【正文】 的意圖，但最值得關(guān)注的仍是本界市府的政治理想。儀征汽車工業(yè)園儀征化學(xué)工業(yè)園揚(yáng)州港口工業(yè)區(qū)邗江工業(yè)園江陽(yáng)工業(yè)園廣陵產(chǎn)業(yè)園杭集產(chǎn)業(yè)園帶狀組團(tuán)式濱江城市群的定位有利于城市整體經(jīng)濟(jì)活躍度的發(fā)展，但由于產(chǎn)業(yè)類型的區(qū)隔，在一定程度上降低了主城對(duì)人口的凝聚力。揚(yáng)州市轄三個(gè)市轄區(qū) :廣陵區(qū)、維揚(yáng)區(qū)、邗江區(qū)；一個(gè)縣：寶應(yīng)縣；代管儀征、江都、高郵 3個(gè)縣級(jí)市。1/22/20235隨著城市交通體系 2023年的突破，城市客流、物流出現(xiàn)明顯上升1/22/20236都市圈規(guī)劃對(duì)于揚(yáng)州城市發(fā)展的影響分析南京揚(yáng)州鎮(zhèn)江l長(zhǎng)三角城際軌道交通規(guī)劃將大大加快區(qū)域一體化進(jìn)程，但揚(yáng)州仍需借用鎮(zhèn)江這一交通結(jié)點(diǎn)，無(wú)直接促進(jìn)作用。 2023年 10月 4日，聯(lián)合國(guó)人居署執(zhí)行主席安娜 n 現(xiàn)代交通物流體系的興起使得其水路優(yōu)勢(shì)喪失，經(jīng)濟(jì)逐漸衰落 嘉道之后，鹽業(yè)衰敗，隨著公、鐵交通運(yùn)輸崛起，昔日占盡水運(yùn)便利的交通要沖，變成閉塞之地，揚(yáng)州從曾經(jīng)的長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，漸漸滑落為區(qū)域邊緣城市。（注：選自朱自清《說(shuō)揚(yáng)州》）觀點(diǎn)：德國(guó)著名社會(huì)學(xué)家韋伯認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展同文化（宗教）有著密切的關(guān)系。 1983年，揚(yáng)州升為地級(jí)市 。由于原來(lái)的工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)又剛剛起步，目前的園區(qū)建設(shè)水平落后于邗江區(qū)和維揚(yáng)區(qū)。江澤民 ： 把揚(yáng)州建設(shè)成古代文化 與現(xiàn)代文明交相輝映的歷史名城 —— 有了西區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展。1/22/202311西部分區(qū)未來(lái)城市行政中心大學(xué)城 +產(chǎn)業(yè)園西南分區(qū)南部分區(qū)揚(yáng)州港區(qū)、物流區(qū)、化工產(chǎn)業(yè)區(qū)東南分區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)， LED產(chǎn)業(yè)園、食品園、物流園東部分區(qū)原城市生活區(qū)河?xùn)|分區(qū)廣陵新城區(qū)，未來(lái)城市商務(wù)、行政中心東北分區(qū)老城邊緣區(qū)域、未來(lái)物流樞紐瘦西湖景區(qū)風(fēng)景旅游區(qū)西北分區(qū)相對(duì)落后分區(qū)，未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)老城區(qū)行政、商業(yè)中心整體形成 “產(chǎn)業(yè)向南、行政文教向西、商貿(mào)商務(wù)向東 ”的發(fā)展格局觀點(diǎn)：新一輪的規(guī)劃導(dǎo)向下，城市展開(kāi)了新的發(fā)展框架，同時(shí)開(kāi)始呈現(xiàn)出明朗的功能分區(qū)，其中最值得關(guān)注的依然是城市的東西兩翼，其功能定位特質(zhì)很可能導(dǎo)致未來(lái) “東富西貴 ”的區(qū)域形象。 蘇州 4820 607 79406 1無(wú)錫 3360 590 56949 2南京 2780 647 42967 4常州 1560 349 44699 3徐州 1450 917 15812 9鹽城 1174 798 14711 10揚(yáng)州 1101 454 24251 6泰州 1090 503 21669 8鎮(zhèn)江 1060 268 39552 5關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量—— 經(jīng)濟(jì)總量觀點(diǎn)：同類城市比較來(lái)看，揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度更為平穩(wěn)，同時(shí) 04年后，其經(jīng)濟(jì)總量占全省比重不斷提高，說(shuō)明揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不斷加速。