【正文】 復(fù)利計(jì)算公式 nn iPF )1( ?? 三、名義利率和實(shí)際利率 當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期 不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū)別。 第二章 房地產(chǎn)投資分析的基本知識(shí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析？ 投資的目的 獲利 比較投資方案 投資分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)知識(shí) 資金投入的時(shí)間不同或者收益產(chǎn)生的時(shí)間不同，對(duì)投資經(jīng)濟(jì)效果的影響也不相同，在投資決策時(shí)，需要把所有的支出和收入都折算到同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，并通過(guò)一系列投資效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算，對(duì)投資方案進(jìn)行比較、分析。 ? 招標(biāo)的方式包括公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)。 設(shè)計(jì)方案應(yīng)征詢(xún)環(huán)保、人防、消防、自來(lái)水、市政、供電、煤氣、綠化電信等部門(mén)的意見(jiàn)。 拆遷是因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要而對(duì)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益，依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定而實(shí)施的依法轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的行為過(guò)程。 3）劃撥：經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。 出讓的特征： 土地所有權(quán)與使用權(quán)分離； 土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?；土地使用?quán)的出讓是有期限的： 居住用地 70年、商業(yè)旅游娛樂(lè)用地 40年，其余 50年。 具體內(nèi)容分為：規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、施工組織、竣工驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)和使用管理 第一章 導(dǎo)論 第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種 資源 的組合使用而為人類(lèi)提供入住空間、并改變?nèi)祟?lèi)生存的物質(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹和代理的經(jīng)營(yíng)行為。 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定 (二）地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)兩部分，即以城市土地使用權(quán)為對(duì)象的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)和以城市土地為勞動(dòng)對(duì)象進(jìn)行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”變成“熟地”的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定 四、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋的建造、買(mǎi)賣(mài)、租賃、信托、交換、維修、裝飾及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有預(yù)測(cè)、有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 ? 房地產(chǎn)交易的另一重要形式 ——租賃 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定 （二）房地產(chǎn)的物理特性 除了上述主要特征外 ,房地產(chǎn)商品還具有投資大 ,政策影響大 ,經(jīng)濟(jì)支柱等社會(huì)特性。 參考用書(shū) ? 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理，中國(guó)物價(jià)出版社， 2023； ? 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編，房地產(chǎn)基本制度與政策，中國(guó)物價(jià)出版社， 2023； ? 劉亞臣，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，大連理工大學(xué)出版社，2023； ? 李清立，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，清華與交大出版社，2023； ? 濮勵(lì)杰等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，南京大學(xué)出版社，2023 第一章 導(dǎo)論 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定 一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱(chēng)，即房屋與土地兩種財(cái)產(chǎn)的合稱(chēng)，包括建筑在土地上的各種房屋、土地以及與房屋、土地有關(guān)的權(quán)益。 