【正文】 其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 三、房屋租賃的政策 ? 房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。 轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。 ?如果申報(bào)的成交價(jià)格過分低于市場價(jià)格，登記部門按照相關(guān)規(guī)定要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，按照評(píng)估價(jià)格收取費(fèi)用。至于地點(diǎn)，首先考慮上地，其次是上地信息產(chǎn)業(yè)基地東部的亞運(yùn)村及奧體公園以北的地區(qū)，或是西北區(qū)域。這兩年，鄭先生和妻子周女士收入還不錯(cuò)，所以打算今年把房子“升級(jí)換代”。邀請(qǐng)招標(biāo)的特點(diǎn)是： ? （ 1） 招標(biāo)人在一定范圍內(nèi)邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)。 招投標(biāo)活動(dòng)必須遵守的原則：公開、公平、公證和誠實(shí)信用。 而一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公積金的交存人和離退休職工，也就是說其對(duì)象的范圍大于前者。 月收入 =職工個(gè)人住房公積金月繳存額247。 有按期償還貸款本息的能力； （二）住房公積金的特點(diǎn) 強(qiáng)制性：凡在職職工及其所在單位都需要按規(guī)定的繳存基數(shù)、繳交比例并按月繳存住房公積金。 （六）專業(yè)顧問 在不同階段聘請(qǐng)專業(yè)顧問公司提供咨詢服務(wù)。 開發(fā)投資 經(jīng)濟(jì)效果表現(xiàn)為銷售收入，效果的大小可用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量 二、投資回收與投資回報(bào) 投資回收 ： 投資者對(duì)其所投入資本的回收 房地產(chǎn)投資收益 投資回報(bào)： 投資者所投入資本在使用中所獲得的報(bào)酬 例如： 貸款對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說，借款人還本的部分是投資回收部分；借款人所支付的利息，是投資回報(bào)。 A． 4% B． 8% C． % D． % 答案： %)2/%81(1)/1( 2 ??????? mmri 四、 現(xiàn)金流量 把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金叫 現(xiàn)金流出 ，流入系統(tǒng)的資金叫 現(xiàn)金流入 。 ? 道路交通系統(tǒng) ? 郵電、通訊系統(tǒng) ? 環(huán)境系統(tǒng)：園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾處理 籌措資金 資金的渠道主要有四個(gè)方面： 1）自有流動(dòng)資金； 2）向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款； 安排短期、長期信貸 3）向社會(huì)發(fā)行融資債券； 4）預(yù)售商品房。 （一）投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 投資機(jī)會(huì)尋找 —— 看地 投資機(jī)會(huì)選擇 投資機(jī)會(huì)篩選 —— 分析客觀情況，潛在的買家、合作伙伴 市場分析 —— 供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場 投資決策分析 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) —— 分析經(jīng)營收入、開支費(fèi)用、財(cái)務(wù)指標(biāo) 可行性研究報(bào)告： 房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵一步，同時(shí)也是政府是否批準(zhǔn)立項(xiàng)、銀行是否同意給予資金支持的參考依據(jù)。 “管理” ——就是實(shí)施，是指為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營總目標(biāo)，對(duì)企業(yè)各種要素及其運(yùn)行施加的一系列組織與調(diào)控活動(dòng)，其主要目的在于不斷提高各種管理活動(dòng)的效率，從而保證企業(yè)經(jīng)營總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。為此目的而進(jìn)行的房屋建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都是房產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓的方式主要有 3種：出售、交換和贈(zèng)與。 物業(yè)管理 房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)，俗稱“管房”，為已出租或出售的房屋進(jìn)行日常維修和維護(hù)，并向入住業(yè)主或客戶提供服務(wù)（安全保衛(wèi)、清潔、綠化、車輛、各項(xiàng)便民有償服務(wù)、小區(qū)商業(yè)用房的經(jīng)營管理），使物業(yè)得到保值增值 。 現(xiàn)金流量圖 ? 橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位。歌星王菲在 1997年以七成按揭，分20年供款的方式以 4800萬港元購入了沙田寶松苑豪宅，每月供款額達(dá) 29萬港元，兩年后只能半價(jià)出售。 稅收的功能 理順分配關(guān)系；保證政府的土地收益；體現(xiàn)政府的稅收政策，抑制市場投機(jī)、控制房地產(chǎn)價(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)交易行為。 財(cái)政監(jiān)督： 完整的監(jiān)督體系，包括財(cái)政監(jiān)督、審計(jì)監(jiān)督、職工和單位監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督。 借款申請(qǐng)人應(yīng)提供的材料 借款人到建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或已與建設(shè)銀行簽訂 合作協(xié)議 的開發(fā)商處填寫個(gè)人住房貸款借款申請(qǐng)表，并提供以下材料： a) 本人戶口本、身份證或其它有效居留證件； b) 職業(yè)和收入證明； c) 購房合同或意向書等有關(guān)證明材料； d) 占房價(jià)款 30%的首期付款證明； e) 建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)要求提供的其它材料。 ※ 離退休職工以單位開具的“收入證明”來確定計(jì)算可貸款額度的月收入基數(shù)。因此公積金貸款的手續(xù)較一般住房貸款的手續(xù)更為復(fù)雜。 ? 3．招標(biāo)文件不得要求特定的生產(chǎn)供應(yīng)者以及含有傾向或者排斥潛在的投標(biāo)人的其他內(nèi)容。 關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目 ? （一） 供水、供電、供氣、供熱等市政工程項(xiàng)目； ? （二） 科技、教育、文化等項(xiàng)目； ? （三） 體育、旅游等項(xiàng)目； ? （四） 衛(wèi)生、社會(huì)福利等項(xiàng)目； ? （五） 商品住宅，包括經(jīng)濟(jì)適用住房； ? 