【正文】 并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。 ? 以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。 ? 在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 ? 申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件： ? (一 )書面租賃合同； ? (二 )房屋所有權(quán)證書； ? (三 )當(dāng)事人的合法證件； ? (四 )城市人民政府規(guī)定的其他文件。 ? 出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。 商品房預(yù)售的條件 （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 (二 )司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； (三 )依法收回土地使用權(quán)的； (四 )共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； (五 )權(quán)屬有爭議的； (六 )未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； (七 )法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 ? 在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。 ?基準(zhǔn)地價(jià) 指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用和規(guī)劃利用條件下不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜颍凑丈虡I(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)上一定年期的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。 二、房地產(chǎn)交易中的基本制度 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定五項(xiàng)基本制度： 1）國有土地有償有限期使用制度； ?土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。春節(jié)過后，小兩口積攢的存款也有十幾萬元，最重要的是他們計(jì)劃明年添一個(gè)小寶寶，結(jié)束租房歷史、筑一個(gè)安樂窩就變得十分緊迫了。同時(shí)，希望自己所購房屋在空間上比較靈活，今后可多做些變化，小區(qū)環(huán)境要優(yōu)越，有助于搞創(chuàng)作?？吹焦ぷ骰痉€(wěn)定下來，而北京的房價(jià)一直上漲，趙先生打算今年買一套房。 二、招標(biāo)文件的內(nèi)容 ，包括：① 投標(biāo)須知；② 如果招標(biāo)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目，招標(biāo)文件中還應(yīng)包括工程技術(shù)說明書；即按照工程類型和合同方式用文字說明工程技術(shù)內(nèi)容的特點(diǎn)和要求，通過附工程技術(shù)圖紙及工程量清單等對投標(biāo)人提出詳細(xì)、準(zhǔn)確終技術(shù)要求。 四、工程招標(biāo)承包范圍 ? 關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目 、石油、天然氣、電力等能源項(xiàng)目； 2. 鐵路、公路、管道、水運(yùn)、航空以及其他交通運(yùn)輸業(yè)等交通運(yùn)輸項(xiàng)目； 3. 郵政、電信樞紐、通信、信息網(wǎng)絡(luò)等郵電通訊項(xiàng)目； 4. 防洪、灌溉、排澇、引（供）水、灘涂治理、水土保持、水利樞紐等水利項(xiàng)目； 5. 道路、橋梁、地鐵和輕軌交通、污水排放及處理、垃圾處理、地下管道、公共停車場等城市設(shè)施項(xiàng)目； 6. 生態(tài)環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目； 。公開招標(biāo)需符合如下條件： ? （ 1） 招標(biāo)人需向不特定的法人或者其他組織 (科研項(xiàng)目的招標(biāo)還可包括個(gè)人 )發(fā)出投標(biāo)邀請。 ? 2．招標(biāo)人對潛在的投標(biāo)人進(jìn)行資格審查時(shí)，不得以不合理的條件限制或者排斥潛在的投標(biāo)人，不得實(shí)行歧視待遇。商業(yè)貸款委托律師事務(wù)所對借款人進(jìn)行資信調(diào)查，律師收?。?‰ 的律師費(fèi)，公積金貸款則不需個(gè)人交納律師費(fèi)。公積金貸款必須先到住房資金管理中心進(jìn)行申請，接受住房資金管理中心的初審，初審合格后由住房資金管理中心出具證明，方可辦理公積金貸款。 ２、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力。 ※ 借款人及其共同申請人的月收入是以住房公積金月繳存額反推計(jì)算的，對于其它不能由住房公積金月繳存額推算出的月收入不作為計(jì)算可貸款額度的月收入基數(shù)。 ★借款人可選擇計(jì)算機(jī)自動(dòng)扣劃或到貸款銀行聯(lián)網(wǎng)儲(chǔ)蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息； 第三節(jié) 住房公積金個(gè)人住房委托貸款 一、申請住房公積金住房貸款的條件 在住房公積金管理中心系統(tǒng)繳存住房公積金的住房公積金繳存人，和住房公積金繳存單位的離退休職工。 