人的起居需要。 ? 鄭先生說(shuō)，由于他和太太的單位都東三四環(huán)一帶，大部分的親戚、朋友也都在東部居住，因此他們把購(gòu)房的大范圍圈定在東部，以便兼顧工作、生活和聚會(huì)。 ? 合同的主要條款。 第二節(jié) 施工招標(biāo)階段的工作程序 建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建 招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審查 招標(biāo)申請(qǐng) 資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件的編制與送審 工程標(biāo)底價(jià)格的編制 刊登資格預(yù)審?fù)ǜ妗⒄袠?biāo)通告 資格審查 發(fā)招標(biāo)文件 勘察現(xiàn)場(chǎng) 投標(biāo)預(yù)備會(huì) 招標(biāo)文件的編制與遞交 工程標(biāo)底價(jià)格的報(bào)審 開(kāi) 標(biāo) 評(píng) 標(biāo) 中 標(biāo) 合同簽訂 第三節(jié) 招標(biāo)文件的編制 一、招標(biāo)人如何編制招標(biāo)文件 招標(biāo)文件是招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中最重要的法律文件，它不僅規(guī)定了完整的招標(biāo)程序，而且還提出了各項(xiàng)具體的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和交易條件，規(guī)定了擬訂立合同的主要內(nèi)容，是投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)文件和參加投標(biāo)的依據(jù)，評(píng)審委員會(huì)評(píng)標(biāo)的依據(jù)，也是擬訂合同的基礎(chǔ)。 關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目 ? （一） 供水、供電、供氣、供熱等市政工程項(xiàng)目； ? （二） 科技、教育、文化等項(xiàng)目； ? （三） 體育、旅游等項(xiàng)目； ? （四） 衛(wèi)生、社會(huì)福利等項(xiàng)目； ? （五） 商品住宅，包括經(jīng)濟(jì)適用住房； ? 其他公用事業(yè)項(xiàng)目。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上的潛在投標(biāo)人發(fā)出邀請(qǐng)。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)通過(guò)為全社會(huì)所熟悉的公共媒體公布其招標(biāo)項(xiàng)目。 ? 7．投標(biāo)人擬將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作交由他人來(lái)完成的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)文件中載明。 ? 3．招標(biāo)文件不得要求特定的生產(chǎn)供應(yīng)者以及含有傾向或者排斥潛在的投標(biāo)人的其他內(nèi)容。 ? 公開(kāi)：信息、開(kāi)標(biāo)的程序、平標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和程序、中標(biāo)的結(jié)果公開(kāi) ? 公平、公證：嚴(yán)格按照公開(kāi)的招標(biāo)條件和程序辦事，同等的對(duì)待每一個(gè)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)者。 第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo) 第一節(jié) 招投標(biāo)概述 一、招標(biāo)投標(biāo) 招標(biāo)投標(biāo)，是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行大宗貨物的買(mǎi)賣(mài)、工程建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)包與承包，以及服務(wù)項(xiàng)目的采購(gòu)與提供時(shí)，所采用的一種交易方式。 五、公積金貸款比商業(yè)貸款多了評(píng)估費(fèi)。因此公積金貸款的手續(xù)較一般住房貸款的手續(xù)更為復(fù)雜。 二、貸款額度有所不同。 ３、具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或有關(guān)證明文件。目前有北京市住房貸款擔(dān)保中心提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保（