【正文】 )1([iiAF n ??? ]1)1([???niiFA資等額序列支付的儲存基金系數(shù) 等額序列支付的終值系數(shù) 復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法 X表示所求的是什么， Y表示已知的是什么。 投資、成本、銷售收入、出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟(jì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本要素，也是投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 二、利息與利率 利息的計算有單利計算和復(fù)利計算兩種 )1( niPF n ???單利計算公式 復(fù)利計算公式 nn iPF )1( ?? 三、名義利率和實際利率 當(dāng)利率標(biāo)明的時間單位與計息周期 不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別。 ? 招標(biāo)的方式包括公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、議標(biāo)。 拆遷是因房地產(chǎn)開發(fā)項目需要而對在開發(fā)區(qū)內(nèi)屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益，依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定而實施的依法轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的行為過程。 出讓的特征： 土地所有權(quán)與使用權(quán)分離； 土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?；土地使用?quán)的出讓是有期限的： 居住用地 70年、商業(yè)旅游娛樂用地 40年，其余 50年。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹和代理的經(jīng)營行為。 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的界定 四、房地產(chǎn)經(jīng)營 指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進(jìn)行的有預(yù)測、有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動。 參考用書 ? 中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國物價出版社， 2023； ? 中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編，房地產(chǎn)基本制度與政策，中國物價出版社， 2023； ? 劉亞臣，房地產(chǎn)經(jīng)營管理，大連理工大學(xué)出版社，2023； ? 李清立，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，清華與交大出版社，2023； ? 濮勵杰等，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，南京大學(xué)出版社，2023 第一章 導(dǎo)論 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的界定 一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房屋與土地兩種財產(chǎn)的合稱，包括建筑在土地上的各種房屋、土地以及與房屋、土地有關(guān)的權(quán)益。 包括房產(chǎn)經(jīng)營、地產(chǎn)經(jīng)營和服務(wù)經(jīng)營 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的界定 （一）房產(chǎn)經(jīng)營 房產(chǎn)經(jīng)營一般由房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營。 物業(yè)管理：對投入使用的各類房屋及其附屬配套設(shè)施，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營方式進(jìn)行管理，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。 出讓的方式有拍賣、招標(biāo)、協(xié)議 3種。拆遷涉及多方面的權(quán)益，矛盾突出，是開發(fā)項目至關(guān)重要的一項工作。 （三）建設(shè)階段 ——施工 ? 城市規(guī)劃部門在施工現(xiàn)場進(jìn)行放線、驗線； ? 建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開工證； ? 控制建筑工程成本； ? 處理工程變更問題； 交由監(jiān)理公司負(fù)責(zé) ? 簽付工程進(jìn)度款； ? 確保工程質(zhì)量和進(jìn)度； ? 施工完成后，通過竣工驗收后，投放到房地產(chǎn)市場。 例如： 某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為 %，通常稱為“年利率 6%，每月計息一次”。 五、現(xiàn)金流量圖 現(xiàn)金流量圖反映項目在計算期內(nèi)流入和流出的現(xiàn)金活動的簡化圖示。 ),/( niYX系數(shù)名稱 標(biāo)準(zhǔn)表示法 所求 已知 公式 一次支付現(xiàn)值系數(shù) 一次支付終值系數(shù) 等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù) 等額序列支付的資金回收系數(shù) 等額序列支付的終值系數(shù) 等額序列支付的儲存基金系數(shù) 例題 某開發(fā)商向銀行貸款 2023萬元，期限 3年，年利率 8%，若該筆貸款的還款方式為到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總和是多少？ P=2023, n=3, i=8% 萬元）（利息 (]1%)81[(2023]1)1[ 3 ???????? niP 例題 2 某人購買一套價值 25萬元的住宅，首期付款為房價的 30%，其余為在 10年內(nèi)按月等額償還的抵押貸款，年利率 15%，問月還款額為多少？ P=25x70%= , n=12x10=120, i=15%/12=% 萬元）月還款額(]1%)(%)%([175000]1)1()1([120120???????????nniiiP ? 某家庭預(yù)計在今后 10年內(nèi)的月收入為 16000元，如果其中的 30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為 12%，問該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少？ 解：該家庭每月可用于支付貸款的月還款額 A=16000x30%=4800（元） 月貸款利率 =12%/12=1% 計息周期 =10X12=120月 有償還能力的最大抵押貸款額 萬元）(]%)11%(1/[]1%)11[(4800])1(/[]1)1[(120230?????????? nn iiiAP ? 某家庭購買一套面積為 80平方米的住房，單價為 3500元 /平方米，首付款為房價的25%，其余申請公積金和商業(yè)貸款組合抵押貸款?？梢园咽袌龆x為“能令買賣雙方走到一起，并就某種商品的交易達(dá)成彼此都能接受的價格的任何安排。 （一）土地所有者或當(dāng)前的使用者 在我國，政府壟斷了國有土地使用權(quán)出讓的一級市場 ——政府通過城市規(guī)劃管理來影響建筑物的平面和空間不止，限定土地的用途和房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品類型、開發(fā)地點； 當(dāng)前的土地使用者也對有關(guān)土地的交易有至關(guān)重要的影響 ——在土地的出讓轉(zhuǎn)讓和在開發(fā)過程中，也要最大限度地滿足其既得利益。 一、房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控 土地供應(yīng)計劃的調(diào)控； 土地供應(yīng)計劃包括：年度土地開發(fā)的面積、地點，修建的市政工程及所需經(jīng)費，出讓土地的面積、地點，上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需的建造費用，預(yù)計的地價收入。 以住房公積金制度為基礎(chǔ)我國建立了政策性的住房金融，初步形成商業(yè)性和政策性并存的住房金融體系。 二、住房公積金管理的基本原則 住房公積金管理委員會決策 住房公積金管理中心運作：各城市依法成立住房公積金管理中心，承擔(dān)住房公積金的管理運作。 組合貸款：分別簽訂借款合同 。 提出借款申請時，在建行有不低于購買住房所需資金的 30％的存款，若已作購房預(yù)付款支付給售房單位的，則需提供付款收據(jù)的原件和復(fù)印件； ? 借款人償還貸款 ★ 借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。 3．具體貸款額度和年限，必須同時滿足單筆最高貸款額度、最高可貸款額度和最低首付款的要求。住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對象是住房公積金的交存人和匯交單位的離退休職工，其貸款的對象必須具備下列條件： １、持續(xù)繳存６個月住房公積金或已累計繳存２４個月以上且目前還在繼續(xù)繳存。 三、貸款手續(xù)不同。 商業(yè)貸款比公積金貸款多了律師費。 二、招投標(biāo)規(guī)則 ? 1．招標(biāo)人提出的招標(biāo)項目，按照國家有關(guān)規(guī)定需履行審批手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)先取得批準(zhǔn)，并落實資金來源。 三、招標(biāo)方式 ? 1．公開招標(biāo) ? 公開招標(biāo)是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。接受邀請的人才有資格參加投標(biāo)，其他人無權(quán)索要招標(biāo)文件，不得參加投標(biāo)。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項目的技術(shù)要求、投標(biāo)報價要求和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。 ? 購買需求二： 70萬元左右三居室 ? 趙先生與妻子前年調(diào)到某公司駐北京辦事處工作，他們有一個 4歲女兒，目前一家三口租住在東四環(huán)一個上世紀(jì) 80年代建成的小區(qū)內(nèi)，二居室月租金 1300元。 ? 王先生還說，單價要在 8000元以下，總價控制在 80萬元以內(nèi)，距離 CBD越近越好。但是由于參加工作時間不長且積蓄較少，一時無法支付首付，所以買房的事一直擱置下來。 《城市房地產(chǎn)管理法》明確房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。 ?基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。 ? 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 六、商品房預(yù)售 商品房預(yù)售的概念 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。 ? 租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。 ? 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 ? 預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 ? 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 ? 以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。 ? 以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)不在抵押合同上作記載。原租賃合同繼續(xù)有效。 二、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 ，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押 。 ? 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。 ? 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。 （四）開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 (一 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同； (二 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格； (三 )房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在 15日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)； (四 )房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估； (五 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費； (六 )房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。 ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。它是在設(shè)定估價基準(zhǔn)日、設(shè)定土地開發(fā)程度、設(shè)定使用年期下完整土地使用權(quán)的區(qū)域平均價格。 ?土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金 。 ? 劉女士說，小兩口的購房需求是購買一套二居室，滿足一家三口居家所用。 ? 【購買需求四】 100平方米兩居室，交通方便 ? 顧先生及妻子鄭女士都在上地信息產(chǎn)業(yè)基地的IT企業(yè)工作，目前一家三口住在南三環(huán)，每天花在路上的時間就近 3個小時。考慮到目前已是一家三口，父母早晚也會到北京生活，因此趙先生考慮購買一套三居室，以便滿足五口人的起居需要。 ? 合同的主要條款。 關(guān)系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目 ? （一） 供水、供電、供氣、供熱等市政工程項目； ? （二） 科技、教育、文化等項目； ? （三） 體育、旅游等項目； ? （四） 衛(wèi)生、社會福利等項目； ? （五） 商品住宅，包括經(jīng)濟(jì)適用住房；