【正文】 成為主城區(qū)密不可分的一部分。　　　　濱江項(xiàng)目　　濱江項(xiàng)目由金地開發(fā)，位于濱江體育公園旁。主力戶型為70120 平方米兩房及三房，預(yù)計(jì)“五一”前后上市。項(xiàng)目以水濂生態(tài)圈優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境作為規(guī)劃背景，采用情景洋房與美墅獨(dú)立分區(qū)規(guī)劃，產(chǎn)品包括情景美墅及小高層情景洋房，洋房戶型面積在70~350平方米之間，美墅戶型面積在250350平方米之間。產(chǎn)品包括藝墅、洋房等。項(xiàng)目定位為都市酒店公寓，總戶數(shù)1516戶，由11棟40平方米120平方米的18層29層公寓和3層購(gòu)物中心(星河城)組成。項(xiàng)目總建筑面積為45萬(wàn)平方米，綠化率為66%。項(xiàng)目是東城20項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，正對(duì)黃旗山脈。加上該片區(qū)的樓盤素質(zhì)普遍較高，開發(fā)商多為本地或外來(lái)的品牌實(shí)力開發(fā)商，更增強(qiáng)了購(gòu)房者的購(gòu)買信心，需求持續(xù)走旺。其中梨川大橋的開工，將萬(wàn)江中心區(qū)與莞城中心區(qū)打通，兩區(qū)的直線距離減小，會(huì)吸引莞城置業(yè)者的跨區(qū)域置業(yè)，對(duì)促進(jìn)萬(wàn)江的后續(xù)發(fā)展有比較重要的意義，同時(shí)對(duì)濱江豪宅項(xiàng)目也會(huì)有比較大的拉動(dòng)作用。雖然現(xiàn)階段不少萬(wàn)江項(xiàng)目都在打?yàn)I江牌，但各項(xiàng)目各自為政，推動(dòng)的也只是項(xiàng)目自身的一段資源開發(fā)。而作為主城區(qū)性價(jià)比比較高的一個(gè)區(qū)域，萬(wàn)江樓市也還有比較多可提升的空間?！　∧铣菢鞘邪l(fā)展還有比較多的發(fā)展機(jī)遇，首先是三舊改造，會(huì)持續(xù)挖掘區(qū)域價(jià)值?！魳I(yè)界觀察　　光大地產(chǎn)廣告策劃總監(jiān)喬啟軍　　南城是東莞中心區(qū)域，一直以來(lái)備受關(guān)注，2010年也肯定依然是當(dāng)之無(wú)愧的最熱點(diǎn)區(qū)域。另外，在成熟商圈也不乏有投資者的身影，或者是自住加投資的個(gè)體商戶。由于莞城是市區(qū)四大片區(qū)中最早發(fā)展起來(lái)的，商業(yè)氣氛較濃，基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，人氣也最旺，因此，還是有很多人愿意選擇在莞城置業(yè)。這與莞城經(jīng)過早年發(fā)展之后，區(qū)域可開發(fā)地塊稀缺有關(guān)。 松山湖、大嶺山、大朗:后來(lái)居上的地產(chǎn)新標(biāo)桿但受到萬(wàn)江本地置業(yè)者需求的影響，目前萬(wàn)江置業(yè)者對(duì)中小戶型的需求較大，改善型需求相對(duì)較小，所以各大項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)也多控制在160平方米以下的面積段，超大戶型比例很小。幾大定位高端的項(xiàng)目年內(nèi)入市，對(duì)萬(wàn)江樓市的整體提升也會(huì)有拉動(dòng)作用?！　∨c綠道規(guī)劃關(guān)聯(lián)甚緊的，是東江。這主要是由于2010年萬(wàn)江入市新項(xiàng)目單個(gè)體量有限，從而對(duì)整體供應(yīng)量的拉升有限。悅灣作為在萬(wàn)江運(yùn)作的規(guī)?；蟊P，2010年新品入市，亦有不小的供應(yīng)量。　　