【正文】 18:13:52? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 一月 216:13 下午 一月 2118:13January 22, 2023? 1行 動 出成果，工作出 財 富。 22 一月 20236:13:52 下午 18:13:52一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 18:13:5218:13:5218:13Friday, January 22, 2023? 1知人者智，自知者明。 6:13:52 下午 6:13 下午 18:13:52一月 21MOMODA 18:13:5218:13:5218:131/22/2023 6:13:52 PM? 1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 18:13:5218:13:5218:13Friday, January 22, 2023? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 22 一月 20236:13:52 下午 18:13:52一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。l 萬科將因更優(yōu)質(zhì)的品牌知名度 /美譽度、更高的開發(fā)水準(zhǔn)、更超前的開發(fā)理念、更深邃的人文精神戰(zhàn)勝競爭企業(yè)，傲立揚州房地產(chǎn)市場潮頭！結(jié)語1/22/2023921/22/202393謝 佳竹苑 13, 多層 C 東區(qū)及周邊客群，首次置業(yè)為主12 揚州華利 香格里拉 12, 多層 G2 市區(qū)中青年客群，首次置業(yè)為主13 揚州富川置業(yè) 富川瑞園 12, 小高層、高層 C 西區(qū)及南區(qū)中青年客群，首次置業(yè)為主14 江蘇新能源 新能源 雅苑 (G3) 東區(qū)市場存量約為 97萬平米 品類 存量（萬平米）G2 G3 C 0T1 T2 01/22/202374北區(qū)n西北分區(qū)房地產(chǎn)尚處于啟動階段，區(qū)域內(nèi)樓盤數(shù)量稀少，主要依托江陽產(chǎn)業(yè)園，目前開發(fā)項目屬性為 T1,未來將向 C轉(zhuǎn)變。 綠景城（ C) 恒通 但隨著新城西區(qū)土地的大量出讓，其競爭層度也屬揚州之最。 公房比重迅速縮小，自有房比例 03年后快速提升，同商品房市場發(fā)展當(dāng)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)態(tài)勢。1/22/202327比重（ %） 消費性支出 社會保障支出 財產(chǎn)性支出 轉(zhuǎn)移性支出 購房與建房揚州 0 鎮(zhèn)江 泰州 0 關(guān)于幾個核心經(jīng)濟指標(biāo)的考量—— 消費結(jié)構(gòu)觀點：揚州市民在購房與建房方面的支出比例遠(yuǎn)超過同類城市，反映出其對住房問題的重視及住房消費的關(guān)注度。反映出雖然揚州招商引資的力度很大，但目前對外資的實際吸引力依然有限。1/22/202313關(guān)于幾個核心經(jīng)濟指標(biāo)的考量—— 經(jīng)濟總量觀點： 06年 GDP方突破 1000億元，相應(yīng)人均 GDP突破 3000美元，大致相當(dāng)于南京 03年的水平，從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律性判斷，未來幾年應(yīng)是揚州經(jīng)濟提速期?？捎纱伺袛喑龀鞘邪l(fā)展的脈搏和梯度：西部 —— 東部 —— 南部。1/22/20239確立 “主導(dǎo)向南，西進東聯(lián) ”的城市發(fā)展方向背后隱藏著復(fù)雜的政治因素?fù)P州城市總體規(guī)劃確立 “ 主導(dǎo)向南、西進東聯(lián) ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。區(qū)內(nèi)風(fēng)景如畫，景色宜人，聞名海內(nèi)外的瘦西湖、大明寺、漢廣陵王墓、史可法紀(jì)念館等名勝古跡均坐落在該區(qū)。觀點：相對于長三角而言，充分接受南京輻射是揚州更為合理的選擇，然而目前僅在公路交通方面有具體動作，仍未提升到產(chǎn)業(yè)銜接的層面，故在短期內(nèi)對揚州城市發(fā)展的促進作用不大。又有所謂 “商派 ”，譏笑那些仿效鹽商的奢侈生活的人，那更是氣派中之氣派了。1/22/20233愛耍氣派的揚州人揚州房地產(chǎn)市場投資分析報告1/22/20231城市認(rèn)知1/22/20232城市歷史素描n 揚州曾因水路暢達而興盛 歷史上的揚州 “因水而興，因水而發(fā) ”，曾極度繁華富庶。觀點：歷史上的揚州作為商貿(mào)及文化中心存在，政治地位相對較低，決定了其城市集聚與發(fā)展將主要依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展及優(yōu)化的特質(zhì)。他們還有個 “揚盤 ”的名字，譬如東西買貴了，人家可以笑話你是 “揚盤 ”；又如店家價錢要的太貴，你可以詰問他， “把我當(dāng)揚盤看么？ ”盤是捧出來給別人看的，正好形容耍氣派的揚州人。l另有待考證說法，鎮(zhèn)江、揚州區(qū)號在不遠(yuǎn)的將來將同意改為 025，可視為南京推動寧鎮(zhèn)揚都市圈建設(shè)的實質(zhì)性舉動。 維揚區(qū)歷史上最早的揚州城即誕生在今維揚區(qū)的土地上，面積 120平方千米，人口 26萬人，是古城揚州的發(fā)祥地。帶狀組團式濱江城市群將主要促進西部儀征和南部港口工業(yè)區(qū)的發(fā)展，而儀征是一個獨立的城市體系，其發(fā)展對市區(qū)市場需求的促進作用有限。1/22/202310從土地利用規(guī)劃演進來看，城市首先向東西擴展，再南向擴展的趨勢十分明朗觀點：土地利用規(guī)劃折射出政府的建設(shè)意圖。