【正文】 條件以招標方式從多家競爭者中擇優(yōu)選擇中標者。 二、招投標規(guī)則 ? 1．招標人提出的招標項目，按照國家有關規(guī)定需履行審批手續(xù)的，應當先取得批準，并落實資金來源。 ? 5．投標人應當具備實施招標項目的能力，具備國家規(guī)定或者招標文件規(guī)定的資格條件。 三、招標方式 ? 1．公開招標 ? 公開招標是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。 ? 2．邀請招標 ? 邀請招標是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ恕⒆匀蝗嘶蛘咂渌M織投標。接受邀請的人才有資格參加投標，其他人無權(quán)索要招標文件，不得參加投標。 國家融資項目 ? （一） 使用國家發(fā)行債券所籌資金的項目； ? （二） 使用國家對外借款或者擔保所籌資金的項目； ? （三） 使用國家政策性貸款的項目； ? （四） 國家授權(quán)投資主體融資的項目； ? (五 ) 國家特許的融資項目。招標文件應當包括招標項目的技術要求、投標報價要求和評標標準等所有實質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。 三、招標文件案例 作業(yè)：商品房買賣過程模擬 ? 【購買需求一】 60萬元的兩居室 ? 鄭先生在東四環(huán)紅領巾橋附近的一家公司上班，家住亞運村，每天往返家與公司兩地，上下班高峰期都會遇到堵車。 ? 購買需求二： 70萬元左右三居室 ? 趙先生與妻子前年調(diào)到某公司駐北京辦事處工作，他們有一個 4歲女兒，目前一家三口租住在東四環(huán)一個上世紀 80年代建成的小區(qū)內(nèi)，二居室月租金 1300元。同時，由于夫妻倆的工作地點在 CBD南的雙井，因此不考慮在北三環(huán)以外的樓盤。 ? 王先生還說，單價要在 8000元以下，總價控制在 80萬元以內(nèi)，距離 CBD越近越好。 ? 顧先生家希望購買的是 100平方米左右的兩居室，總價最好在 70萬元左右。但是由于參加工作時間不長且積蓄較少，一時無法支付首付，所以買房的事一直擱置下來。 ? 「買家需求六」交通方便， 40平方米以上 ? 半年前方小姐大學畢業(yè)參加工作，一直與同事合租一套兩居室，春節(jié)回家時父母建議她購買一套小戶型，由家里解決 10萬元左右的首付，她用部分工資還貸。 《城市房地產(chǎn)管理法》明確房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。 ?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費。 ?基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。 ?房屋的重置價格 根據(jù)當年、當?shù)氐慕ㄖ夹g和工藝水平、建筑價格、人工和運輸費用等條件，重新建造與評估對象具有相同結(jié)構(gòu)、式樣、標準、質(zhì)量和效用的房屋所需的費用 4）房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度 ? 國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。 ? 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。主要包括下列行為： 〈１〉以房地產(chǎn)估價入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； 〈２〉一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； 〈３〉因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； 〈４〉以房地產(chǎn)抵債的； 〈５〉法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應當由當事人協(xié)商擬定書面轉(zhuǎn)讓合同，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應當載明下列主要內(nèi)容： （１）雙方當事人的姓名或者名稱、住所； （２）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號； （３）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限； （４）土地、地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限； （５）房屋的用途或使用性質(zhì)； （６）成交價格及支付方式； （７）房地產(chǎn)交付使用的時間； （８）違約責任； （９）雙方約定的其他事項。 六、商品房預售 商品房預售的概念 商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。 ? 房屋租賃包括三種方式： ?房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住 ?房屋所有權(quán)人將房屋提供給他人從事經(jīng)營活動 ?房屋所有權(quán)人將房屋以合作方式與他人從事經(jīng)營活動 二、房屋租賃的條件 有下列情形之一的房屋不得出租： (一 )未依法取得房屋所有權(quán)證的； (二 )司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； (三 )共有房屋未取得共有人同意的； (四 )權(quán)屬有爭議的； (五 )屬于違法建筑的； (六 )不符合安全標準的； (七 )已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； (八 )不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的； (九 )有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 ? 租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。 ? 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。 ? 房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 第四節(jié)房地產(chǎn)抵押管理 一、房地產(chǎn)抵押的概念 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。 ? 預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。 。 ? 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 ? 企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。 ? 