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房地產市場投資分析報告-文庫吧在線文庫

2025-02-15 00:40上一頁面

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【正文】 18:13:52? 靜夜四無 鄰 ,荒居舊 業(yè)貧 。 一月 216:13 下午 一月 2118:13January 22, 2023? 1行 動 出成果,工作出 財 富。 22 一月 20236:13:52 下午 18:13:52一月 21? 1楚塞三湘接, 荊門 九派通。 18:13:5218:13:5218:13Friday, January 22, 2023? 1知人者智,自知者明。 6:13:52 下午 6:13 下午 18:13:52一月 21MOMODA 18:13:5218:13:5218:131/22/2023 6:13:52 PM? 1越是沒有本 領 的就越加自命不凡。 18:13:5218:13:5218:13Friday, January 22, 2023? 1不知香 積 寺,數里入云峰。 22 一月 20236:13:52 下午 18:13:52一月 21? 1比不了得就不比,得不到的就不要。l 萬科將因更優(yōu)質的品牌知名度 /美譽度、更高的開發(fā)水準、更超前的開發(fā)理念、更深邃的人文精神戰(zhàn)勝競爭企業(yè),傲立揚州房地產市場潮頭!結語1/22/2023921/22/202393謝 佳竹苑 13, 多層 C 東區(qū)及周邊客群,首次置業(yè)為主12 揚州華利 香格里拉 12, 多層 G2 市區(qū)中青年客群,首次置業(yè)為主13 揚州富川置業(yè) 富川瑞園 12, 小高層、高層 C 西區(qū)及南區(qū)中青年客群,首次置業(yè)為主14 江蘇新能源 新能源 雅苑 (G3) 東區(qū)市場存量約為 97萬平米 品類 存量(萬平米)G2 G3 C 0T1 T2 01/22/202374北區(qū)n西北分區(qū)房地產尚處于啟動階段,區(qū)域內樓盤數量稀少,主要依托江陽產業(yè)園,目前開發(fā)項目屬性為 T1,未來將向 C轉變。 綠景城( C) 恒通 但隨著新城西區(qū)土地的大量出讓,其競爭層度也屬揚州之最。 公房比重迅速縮小,自有房比例 03年后快速提升,同商品房市場發(fā)展當呈現協調態(tài)勢。1/22/202327比重( %) 消費性支出 社會保障支出 財產性支出 轉移性支出 購房與建房揚州 0 鎮(zhèn)江 泰州 0 關于幾個核心經濟指標的考量—— 消費結構觀點:揚州市民在購房與建房方面的支出比例遠超過同類城市,反映出其對住房問題的重視及住房消費的關注度。反映出雖然揚州招商引資的力度很大,但目前對外資的實際吸引力依然有限。1/22/202313關于幾個核心經濟指標的考量—— 經濟總量觀點: 06年 GDP方突破 1000億元,相應人均 GDP突破 3000美元,大致相當于南京 03年的水平,從經濟發(fā)展的規(guī)律性判斷,未來幾年應是揚州經濟提速期??捎纱伺袛喑龀鞘邪l(fā)展的脈搏和梯度:西部 —— 東部 —— 南部。1/22/20239確立 “主導向南,西進東聯 ”的城市發(fā)展方向背后隱藏著復雜的政治因素揚州城市總體規(guī)劃確立 “ 主導向南、西進東聯 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。區(qū)內風景如畫,景色宜人,聞名海內外的瘦西湖、大明寺、漢廣陵王墓、史可法紀念館等名勝古跡均坐落在該區(qū)。觀點:相對于長三角而言,充分接受南京輻射是揚州更為合理的選擇,然而目前僅在公路交通方面有具體動作,仍未提升到產業(yè)銜接的層面,故在短期內對揚州城市發(fā)展的促進作用不大。又有所謂 “商派 ”,譏笑那些仿效鹽商的奢侈生活的人,那更是氣派中之氣派了。1/22/20233愛耍氣派的揚州人揚州房地產市場投資分析報告1/22/20231城市認知1/22/20232城市歷史素描n 揚州曾因水路暢達而興盛 歷史上的揚州 “因水而興,因水而發(fā) ”,曾極度繁華富庶。觀點:歷史上的揚州作為商貿及文化中心存在,政治地位相對較低,決定了其城市集聚與發(fā)展將主要依托產業(yè)發(fā)展及優(yōu)化的特質。他們還有個 “揚盤 ”的名字,譬如東西買貴了,人家可以笑話你是 “揚盤 ”;又如店家價錢要的太貴,你可以詰問他, “把我當揚盤看么? ”盤是捧出來給別人看的,正好形容耍氣派的揚州人。l另有待考證說法,鎮(zhèn)江、揚州區(qū)號在不遠的將來將同意改為 025,可視為南京推動寧鎮(zhèn)揚都市圈建設的實質性舉動。 維揚區(qū)歷史上最早的揚州城即誕生在今維揚區(qū)的土地上,面積 120平方千米,人口 26萬人,是古城揚州的發(fā)祥地。帶狀組團式濱江城市群將主要促進西部儀征和南部港口工業(yè)區(qū)的發(fā)展,而儀征是一個獨立的城市體系,其發(fā)展對市區(qū)市場需求的促進作用有限。1/22/202310從土地利用規(guī)劃演進來看,城市首先向東西擴展,再南向擴展的趨勢十分明朗觀點:土地利用規(guī)劃折射出政府的建設意圖。觀點:對于西區(qū)而言,因其發(fā)展已經具備一定的成熟度,故以 “完善 ”為主,而河東分區(qū)的建設則基本是從零開始,故西區(qū)的土地價值仍將進一步彰顯,而東區(qū)土地價值則仍有待時間培育,此刻關注東區(qū)土地市場應是踩準了城市發(fā)展的節(jié)拍。