除黃旗山板塊之外，東城北也是東城供應(yīng)項(xiàng)目相對(duì)集中的區(qū)域，新世紀(jì)星城、聯(lián)華花園城作為區(qū)域內(nèi)運(yùn)作的規(guī)?；蟊P，在年內(nèi)的可供應(yīng)量也較為可觀?！　|莞市高田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理翁其怡向記者分析表示，近20年來(lái)東城的開發(fā)比較集中的都是圍繞黃旗山展開，黃旗山腳下可開發(fā)地塊已經(jīng)十分有限?！　∮捎谡紦?jù)了黃旗山城市與自然相結(jié)合的資源優(yōu)勢(shì)，東城多年來(lái)的項(xiàng)目開發(fā)也多以高端豪宅項(xiàng)目為主，戶型較大?？梢哉f(shuō)黃旗山板塊是東城區(qū)當(dāng)之無(wú)愧的最熱點(diǎn)區(qū)域。　　影響市場(chǎng)的還不僅限于此。東莞置業(yè)者比較青睞的西平片雖然近幾年時(shí)有地塊出讓，但能在2010年年內(nèi)推出的項(xiàng)目不多?！　《诮陙?lái)持續(xù)受寵的情況下，發(fā)展商也開始扎堆于南城的開發(fā)，這使南城多年來(lái)的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對(duì)比較豐富，2010年也不例外，市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品雖然較偏重于大戶單位，但就整體而言，南城供應(yīng)產(chǎn)品戶型從一房到五房、復(fù)式，甚至包括別墅等，一應(yīng)俱全，同時(shí)，供應(yīng)項(xiàng)目依然分布在中心區(qū)、東莞大道沿線和水濂板塊等多個(gè)區(qū)域，為不同需求的購(gòu)房者提供了較多的選擇?！　∧铣恰　」┣蟊憩F(xiàn)有點(diǎn)失衡　　近幾年來(lái)，隨著行政中心的南移，CBD的快速發(fā)展，城市建設(shè)的推進(jìn)，南城已成為東莞白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級(jí)，甚至是塔尖階層的置業(yè)首選區(qū)域。2010年，包括東城、南城、莞城、萬(wàn)江四區(qū)在內(nèi)的主城區(qū)，不管是價(jià)格，還是受關(guān)注度，都走在了東莞各鎮(zhèn)街的前端，供應(yīng)量相對(duì)2009年也有了一定的釋放。不過，讓主城區(qū)更受矚目的，是區(qū)域在剛性自住需求釋放情況下，持續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的格局。這也使南城近年來(lái)的成交量一直保持在全市各鎮(zhèn)街的前列?！　∨c成交量領(lǐng)跑相對(duì)應(yīng)的，卻是年內(nèi)供應(yīng)量相對(duì)較少。區(qū)域整體供應(yīng)量在2010年也明顯收緊，全年新增供應(yīng)約60萬(wàn)平米。從南城2010年的供應(yīng)來(lái)看，南城供應(yīng)項(xiàng)目主要集中在幾大品牌發(fā)展商開發(fā)的大盤，如光大地產(chǎn)的景湖時(shí)代城，萬(wàn)科的金域華府，中信的凱旋國(guó)際、森林湖、宏遠(yuǎn)的江南第一城等，容易形成賣方市場(chǎng)占據(jù)上風(fēng)的格局。東城　　豪宅市場(chǎng)價(jià)格仍堅(jiān)挺　　作為東莞的傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域，東城在2010年也不示弱于人，天驕峰景、星河傳說(shuō)、黃旗印象、錦繡旗峰等項(xiàng)目持續(xù)有新貨供應(yīng)，中信御園亦將于年內(nèi)入市，再加上朝陽(yáng)苑、御景臺(tái)、新世紀(jì)星城，聯(lián)華花園城等項(xiàng)目的存量，東城的供應(yīng)量也不可小覷。