l比較來(lái)看，揚(yáng)州的規(guī)模以上私營(yíng)企業(yè)發(fā)展速度遠(yuǎn)超過(guò)鎮(zhèn)江。觀點(diǎn)：揚(yáng)州的城市化率平均每年保持 1%的速度遞增，根據(jù)其人口估算，每年約增加四萬(wàn)多的城鎮(zhèn)人口。關(guān)于幾個(gè)核心人口指標(biāo)的考量—— 人口居住狀況1/22/202333指標(biāo)綜合比較—— 經(jīng)濟(jì)、人口2023年 揚(yáng)州 南京 鎮(zhèn)江 泰州GDP（億元） 1100 2773 1021 1002總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人） 458 607 268 503市區(qū)人口（萬(wàn)人） 116 524 102 64人均 GDP（元 /人） 24048 46114 38088 19933城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 12945 17538 14291 12682市區(qū)人口密度（人 /平方公里） 1192 1111 950 1446人口密度（人 /平方公里） 691 923 699 869私人汽車擁有量（輛 /百戶） 城市化率（ %） 48 70 51 46商品住宅銷售面積（萬(wàn)平米） 324 940 225 226人均商品住宅銷售面積（平米） 市區(qū)商品房均價(jià)（元 /平米） 4000 8000 3800 3500房?jī)r(jià)收入比 1/22/202334總體市場(chǎng)1/22/202335房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占 GDP比重較低，具有較大的增長(zhǎng)空間觀點(diǎn)：雖然在同類城市中，揚(yáng)州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占 GDP比重相對(duì)領(lǐng)先，但總體來(lái)看，其仍然保持不溫不火的狀態(tài)。1/22/202357328國(guó)道邗江大道潤(rùn)揚(yáng)路文昌路揚(yáng)子江路寧通高速汽車西站火車站西南板塊西區(qū)中央老西區(qū)建成區(qū)1/22/202358行政中心古運(yùn)河文昌中路 2023年文匯路2023年火車站2023年寧啟鐵路2023年西北繞城公路2023年體育公園2023年揚(yáng)州中學(xué)2023年國(guó)展中心2023年雙博館2023年中央公園 潤(rùn)揚(yáng)路2023年2023年江陽(yáng)路2023年1/22/202359京華城中城天和國(guó)際西郡 188花園和美第萬(wàn)豪西花苑錦苑揚(yáng)州天下土地屬性： G21/22/202360揚(yáng)子江路江陽(yáng)路汽車西站邗江路開(kāi)發(fā)路潤(rùn)揚(yáng)中路2023年古運(yùn)河1998年至今邗江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)2023年揚(yáng)州第二城2023年文匯西路機(jī)械光電園區(qū)大學(xué)城1999年南繞城公路2023年1992年1/22/202361邗江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)金湖灣新港名興花園星聯(lián)邦淮左郡藍(lán)山莊園林溪山莊南浦花園匯金谷陽(yáng)光地帶 尚城富川瑞園龍繡花園潤(rùn)和綠景城土地屬性： C向 G3轉(zhuǎn)變土地屬性： T1向 C轉(zhuǎn)變1/22/202362商品住宅供應(yīng)放量現(xiàn)象明顯，后市供求關(guān)系不容樂(lè)觀1/22/202363片 區(qū) 市場(chǎng)形象 產(chǎn)品特征 價(jià)格特征 資源分析 發(fā)展趨勢(shì)新城西區(qū)中高收入階層第二居所聚集地，隨著時(shí)間推進(jìn)入住率開(kāi)始提高舒適享受型物業(yè)，大中型普通公寓、躍層、別墅產(chǎn)品兼有48006500元 /平米政府極力打造的揚(yáng)州新區(qū)，火車站、中央公園、體育公園、博物館、學(xué)校、購(gòu)物超市等設(shè)施齊全板塊發(fā)展取得一定成果，交通、生活配套等公建配套已基本齊全，大型市政項(xiàng)目已落成，未來(lái)城市中心已初現(xiàn)雛形第二城板塊“ 商貿(mào)、居住、產(chǎn)業(yè) ” 一體化綜合型城市分區(qū)實(shí)用型物業(yè)，單身公寓、普通公寓產(chǎn)品為主、后期小高層、高層項(xiàng)目較多40004500元 /平米工貿(mào)發(fā)達(dá)，處于城區(qū)與產(chǎn)業(yè)園過(guò)渡地帶，交通發(fā)達(dá)，配套日益完善“ 