房地產(chǎn)投資分析與決策(1)-文庫吧在線文庫
【正文】 6月，縣里又一次要求公司進一步降低對公交、出租、營運三輪三種車輛（下稱“三類車”）的收費標準，這勢必會進一步惡化公司經(jīng)營狀況，所以不得不拒絕縣里的要求?！皫椭麄冏叱隼Ь呈钦呢?zé)任，政府不能轉(zhuǎn)移給民營企業(yè)。 案例 ——車主 ? 大橋收費確實太高 標準需要重新核定 ? 11月 27日中午，記者來到資中查看沱江大橋收費標準，在20分鐘里看到了這樣一幕： ? 從北向南的通道上，一名成年男子將收費欄桿拔出扔掉，應(yīng)當(dāng)繳費的車輛隨即不再交費，魚貫沖過收費站；從南向北的人行道上，幾名摩托車車主用鐵錘一類的工具拆掉人行道和機動車道之間的欄桿，摩托車繞過收費站而去；從南向北的通道上，收費人員被人群包圍后被迫離開通道，欄桿隨即被人抬起，大批車輛隨之沖過收費站 …… ? 記者詢問一位開機動三輪車的司機，他說：“這樣的事情多了。如果這樣，公司只能破產(chǎn)，公司接收的 180多名下崗職工將再次下崗。” ? 作為縣長，王和平不愿多談這場官司。 ? 資中縣人民法院負責(zé)人說，“如果當(dāng)初有關(guān)部門廣泛聽取各方意見，肯定不會出現(xiàn)今天的情況。 ? 據(jù)內(nèi)江市代市長葉壯介紹，四川省委、省政府高度重視這場糾紛，有關(guān)部門正在研究新的收費標準和收費年限，估計明年３月可出臺。 ? 一方是百姓利益，另一方是投資商的利益?！彼拇ㄊ「呒壢嗣穹ㄔ盒姓ヘ撠?zé)人說，“在法律意識不斷增強的今天，如果政府和各部門不想吃官司，關(guān)鍵是要嚴格按照法律規(guī)定辦事。 案例 ——官司之外的話題： ? 政府如何依法行政 民營公用事業(yè)如何合理定價 ? 在法院尚未一審判決之前，這場官司的輸贏未可預(yù)料。這些主要由下崗工人組成的出租車主反映，附近的內(nèi)江有兩座大橋，出租車包干每月才 350元，沱橋公司的標準實在太高了?！彼姓J，縣里過去考慮到老百姓的承受能力，多次與沱橋公司“協(xié)調(diào)”要求降低收費標準，但從未想過通過法定程序請求重新審核收費標準。每天放行的出租車達 1000余輛次、三輪車 6000輛次以上，公司損失嚴重。 1998年大橋加寬改造工程完工。 ? 盈虧平衡分析， 又稱量、本、利分析，是通過分析項目產(chǎn)量、成本和利潤三者關(guān)系，確定項目由虧變盈或由盈變虧的平衡點，以判斷項目的風(fēng)險程度。 采用的評價參數(shù)不同： 財務(wù)評價采用 市場匯率 及因行業(yè)而異的基準收益率。 可行性研究內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計方案 開發(fā)項目的總平面布局，主要建筑物的造型設(shè)計，城市景觀設(shè)計，建筑物的主要技術(shù)參數(shù)，場地內(nèi)外交通組織，基礎(chǔ)設(shè)施與工程管網(wǎng)規(guī)劃。 市場調(diào)查與分析 對項目投資的經(jīng)濟、社會和政策法律環(huán)境，房地產(chǎn)市場需求情況，可供選擇的開發(fā)場地、開發(fā)條件等，進行廣泛的調(diào)查和分析，從而尋求市場機會，確定開發(fā)項目的市場定位。 房地產(chǎn)投資的類型 按房地產(chǎn)投資對象劃分 土地投資：以開發(fā)、經(jīng)營土地作為投資對象 房地產(chǎn)開發(fā)投資：以開發(fā)各類房屋、建筑物和構(gòu)筑物作為投資對象。 ②房地產(chǎn)置業(yè)投資，投資目的一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。 房地產(chǎn)投資概述 ?3）對專業(yè)管理的依賴性 ：對房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對專業(yè)管理的依賴性較強。 ①選擇的區(qū)位在當(dāng)前必須對開發(fā)投資者、置業(yè)投資者（獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益）以及未來的租客（方便地開展經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。故房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。優(yōu)越性：以相對較少的投資持有多元化的房地產(chǎn)組合；有強大而穩(wěn)定的分紅潛力（來源于所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入）；有機會得到資金增值；投資的流動性很好。10% 177。 三、可行性研究內(nèi)容 房地產(chǎn)投資可行性研究解決開發(fā)項目建設(shè) 1）必要性：市場需求，社會需要； 2）可能性：原材料、工藝設(shè)備、資金、場址及環(huán)境影響； 3）財務(wù)可行性：盈利能力、清償能力及外匯平衡） 4）經(jīng)濟合理性：對全社會的貢獻、
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