2010年?yáng)|城的項(xiàng)目開發(fā)與供應(yīng)也同樣具備了這一特點(diǎn)。2010年供應(yīng)量較大的項(xiàng)目中，天驕峰景是以200平方米以上的大戶為主，中信御園則主打別墅產(chǎn)品，星河傳說(shuō)目前主推單位雖然為迪納公寓，但亦走高端路線。目前東城黃旗板塊可供開發(fā)的區(qū)域主要是在東城北和八一路沿線?！　⌒袃?nèi)人士表示，隨著東莞“三舊改造”工作的推進(jìn)，世博一帶改造工作已經(jīng)展開，火煉樹改造方案也基本確定，東城房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)有一個(gè)新的機(jī)遇.萬(wàn)江　　新項(xiàng)目多開始發(fā)力　　相較于主城區(qū)的其他三個(gè)區(qū)域，萬(wàn)江今年的新增供應(yīng)項(xiàng)目似乎比較可觀。　　翁其怡告訴記者，萬(wàn)江從來(lái)不少項(xiàng)目供應(yīng)，但同一年內(nèi)有較多新項(xiàng)目入市的情況還是比較少見，相對(duì)應(yīng)而言，2010年萬(wàn)江板塊的供應(yīng)量會(huì)放大一些?！　‰m然供應(yīng)量不見得有大幅度的提升，但萬(wàn)江板塊今年確實(shí)亮點(diǎn)頻出。東江主題在萬(wàn)江歷年來(lái)的樓市開發(fā)營(yíng)銷中屢見不鮮，2010年這一題材更是成為萬(wàn)江樓市的一大主題，陽(yáng)光海岸　　定位高端自然也會(huì)影響到價(jià)格?！　≡撊耸客瑫r(shí)分析表示，萬(wàn)江樓市今年發(fā)展機(jī)遇不少，但要真正成為熱點(diǎn)區(qū)域，還需要整體規(guī)劃配套的啟動(dòng)和提升。 寮步、厚街、石龍、道滘：中心擴(kuò)容的最大受惠者 塘廈、鳳崗、常平、樟木頭：深圳客青睞的價(jià)格洼地　莞城　　供應(yīng)偏少需求較旺　　相較于主城區(qū)的其他幾個(gè)區(qū)域，發(fā)展較早的莞城，由于可開發(fā)地塊不多，近年來(lái)的產(chǎn)品供應(yīng)量也一直處在低位。此外，莞城的樓盤依然存在著一些不足之處——雖然莞城政府正在舊城改造，但是因土地資源有限，可用于建設(shè)開發(fā)的土地依然比較少，很多新開發(fā)的樓盤多為散地，無(wú)法做成大型社區(qū)。尤其是很多老莞人對(duì)運(yùn)河以及老城區(qū)懷著深厚的感情，并不舍得離開這里?！　∮捎谳赋侨丝诿芏却螅课菪枨罅恳惨恢北容^大，輔之以莞城學(xué)位的助動(dòng)力，加之莞城的樓盤數(shù)量不及東城和南城，物以稀為貴，因此這里擁有大量有實(shí)力的購(gòu)房者，銷售成績(jī)一直不錯(cuò)，使莞城項(xiàng)目的價(jià)格也一直居高不下。而2010年南城的供應(yīng)樓盤依然集中在現(xiàn)在的中心區(qū)域一帶。而輕軌的建設(shè)，會(huì)是南城比較重點(diǎn)的發(fā)展機(jī)遇，其價(jià)值在未來(lái)依然還有發(fā)展空間。從近期來(lái)看，城市規(guī)劃、綠道規(guī)劃以及城軌概念，三舊改造，對(duì)萬(wàn)江而言都是發(fā)展機(jī)遇。東江的整體資源開發(fā)的推動(dòng)，還需要政府出更多的力?！　≌w而言，我們很樂觀看好萬(wàn)江房地產(chǎn)的后市發(fā)展?！　〉?yīng)上，由于市場(chǎng)預(yù)期樂觀，開發(fā)和推盤節(jié)奏都有所放緩，造成供應(yīng)有所偏緊，使得房?jī)r(jià)向上的趨勢(shì)比較明顯，也吸引了眾多投資者把眼光投向這個(gè)片區(qū)?？傉嫉丶s14萬(wàn)平方米。目前在推國(guó)闕組團(tuán)新品，主力單位為237平方米的四房，年內(nèi)推貨量約230套。