【正文】 ，則市場氛圍從2007年到2008年的轉(zhuǎn)折也似曾相識?！敖?jīng)過20多年的發(fā)展，中國已在世界經(jīng)濟尤其進出口貿(mào)易中獲得舉足輕重的地位，并保持著全球最快的增長速度。而從金融市場和消費者偏好兩個角度來看，行業(yè)的集中化也是必然的趨勢。在這個過程中，競爭將加劇。都將產(chǎn)生大量的成本。未來很有可能導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的狀況，進而導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。行業(yè)內(nèi)的產(chǎn)品差異化較小或趨于標準化，大多數(shù)企業(yè)的定位不清。這就為激烈的價格戰(zhàn)埋下了伏筆。幸運的是，身為為數(shù)不多的見證這一行業(yè)自肇始以來全過程的企業(yè)之一，我們更深切的感受到來自市場運行本質(zhì)的力量。身處這一特定歷史階段，又與城市化緊密相關(guān)的中國住宅行業(yè)，其足跡注定無法平凡。作為一個自由準入的行業(yè)，所有資源和機會對每個參與者正日益變得公平。在住宅行業(yè)中耕耘了二十年的萬科，越來越意識到只有回到市場邏輯的起點，不斷強化自身的能力，才是應(yīng)對一切市場變動最簡潔、也最有效的終極策略。6由于房地產(chǎn)行業(yè)存在高額的戰(zhàn)略利益，極有可能劃定未來的勢力范圍，所以各企業(yè)都積極采取某種戰(zhàn)略來抓住這個機會，搶占市場，獲得高額利潤，這時，產(chǎn)業(yè)中的其他企業(yè)就有可能加入競爭，加劇了產(chǎn)業(yè)中的競爭強度。SWOT分析優(yōu)勢—S區(qū)域和客戶定位明確充足的土地儲備極高的品牌知名度和滿意度, 客戶對公司品牌忠誠度較高推行全裝修房劣勢—W施工隊的素質(zhì)不高管理邊界問題, 內(nèi)部組織的效率較低，管理模式還需要市場驗證公司中高層管理人員人事變動較為頻繁機會—O政府重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房我國國民經(jīng)濟平穩(wěn)快速發(fā)展股市下撤熱錢投入房地產(chǎn)行業(yè)消費者需求不飽和每年城市人口增加房地產(chǎn)重組SO戰(zhàn)略：產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略（SOOOOO5）市場開發(fā)戰(zhàn)略：運用有效的營銷策略開發(fā)市場（SOOO6）WO戰(zhàn)略：市場開發(fā)戰(zhàn)略（WO6）威脅—T央行存款儲備提高，資金來源收緊銀行存款加息可規(guī)劃土地減少政府積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場ST戰(zhàn)略：市場開發(fā)戰(zhàn)略（SSTTT3）產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略（ST4）WT戰(zhàn)略：應(yīng)變與善變地貫徹政府政策（WTT2）提高土地利用率（WT3.）循循善誘出良好的行業(yè)態(tài)勢（WT4）四、EFE分析萬科的外部因素評價（EFE）矩陣關(guān)鍵外部因素權(quán)重評分加權(quán)分數(shù)機會1. 我國國民經(jīng)濟的平穩(wěn)快速增長32. 政府對房地產(chǎn)業(yè)將實行長期宏觀調(diào)控，稅收、信貸、土地政策等措施開始正式實施33. 股市下撤熱錢投入房地產(chǎn)行業(yè)14. WTO給我國房地產(chǎn)金融帶來發(fā)展新機遇將會擴大房地產(chǎn)業(yè)的市場需求45. 居民的需求旺盛4機會加權(quán)分數(shù)威脅1. 央行存款儲備提高，資金來源收緊32. 銀行存款加息23. 可規(guī)劃土地減少44. 政府積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場2威脅加權(quán)分數(shù)總計五、IFE分析萬科的內(nèi)部因素評價（IFE）矩陣關(guān)鍵內(nèi)部因素權(quán)重評分加權(quán)分數(shù)優(yōu)勢1. 進行“3+X”的區(qū)域擴張戰(zhàn)略，產(chǎn)品主要針對中產(chǎn)階級，走中檔路線42. 工業(yè)化建設(shè)住房33. 推行全裝修房34. 從產(chǎn)業(yè)鏈的角度尋找合作伙伴，以強勢品牌進行資源整合我們目前很多管理，進去要登記，要拿身份證。　　開發(fā)經(jīng)營思路有誤。