房地產(chǎn)投資分析與決策(1)-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 6月，縣里又一次要求公司進(jìn)一步降低對(duì)公交、出租、營(yíng)運(yùn)三輪三種車輛（下稱“三類車”）的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步惡化公司經(jīng)營(yíng)狀況，所以不得不拒絕縣里的要求?！皫椭麄冏叱隼Ь呈钦呢?zé)任，政府不能轉(zhuǎn)移給民營(yíng)企業(yè)。 案例 ——車主 ? 大橋收費(fèi)確實(shí)太高 標(biāo)準(zhǔn)需要重新核定 ? 11月 27日中午，記者來(lái)到資中查看沱江大橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在20分鐘里看到了這樣一幕： ? 從北向南的通道上，一名成年男子將收費(fèi)欄桿拔出扔掉，應(yīng)當(dāng)繳費(fèi)的車輛隨即不再交費(fèi)，魚貫沖過(guò)收費(fèi)站；從南向北的人行道上，幾名摩托車車主用鐵錘一類的工具拆掉人行道和機(jī)動(dòng)車道之間的欄桿，摩托車?yán)@過(guò)收費(fèi)站而去；從南向北的通道上，收費(fèi)人員被人群包圍后被迫離開(kāi)通道，欄桿隨即被人抬起，大批車輛隨之沖過(guò)收費(fèi)站 …… ? 記者詢問(wèn)一位開(kāi)機(jī)動(dòng)三輪車的司機(jī)，他說(shuō)：“這樣的事情多了。如果這樣，公司只能破產(chǎn)，公司接收的 180多名下崗職工將再次下崗?！? ? 作為縣長(zhǎng)，王和平不愿多談這場(chǎng)官司。 ? 資中縣人民法院負(fù)責(zé)人說(shuō)，“如果當(dāng)初有關(guān)部門廣泛聽(tīng)取各方意見(jiàn)，肯定不會(huì)出現(xiàn)今天的情況。 ? 據(jù)內(nèi)江市代市長(zhǎng)葉壯介紹，四川省委、省政府高度重視這場(chǎng)糾紛，有關(guān)部門正在研究新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)年限，估計(jì)明年３月可出臺(tái)。 ? 一方是百姓利益，另一方是投資商的利益。”四川省高級(jí)人民法院行政庭負(fù)責(zé)人說(shuō)，“在法律意識(shí)不斷增強(qiáng)的今天，如果政府和各部門不想吃官司，關(guān)鍵是要嚴(yán)格按照法律規(guī)定辦事。 案例 ——官司之外的話題： ? 政府如何依法行政 民營(yíng)公用事業(yè)如何合理定價(jià) ? 在法院尚未一審判決之前，這場(chǎng)官司的輸贏未可預(yù)料。這些主要由下崗工人組成的出租車主反映，附近的內(nèi)江有兩座大橋，出租車包干每月才 350元，沱橋公司的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)在太高了?！彼姓J(rèn)，縣里過(guò)去考慮到老百姓的承受能力，多次與沱橋公司“協(xié)調(diào)”要求降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但從未想過(guò)通過(guò)法定程序請(qǐng)求重新審核收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。每天放行的出租車達(dá) 1000余輛次、三輪車 6000輛次以上，公司損失嚴(yán)重。 1998年大橋加寬改造工程完工。 ? 盈虧平衡分析， 又稱量、本、利分析，是通過(guò)分析項(xiàng)目產(chǎn)量、成本和利潤(rùn)三者關(guān)系，確定項(xiàng)目由虧變盈或由盈變虧的平衡點(diǎn)，以判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 采用的評(píng)價(jià)參數(shù)不同： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用 市場(chǎng)匯率 及因行業(yè)而異的基準(zhǔn)收益率。 可行性研究?jī)?nèi)容 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總平面布局，主要建筑物的造型設(shè)計(jì)，城市景觀設(shè)計(jì)，建筑物的主要技術(shù)參數(shù)，場(chǎng)地內(nèi)外交通組織，基礎(chǔ)設(shè)施與工程管網(wǎng)規(guī)劃。 市場(chǎng)調(diào)查與分析 對(duì)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策法律環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況，可供選擇的開(kāi)發(fā)場(chǎng)地、開(kāi)發(fā)條件等，進(jìn)行廣泛的調(diào)查和分析，從而尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。 房地產(chǎn)投資的類型 按房地產(chǎn)投資對(duì)象劃分 土地投資：以開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)土地作為投資對(duì)象 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：以開(kāi)發(fā)各類房屋、建筑物和構(gòu)筑物作為投資對(duì)象。 ②房地產(chǎn)置業(yè)投資，投資目的一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要；二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。 房地產(chǎn)投資概述 ?3）對(duì)專業(yè)管理的依賴性 ：對(duì)房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對(duì)專業(yè)管理的依賴性較強(qiáng)。 ①選擇的區(qū)位在當(dāng)前必須對(duì)開(kāi)發(fā)投資者、置業(yè)投資者（獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益）以及未來(lái)的租客（方便地開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。故房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。優(yōu)越性：以相對(duì)較少的投資持有多元化的房地產(chǎn)組合；有強(qiáng)大而穩(wěn)定的分紅潛力（來(lái)源于所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入）；有機(jī)會(huì)得到資金增值；投資的流動(dòng)性很好。10% 177。 三、可行性研究?jī)?nèi)容 房地產(chǎn)投資可行性研究解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè) 1）必要性：市場(chǎng)需求，社會(huì)需要； 2）可能性：原材料、工藝設(shè)備、資金、場(chǎng)址及環(huán)境影響； 3）財(cái)務(wù)可行性：盈利能力、清償能力及外匯平衡） 4）經(jīng)濟(jì)合理性：對(duì)全社會(huì)的貢獻(xiàn)、
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