主推50120平方米的平層和錯(cuò)層公寓。目前在售二期，產(chǎn)品以140170平方米中大戶型為主，年內(nèi)整體供應(yīng)量約1000套左右。　香榭麗舍　　香榭麗舍由億兆地產(chǎn)開發(fā)，位于南城環(huán)城路與科技路交匯處?！　√煲貫场　√煲貫秤筛煌ǖ禺a(chǎn)開發(fā)，位于萬(wàn)江萬(wàn)高路。項(xiàng)目總建筑面積約10余萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)分兩期開發(fā)，目前處于前期規(guī)劃定位階段。這些緊鄰主城區(qū)的鎮(zhèn)區(qū)樓市，特別是擁有資源優(yōu)勢(shì)的大型樓盤項(xiàng)目，將憑借主城區(qū)的購(gòu)買力，成為區(qū)域內(nèi)的熱點(diǎn)。與這些象征性詞語(yǔ)相比，寮步房地產(chǎn)也在加入他們的行列。其開發(fā)體量?jī)H次于城區(qū)，同樣，其銷售量也是移居全市前列?！　〕蔀闊狳c(diǎn)區(qū)域當(dāng)然有原因。同時(shí)，作為寮步融入主城區(qū)先鋒的良橫片區(qū)也加大了進(jìn)城力度。今年前三個(gè)月。位于鎮(zhèn)中心區(qū)的品筑、風(fēng)臨花語(yǔ)岸、星城國(guó)際、蟠龍、菁英時(shí)代、香繽雅苑及橫片區(qū)的城東世家、君山、豐泰城、翠云軒等項(xiàng)目都有不少體量。 寮步、厚街、石龍、道滘：中心擴(kuò)容的最大受惠者 塘廈、鳳崗、常平、樟木頭：深圳客青睞的價(jià)格洼地厚街　　南城南拓的首選之處　　與其他靠近主城區(qū)的鎮(zhèn)相比，厚街的土地市場(chǎng)多了幾分沉寂，但這并不影響厚街樓市的熱鬧勁。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年厚街商品住宅銷售1190套，全市排名第11；這一數(shù)據(jù)在2009年變?yōu)?653套,全市排名第8。根據(jù)規(guī)劃顯示，該鎮(zhèn)城建劃分為5個(gè)組團(tuán)：北部物流組團(tuán)；中部商業(yè)金融中心、商務(wù)居住及世紀(jì)新城商貿(mào)區(qū)；東部生態(tài)工業(yè)園區(qū)；中西部會(huì)展片區(qū)暨采購(gòu)中心組團(tuán)；南部白濠商務(wù)組團(tuán)?！笔缆?lián)地產(chǎn)的何志強(qiáng)表示，“這些規(guī)劃也為厚街樓市發(fā)展帶來(lái)了直接利好。”黃健說(shuō)?！　《鳛轫懏?dāng)當(dāng)豪宅板塊的橫崗湖板塊，因和記黃埔開發(fā)海逸豪庭別墅區(qū)而成名，再因富盈、豐泰和盈豐的先后加入而逐漸成形、成熟。目前南城向南開發(fā)的力度強(qiáng)勁，厚街也正在加速融入大市區(qū)的地產(chǎn)板塊中，因此厚街未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)隨著輕軌等交通的發(fā)展備受市區(qū)消費(fèi)者的青睞。項(xiàng)目由8棟高層建筑半圍合而成，建筑立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約，充分挖掘建筑的審美和采光、節(jié)能、環(huán)保等物理性結(jié)合的價(jià)值，多數(shù)南北向的排列，最大化地保證通透采光，戶戶有景。蟠龍　　中央公館蟠龍是海悅花園第四期，由廣源地產(chǎn)開發(fā)，位于蟠龍大道和香市路交匯處，緊鄰松山湖大道、莞樟公路、東部快速、莞深高速等主要干道。城區(qū)北上的前沿陣地　　雖然石龍是東莞乃至廣東省面積最小的鎮(zhèn)，但卻屢次創(chuàng)造出奇跡。