【正文】 進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè) 從事房地產(chǎn)開發(fā)的 ，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的， 不能免征收土地增值稅 ,財(cái)稅 [2023]21號，2023年 3月 2日起適用） 企業(yè)所得稅 （ 1800－ 1000－ 270） 18%= 政策依據(jù)： 新法第 25條 企業(yè)發(fā)生 非貨幣性資產(chǎn)交換 ，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。 乙房地產(chǎn)公司要辦的手續(xù)：變更注冊資本 《中華人民共和國 公司登記管理?xiàng)l例 》國務(wù)院令第 451號【生效日期】 20230101 第三十一條 公司變更注冊資本的，應(yīng)當(dāng)提交依法設(shè)立驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的 驗(yàn)資證明 .依照《公司法》設(shè)立有限責(zé)任公司繳納出資和設(shè)立股份有限公司繳納股款的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?，F(xiàn)乙房地產(chǎn)公司要購買該塊土地，出價(jià) 1800萬元，并表示配合甲公司采用最合適的辦法進(jìn)行運(yùn)作。 以虛假投資入股 方式實(shí)施 土地轉(zhuǎn)讓 甲公司沒有辦理其 財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移 手續(xù)， 乙房地產(chǎn)公司沒有辦理辦理變 更注冊資本 的手續(xù)，甲公司以 土地投資 的形式入股乙房地產(chǎn)公司就是 虛假的。 與個(gè)人所得稅的規(guī)定有較大差異 注意：如果甲公司的土地變?yōu)槭莻€(gè)人的話，則 暫時(shí)不用交所得稅。 對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”。 不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的， 其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條 (一 )項(xiàng)的免稅規(guī)定（指建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過 20%的，免征土地增值稅）。 (六 )法律責(zé)任 征管法第 六十二條 納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和 報(bào)送納稅資料的 ，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款報(bào)告表和有關(guān)資料的， 由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。 該規(guī)定再次明確了 置換土地應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅， 但 對于納稅時(shí)間規(guī)定比較含糊。 四、視同銷售問題（有變化） 營業(yè)稅 , 國稅函發(fā)【 1995】 156號 實(shí)施細(xì)則第四條規(guī)定，“單位或個(gè)人自己新建建筑物后銷售，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)；轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償 贈予 他人，視同銷售不動產(chǎn)。 土地增值稅 （國稅發(fā)〔 2023〕 187號） （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。（ 2）第 14行“處置非貨幣性資產(chǎn)視同銷售的收入”：填報(bào)將 非貨幣性資產(chǎn)用于投資、 分配、捐贈、抵償債務(wù)等方面，按照稅收規(guī)應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入的金額。 299號提出了預(yù)計(jì)利潤率，計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳。 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 55萬 貸：應(yīng)繳稅金－應(yīng)繳營業(yè)稅 55萬 應(yīng)繳稅金科目將沖平。 同涉外企業(yè)不同， 涉外企業(yè)是純粹的預(yù)征 ， 要進(jìn)行多退少補(bǔ)。 完工后，計(jì)算應(yīng)納稅所得額為 50萬，整體項(xiàng)目虧損。 六、關(guān)于拆遷補(bǔ)償問題 營業(yè)稅： 對補(bǔ)拆遷戶，國稅函［ 1995］ 549號 :開發(fā)公司拆一還一， 與拆遷面積相等的部分，按成本價(jià)征收營業(yè)稅，超面積部分，按同類產(chǎn)品售價(jià)征收營業(yè)稅。 契稅： 被拆遷戶取得的與拆遷面積相等的房屋，免征契稅。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、五交化商品、鋼鐵、木材、建筑裝飾材料銷售。 （ 3）核實(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶的 逐筆進(jìn)行核對，核實(shí)已開具銷售發(fā)票的商品房全部辦理了產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。 建筑合同到底有沒有履行 ? Y建筑公司的會計(jì)在調(diào)查詢問筆錄中陳述： 公司在 2023年 3月向 A公司開具的兩張收款收據(jù)，是預(yù)先為承攬 XX項(xiàng)目的小區(qū)道路及 6棟樓的透寒維修工程而開具的，雙方雖然簽訂了施工合同，但 Y建筑公司并未收到任何錢款， 最終沒有履行合同。 2023年 4月， A公司列支了工程施工成本 555萬元，于 2023年 3月付款， 取得了 Y建筑公司開具的收款收據(jù)兩張。 檢查具體方法 1．經(jīng)營收入的檢查 （ 1）核實(shí)房源情況 通過研究項(xiàng)目平面圖紙和測繪資料后了解到 XX項(xiàng)目分別由 A公司、 B公司、 C公司三家聯(lián)建。 案件來源 2023年 6月某市紀(jì)委在辦理 中紀(jì)委交辦的案件 過程中，發(fā)現(xiàn) A房地產(chǎn)公司有涉嫌偷逃稅款的線索。 (2)是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，一方面對換出的房屋應(yīng)視同銷售，另一方面，以換出房屋的售價(jià)作為下一步開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 內(nèi)資企業(yè) 如果不繳納預(yù)售收入所得稅，就是偷稅 ，稅務(wù)機(jī)關(guān)將按照《征管法》第六十三條進(jìn)行處罰，而且可以采取稅收保全措施、稅收強(qiáng)制措施等一系列措施。 2023年發(fā)生期間費(fèi)用 35萬元，未發(fā)生主營業(yè)務(wù)稅金及附加，計(jì)算稅款如下 2023年申報(bào)表 2023年申報(bào)表 第一行： 1000 減：第七行： 600 減：第八行： 55 減：第九行： 30 35 加：第十四行 :150 減：第十五行： 150 應(yīng)納稅所得額： 65 215 應(yīng)納所得稅： 預(yù)售收入預(yù)計(jì)利潤屬于納稅調(diào)整項(xiàng)目，開發(fā)產(chǎn)品完工前屬于調(diào)增項(xiàng)目，完工結(jié)轉(zhuǎn)收入后屬于調(diào)減項(xiàng)目。 雖然，企業(yè)的會計(jì)處理不符合會計(jì)要求，但是同稅收的要求符合， 稅務(wù)局認(rèn)可。 ②其次，根據(jù)國稅函【 2023】 299號文件規(guī)定，季度預(yù)繳是按照利潤率計(jì)算，意味著該季度預(yù)繳申報(bào)表第三行應(yīng)當(dāng)填列 : 50+1000*20%=150萬元， 意味著 被扣除。 新準(zhǔn)則不視同銷售，新法也不再列入視同銷售 . 國稅函 [2023]828號 房地產(chǎn)企業(yè) 將開發(fā)產(chǎn)品用于 本企業(yè)辦公使用 ，是否繳納企業(yè)所得稅？ A、 2023年底前： 內(nèi)資企業(yè)繳納（國稅發(fā)【 2023】 31號）；外資企業(yè)不繳納（國稅函【 2023】970號） B、 2023年起： 一律不繳納所得稅。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 售后回購業(yè)務(wù)從 本質(zhì)上看是一項(xiàng)融資業(yè)務(wù)， 且