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定 三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的含義 分為經(jīng)營(yíng)與管理兩大內(nèi)涵 “經(jīng)營(yíng)” ——就是策劃，主要涉及企業(yè)的發(fā)展方向，發(fā)展目標(biāo)與發(fā)展策略等一系列具有全局性和戰(zhàn)略性的活動(dòng)，其目的在于不斷提高企業(yè)的生命力和經(jīng)濟(jì)效益，從而保證企業(yè)得以不斷發(fā)展與壯大。 包括房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和服務(wù)經(jīng)營(yíng) 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定 （一）房產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一般由房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)。 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定 三通一平 ——水、電、路通，場(chǎng)地平整 七通一平 ——通上水、通下水、通電、通路、通煤氣、通暖氣、通電話 ，場(chǎng)地平整 生地 ——未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地 毛地 ——未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地 熟地 ——已具備“七通一平”、“三通一平”建設(shè)條件的土地。 物業(yè)管理：對(duì)投入使用的各類(lèi)房屋及其附屬配套設(shè)施，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行管理，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。 要求開(kāi)發(fā)商： 戰(zhàn)略眼光、操作技巧； 市場(chǎng)分析與市場(chǎng)推廣、項(xiàng)目策劃與投資決策、經(jīng)濟(jì)合同、財(cái)政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理等方面的知識(shí) , 土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共配套、勞動(dòng)力、資金、專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)。 出讓的方式有拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議 3種。 劃撥的特征： 沒(méi)有明確的期限；無(wú)須支付土地使用權(quán)出讓金；不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。拆遷涉及多方面的權(quán)益，矛盾突出，是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目至關(guān)重要的一項(xiàng)工作。與城市規(guī)劃管理部門(mén)協(xié)商、獲得規(guī)劃部門(mén)許可 基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) ? 能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣等 ? 給水、排水系統(tǒng)：包括取水、輸水、凈水、配水管網(wǎng)（上水道）、排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排污工程等。 （三）建設(shè)階段 ——施工 ? 城市規(guī)劃部門(mén)在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行放線、驗(yàn)線； ? 建設(shè)行政主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證； ? 控制建筑工程成本； ? 處理工程變更問(wèn)題； 交由監(jiān)理公司負(fù)責(zé) ? 簽付工程進(jìn)度款； ? 確保工程質(zhì)量和進(jìn)度； ? 施工完成后，通過(guò)竣工驗(yàn)收后，投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)。 因此，必須掌握相關(guān)的 現(xiàn)金流量 、 資金時(shí)間價(jià)值 、 資金等效值 和 投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià) 指標(biāo)。 例如： 某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為 %，通常稱(chēng)為“年利率 6%，每月計(jì)息一次”。 rm mr/ 1)/1( ??? mmri 例題： 已知某項(xiàng)目，計(jì)息周期為半年，名義年利率為 8%，則項(xiàng)目的實(shí)際年利率為（ ）。 五、現(xiàn)金流量圖 現(xiàn)金流量圖反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)流入和流出的現(xiàn)金活動(dòng)的簡(jiǎn)化圖示。 ? 凈現(xiàn)金流量為正則繪在橫軸上方；凈現(xiàn)金流量為負(fù)則繪在橫軸下方。 ),/( niYX系數(shù)名稱(chēng) 標(biāo)準(zhǔn)表示法 所求 已知 公式 一次支付現(xiàn)值系數(shù) 一次支付終值系數(shù) 等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù) 等額序列支付的資金回收系數(shù) 等額序列支付的終值系數(shù) 等額序列支付的儲(chǔ)存基金系數(shù) 例題 某開(kāi)發(fā)商向銀行貸款 2023萬(wàn)元，期限 3年，年利率 8%，若該筆貸款的還款方式為到期后一次償還本金，則開(kāi)發(fā)商為該筆貸款支付的利息總和是多少？ P=2023, n=3, i=8% 萬(wàn)元）（利息 (]1%)81[(2023]1)1[ 3 ???????? niP 例題 2 某人購(gòu)買(mǎi)一套價(jià)值 25萬(wàn)元的住宅，首期付款為房?jī)r(jià)的 30%，其余為在 10年內(nèi)按月等額償還的抵押貸款，年利率 15%，問(wèn)月還款額為多少？ P=25x70%= , n=12x10=120, i=15%/12=% 萬(wàn)元）月還款額(]1%)(%)%([175000]1)1()1([120120???????????nniiiP ? 某家庭預(yù)計(jì)在今后 10年內(nèi)的月收入為 16000元，如果其中的 30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為 12%，問(wèn)該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少？ 解：該家庭每月可用于支付貸款的月還款額 A=16000x30%=4800（元） 月貸款利率 =12%/12=1% 計(jì)息周期 =10X12=120月 有償還能力的最大抵押貸款額 萬(wàn)元）(]%)11%(1/[]1%)11[(4800])1(/[]1)1[(120230?????????? nn iiiAP ? 某家庭購(gòu)買(mǎi)一套面積為 80平方米的住房，單價(jià)為 3500元 /平方米，首付款為房?jī)r(jià)的25%，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)貸款組合抵押貸款。但僅說(shuō)明投資者可獲得的利益類(lèi)型，在沒(méi)有轉(zhuǎn)換為一個(gè)特定時(shí)間點(diǎn)的現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟(jì)效果是無(wú)法定量描述或量測(cè)的?？梢园咽袌?chǎng)定義為“能令買(mǎi)賣(mài)雙方走到一起，并就某種商品的交易達(dá)成彼此都能接受的價(jià)格的任何安排。對(duì)于普通香港人來(lái)說(shuō)，切膚之痛卻總是體現(xiàn)在房地產(chǎn)上，而不是理論上。 （一）土地所有者或當(dāng)前的使用者 在我國(guó)，政府壟斷了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一級(jí)市場(chǎng) ——政府通過(guò)城市規(guī)劃管理來(lái)影響建筑物的平面和空間不止，限定土地的用途和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類(lèi)型、開(kāi)發(fā)地點(diǎn)； 當(dāng)前的土地使用者也對(duì)有關(guān)土地的交易有至關(guān)重要的影響 ——在土地的出讓轉(zhuǎn)讓和在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，也要最大限度地滿(mǎn)足其既得利益。 選擇承包商的過(guò)程需要招標(biāo)。 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控 土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)控； 土地供應(yīng)計(jì)劃包括：年度土地開(kāi)發(fā)的面積、地點(diǎn)，修建的市政工程及所需經(jīng)費(fèi)，出讓土地的面積、地點(diǎn)，上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需的建造費(fèi)用，預(yù)計(jì)的地價(jià)收入。 建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 中介機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)價(jià)格信息、開(kāi)發(fā)成本、預(yù)測(cè)發(fā)展趨勢(shì)。 以住房公積金制度為基礎(chǔ)我國(guó)建立了政策性的住房金融，初步形成商業(yè)性和政策性并存的住房金融體系。 由所在單位繳存到住房公積金管理中心，在受委托銀行設(shè)立的專(zhuān)戶(hù)統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)保值和增值，個(gè)人不能直接決定保值方法和收益率。 二、住房公積金管理的基本原則 住房公積金管理委員會(huì)決策 住房公積金管理中心運(yùn)作：各城市依法成立住房公積金管理中心，承擔(dān)住房公積金的管理運(yùn)作。 ? 提取住房公積金的條件 1．住房消費(fèi)提?。? （ 1）購(gòu)買(mǎi)自住住房；大修、翻建自有住房；自建自有住房； （ 2）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的； （ 3）償還住房貸款本息的。 組合貸款：分別簽訂借款合同 。 有穩(wěn)定的職業(yè)和收入； 提出借款申請(qǐng)時(shí)，在建行有不低于購(gòu)買(mǎi)住房所需資金的 30％的存款，若已作購(gòu)房預(yù)付款支付給售房單位的，則需提供付款收據(jù)的原件和復(fù)印件； ★建行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的申請(qǐng)進(jìn)行審批。 ? 借款人償還貸款 ★ 借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。 ※ 夫妻雙方申請(qǐng)過(guò)一次住房公積金貸款的，須將貸款全部還清后，才能再次申請(qǐng)?jiān)擃?lèi)貸款 三、貸款額的確定 1．計(jì)算借款申請(qǐng)人及其共同申請(qǐng)人的月收入。 3．具體貸款額度和年限，必須同時(shí)滿(mǎn)足單筆最高貸款額度、最高可貸款額度和最低首付款的要求。 四、貸款利率 目前 1～ 5年期限貸款年利率為 %, 6～ 30年期限貸款年利率為 %。住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對(duì)象是住房公積金的交存人和匯交單位的離退休職工，其貸款的對(duì)象必須具備下列條件： １、持續(xù)繳存６個(gè)月住房公積金或已累計(jì)繳存２４個(gè)月以上且目前還在繼續(xù)繳存。 ５、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。 三、貸款手續(xù)不同。 四、貸款利率不同。 商業(yè)貸款比公積金貸款多了律師費(fèi)。二是必須存在招標(biāo)采購(gòu)項(xiàng)目的買(mǎi)方市場(chǎng)，對(duì)采購(gòu)項(xiàng)目能夠形成賣(mài)方多家競(jìng)爭(zhēng)的局面，買(mǎi)方才能夠居于主導(dǎo)地位，有