如2005年開始建設(shè)銷售的世紀(jì)濱江和濠興逸苑；還有近兩年的佳兆業(yè)　　“正是進(jìn)入新世紀(jì)后，幾家大的、有眼光的公司發(fā)現(xiàn)了石龍這塊寶地并相應(yīng)開發(fā)項(xiàng)目，自此，石龍的房地產(chǎn)行業(yè)開始走上發(fā)展正軌?！　〉拇_，石龍現(xiàn)有交通網(wǎng)絡(luò)非常豐富，與主城區(qū)、周邊鎮(zhèn)街連接都由主要交通干道組成，如莞龍路、石大公路等。　　香港新鴻基也看中了這塊“風(fēng)水寶地”?！　《蛎娣e小，石龍土地可謂是寸土寸金，也造就了房地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積不大，容積率高的特點(diǎn)?！　〔贿^石龍樓市庫(kù)存量仍然不少，中央豪門、帝景灣、龍城國(guó)際、卓越東江四個(gè)項(xiàng)目加起來(lái)有近50萬(wàn)平方米。 松山湖、大嶺山、大朗:后來(lái)居上的地產(chǎn)新標(biāo)桿麗水佳園兩個(gè)商品房項(xiàng)目。引進(jìn)品牌發(fā)展商，已成為該鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要策略。麗水佳園則以獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅為主?！　「劭诖蟮?、東莞大道延長(zhǎng)線、西部快速干道等主要交通干道將構(gòu)建成未來(lái)城市區(qū)域交通的重要樞紐，拉近了道滘與主城區(qū)的時(shí)間與空間距離，道滘的交通地位由此得到很大提升?！　∷硎?，從交通距離看，沒有幾個(gè)鎮(zhèn)區(qū)能夠像道滘這樣在短時(shí)間內(nèi)到達(dá)城市中心。據(jù)《道滘鎮(zhèn)昌平片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃方案》?！　　澳壳暗罍蛞呀?jīng)吸引了沿海地產(chǎn)、新世紀(jì)地產(chǎn)富盈地產(chǎn)等大發(fā)展商的進(jìn)入，勢(shì)必會(huì)吸引更多的地產(chǎn)商的眼光，因此有理由相信區(qū)域的房地產(chǎn)將呈現(xiàn)積極的上升勢(shì)頭。麗水佳園。首先從地價(jià)上來(lái)看，就要升值，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著上漲。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，東莞沒有縣一級(jí)政府，融合到一起發(fā)展，擴(kuò)大市域面積，對(duì)東莞是一件好事。　　◆代表項(xiàng)目　　麗水佳園　　麗水佳園由沿海綠色家園集團(tuán)開發(fā)，位于港口大道蔡白段，地處東莞大道延長(zhǎng)線上?！　∵@種榮耀的映照下，松山湖及其輻射的周邊鎮(zhèn)如大朗、大嶺山等，也迎來(lái)了一次向世界推銷自己的機(jī)會(huì)，包括房地產(chǎn)。但松山湖獨(dú)特的生態(tài)資源，使松山湖房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從一開始就走上了高端路線。然而，就是這短短四年，松山湖房地產(chǎn)聲名鵲起，成為東莞、珠三角乃至全國(guó)樓市的熱點(diǎn)區(qū)域之一?！　『勒鍓K、環(huán)境優(yōu)勢(shì)也讓地處松山湖的樓盤表現(xiàn)出很強(qiáng)的吸金能力。據(jù)合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示。而地產(chǎn)大鱷碧桂園選擇大朗進(jìn)入東莞，一個(gè)主要的原因也在于大朗鎮(zhèn)緊靠松山湖，片區(qū)價(jià)值不言而喻?！　?duì)于松山湖樓市，富輝煌市場(chǎng)研究部經(jīng)理李興旺從另一個(gè)角度進(jìn)行了解讀。