【正文】 綠化電信等部門的意見。 第二章 房地產(chǎn)投資分析的基本知識(shí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析？ 投資的目的 獲利 比較投資方案 投資分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)知識(shí) 資金投入的時(shí)間不同或者收益產(chǎn)生的時(shí)間不同，對(duì)投資經(jīng)濟(jì)效果的影響也不相同，在投資決策時(shí)，需要把所有的支出和收入都折算到同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，并通過一系列投資效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算，對(duì)投資方案進(jìn)行比較、分析。 4）計(jì)息周期〉 1，實(shí)際利率大于名義利率。項(xiàng)目投資應(yīng)從零時(shí)間點(diǎn)開始 ? 相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的凈現(xiàn)金流量情況，在各箭線旁邊注明凈現(xiàn)金流量的大小（絕對(duì)值）。 置業(yè)投資效果的好壞受 市場狀況 和 物業(yè)特性變化 的影響。樓價(jià)的慘跌制造的負(fù)資產(chǎn)戶數(shù)以十萬計(jì)， 2023年，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，香港60萬個(gè)負(fù)資產(chǎn)賬面損失達(dá) 6000億港元。 土地管理部門 ——獲取土地使用證； 城市規(guī)劃部門 ——獲取規(guī)劃許可證； 市政管理部門 ——獲取市政設(shè)施和配套設(shè)施許可證； 房屋管理部門 ——獲取銷售許可證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證； （四）金融機(jī)構(gòu) 短期資金：用于支付開發(fā)費(fèi)用的 長期資金：項(xiàng)目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的抵押貸款 （五）建筑承包商 僅僅作為營建商時(shí)，其利潤僅與建筑成本及施工周期有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較少，獲取的利潤也較低； 如將業(yè)務(wù)擴(kuò)展并承擔(dān)附加的一些開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如購買土地使用權(quán)、參與項(xiàng)目的資金籌措和市場營銷，風(fēng)險(xiǎn)加大，但利潤增加。 租金的控制 租金與房價(jià)保持合理的比例 金融杠桿的作用 調(diào)節(jié)利率水平、控制信貸規(guī)模、貸款方式 住房政策的影響 廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品住房 二、房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范 資質(zhì)審查 產(chǎn)權(quán)登記 保證業(yè)主權(quán)益；方便流通；維護(hù)交易秩序；代征稅費(fèi)；對(duì)房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)跟蹤管理。住房公積金未被提取之前，職工不能實(shí)際占有。 ? 住房公積金的繳存比例 1．職工個(gè)人和單位住房公積金繳存比例分別達(dá)到 8%； 2．對(duì)于外商投資企業(yè)（含代表處、辦事處）住房公積金繳存比例應(yīng)為 8%，但2023年 12月以前已按 10%比例為職工繳存住房公積金的外商投資企業(yè)，可繼續(xù)按10%的比例為職工繳存住房公積金， 3．凡經(jīng)市科委認(rèn)定的軟件企業(yè)和經(jīng)市經(jīng)委認(rèn)定的集成電路企業(yè)，本著自愿原則可為所在企業(yè)從業(yè)人員提高住房公積金繳存比例可提高到 20%，單位繳存住房公積金的繳存比例不得低于職工繳存比例。 有合法的居留身份； 辦理手續(xù) ★建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或建設(shè)銀行委托的律師事務(wù)所 (或公證處 )對(duì)借款人提供的資料進(jìn)行調(diào)查。 同時(shí)要求： 1．具有北京市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身2．具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力； 3．在本市（包括所屬區(qū)縣）購買自住住房 ； 4．具有購買住房的合同或相關(guān)證明文 5．申請(qǐng)貸款前已連續(xù)繳存住房公積金 6個(gè)月（含）以上或累計(jì)繳存住房公積金 12個(gè)月（含）以上，且申請(qǐng)貸款時(shí)仍正常繳 6. 提供管理中心認(rèn)可的擔(dān)保方式； 7. 符合管理中心規(guī)定的其他條件。 ※ 計(jì)算借款人月收入時(shí)，住房公積金繳存比例按 8%計(jì)算；對(duì)于外商投資企業(yè)職工，如繳存比例為 10％，則按 10%計(jì)算 。 ４、提供住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔(dān)保方式。商業(yè)貸款在借款人簽訂購房合同后，直接到相關(guān)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或與銀行簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商處提供有關(guān)材料即可辦理。 招標(biāo)投標(biāo)的交易方式，是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，采用這種交易方式，須具備兩個(gè)基本條件：一是要有能夠開展公平競爭的市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。 ? 4．招標(biāo)人不得向其他人透漏已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、人數(shù)、以及與招投標(biāo)有關(guān)的其他情況，標(biāo)底必須保密。 ? （ 2） 公開招標(biāo)須采取公告的方式，向社會(huì)公眾明示其招標(biāo)要求，使盡量多的潛在投標(biāo)商獲取招標(biāo)信息，前來投標(biāo)，從而保證公開招標(biāo)的公開性。 ? 使用國有資金投資項(xiàng)目的范圍包括： ? （一） 使用各級(jí)財(cái)政預(yù)算資金的項(xiàng)目； ? （二） 使用納入財(cái)政管理的各種政府性專項(xiàng)建設(shè)基金的項(xiàng)目； ? （三） 使用國有企業(yè)事業(yè)單位自有資金，并且國有資產(chǎn)投資者 實(shí)際擁有控制權(quán)的項(xiàng)目。 ? ，招標(biāo)人都應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目提出相應(yīng)的技術(shù)規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)。 ? 趙先生表示，均價(jià)最好在 5500元 /平方米以下，總價(jià)在 70萬元左右?，F(xiàn)在他們打算在上地周邊購房，一是為了工作方便，二是北部的人文環(huán)境較好，希望能給上小學(xué)的女兒一個(gè)好的生活環(huán)境。同時(shí)，考慮到將來的還款負(fù)擔(dān)及孩子出生、成長、教育均需要不菲的費(fèi)用，所以決定總房款要控制在 60萬元以下；考慮到夫妻倆工作地點(diǎn)都在城區(qū)中心，因此希望在城八區(qū)（特別是五環(huán)內(nèi)）購房，不考慮通州、亦莊及黃村等近郊。 2） 房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度 ? 房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。 ?