1/22/202319關于幾個核心經濟指標的考量—— 利用外資觀點:揚州合同利用外資與實際利用外資的缺口不斷拉大,外資實際到位情況并不理想。1/22/202326關于幾個核心經濟指標的考量—— 儲蓄、收入及消費觀點:儲蓄及收入增長皆很快,而消費傾向則有不斷保守化的趨向,預計同其它方面的支出份額加大有關。1/22/202332觀點: 揚州人均居住面積在 06年出現大的改善,判斷其與商品房市場的擴容有關。l單位:萬平米1/22/202342近年來供需關系呈現不斷改善趨勢, 06年開始市場需求明顯擴容, 07年前三季度市場首次呈現供不應求態(tài)勢1/22/202343商業(yè)及辦公物業(yè)供求皆呈下降趨勢,普通住宅及別墅物業(yè)供求關系平穩(wěn),整體供求結構符合三線城市房地產市場特征1/22/202344隨著城市房地產市場逐步升溫,住宅市場供不應求狀況凸顯,而辦公用房及商業(yè)營業(yè)用房受城市經濟結構限制供大于求1/22/202345整體穩(wěn)定的套均成交面積及傳統旺銷節(jié)點進一步凸顯市場以改善型需求為主的特點1/22/202346西區(qū)和北區(qū)是市場供求的主力構成,北區(qū)呈供略大于求的態(tài)勢,而東區(qū)供應明顯稀缺,供需矛盾最為突出1/22/202347盡管 07年各區(qū)商業(yè)營業(yè)用房供銷狀況不一,但結合 06年市場存量,除老城區(qū)外其余各區(qū)域商業(yè)營業(yè)用房整體供大于求1/22/20234807年住宅市場出現明顯上升拐點,普通住宅及別墅物業(yè)全線供不應求,小高層、高層產品消費者 “恐高癥 ”降低1/22/202349相比而言, 100144平米以上大中戶型改善型產品是市場需求的絕對主流1/22/202350城市房價受低價房影響保持低幅上漲,老城區(qū)和西區(qū)商品住宅均價則處于快速上升態(tài)勢并領銜各板塊市場1/22/202351通過對 2023年與 2023年市場對比分析,整體市場商品房成交均價上浮約 500元 /平米1/22/202352附:各板塊分季度供需狀況單位:萬平米 06年四季度 07年一季度 07年二季度 07年三季度供應 成交 供應 成交 供應 成交 供應 成交南區(qū) 0 0 0 老城區(qū) 0 0 北區(qū) 西區(qū) 東區(qū) 1/22/202353未來兩年市場供量將有明顯增加,但會呈明顯的區(qū)域結構性,西區(qū)的市場競爭將趨于白熱化板塊已出讓未開發(fā)土地存量建筑面積(萬平米)已知項目未推建筑面積(萬平米)總計(萬平米)東區(qū) 97南區(qū) 0 西區(qū) 北區(qū) 118老城區(qū) 0 總計 539 1/22/202354板塊市場1/22/202355房地產市場板塊劃分北區(qū)西區(qū)南區(qū)東區(qū)老城區(qū)新城西區(qū)城西南1/22/202356西區(qū)n新城西區(qū)房地產市場從 2023年全面發(fā)展至今,區(qū)域已形成較高的價值,目前開發(fā)土地屬性為 G2。 西花苑( G2) 22西郡 188花園( G2) 天和國際( G2) 第二城板塊 星聯邦( C) 32 34 38 387及 388號地塊 ( C) 金湖灣墅園( T2) 潤和 和園(T1) 238商住部分、 30 342及 395號地塊 62兩河板塊 駿和天城 (G3) 391號地塊 35凱運天地 (G2) 銀泰 濱河城 16, 多層、小高層 G3 東區(qū)及周邊客群,首次置業(yè)為主10 蘇州新港建設 新港名興花園 15, 多層、小高層 G3 市區(qū)中青年客群,首次置業(yè)為主11 揚州市揚子江 揚子 l 兩個建議板塊都可以選擇打造 G系列產品。 一月 21一月 2118:13:5218:13:52January 22, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ,舊國 見 青山。 一月 2118:13:5218:13Jan2122Jan21? 1世 間 成事,不求其 絕對圓滿 ,留一份不足,可得無限完美。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/1/22 18:13:5218:13:5222 January 2023? 1一個人即使已登上 頂 峰,也仍要自 強 不息。 勝 人者有力,自 勝 者 強 。 。 2023/1/22 18:13:5218:13:5222 January 2023? 1做前,能 夠環(huán)視 四周;做 時 ,你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 雨中黃葉 樹 ,燈下白 頭 人。 奧都花城 30, 多層、小高層 G2 市區(qū)中年客群,二次置業(yè)為主7 蘇州新港 新港名興花園 30, 多層、小高層 C 市區(qū)中青年客群,首次置業(yè)為主8 江蘇星都置業(yè) 星都芳庭(星聯邦) 26, 多層、小高層 C 西區(qū)及周邊青年客群,首次置業(yè)為主9 揚州金鑫 金湖灣墅園 23, 別墅、多層 T2 城區(qū)中高收入客群,二次置業(yè)為主10 揚州美迪 御河苑 17, 多層、小高層 G
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