房地產(chǎn)投資經(jīng)濟管理分析-文庫吧在線文庫
【正文】 害小的地段 積極投保 2023房管本科用 Copy Right 174。 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan –風險補償貼現(xiàn)率：代表伴隨風險和投資者對待風險的態(tài)度，如承受損失的能力，過去的風險經(jīng)歷，個人的心理偏好等。 ?等確定性系數(shù) =等價的無風險現(xiàn)金流量 /預期風險性現(xiàn)金流量 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan –例： excel ?i=%, NPV=85031 ?k=%,NPV=85015 ?風險補償貼現(xiàn)率 =%%=% –缺點：等確定性系數(shù)確定較困難；不適合初步投資決策。Cui Shijuan ?風險測量 —— 概率大小 概率估計：各種潛在結(jié)果的概率，表示人們對各種事件是否會發(fā)生的信心大小。Cui Shijuan ?正態(tài)分布假設(shè) :(如圖 ) ?例 :SF= =29,262US$ ? F=187， 500 US$ ? F 落在 {158238,216762}之間的概率為% 856250000現(xiàn)金流量 概率 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan 例 : 收入 —— 相關(guān) 成本 —— 不相關(guān) 計算結(jié)果： 年 期望收入 標準偏差 期望支出 標準偏差 1 27000 3780 12023 1620 2 27000 3500 12023 1000 3 52023 6000 12023 2700 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ① 完全相關(guān)的現(xiàn)金流量 例：一個房地產(chǎn)項目需要 50， 000的首期支出。Cui Shijuan 例： 某購物中心的評估人員，根據(jù)從好到壞的各種經(jīng)濟條件下的百分比租金率，分有競爭對象和無競爭對象兩種情況，進行了年凈現(xiàn)金流量的估測： 是否有竟爭對象？ 一般經(jīng)營條件下的現(xiàn)金流量 好 中 差 無 有 ＄ 250， 000 ＄ 200， 000 ＄ 150， 000 ＄ 225， 000 ＄ 175， 000 ＄ 125， 000 2023房管本科用 Copy Right 174。 有人認為：此種風險分析方法不適合被應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)中。如果預期的變動沒有實現(xiàn)，這筆收入將少得多。Cui Shijuan –風險系數(shù) ?設(shè)：無風險貼現(xiàn)率為 5%，風險補償貼現(xiàn)率為 6%，則風險調(diào)整貼現(xiàn)率為11%。 5年后的倉庫售價，將取決于該租戶是否重新續(xù)定租約 這是一件不確定性很大的事件。Cui Shijuan 第三節(jié) 傳統(tǒng)的風險調(diào)整方法 ?回收期調(diào)整法 ?風險貼現(xiàn)率調(diào)整法 ?等確定性調(diào)整法 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan ?房地產(chǎn)投資購買力風險分析 通貨膨脹與購買力風險之間的關(guān)系 通貨膨脹對購買力的影響 重視通貨膨脹對房地產(chǎn)投資的影響 爭取較低的所得稅稅率 選擇好的地段 將通貨膨脹轉(zhuǎn)嫁給別人 2023房管本科用 Copy Right 174。Cui Shijuan – 償債收益比評價法：還款能力指標 ?償債收益比 =年營業(yè)凈收入 /年償債要求 ?越大，風險越小； ?住宅： ≥ – 保本占用率評價法： ?保本占用率 =年計劃總支出 /年
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