【文章內(nèi)容簡介】 參與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行過程中，既是制定規(guī)劃的權(quán)利，又有監(jiān)督管理的職能，在有些方面還會(huì)提供有關(guān)服務(wù)。 土地管理部門 ——獲取土地使用證； 城市規(guī)劃部門 ——獲取規(guī)劃許可證； 市政管理部門 ——獲取市政設(shè)施和配套設(shè)施許可證； 房屋管理部門 ——獲取銷售許可證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證； （四）金融機(jī)構(gòu) 短期資金：用于支付開發(fā)費(fèi)用的 長期資金：項(xiàng)目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的抵押貸款 （五）建筑承包商 僅僅作為營建商時(shí)，其利潤僅與建筑成本及施工周期有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較少，獲取的利潤也較低； 如將業(yè)務(wù)擴(kuò)展并承擔(dān)附加的一些開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如購買土地使用權(quán)、參與項(xiàng)目的資金籌措和市場營銷，風(fēng)險(xiǎn)加大，但利潤增加。 選擇承包商的過程需要招標(biāo)。 （六）專業(yè)顧問 在不同階段聘請專業(yè)顧問公司提供咨詢服務(wù)。 建筑師 工程師：結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣、造價(jià) 會(huì)計(jì)師 估價(jià)師 律師 （七）消費(fèi)者或買家 ? 自用型買家 ——支付能力； ? 投資型買家 ——擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益的大小，決定了其愿意支付的價(jià)格水平。 第二節(jié)房地產(chǎn)市場的分類 一、按地域范圍劃分 北京、上海、深圳； 二、按房地產(chǎn)的用途和等級劃分 居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場、土地市場 三、按房地產(chǎn)交易形式劃分 轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃 四、按房地產(chǎn)購買者目的的劃分：自用、投資 第三節(jié)政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù) 政府的角色 ——建立市場運(yùn)行規(guī)則、監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行。 一、房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控 土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)控； 土地供應(yīng)計(jì)劃包括：年度土地開發(fā)的面積、地點(diǎn)，修建的市政工程及所需經(jīng)費(fèi)，出讓土地的面積、地點(diǎn)，上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需的建造費(fèi)用，預(yù)計(jì)的地價(jià)收入。 城市規(guī)劃的指導(dǎo) ? 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃 ? 城市規(guī)劃 ? 土地供應(yīng)計(jì)劃 地價(jià)的杠桿作用 地價(jià)對房地產(chǎn)價(jià)格影響很大，城市土地又由政府壟斷，所以政府可以用地價(jià)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。 稅收的功能 理順分配關(guān)系；保證政府的土地收益；體現(xiàn)政府的稅收政策，抑制市場投機(jī)、控制房地產(chǎn)價(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)交易行為。 租金的控制 租金與房價(jià)保持合理的比例 金融杠桿的作用 調(diào)節(jié)利率水平、控制信貸規(guī)模、貸款方式 住房政策的影響 廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品住房 二、房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范 資質(zhì)審查 產(chǎn)權(quán)登記 保證業(yè)主權(quán)益；方便流通；維護(hù)交易秩序；代征稅費(fèi)；對房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)跟蹤管理。 建立房地產(chǎn)價(jià)格評估制度 中介機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)價(jià)格信息、開發(fā)成本、預(yù)測發(fā)展趨勢。在政府土地出讓、拆遷安置、房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)、征稅、投資入股、公司上市、兼并、收購等方面提供服務(wù)。 交易程序的規(guī)范化 第四章 房地產(chǎn)金融制度與政策 第一節(jié) 住房公積金制度與政策 住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金。住房公積金全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶，用于建造、購買、翻建、大修自住住房。 