房地產(chǎn)投資環(huán)境分析與市場分析-文庫吧在線文庫
【正文】 青山澹吾慮。 一月 216:15 下午 一月 2118:15January 22, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 18:15:3318:15:3318:15Friday, January 22, 20231知人者智，自知者明。 22 一月 20236:15:33 下午 18:15:33一月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 一月 216:15 下午 一月 2118:15January 22, 20231行動出成果，工作出財富。 季節(jié)指數(shù)法第一步：求出歷年各季度的平均銷售量第二步：求出各季度的季節(jié)指數(shù)，即當季的平均數(shù)占全年平均數(shù)的百分比第三步：根據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某季度的實際數(shù)，預(yù)測該年其他各季度的數(shù)據(jù)n 某房地產(chǎn)公司 2023年第一季度至 2023年第四季度實際銷量見表，如果預(yù)測 2023年的銷售量為 89200平方米，求預(yù)測第 4季度的銷售量1 2 3 4合計202313800 18700 27500 17500 77500202314300 19800 26500 18400 79000202313100 19400 24500 17000 74000202315700 20230 28300 14900 83400202315000 21400 27600 18500 82500合計 71900 99300 134400 90800396400因果預(yù)測法回歸分析法公式 y=a+bx式中： y為預(yù)測值， x代表年份， a、 b回歸系數(shù)n 例 5 假設(shè)影響某房地產(chǎn)公司商品房銷售額的直接因素是價格， 2023年上半年各月份的實際銷售額及價格資料見表，試預(yù)測 2023年 7月份的商品房銷售額月份 n yi銷售額（萬元）xi價格（元/平方米） xi2 xiyi1 140 1500 19600 2100002 150 1400 22500 2100003 100 2500 10000 2500004 110 2400 12100 2640005 120 1800 14400 2160006 160 1200 25600 192023n=6 ∑yi ∑xi ∑x i2 ∑xiyi 780 10800 104200 1342023三、房地產(chǎn)投資市場預(yù)測的工作程序確立預(yù)測目標擬訂預(yù)測工作計劃收集和整理資料選擇預(yù)測方法預(yù)測分析預(yù)測結(jié)果評價編制預(yù)測報告作業(yè)： B、投資意向調(diào)查 C、周邊環(huán)境調(diào)查 D、配套設(shè)施調(diào)查靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。Xt+1=（ Xt+Xt1+…X t(n1))/n216。n 3）統(tǒng)計性。這里的專家包括開發(fā)商、代理經(jīng)銷商、營銷顧問、房地產(chǎn)研究工作者以及房地產(chǎn)協(xié)會組織。 （ 4）房地產(chǎn)市場需求未來趨勢方面的信息。 在廣東地區(qū)發(fā)展成熟并在近幾年大力拓展全國市場的粵地產(chǎn)商，敏銳地察覺了這一基本環(huán)境的變化，領(lǐng)先以一步進駐這個開發(fā)新區(qū)，為企業(yè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。根據(jù)碧桂、園與沈北新區(qū)簽署的開發(fā)合同，該集團將用三年的時間，在沈北新區(qū)開發(fā)建設(shè)兩個大型生態(tài)社區(qū)，項目投資總額達 130億元。 外部環(huán)境產(chǎn)生了機會，但企業(yè)處于劣勢，所謂有心無力，機會在身邊卻無法掌握。多因素分析方法影響因素 子因素 權(quán)數(shù)政治 政治穩(wěn)定性、國有化可能性、當?shù)卣耐赓Y政策； 經(jīng)濟 經(jīng)濟增長率、物價水平； 財務(wù) 資本與利潤外調(diào)；對外匯率；集資與借資的可能性； 市場 市場規(guī)模；分銷網(wǎng)點；輔助機構(gòu)；地理位置； 基礎(chǔ)設(shè)施 國際通訊設(shè)備；交通與運輸；外部條件 技術(shù)條件 科技水平；勞動生產(chǎn)力；專業(yè)人才的供應(yīng) 輔助工業(yè) 輔助工業(yè)的發(fā)展水平；輔助工業(yè)的配套設(shè)施等； 法制 商法；勞工法；專利法等各項法律健全度；執(zhí)行情況 行政效率 機構(gòu)設(shè)置；辦事程度；工作人員的素質(zhì)等； 文化 當?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣；對外企的信任與合作程度； 競爭 競爭對手的強弱等 針對多因素分析法只是對某一地區(qū)的投資環(huán)境進行一般性分析 ,沒有對各類投資動機進行分析 .又提出了關(guān)鍵因素法 ,從影響投資環(huán)境的一般因素中 ,找出影響投資動機實現(xiàn)的關(guān)鍵因素。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營的業(yè)務(wù)條件；可能引起這些條件變化的主要壓力； 道氏評估法過程：評估影響企業(yè)業(yè)務(wù)條件的諸因素；評估引起變化的主要壓力因素；在前述兩步的基礎(chǔ)上，進行有利因素和假設(shè)條件的匯總，從中指出 810個在某個國家的某個項目能獲得成功的關(guān)鍵因素；在確定個關(guān)鍵因素及其假設(shè)條件后，提出 4套項目預(yù)測方案：第一套方案：根據(jù)未來 7年中各關(guān)鍵因素 “ 最可能 ” 的變化而提出的預(yù)測方案；第二套方案：假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的好，提出 “ 樂觀 ” 預(yù)測方案。過程 ： 將投資環(huán)境分為八大因素： 資本抽回限制度；外國股權(quán)比例；對外商的管制和歧視程度；貨幣穩(wěn)定性；政治穩(wěn)定性；給予關(guān)稅保護的意愿；當?shù)刭Y本的可供程度；近五年的通貨膨脹率高低。模塊 3 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析與市場分析本模塊主要任務(wù)n 任務(wù) 1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析n 任務(wù) 2 房地產(chǎn)市場分析任務(wù) 1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析導(dǎo)入：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策n 歷年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策思考：n 從上述資料中你是如何認識投資環(huán)境的？n 上述資料中影
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