大嶺山 　　后來(lái)者居上　　盡管靠近主城區(qū)，并且有著松山湖科技產(chǎn)業(yè)園與同沙自然保護(hù)區(qū)的庇護(hù)，但大嶺山樓市在東莞樓市的版圖上只能算是“偏安一隅”。據(jù)瑞峰置業(yè)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，去年?yáng)|莞樓市簽約面積排名前10的項(xiàng)目，大嶺山占據(jù)兩席，分別為沁林山莊（排名第3，簽約面積93068平方米）與領(lǐng)居（排名第7，簽約面積86918平方米）?！按髱X山的區(qū)域價(jià)值首先體現(xiàn)在融入松山湖和大市區(qū)的建設(shè)，處于中國(guó)最具發(fā)展前景的松山湖科技產(chǎn)業(yè)園、同沙自然保護(hù)區(qū)和大市區(qū)‘三位一體’的中間地帶，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)也有利于房地產(chǎn)的發(fā)展?！　　绊?xiàng)目除了本地及周邊鎮(zhèn)街客戶外，還有來(lái)自保安、龍華等深圳區(qū)域客戶?！　|莞萬(wàn)科對(duì)麓湖別墅的研究報(bào)告也并不只針對(duì)大嶺山樓市，其更多的分析內(nèi)容偏向于市區(qū)及松山湖片區(qū)的高端項(xiàng)目。新成員的加入，也讓大嶺山樓市會(huì)更加熱鬧。大朗　　第一輻射區(qū)　　肩抗著“中國(guó)羊毛衫名鎮(zhèn)”的美譽(yù)，依托著松山湖的輻射力，大朗房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)得活力四射。　　緊接著萬(wàn)科也來(lái)到了這個(gè)毛織業(yè)重鎮(zhèn)?！　?duì)于品牌開發(fā)商頻頻選擇大朗，不得不提的是松山湖帶給大朗的區(qū)位優(yōu)勢(shì)?！　　翱梢哉f(shuō)在松山湖的照耀下，大朗房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力也將更加充足，這是一種區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)，正如李嘉誠(chéng)所說(shuō)的‘地段、地段還是地段’?！　拇罄试谑蹣潜P的產(chǎn)品配置情況來(lái)看，主力產(chǎn)品以小高層住宅為主，別墅產(chǎn)品以獨(dú)棟、聯(lián)排為主。星湖岸的獨(dú)棟別墅也在推售?！　|莞萬(wàn)科給記者提供了一組數(shù)據(jù)，排在前7位的分別是南城、東城、塘廈、虎門、常平、松山湖、長(zhǎng)安。　　顯赫的戰(zhàn)績(jī)離不開大嶺山的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與城市規(guī)劃?！　〗衲?月，大嶺山又迎來(lái)一家房企進(jìn)駐?！　　伴L(zhǎng)安與深圳區(qū)域的松崗是主力客戶?！惫居嘘P(guān)人士表示?！　〗衲甏髱X山樓市產(chǎn)品線仍然很豐富，包括別墅、美墅、高層洋房?！　|莞萬(wàn)科給記者提供了一組數(shù)據(jù)，排在前7位的分別是南城、東城、塘廈、虎門、常平、松山湖、長(zhǎng)安。　　顯赫的戰(zhàn)績(jī)離不開大嶺山的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與城市規(guī)劃?！　〗衲?月，大嶺山又迎來(lái)一家房企進(jìn)駐?！　　伴L(zhǎng)安與深圳區(qū)域的松崗是主力客戶?！惫居嘘P(guān)人士表示?！　〗衲甏髱X山樓市產(chǎn)品線仍然很豐富，包括別墅、美墅、高層洋房。　　而這種活力吸引了包括萬(wàn)科、碧桂園等全國(guó)性地產(chǎn)大鱷及新世紀(jì)、南峰等本土地產(chǎn)巨頭的