觀點：對于西區(qū)而言，因其發(fā)展已經(jīng)具備一定的成熟度，故以 “完善 ”為主，而河?xùn)|分區(qū)的建設(shè)則基本是從零開始，故西區(qū)的土地價值仍將進一步彰顯，而東區(qū)土地價值則仍有待時間培育，此刻關(guān)注東區(qū)土地市場應(yīng)是踩準(zhǔn)了城市發(fā)展的節(jié)拍。1/22/202319關(guān)于幾個核心經(jīng)濟指標(biāo)的考量—— 利用外資觀點：揚州合同利用外資與實際利用外資的缺口不斷拉大，外資實際到位情況并不理想。1/22/202326關(guān)于幾個核心經(jīng)濟指標(biāo)的考量—— 儲蓄、收入及消費觀點：儲蓄及收入增長皆很快，而消費傾向則有不斷保守化的趨向，預(yù)計同其它方面的支出份額加大有關(guān)。1/22/202332觀點： 揚州人均居住面積在 06年出現(xiàn)大的改善，判斷其與商品房市場的擴容有關(guān)。l單位：萬平米1/22/202342近年來供需關(guān)系呈現(xiàn)不斷改善趨勢， 06年開始市場需求明顯擴容， 07年前三季度市場首次呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢1/22/202343商業(yè)及辦公物業(yè)供求皆呈下降趨勢，普通住宅及別墅物業(yè)供求關(guān)系平穩(wěn)，整體供求結(jié)構(gòu)符合三線城市房地產(chǎn)市場特征1/22/202344隨著城市房地產(chǎn)市場逐步升溫，住宅市場供不應(yīng)求狀況凸顯，而辦公用房及商業(yè)營業(yè)用房受城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)限制供大于求1/22/202345整體穩(wěn)定的套均成交面積及傳統(tǒng)旺銷節(jié)點進一步凸顯市場以改善型需求為主的特點1/22/202346西區(qū)和北區(qū)是市場供求的主力構(gòu)成，北區(qū)呈供略大于求的態(tài)勢，而東區(qū)供應(yīng)明顯稀缺，供需矛盾最為突出1/22/202347盡管 07年各區(qū)商業(yè)營業(yè)用房供銷狀況不一，但結(jié)合 06年市場存量，除老城區(qū)外其余各區(qū)域商業(yè)營業(yè)用房整體供大于求1/22/20234807年住宅市場出現(xiàn)明顯上升拐點，普通住宅及別墅物業(yè)全線供不應(yīng)求，小高層、高層產(chǎn)品消費者 “恐高癥 ”降低1/22/202349相比而言， 100144平米以上大中戶型改善型產(chǎn)品是市場需求的絕對主流1/22/202350城市房價受低價房影響保持低幅上漲，老城區(qū)和西區(qū)商品住宅均價則處于快速上升態(tài)勢并領(lǐng)銜各板塊市場1/22/202351通過對 2023年與 2023年市場對比分析，整體市場商品房成交均價上浮約 500元 /平米1/22/202352附：各板塊分季度供需狀況單位：萬平米　06年四季度 07年一季度 07年二季度 07年三季度供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交南區(qū) 0 0 0 老城區(qū) 0 0 北區(qū) 西區(qū) 東區(qū) 1/22/202353未來兩年市場供量將有明顯增加，但會呈明顯的區(qū)域結(jié)構(gòu)性，西區(qū)的市場競爭將趨于白熱化板塊已出讓未開發(fā)土地存量建筑面積（萬平米）已知項目未推建筑面積（萬平米）總計（萬平米）東區(qū) 97南區(qū) 0 西區(qū) 北區(qū) 118老城區(qū) 0 總計 539 1/22/202354板塊市場1/22/202355房地產(chǎn)市場板塊劃分北區(qū)西區(qū)南區(qū)東區(qū)老城區(qū)新城西區(qū)城西南1/22/202356西區(qū)n新城西區(qū)房地產(chǎn)市場從 2023年全面發(fā)展至今，區(qū)域已形成較高的價值，目前開發(fā)土地屬性為 G2。 西花苑（ G2） 22西郡 188花園（ G2） 天和國際（ G2） 第二城板塊 星聯(lián)邦（ C) 32 34 38 387及 388號地塊 （ C) 金湖灣墅園（ T2) 潤和 和園(T1) 238商住部分、 30 342及 395號地塊 62兩河板塊 駿和天城 (G3) 391號地塊 35凱運天地 (G2) 銀泰 濱河城 16, 多層、小高層 G3 東區(qū)及周邊客群，首次置業(yè)為主10 蘇州新港建設(shè) 新港名興花園 15, 多層、小高層 G3 市區(qū)中青年客群，首次置業(yè)為主11 揚州市揚子江 揚子 l 兩個建議板塊都可以選擇打造 G系列產(chǎn)品。 一月 21一月 2118:13:5218:13:52January 22, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 一月 2118:13:5218:13Jan2122Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/1/22 18:13:5218:13:5222 January 2023? 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 。 2023/1/22 18:13:5218:13:5222 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 奧都花城 30, 多層、小高層 G2 市區(qū)中年客群，二次置業(yè)為主7 蘇州新港 新港名興花園 30, 多層、小高層 C 市區(qū)中青年客群，首次置業(yè)為主8 江蘇星都置業(yè) 星都芳庭（星聯(lián)邦） 26, 多層、小高層 C 西區(qū)及周邊青年客群，首次置業(yè)為主9 揚州金鑫 金湖灣墅園 23, 別墅、多層 T2 城區(qū)中高收入客群，二次置業(yè)為主10 揚州美迪 御河苑 17, 多層、小高層 G