標(biāo)定地價(jià) 政府根據(jù)管理需要，評(píng)估或認(rèn)可的具體宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格，標(biāo)定地價(jià)是宗地價(jià)格的一種。 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 第三節(jié) 房屋租賃管理 ? 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。 ? 出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。 ，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。 ? 設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。 三、房地產(chǎn)抵押登記 ? 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外 ? 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。 ? 抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 四、房屋租賃登記備案制度 ? 簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。 ? 住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。 ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣級(jí)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： (一 )以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合下列規(guī)定的條件的； ? 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； ? 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 5）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。 。 要求： ? 找房源，選戶型，并說明理由（三套方案以上）； ? 分析購房中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)有哪些？ ? 如何保證自有資金的安全？ ? 簽訂商品房買賣合同時(shí)應(yīng)注意哪些？ ? 如何辦理商業(yè)貸款或住房公積金貸款？ ? 如何驗(yàn)房收房？ 第五章 房地產(chǎn)交易經(jīng)營與管理 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 一、房地產(chǎn)交易的概念 房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門以及其他部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。 ? 「買家需求五」城區(qū)內(nèi)的中低價(jià)兩居 ? 劉女士是一所小學(xué)的老師，結(jié)婚三年了，一直與老公李先生租住在學(xué)校附近的樓房內(nèi)，月租金 1200元，每次交房租時(shí)劉女士都覺得不如貸款買個(gè)新房。究其原因，一是他的大部分朋友及客戶都在東五環(huán)以內(nèi)，二是兩居室剛好能滿足小兩口家庭的需要，一個(gè)房間當(dāng)臥室，一個(gè)房間作為工作室，工作、生活兩便。 ? 鄭先生希望買套二居室，面積不要太大，尤其是房價(jià)相對(duì)較高的項(xiàng)目，總價(jià)最好是控制在 60萬元左右， 70萬元為其能承受的上限。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。 ? （ 2） 邀請(qǐng)招標(biāo)不須發(fā)布公告，招標(biāo)人只要向特定的潛在投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書即可。 ? 8．投標(biāo)人不得串通投標(biāo)，不得排擠其他人的公平競爭，不得以低于成本的報(bào)價(jià)競標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假、騙取中標(biāo)。 ? 誠實(shí)信用：不得有欺騙、背信的行為，這是民事活動(dòng)的基本準(zhǔn)則。商業(yè)貸款不需要評(píng)估，但用公積金貸款購買商品房，目前必須進(jìn)行評(píng)估，交納評(píng)估費(fèi)。一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的最高貸款額不得超過購房款的８０％。 公積金貸款ｖｓ商業(yè)貸款 一、貸款對(duì)象有所不同。 借款人家庭月收入 (指夫妻雙方月收入、離退休職工與其子女等其他共同申請(qǐng)人的月收入，下同 )，每月至少扣除 400元的生活費(fèi)后所剩余額，再除以申請(qǐng)貸款年限的每萬元貸款月均還款額的所得即為最高可貸款額度。 ★借款合同生效，資金劃入開發(fā)商賬戶。 有購買住房的合同或協(xié)議； 政策性個(gè)人住房貸款（公積金貸款）：貸款不以盈利為目的，帶有較強(qiáng)的政策性，額度有限制?！暗痛娴唾J” 保障性：公積金通過運(yùn)做實(shí)現(xiàn)合理增值，增值收益全部用于職工住房。住房公積金全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶，用于建造、購買、翻建、大修自住住房。 第二節(jié)房地產(chǎn)市場的分類 一、按地域范圍劃分 北京、上海、深圳； 二、按房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分 居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場、土地市場 三、按房地產(chǎn)交易形式劃分 轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃 四、按房地產(chǎn)購買者目的的劃分：自用、投資 第三節(jié)政府對(duì)房地產(chǎn)市場的干預(yù) 政府的角色 ——建立市場運(yùn)行規(guī)則、監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行。涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程、交易過程和使用過程。 三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要指標(biāo) 指標(biāo) 方法 收益額 贏利能力 投資回收能力 靜態(tài)法 利潤 投資利潤率 靜態(tài)回收期 動(dòng)態(tài)法 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 動(dòng)態(tài)回收期 第三章 房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述 一、市場的一般概念 廣義地說，任何能使買賣雙方接觸的安排都可以叫做“市場”。 六、復(fù)利計(jì)算公式 P—— 現(xiàn)值； F—— 終值（未來值）； A—— 年值； n—— 計(jì)息周期數(shù)； i—— 利率 1)一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù) nn iPF )1( ??一次支付終值系 數(shù) ])1(1[niFP??一次支付現(xiàn)值系數(shù) 2）等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù) ])1(11[])1(1)1([nnniiAiiiAP??????? ]1)1()1([????nniiiPA資等額序列支付的資金回收系數(shù) 等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù) 3）等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù) ]1