【正文】 一月 2118:13:5218:13Jan2122Jan21? 1越是無(wú)能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 。 淮左郡莊園 11, 別墅為主、多層 T2 城區(qū)中高收入客群，二次置業(yè)為主15 揚(yáng)州慶松 東方名城 10, 多層、小高層 T1 東區(qū)及周邊地區(qū)中青年客群，首次置業(yè)為主2023年度市區(qū)商品住宅銷(xiāo)售龍虎榜 TOP151/22/202388排名 開(kāi)發(fā)企業(yè) 項(xiàng)目名稱(chēng) 銷(xiāo)售面積 (萬(wàn) M2) 銷(xiāo)售額(萬(wàn)元 ) 　產(chǎn)品 品類(lèi) 客群特征　1 江蘇北辰 揚(yáng)州天下花園 71, 聯(lián)排、花園洋房 TOP1 本地及外地高收入客群，二次置業(yè)為主2 揚(yáng)州京華城中城 京華城中城 62, 多層、小高層、別墅 G2 城市及外地中高收入客群，二次置業(yè)為主3 揚(yáng)州市恒華 石油山莊 49, 多層 T1 石油集團(tuán)內(nèi)部員工，首次置業(yè)為主4 揚(yáng)州富川 富川瑞園 40, 小高層、高層 C 西區(qū)及南區(qū)中青年客群，首次置業(yè)為主5 揚(yáng)州新能源虎豹 新能源虎豹 帝景藍(lán)灣 (G3） 6大學(xué)城板塊 尚城（ T1) 15 龍繡花園 富川瑞園（ C) 藍(lán)山莊園（ T1) 揚(yáng)子 目前主力居住戶(hù)型為二居室和三居室，對(duì)照其戶(hù)均人口結(jié)構(gòu)判斷，未來(lái)改善型需求旺盛。1/22/202320P30關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量—— 私營(yíng)企業(yè)l國(guó)有集體企業(yè)在規(guī)模以上工業(yè)中的比重大幅降低，而私營(yíng)企業(yè)比例則由 03年的 %增長(zhǎng)到 06年的 %，增長(zhǎng)發(fā)展勢(shì)頭異常迅猛。此可作為萬(wàn)科拿地策略的重要考量因素。廣陵區(qū)原廣陵區(qū)，地改市前的縣級(jí)揚(yáng)州市域；現(xiàn)廣陵人是正宗揚(yáng)州人的代表；廣陵區(qū)位于揚(yáng)州中心城區(qū) ,面積 69平方公里，總?cè)丝?31萬(wàn)人 但是這里只就一般情形說(shuō)，刻苦誠(chéng)篤的君子自然也有；我所敬愛(ài)的朋友中，便不缺乏揚(yáng)州人。唐代，揚(yáng)州是中國(guó)四大貿(mào)易港口之一；清康乾時(shí)期，其以鹽運(yùn)和錢(qián)糧漕運(yùn)而繁盛。揚(yáng)州人有 “揚(yáng)虛子 ”的名字；這個(gè) “虛子 ”有兩種意思 :一是大驚小怪，二是以少報(bào)多，總而言之，不離乎虛張聲勢(shì)的毛病 。 寶應(yīng)縣高郵市儀征市江都市維揚(yáng)區(qū)廣陵區(qū)邗江區(qū)83年成為地級(jí)市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣，代管儀征、江都、高郵三個(gè)縣級(jí)市9邗江區(qū)：2023年撤縣設(shè)區(qū)，之前曾兩度躋身全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，現(xiàn)轄 11個(gè)鎮(zhèn)、 3個(gè)街道辦事處，面積 757平方公里，人口 50萬(wàn)，是古城揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、區(qū)域面積最大、發(fā)展?jié)摿ψ钭愕囊粋€(gè)區(qū)。西區(qū)已經(jīng)率先發(fā)展，南部目前遠(yuǎn)未成熟，故東區(qū)將成為未來(lái)幾年發(fā)展的熱點(diǎn)，且其內(nèi)在思路應(yīng)在于連接近在咫尺的江都。1/22/202318關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量—— 固定資產(chǎn)投資觀點(diǎn)：固投對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用相對(duì)有限（僅占 GDP比重 30％左右），在固投結(jié)構(gòu)中，基本建設(shè)投資占據(jù)絕對(duì)比重，反映出政府對(duì)于城市建設(shè)投入的力度。