（三）、如何用國際專業(yè)公司的技術(shù)創(chuàng)造，完成開發(fā)案增值的極大化　　運用國際的公司來做整個的資源轉(zhuǎn)嫁，在初期可以學(xué)習別人的經(jīng)驗，把它學(xué)來以后，再創(chuàng)造屬于我們自己的一個操作模式，這樣就能把國家整個經(jīng)營管理的水平帶上去。這是指在做大型的開發(fā)案的時候，做小型開發(fā)案不必運用那么多的專業(yè)公司，用一、二家的專業(yè)公司來操作就可以了。很多人把專業(yè)公司當成成本，當成費用支出；其實要把專業(yè)公司當成賺錢的保證，是你賺錢的一種手段和利器。這往往會給開發(fā)案帶來危機甚至成為爛尾樓，造成了很多的浪費和出現(xiàn)很多糾紛。那么，這些東西還有改善的空間。這就是說，如果你為一個市場去找開發(fā)案，風險度降低很多。使得房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風險高利潤的行業(yè)，這些也將影響行業(yè)內(nèi)的競爭狀況。指引企業(yè)的前進方向?！≌腔谶@樣的思路，萬科將2008年的主題詞確定為“慮遠積厚作為這個領(lǐng)域的從業(yè)者，萬科團隊的成員將盡力守住一顆平常心?！∪绻麑θf科所沉淀的經(jīng)驗和信念做一個扼要，那就是堅持自己對長期趨勢的判斷，并對行業(yè)自身可能發(fā)生的情緒波動始終保持警惕，而這也正是萬科當前的選擇?！岸鄷r候，從表面上看是市場的變動導(dǎo)致了市場預(yù)期的變化，但深入探究，我們可能發(fā)現(xiàn)，其實是市場對短期預(yù)期的某種不確定而放大了市場的短期波動。：在任何的產(chǎn)業(yè)中，競爭對手都有各自的特點，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，他們的不同體現(xiàn)在戰(zhàn)略、目標、企業(yè)文化等方面。由于房子是大多數(shù)普通民眾一生中最大的一筆支出。導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)的整體利潤的下降。商品房價格居高不下，房地產(chǎn)商死扛著價格。這樣在一定程度上將有利于實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟。基于以上的基本判斷，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍將有一個快速增長期。而隨著工商社會的全面成型，中國也正處于全球最快的城市化進程中?！∽≌侨祟惿姹仨毜幕疚镔Y，也是社會成員改善生活品質(zhì)最重要的物質(zhì)基礎(chǔ)之一?！盃钤比f科集團的觀點：“在萬科眼中，自2004年以來，盡管行業(yè)景氣的表面現(xiàn)象時有跌宕，市場氛圍也不斷在樂觀與悲觀之間反復(fù)徘徊，但支撐住宅市場基本面的諸要素卻并未發(fā)生任何根本性的改變，而行業(yè)內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律更是始終如一。而作為房地產(chǎn)行業(yè)來說，其競爭強度取決于以下因素：，僅考慮國內(nèi)情況來說，各大集團有相當多已進入房地產(chǎn)行業(yè)，就目前的情況來看，還沒有出現(xiàn)某一家企業(yè)主導(dǎo)這個產(chǎn)業(yè)的情況。而留下幾家房地產(chǎn)商成壟斷的形式。 現(xiàn)在面對越來越緊縮的財政政策，土地政策，以及國家的一系列的打壓房地產(chǎn)的政策使得房地產(chǎn)行業(yè)暫時是處于水深火熱之中。三是行政管理壁壘。我國自開展城市土地有償出讓制度以來，大多采用協(xié)議出讓土地的方式。現(xiàn)在隨著銀行銀根的收縮，以及利息的提高，企業(yè)的自有資金就變得更加重要了。進入障礙，也稱進入壁壘，是指進入廠商必須承擔而在位廠商不必承擔的成本，它是不完全競爭市場存在的根本條件，如果不存在進入障礙，廠商可以自由進入或者退出某一市場，則市場可以達到完全競爭或者可競爭狀態(tài)。進入每個行業(yè)都有它的進入壁壘。中介行業(yè)的興衰發(fā)展直接反映著地產(chǎn)行業(yè)的狀況。代理機構(gòu)重組 上海二手房指數(shù)辦公室判斷,上海二手房市場在經(jīng)歷大幅攀升之后,現(xiàn)已開始步入盤整狀態(tài)。2008年元旦執(zhí)行新利率后,大部分消費者感受到加息累積的壓力。五、二手房 二手房市場步入盤整狀態(tài) 由于調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力、第二套房貸款門檻提高,購買力較弱、改善型購房者暫緩購房計劃,而賣方依然看好后市決不降價,上海的二手房市場步入盤整狀態(tài)。因為是人就不可能不住房