以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。 ? 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記 ? 因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起三十日內(nèi)，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。 ? 以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應不在抵押合同上作記載。 ? 抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應不繼續(xù)履行原抵押合同。原租賃合同繼續(xù)有效。 以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。 二、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 ，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押 。 ? 抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。 ? 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。 ? 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定 。 ? 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。承租人需要繼續(xù)租用的，應當在租賃期限屆滿前 3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。 （四）開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。 ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 (一 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同； (二 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格； (三 )房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在 15日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復； (四 )房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估； (五 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費； (六 )房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單，領取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。 ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。 ? 房地產(chǎn)估價師須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。它是在設定估價基準日、設定土地開發(fā)程度、設定使用年期下完整土地使用權(quán)的區(qū)域平均價格。 3）房地產(chǎn)價格評估制度 ?房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。 ?土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金 。 ? 方小姐還告訴記者，她希望總價低一些，畢竟收入不高；希望面積能有 40平方米以上，居住才能舒適點；即使距離城中心遠點也沒關系，只要交通便利也可以。 ? 劉女士說，小兩口的購房需求是購買一套二居室，滿足一家三口居家所用。前提是上下班交通便利，樓盤周邊有中小學校，以便于女兒上學。 ? 【購買需求四】 100平方米兩居室，交通方便 ? 顧先生及妻子鄭女士都在上地信息產(chǎn)業(yè)基地的IT企業(yè)工作，目前一家三口住在南三環(huán)，每天花在路上的時間就近 3個小時。去年剛結(jié)婚，今年打算在東五環(huán)內(nèi)購買一套100平方米左右的兩居室?？紤]到目前已是一家三口，父母早晚也會到北京生活，因此趙先生考慮購買一套三居室，以便滿足五口人的起居需要。 ? 鄭先生說，由于他和太太的單位都東三四環(huán)一帶，大部分的親戚、朋友也都在東部居住，因此他們把購房的大范圍圈定在東部，以便兼顧工作、生活和聚會。 ? 合同的主要條款。 第二節(jié) 施工招標階段的工作程序 建設工程項目報建 招標管理機構(gòu)審查 招標申請 資格預審文件、招標文件的編制與送審 工程標底價格的編制 刊登資格預審通告、招標通告 資格審查 發(fā)招標文件 勘察現(xiàn)場 投標預備會 招標文件的編制與遞交 工程標底價格的報審 開 標 評 標 中 標 合同簽訂 第三節(jié) 招標文件的編制 一、招標人如何編制招標文件 招標文件是招標投標活動中最重要的法律文件，它不僅規(guī)定了完整的招標程序，而且還提出了各項具體的技術標準和交易條件，規(guī)定了擬訂立合同的主要內(nèi)容，是投標人準備投標文件和參加投標的依據(jù)，評審委員會評標的依據(jù)，也是擬訂合同的基礎。 關系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目 ? （一） 供水、供電、供氣、供熱等市政工程項目； ? （二） 科技、教育、文化等項目； ? （三） 體育、旅游等項目； ? （四） 衛(wèi)生、社會福利等項目； ? （五） 商品住宅，包括經(jīng)濟適用住房； ? 其他公用事業(yè)項目。招標人應當向三個以上的潛在投標人發(fā)出邀請。招標人應當通過為全社會所熟悉的公共媒體公布其招標項目。 ? 7．投標人擬將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作交由他人來完成的，應當在投標文件中載明。 ? 3．招標文件不得要求特定的生產(chǎn)供應者以及含有傾向或者排斥潛在的投標人的其他內(nèi)容。 ? 公開：信息、開標的程序、平標的標準和程序、中標的結(jié)果公開 ? 公平、公證：嚴格按照公開的招標條件和程序辦事，同等的對待每一個投標競爭者。 第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標投標 第一節(jié) 招投標概述 一、招標投標 招標投標，是在市場經(jīng)濟條件下進行大宗貨物的買賣、工程建設項目的發(fā)包與承包，以及服務項目的采購與提供時，所采用的一種交易方式。 五、公積金貸款比商業(yè)貸款多了評估費。因此公積金貸款的手續(xù)較一般住房貸款的手續(xù)更為復雜。 二、貸款額度有所不同。 ３、具有購買住房的合同或有關證明文件。目前有北京市住房貸款擔保中心提供連帶責任保證擔保（