其他公用事業(yè)項(xiàng)目?？紤]到目前已是一家三口，父母早晚也會(huì)到北京生活，因此趙先生考慮購買一套三居室，以便滿足五口人的起居需要。 ? 劉女士說，小兩口的購房需求是購買一套二居室，滿足一家三口居家所用。它是在設(shè)定估價(jià)基準(zhǔn)日、設(shè)定土地開發(fā)程度、設(shè)定使用年期下完整土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 (一 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同； (二 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格； (三 )房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在 15日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)； (四 )房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評(píng)估； (五 )房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)； (六 )房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。 ? 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。 二、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 ，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押 。 ? 以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)不在抵押合同上作記載。 ? 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 ? 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 六、商品房預(yù)售 商品房預(yù)售的概念 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。 ? 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。 《城市房地產(chǎn)管理法》明確房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。 ? 王先生還說，單價(jià)要在 8000元以下，總價(jià)控制在 80萬元以內(nèi)，距離 CBD越近越好。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。 三、招標(biāo)方式 ? 1．公開招標(biāo) ? 公開招標(biāo)是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。 商業(yè)貸款比公積金貸款多了律師費(fèi)。住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對(duì)象是住房公積金的交存人和匯交單位的離退休職工，其貸款的對(duì)象必須具備下列條件： １、持續(xù)繳存６個(gè)月住房公積金或已累計(jì)繳存２４個(gè)月以上且目前還在繼續(xù)繳存。 ? 借款人償還貸款 ★ 借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。 組合貸款：分別簽訂借款合同 。 以住房公積金制度為基礎(chǔ)我國建立了政策性的住房金融，初步形成商業(yè)性和政策性并存的住房金融體系。 （一）土地所有者或當(dāng)前的使用者 在我國，政府壟斷了國有土地使用權(quán)出讓的一級(jí)市場 ——政府通過城市規(guī)劃管理來影響建筑物的平面和空間不止，限定土地的用途和房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品類型、開發(fā)地點(diǎn)； 當(dāng)前的土地使用者也對(duì)有關(guān)土地的交易有至關(guān)重要的影響 ——在土地的出讓轉(zhuǎn)讓和在開發(fā)過程中，也要最大限度地滿足其既得利益。 ),/( niYX系數(shù)名稱 標(biāo)準(zhǔn)表示法 所求 已知 公式 一次支付現(xiàn)值系數(shù) 一次支付終值系數(shù) 等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù) 等額序列支付的資金回收系數(shù) 等額序列支付的終值系數(shù) 等額序列支付的儲(chǔ)存基金系數(shù) 例題 某開發(fā)商向銀行貸款 2023萬元，期限 3年，年利率 8%，若該筆貸款的還款方式為到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總和是多少？ P=2023, n=3, i=8% 萬元）（利息 (]1%)81[(2023]1)1[ 3 ???????? niP 例題 2 某人購買一套價(jià)值 25萬元的住宅，首期付款為房價(jià)的 30%，其余為在 10年內(nèi)按月等額償還的抵押貸款，年利率 15%，問月還款額為多少？ P=25x70%= , n=12x10=120, i=15%/12=% 萬元）月還款額(]1%)(%)%([175000]1)1()1([120120???????????nniiiP ? 某家庭預(yù)計(jì)在今后 10年內(nèi)的月收入為 16000元，如果其中的 30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為 12%，問該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少？ 解：該家庭每月可用于支付貸款的月還款額 A=16000x30%=4800（元） 月貸款利率 =12%/12=1% 計(jì)息周期 =10X12=120月 有償還能力的最大抵押貸款額 萬元）(]%)11%(1/[]1%)11[(4800])1(/[]1)1[(120230?????????? nn iiiAP ? 某家庭購買一套面積為 80平方米的住房，單價(jià)為 3500元 /平方米，首付款為房價(jià)的25%，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)貸款組合抵押貸款。 例如： 某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為 %，通常稱為“年利率 6%，每月計(jì)息一次”。拆遷涉及多方面的權(quán)益，矛盾突出，是開發(fā)項(xiàng)目至關(guān)重要的一項(xiàng)工作。 物業(yè)管理：對(duì)投入使用的各類房屋及其附屬配套設(shè)施，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營方式進(jìn)行管理，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。 參考用書 ? 中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國物價(jià)出版社， 2023； ? 中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編，房地產(chǎn)基本制度與政策，中國物價(jià)出版社， 2023； ? 劉亞臣，房地產(chǎn)經(jīng)營管理，大連理工大學(xué)出版社，2023； ? 李清立，房地產(chǎn)開