以住房公積金制度為基礎(chǔ)我國建立了政策性的住房金融，初步形成商業(yè)性和政策性并存的住房金融體系。 一、住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn) （一）性質(zhì) 本質(zhì)屬性是工資，是住房分配貨幣化的需要形式。 住房公積金的個(gè)人所有權(quán)是限制性所有權(quán)，職工對公積金的占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)利的行使受到一定程度的限制。住房公積金未被提取之前，職工不能實(shí)際占有。 由所在單位繳存到住房公積金管理中心，在受委托銀行設(shè)立的專戶統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)保值和增值，個(gè)人不能直接決定保值方法和收益率。 （二）住房公積金的特點(diǎn) 強(qiáng)制性：凡在職職工及其所在單位都需要按規(guī)定的繳存基數(shù)、繳交比例并按月繳存住房公積金。 互助性：集中全社會(huì)職工的力量，把個(gè)人較少的錢集中起來，形成規(guī)模效應(yīng)，并且繳存住房公積金的人都具有使用住房公積金的權(quán)利，有房的人幫助無房的人，或者所有職工互幫互助?！暗痛娴唾J” 保障性：公積金通過運(yùn)做實(shí)現(xiàn)合理增值，增值收益全部用于職工住房。 二、住房公積金管理的基本原則 住房公積金管理委員會(huì)決策 住房公積金管理中心運(yùn)作：各城市依法成立住房公積金管理中心，承擔(dān)住房公積金的管理運(yùn)作。 銀行專戶： 住房公積金管理中心在住房公積金管理委員會(huì)指定的受委托銀行設(shè)立住房公積金的專用帳戶。 財(cái)政監(jiān)督： 完整的監(jiān)督體系，包括財(cái)政監(jiān)督、審計(jì)監(jiān)督、職工和單位監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督。 ? 住房公積金的繳存比例 1．職工個(gè)人和單位住房公積金繳存比例分別達(dá)到 8%； 2．對于外商投資企業(yè)（含代表處、辦事處）住房公積金繳存比例應(yīng)為 8%，但2023年 12月以前已按 10%比例為職工繳存住房公積金的外商投資企業(yè)，可繼續(xù)按10%的比例為職工繳存住房公積金， 3．凡經(jīng)市科委認(rèn)定的軟件企業(yè)和經(jīng)市經(jīng)委認(rèn)定的集成電路企業(yè)，本著自愿原則可為所在企業(yè)從業(yè)人員提高住房公積金繳存比例可提高到 20%，單位繳存住房公積金的繳存比例不得低于職工繳存比例。 ? 提取住房公積金的條件 1．住房消費(fèi)提?。? （ 1）購買自住住房；大修、翻建自有住房；自建自有住房； （ 2）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的； （ 3）償還住房貸款本息的。 2．銷戶提取： （ 1）離休、退休的； （ 2）出境定居的； （ 3）完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的（二者條件缺一不可）； （ 4）死亡。 第二節(jié) 個(gè)人住房貸款 一、個(gè)人住房貸款的種類： 自營性個(gè)人住房貸款（商貸）：利率高，但貸款額度、期限所受限制較小。 政策性個(gè)人住房貸款（公積金貸款）：貸款不以盈利為目的，帶有較強(qiáng)的政策性，額度有限制。 組合貸款：分別簽訂借款合同 。 二、個(gè)人住房貸款的審查 ? 借款人申請材料的審查：身份證件、買房的證據(jù) ? 借款人資信審查：償還能力證明 ? 抵押物審查：認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告 ? 質(zhì)押權(quán)利審查 ? 對保證人的審查：擔(dān)保書、保證人的資信證明 根據(jù)借款用途、不同的貸款方式簽訂《個(gè)人住房抵押合同》、 《個(gè)人住房質(zhì)押合同》、 《個(gè)人住房保證合同》。 ? 建設(shè)銀行向購買自用住房的城鎮(zhèn)居民發(fā)放個(gè)人住房貸款 貸款申請條件 具有完全民事行為能力的北京市城鎮(zhèn)居民及在北京常駐的有居留權(quán)的外埠居民、境外、國外公民，申請貸款時(shí)必須具備下列條件： 有合法的居留身份； 有穩(wěn)定的職業(yè)和收入； 有按期償還貸款本息的能力； 有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有符合規(guī)定條件的保證人為其擔(dān)保； 有購買住房的合同或協(xié)議； 提出借款申請時(shí)，在建行有不低于購買住房所需資金的 30％的存款，若已作購房預(yù)付款支付給售房單位的，則需提供付款收據(jù)的原件和復(fù)印件； 貸款行規(guī)定的其他條件。 借款申請人應(yīng)提供的材料 借款人到建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或已與建設(shè)銀行簽訂 合作協(xié)議 的開發(fā)商處填寫個(gè)人住房貸款借款申請表，并提供以下材料： a) 本人戶口本、身份證或其它有效居留證件； b) 職業(yè)和收入證明； c) 購房合同或意向書等有關(guān)證明材料； d) 占房價(jià)款 30%的首期付款證明； e) 建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)要求提供的其它材料。 辦理手續(xù) ★建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或建設(shè)銀行委托的律師事務(wù)所 (或公證處 )對借款人提供的資料進(jìn)行調(diào)查。 ★建行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)對借款人的申請進(jìn)行審批。 ★借款人開戶、領(lǐng)儲(chǔ)蓄卡并簽訂借款合同。 ★辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險(xiǎn)等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。 ★借款合同生效，資金劃入開發(fā)商賬戶。 ? 借款人償還貸款 ★ 借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。 ★借款人可選擇計(jì)算機(jī)自動(dòng)扣劃或到貸款銀行聯(lián)網(wǎng)儲(chǔ)蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息； 第三節(jié) 住房公積金個(gè)人住房委托貸款 一、申請住房公積金住房貸款的條件 在住房公積金管理中心系統(tǒng)繳存住房公積金的住房公積金繳存人，和住房公積金繳存單位的離退休職工。（住房公積金處于封存狀態(tài)的職工，不能申請住房公積金貸款）。 同時(shí)要求： 1．具有北京市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身2．具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力； 3．在本市（包括所屬區(qū)縣）購買自住住房 ； 4．具有購買住房的合同或相關(guān)證明文 5．申請貸款前已連續(xù)繳存住房公積金 6個(gè)月（含）以上或累計(jì)繳存住房公積金 12個(gè)月（含）以上，且申請貸款時(shí)仍正常繳 6. 提供管理中心認(rèn)可的擔(dān)保方式； 7. 符合管理中心規(guī)定的其他條件。 ※ 夫妻雙方申請過一次住房公積金貸款的，須將貸款全部還清后，才能再次申請?jiān)擃愘J款 三、貸款額的確定 1．計(jì)算借款申請人及其共同申請人的月收入。 月收入 =職工個(gè)人住房公積金月繳存額247。職工住房公積金繳存比例； 2．計(jì)算最高可貸款額度。 借款人家庭月收入 (指夫妻雙方月收入、離退休職工與其子女等其他共同申請人的月收入，下同 )，每月至少扣除 400元的生活費(fèi)后所剩余額，再除以申請貸款年限的每萬元貸款月均還款額的所得即為最高可貸款額度。 3．具體貸款額度和年限，必須同時(shí)滿足單筆最高貸款額度、最高可貸款額度和最低首付款的要求。 ※ 借款人及其共同申請人的月收入是以住房公積金月繳存額反推計(jì)算的，對于其它不能由住房公積金月繳存額推算出的月收入不作為計(jì)算可貸款額度的月收入基數(shù)。 ※ 離退休職工以單位開具的“收入證明”來確定計(jì)算可貸款額度的月收入基數(shù)。 ※ 計(jì)算借款人月收入時(shí)，住房公積金繳存比例按 8%計(jì)算；對于外商投資企業(yè)職工，如繳存比例為 10％，則按 10%計(jì)算 。 四、貸款利率 目前 1～ 5年期限貸款年利率為 %, 6～ 30年期限貸款年利率為 %。 五、貸款的擔(dān)保方式 借款申請人申請住房公積金貸款，必須提供管理中心認(rèn)可的擔(dān)保方式。目前有北京市住房貸款擔(dān)保中心提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保（以下簡稱擔(dān)保中心擔(dān)保），和其他擔(dān)保方式（抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任保證擔(dān)保、抵押 +保險(xiǎn)、抵押 +連帶責(zé)任保證等）。 公積金貸款ｖｓ商業(yè)貸款 一、貸款對象有所不同。住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對象是住房公積金的交存人和匯交單位的離退休職工，其貸款的對象必須具備下列條件： １、持續(xù)繳存６個(gè)月住房公積金或已累計(jì)繳存２４個(gè)月以上且目前還在繼續(xù)繳存。 ２、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力。 ３、具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件。 ４、提供住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔(dān)保方式。 ５、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。 而一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公積金的交存人和離退休職工，也就是說其對象的范圍大于前者。 二、貸款額度有所不同。一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的最高貸款額不得超過購房款的８０％。 三、貸款手續(xù)不同。公積金貸款必須先到住房資金管理中心進(jìn)行申請，接受住房資金管理中心的初審，初審合格后由住房資金管理中心出具證明，方可辦理公積金貸款。因此公積金貸款的手續(xù)較一般住房貸款的手續(xù)更為復(fù)雜。商業(yè)貸款在借款人簽訂購房合同后，直接到相關(guān)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或與銀行簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商處提供有關(guān)材料即可辦理。 四、貸款利率不同。公積金貸款的利率是按照國家規(guī)定在住房公積金計(jì)息利率的基礎(chǔ)上加規(guī)定利差。 五、公