1/22/202331　 在崗職工人數(shù)（人） 在崗職工平均工資（元）農(nóng)、林、牧、漁業(yè) 2041 9489采礦業(yè) 17910 35574制造業(yè) 133061 15559電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè) 6900 32778建筑業(yè) 25256 17864交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵政業(yè) 12956 18270信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè) 3140 38174批發(fā)和零售業(yè) 13989 14107住宿和餐飲業(yè) 4026 16608金融業(yè) 8702 28867房地產(chǎn)業(yè) 3829 21059租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè) 3202 19707科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè) 4410 31812水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè) 6096 17387居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè) 403 24411教育 46965 23822衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè) 19012 25214文化、體育和娛樂(lè)業(yè) 2269 17603公共管理和社會(huì)組織 33143 28119關(guān)于幾個(gè)核心人口指標(biāo)的考量—— 人口從業(yè)結(jié)構(gòu)觀點(diǎn)：綜合來(lái)看，公務(wù)員、教師、醫(yī)生及采礦業(yè)從業(yè)人員數(shù)量可觀且收入較高，屬市場(chǎng)高質(zhì)量客群。 錦苑（ G2） 和美第（ G2） 萬(wàn)豪 奧都花城 53, 多層、小高層 G2 市區(qū)中年客群，二次置業(yè)為主2 揚(yáng)州京華城中城 京華城中城 42, 多層、小高層、別墅 G2 城市及外地中高收入客群，二次置業(yè)為主3 揚(yáng)州中福房地產(chǎn) 名都華庭 25, 多層、小高層 G2 東區(qū)及老城區(qū)客群，首次置業(yè)為主4 江蘇凱運(yùn)建設(shè) 凱運(yùn)天地 21, 多層、小高層 G2 東區(qū)及老城區(qū)客群，首次置業(yè)為主5 揚(yáng)州天一 水榭華庭 20, 多層、小高層 G2 城區(qū)中高收入客群，二次置業(yè)為主6 江蘇保集 保集半島 18, 多層、小高層 G2 城區(qū)中高收入客群，二次置業(yè)為主7 揚(yáng)州金鑫 金湖灣墅園 17, 別墅為主、多層 T2 城區(qū)中高收入客群，二次置業(yè)為主8 揚(yáng)州萊茵達(dá) 萊茵苑 17, 多層 G2 老城區(qū)及東區(qū)中高收入客群，二次置業(yè)為主9 揚(yáng)州萬(wàn)馬 萬(wàn)馬 18:13:5218:13:5218:13Friday, January 22, 2023? 1乍 見(jiàn) 翻疑夢(mèng)，相悲各 問(wèn) 年。 6:13:52 下午 6:13 下午 18:13:52一月 21? 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 一月 21一月 2118:13:5218:13:52January 22, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 6:13:52 下午 6:13 下午 18:13:52一月 21? 沒(méi)有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 錦苑 15, 花園洋房、多層、小高層 G2 城區(qū)高中高收入客群，二次置業(yè)為主13 揚(yáng)州駿和置業(yè) 駿和天城 14, 多層、小高層 C 東區(qū)及周邊客群，首次置業(yè)為主14 揚(yáng)州豐盈 山河園二期 13, 別墅為主、多層 T2 周邊區(qū)域中高收入客群，二次置業(yè)為主15 揚(yáng)州虹源 典藏園 (御園 ) 13, 別墅 T2 周邊區(qū)域中高收入客群，二次置業(yè)為主2023年度市區(qū)商品住宅銷(xiāo)售龍虎榜 TOP151/22/202389競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)在售項(xiàng)目及存量開(kāi)發(fā)企業(yè) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)時(shí)間 占地(萬(wàn)平米 ) 容積 率 總建(萬(wàn)平米)項(xiàng)目類(lèi)型 存量(萬(wàn)平米 ) 揚(yáng)州京華城中城生活置業(yè)有限公司 京華城中城 2023年 135 300別墅、多層、小高層、高層綠地集團(tuán)（股權(quán)置換）揚(yáng)州珠寶城 未知 47 88 住宅 82中信泰富（中國(guó)）投資有限公司中信泰富－錦苑 2023年 聯(lián)排、花園洋房、多層、小高層江蘇北辰置業(yè)有限公司揚(yáng)州天下花園 2023年 60 65別墅，花園洋房、多層、小高層揚(yáng)州新能源虎豹房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 和美第 2023年 13 