貸款行規(guī)定的其他條件。 二、個(gè)人住房貸款的審查 ? 借款人申請材料的審查：身份證件、買房的證據(jù) ? 借款人資信審查：償還能力證明 ? 抵押物審查：認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告 ? 質(zhì)押權(quán)利審查 ? 對保證人的審查：擔(dān)保書、保證人的資信證明 根據(jù)借款用途、不同的貸款方式簽訂《個(gè)人住房抵押合同》、 《個(gè)人住房質(zhì)押合同》、 《個(gè)人住房保證合同》。 銀行專戶： 住房公積金管理中心在住房公積金管理委員會(huì)指定的受委托銀行設(shè)立住房公積金的專用帳戶。 一、住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn) （一）性質(zhì) 本質(zhì)屬性是工資，是住房分配貨幣化的需要形式。 城市規(guī)劃的指導(dǎo) ? 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃 ? 城市規(guī)劃 ? 土地供應(yīng)計(jì)劃 地價(jià)的杠桿作用 地價(jià)對房地產(chǎn)價(jià)格影響很大，城市土地又由政府壟斷，所以政府可以用地價(jià)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。 （二）開發(fā)商 從經(jīng)營規(guī)模來分：項(xiàng)目公司、大型的跨國公司； 從經(jīng)營目的來分：開發(fā)的物業(yè)出售、出租； 從經(jīng)營方針來分：開發(fā)項(xiàng)目類型專一、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分散于不同的開發(fā)類型和地點(diǎn)、開發(fā)類型專一但地點(diǎn)分散； 從經(jīng)營風(fēng)格來分：從規(guī)劃設(shè)計(jì)到租售階段，均聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)、從規(guī)劃設(shè)計(jì)到租售階段，均由自己負(fù)責(zé)。 主體 ——參與市場交易的買家和賣家 市場 客體 ——買賣雙方交易的對象 二、房地產(chǎn)市場的含義 正式 ——專業(yè)機(jī)構(gòu)，如房屋交易中介機(jī)構(gòu)、深圳市物業(yè)拍賣行；新聞媒體等； 非正式 ——朋友介紹 香港人對于樓價(jià) 10年上漲 10倍印象深刻，買樓不只是居住，更是一種投資。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為 %和 %，期限均為 15年，公積金貸款的最高限額為 10萬元。 三要素： 1）現(xiàn)金流量的大小 (現(xiàn)金數(shù)額 ) 2）方向 (現(xiàn)金流人或流出 ) 3）作用點(diǎn) (現(xiàn)金發(fā)生的時(shí)間點(diǎn) )。 按單利計(jì)算利息時(shí)， 名義利率 =實(shí)際利率 名義利率 某筆住房貸款年利率為 12%，存款額為 1000元，期限為 1年，復(fù)利計(jì)算，分別以一年 1次計(jì)息； 1年 4次計(jì)息； 1年 12月按月利息計(jì)息，則 1年后的本利和分別為： 一年 1次計(jì)息 F=1000x（ 1+12%） =1120元 一年 4次計(jì)息 一年 12次計(jì)息 ? 名義利率 =周期利率 X每年計(jì)息周期數(shù) )(%111000 12 元）（ ????F 元）(%)31(1000 4 ????F周期利率 既是實(shí)際利率又是 名義利率 ? 設(shè)名義利率為 ，若年初借款為 P，在一年中計(jì)算利息 次，則每一計(jì)息周期的利率為 ，實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系式為： 分析得出： 1）實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值； 2）名義利率越大，計(jì)息周期越段，實(shí)際利率與名義利率的差異越大。 （四）租售階段 市場營銷： 確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加房展會(huì)、選擇廣告的方式； ? 居住物業(yè) —— 以出售為主； ? 寫字樓、酒店、商業(yè)用房和工業(yè)廠房 —— 出租、出售并舉，以出租為主。 項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì) 勘察 —— 對地形、地質(zhì)及水文等狀況進(jìn)行測繪、勘探和測試。 2）轉(zhuǎn)讓：經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移的行為。 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的界定 五、房地產(chǎn)經(jīng)營的特征 ,生產(chǎn)周期長 ,同時(shí)也必須具備法律規(guī)定的必備形式 . 第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 : 以私有制為基礎(chǔ) ~1955年 : 解放初期 建立了新政府的房地 產(chǎn)管理秩序 ~1965年 確立了公有制在社會(huì)主義城市房地產(chǎn)中的主體地位 第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 ~1978年 : “十年動(dòng)亂 ”時(shí)期 ,城市房地產(chǎn)管理混亂 : 在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革 ,城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革 ,新時(shí)期社會(huì)主義的房地產(chǎn)業(yè)萌生了 . 