南商圈 ” 、 “ 第二城 ”未來(lái)城市核心區(qū)域之一大學(xué)城板塊以大學(xué)城為依托的產(chǎn)業(yè)區(qū)、居住區(qū)，經(jīng)濟(jì)實(shí)用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場(chǎng)主流，普通公寓產(chǎn)品為主36004000元 /平米大學(xué)城、邗江產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)資源豐富，但生活配套設(shè)施缺乏成為揚(yáng)州集產(chǎn)業(yè)、教育、居住為一體的綜合分區(qū)，區(qū)域配套日益完善，發(fā)展前景良好，同時(shí)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)將愈加激烈各細(xì)分片區(qū)特征 1/22/202364片 區(qū) 新城西區(qū) 第二城板塊 大學(xué)城板塊分布區(qū)域 區(qū)域分布廣泛，以揚(yáng)州市區(qū) 為主 以本區(qū)域客群為主 揚(yáng)州西區(qū)和周邊居民占 80%以上 職業(yè)特征 高收入行業(yè)中產(chǎn)階層，企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人，私營(yíng)業(yè)主等 城市擴(kuò)張疏散型居民，中等收 入的普通工薪階層 大學(xué)城教師、產(chǎn)業(yè)工人 及企業(yè)高管年齡層次 35—45 歲中年人為主 2535歲青年人為主 年齡構(gòu)成跨度較大，以 2540為主購(gòu)房動(dòng)機(jī)改善居住，第一居所比例較高，存在少量投資者，置業(yè)層次以二次置業(yè)為主青年人婚房，第一居所，投資比例小，以一次置業(yè)為主第一居所，以年輕人剛性需求為主，存在一定投資者客群演變預(yù)測(cè)：l新城西區(qū)： 目前土地屬性為 G2，隨著西區(qū)中央入住率的提升，商業(yè)、教育等配套的跟進(jìn)，作為揚(yáng)州重點(diǎn)打造的新城將全面成型，將全面體現(xiàn)出以中產(chǎn)階層、舒適型需求為主要特征的客群。 豪澤苑（ T2) 陽(yáng)光地帶（ T1) 林溪山莊（ T2) 西區(qū)市場(chǎng)存量約為 682萬(wàn)平米 1/22/202366西區(qū)各品類市場(chǎng)存量 品類 存量（萬(wàn)平米）G2 G3 6C T1 T2 1/22/202367東區(qū)n兩河分區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，前期發(fā)展較緩慢，但隨著城市發(fā)展框架的全面拉升，區(qū)域配件相對(duì)成熟的完善配套，區(qū)域土地價(jià)值進(jìn)一步放大，土地屬性由 G3向 G2轉(zhuǎn)變，土地儲(chǔ)備量少。1/22/202375瘦西湖風(fēng)景區(qū)江陽(yáng)商貿(mào)城江陽(yáng)商貿(mào)城瘦西湖新天地江陽(yáng)新村石油山莊江陽(yáng)工業(yè)園陽(yáng)光水岸御河苑老城區(qū)揚(yáng)子佳竹苑土地屬性： G3土地屬性 :C土地屬性： Top11/22/202376北區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系受個(gè)案影響波動(dòng)較大 1/22/202377片 區(qū) 市場(chǎng)形象 產(chǎn)品特征 價(jià)格特征 資源分析 發(fā)展趨勢(shì)西北分區(qū)未來(lái)的 “ 產(chǎn)業(yè)、居住、商貿(mào) ” 一體化綜合型產(chǎn)業(yè)新區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場(chǎng)主流，普通公寓產(chǎn)品為主3003500元 /平米蜀岡獨(dú)特的自然資源，新興的江陽(yáng)產(chǎn)業(yè)園、五亭龍玩具城的支持；目前交通、生活配套正逐步完善板塊處于起步階段，交通、生活配套等公建配套匱乏，但發(fā)展前景良好東北分區(qū)市區(qū)普通中高層收入居民疏散居住區(qū)及改善居住，入住率較高，第一居所特征明顯工作居家型大眾化物業(yè)，中等戶型為市場(chǎng)主體，公寓為主，兼有少量別墅48005600元 /平米古運(yùn)河、邗溝、漕河、竹西公園等自然環(huán)境優(yōu)美，配套較完善成為揚(yáng)州人所希求的人文景觀居住區(qū)。 和美第 33, 多層、小高層、花園洋房 G2 市區(qū)中年客群，二次置業(yè)為主6 揚(yáng)州新能源虎豹 新能源虎豹 謝一月 2118:13:5118:1318:13一月 21一月 2118:13 18:1318:13:52一月 21一月2118:13:522023/1/22