20多層、小高層、花園洋房11合計(jì) 　 　 / / 1/22/202390各企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)商名稱(chēng) 背景 開(kāi)發(fā)模式 市場(chǎng)地位 開(kāi)發(fā)能力 競(jìng)爭(zhēng)力上海綠地集團(tuán)中國(guó)企 業(yè) 500強(qiáng)中國(guó)房地 產(chǎn)龍頭 企業(yè)之一 待定 較高 較強(qiáng) 較強(qiáng)揚(yáng)州新能源虎豹房屋開(kāi)發(fā)有限公司江蘇新能源置業(yè)集團(tuán)有限公司、江蘇虎豹集團(tuán)自主開(kāi)發(fā) 高 一般 一般中信泰富（中國(guó)）投資有限公司 香港中信公司代理（易居 1/22/202368江陽(yáng)路五臺(tái)山路開(kāi)發(fā)路汶河路古運(yùn)河大運(yùn)河寧通公路大潤(rùn)發(fā)超市溫州鞋城 曲江小商品食品城 汽車(chē)東站文昌大橋曲江公園竹西公園茱萸灣公園文昌路金盛國(guó)際家居文昌東路2023年1992年 1992年2023年2023年2023年2023年2023年1/22/202369萊茵苑凱運(yùn)天地萬(wàn)馬濱河城東方麗景東昇花園名都華庭鴻泰家園文昌苑曲江新苑文昌北苑東方名城駿和天城萊茵北苑眾恒紫園凱運(yùn)天地二期東方名城和園銀泰雅苑明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)土地屬性： G3向 G2轉(zhuǎn)變土地屬性： T向 C轉(zhuǎn)變1/22/202370商品住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象極其明顯，但房?jī)r(jià)無(wú)明顯提升1/22/202371片 區(qū) 市場(chǎng)形象 產(chǎn)品特征 價(jià)格特征 資源分析 發(fā)展趨勢(shì)兩河片區(qū)(古運(yùn)河與大運(yùn)河之間區(qū)域 )東區(qū)成熟生活地帶，揚(yáng)州本地居民生活區(qū)工作居家型大眾化物業(yè)，中等戶(hù)型為市場(chǎng)主體，公寓為主45006000元 /平米古運(yùn)河優(yōu)美的自然資源，物流、工貿(mào)支撐區(qū)域發(fā)展；目前交通、生活配套完善承接揚(yáng)州老城區(qū)發(fā)展，同時(shí)由于土地限制而向南發(fā)展河?xùn)|片區(qū)未來(lái)的 “ 產(chǎn)業(yè)、居住、教育、配套 ” 一體化綜合型產(chǎn)業(yè)新區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)用型大眾化物業(yè)，中小戶(hù)型為市場(chǎng)主流，普通公寓產(chǎn)品為主，有少量別墅40004200元 /平米大運(yùn)河、廣陵產(chǎn)業(yè)園、杭集工業(yè)園等自然、產(chǎn)業(yè)資源良好，但生活配套設(shè)施缺乏成為揚(yáng)州未來(lái)集商貿(mào)、辦公、居住等功能的城市核心區(qū)域之一各細(xì)分片區(qū)特征 1/22/202372片 區(qū) 兩河板塊 河?xùn)|分區(qū)分布區(qū)域 老城區(qū)、城東區(qū)揚(yáng)州人為主，部分周邊 郊縣購(gòu)房者 區(qū)域分布廣泛，以揚(yáng)州河?xùn)|區(qū)居民為 主，部分江都高郵購(gòu)房者職業(yè)特征 揚(yáng)州本地中等收入居民為主 中低收入居民，產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)工人年齡層次 年齡跨度大，以 3040為主 2535歲青年人為主；購(gòu)房動(dòng)機(jī) 以改善居住的第一居所為主，投資和第 二居所較少，以二次置業(yè)特征為主 青年人婚房，及拆遷購(gòu)房客群為主客群演變預(yù)測(cè)：兩河板塊： 作為揚(yáng)州老城區(qū)腹地所在，存在大量的城區(qū)原住民，隨著城市改造建設(shè)的逐步推進(jìn)，該區(qū)域也將擺脫破舊的面貌，區(qū)域?qū)⒋嬖诖罅繚撛谏?jí)置業(yè)者，同時(shí)由于老城區(qū)土地稀缺性，兩河板塊土地價(jià)值將進(jìn)一步提升，將成為改善居住型客群首選區(qū)域。07年 12月份供應(yīng)土地 ㎡1/22/202338住宅用地作為土地市場(chǎng)主流及逐步提升的地塊容積率進(jìn)一步展現(xiàn)出城市房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型期的發(fā)展特征觀點(diǎn)：近三年外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地?cái)?shù)量明顯增加，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)受外地開(kāi)發(fā)商追捧。1/22/202321觀點(diǎn)：私營(yíng)企業(yè)扮演重要角色，呈規(guī)模的私