第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 城鎮(zhèn)住房制度改革 : 改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利性的舊體制 ,建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度 . 三改四建 三改： 改變住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制為國家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制； 改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制； 改變住房實(shí)物福利分配的方式為以按勞務(wù)分配為主的貨幣工資分配方式； 第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 四建： 建立以中低收入家庭為對象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系； 建立住房公積金制度； 發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系； 建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場； 第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 城市土地使用制度改革 : 傳統(tǒng)的城市土地使用制度 :對土地實(shí)行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)是合理有效地組織好房屋的流通，實(shí)現(xiàn)房屋的價(jià)值，積累房屋擴(kuò)大再生產(chǎn)的資本或資金，發(fā)揮房屋的效用，最大限度地滿足人民群眾的居住需求和社會(huì)需要。在香港，臺(tái)灣地區(qū)和國外其他地區(qū)房地產(chǎn)又被稱為“物業(yè)”，“不動(dòng)產(chǎn)”等。 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理是相互聯(lián)系，相互依賴的，先有經(jīng)營而后才有管理可言，經(jīng)營方向正確，企業(yè)的經(jīng)營效益與管理效率成正比，否則成反比。 價(jià)格評(píng)估：以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。 （二）前期工作 申請項(xiàng)目用地，獲得土地使用權(quán)； 取得土地使用權(quán)的方式有三種：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥 1）出讓： 國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。在征地過程中需支付一定的補(bǔ)償費(fèi)，并對原有集體所有土地上的人員進(jìn)行妥善安置。 通過招標(biāo)投標(biāo)選擇承包商 ? 以工程設(shè)計(jì)、施工、工程所需的材料設(shè)備和其他有關(guān)工程的標(biāo)的物為對象，招請若干個(gè)單位進(jìn)行秘密的報(bào)價(jià)競爭，從中選擇技術(shù)實(shí)力強(qiáng)、管理好，信譽(yù)良好的施工單位，要求技術(shù)先進(jìn)、質(zhì)量最佳、工期最短、造價(jià)最低。 資金的時(shí)間價(jià)值取決于： 1）投資利潤率 2）通貨膨脹率 3）風(fēng)險(xiǎn)因素 資金的時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法與銀行利息的計(jì)算方法相同。實(shí)際發(fā)生的這種資金流出或流入叫做 現(xiàn)金流量 ，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差，稱為 凈現(xiàn)金流量 。凈現(xiàn)金流量發(fā)生時(shí)間點(diǎn)應(yīng)為時(shí)間單位末。 房地產(chǎn)開發(fā)投資中，投資回收是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，投資回報(bào)表現(xiàn)為開發(fā)商的利潤。 三、房地產(chǎn)市場的參與者 由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機(jī)構(gòu)組成。 建筑師 工程師：結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣、造價(jià) 會(huì)計(jì)師 估價(jià)師 律師 （七）消費(fèi)者或買家 ? 自用型買家 ——支付能力； ? 投資型買家 ——擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益的大小，決定了其愿意支付的價(jià)格水平。 交易程序的規(guī)范化 第四章 房地產(chǎn)金融制度與政策 第一節(jié) 住房公積金制度與政策 住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金。 互助性：集中全社會(huì)職工的力量，把個(gè)人較少的錢集中起來，形成規(guī)模效應(yīng)，并且繳存住房公積金的人都具有使用住房公