房地產(chǎn)投資環(huán)境分析與市場分析(文件)
【正文】 下跌幅度及比率，成交量與需求量，市場吸納能力與速度等。三、房地產(chǎn)投資市場調(diào)查的方法與技術(shù)一、市場調(diào)查的方法詢問法：訪談、電話、信函、留置問卷觀察法：直接和間接觀察實驗法：實驗求證法和隨機(jī)嘗試法二、房地產(chǎn)投資市場調(diào)查技術(shù)調(diào)查表格的設(shè)計A、調(diào)查表的構(gòu)成：B、問題類型：C、設(shè)計要求：主題明確；重點(diǎn)突出；設(shè)問具體；可接受性；簡明扼要；可分析性。n 德爾菲法特點(diǎn)n 1）匿名性。德爾菲發(fā)在預(yù)測的過程中，一般都要進(jìn)行 3～ 5輪的征詢專家意見。對沒輪預(yù)測結(jié)果都進(jìn)行定量的統(tǒng)計處理和評價，從而便于科學(xué)的描述這一輪預(yù)測結(jié)果中專家們意見的分布情況和分歧所在，也便于眾多的意見中歸納出基本的、一致的、主流的意見。 簡單移動平均法把平均的項逐漸向后移動加以平均，每項平均的總項數(shù)不變。 加權(quán)移動平均法Xt+1= （ nXt+(n1)Xt1+…X t(n1))/(n+(n1)+…+2+1)歷史引申法例 1 某房地產(chǎn)公司 20232023年的商品房實際銷售量見表，使用移動平均法預(yù)測 2023年以后的銷售量。 指數(shù)平滑法是利用預(yù)測前一期的實際值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測值進(jìn)行加權(quán)平均來取得預(yù)測值的方法。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 一月 21一月 2118:15:3318:15:33January 22, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/1/22 18:15:3318:15:3322 January 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 2118:15:3318:15Jan2122Jan211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/22 18:15:3318:15:3322 January 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 22 一月 20236:15:33 下午 18:15:33一月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 2118:15:3318:15Jan2122Jan211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/1/22 18:15:3318:15:3322 January 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 2118:15:3318:15:33January 22, 20231意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 一月 2118:15:3318:15Jan2122Jan211故人江海別，幾度隔山川。n 例 3 某房地產(chǎn)公司 2023年 712月份的實際銷售量及預(yù)測見表，如果設(shè) α=,求 2023年 1月份銷售的預(yù)測值月份 實際銷售量 預(yù)測值7 5000 52008 4800 50009 5200 530010 4900 500011 5500 530012 6000 5800216。趨勢預(yù)測法 根據(jù)過去各期的實際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。平均時，可以用簡單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。包括：n 簡單平均法n 移動平均法n 加權(quán)移動平均法n 趨勢預(yù)測法n 指數(shù)平滑法n 季節(jié)指數(shù)法216。由于多次信息交流，便于專家比較分析，修正意見，從而提高預(yù)測的準(zhǔn)確度。這樣，參與預(yù)測的專家互補(bǔ)見面，消除了很多心理的影響，有助于專家發(fā)表較為客觀的意見。房地產(chǎn)投資市場預(yù)測一、房地產(chǎn)市場預(yù)測的內(nèi)容：宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢預(yù)測；產(chǎn)業(yè)政策所帶來的影響之預(yù)測；市場需求預(yù)測；技術(shù)發(fā)展預(yù)測；營銷前景預(yù)測；產(chǎn)品供給能力預(yù)測；市場價格趨勢預(yù)測；市場競爭情況預(yù)測；二、市場預(yù)測的方法專家意見法 —— 德爾菲法歷史引申法因果預(yù)測法專家意見法 — 德爾菲法n 專家以自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗，在對過去發(fā)生的事件和歷史信息資料進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)未來可能出現(xiàn)的各種趨勢作出判斷和預(yù)測的一種方法。 4．房地產(chǎn)投資項目方面的信息n .n 城市房地產(chǎn)市場分析n 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析n 房地產(chǎn)項目市場分析n .n 房地產(chǎn)市場供給分析 —— 供給總量、供給結(jié)構(gòu)、供給預(yù)測n 房地產(chǎn)市場需求分析 —— 需求總量、需求客戶分析n 房地產(chǎn)市場供求關(guān)系分析 —— 供求缺口n 房地產(chǎn)市場競爭分析 —— 競爭對手和競爭項目房地產(chǎn)投資市場分析的注意事項1．房地產(chǎn)投資市場分析要有明確的思路2．房地產(chǎn)投資市場分析要根據(jù)分析目的確定研究內(nèi)容和角度3．房地產(chǎn)投資市場分析要把多種分析方法結(jié)合起來4．房地產(chǎn)投資市場分析數(shù)據(jù)要真實可靠5．房地產(chǎn)投資市場分析要避免陷入不必要的誤區(qū) 房地產(chǎn)投資市場分析報告n 競爭項目的調(diào)研報告1. 競爭項目的基礎(chǔ)信息資料：產(chǎn)品、價格、廣告、銷售執(zhí)行、企業(yè)狀況、物業(yè)管理等2. 樓盤調(diào)研總結(jié) :優(yōu)缺點(diǎn)、本項目的建議房地產(chǎn)投資市場
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