【正文】 過去我們的開發(fā)概念都是搶一塊地，再去想其他事情。有志于成為世界級優(yōu)秀住宅企業(yè)的萬科，越來越意識到，市場是最公平的游戲，在這里不存在取巧的捷徑，只有腳踏實地、一步步前行，才是通往理想的康莊大道”這些對市場的基本判斷將很大程度的影響企業(yè)將來的處事風格。由于消費者對房價的預期，現(xiàn)今房產(chǎn)市場上往往會出現(xiàn)“有價無市”的狀況。不同之處僅僅在于，2005年的憂慮是對政策調(diào)控的反應(yīng)；而今天的寒意，則來自市場現(xiàn)象的變化。由于政府管理的越位，導致過度干預房地產(chǎn)市場，加上政府審批的繁雜和效率的低下，官員在審批中的尋租，形成了行政性進入壁壘。然而，隨著競爭對手的增多，以及國家規(guī)定的嚴格化，進入的壁壘越來越高了。市場整體表現(xiàn)為多空膠著的局面。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標準。他們的買房需求依然可能促使房價的進一步上升。這個階段的軟成本比較大。綜上所述，房地產(chǎn)商有足夠的利潤空間，但這并不給購買者很大的有力條件侃價，也正因為此買方在購買房子時是比較被動的，可以說有選擇權(quán)卻也是不得不接受市場的狀況以及現(xiàn)實。在房地產(chǎn)方面也一樣，今天誰能在許多領(lǐng)域進行新的修改、修正、變動，領(lǐng)導市場潮流、創(chuàng)造人類所需要的新產(chǎn)品，那么誰的產(chǎn)品就備受歡迎。買房轉(zhuǎn)換成本雖然房地產(chǎn)無多大差異化標準化程度高、轉(zhuǎn)換成本也低，但隨著房地產(chǎn)市場的不斷上漲，購買者想買房的欲望也逐漸增強，擔心晚買一點就更貴，所以消費者產(chǎn)生恐懼心理晚不如趕早，如此更使得場地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上，趨于白熱化狀態(tài)更炒作了房地產(chǎn)即使國家做了許多宏觀調(diào)控卻也無多大成效。一， 融資創(chuàng)新相對于之前的房地產(chǎn)投資，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資面臨著更多的問題。四． 股市影響另外，值得大家注意的是，其實股市和房市是一個互動的聯(lián)合體，隨著這幾年的中國經(jīng)濟的高速增長，股市的發(fā)展早已脫離了正常的軌跡。增長有明顯關(guān)系，波動基本一致，但波幅前者大于后者。四、 切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。隨著我國改革開放的深入，全球化時代的到來，國外的先進的設(shè)計理念和技術(shù)必將會給房地產(chǎn)行業(yè)造成很大的沖擊。如此，限制了房地產(chǎn)商的資金來源，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)。對資金，土地來源，購房者三方面進行控制，從根本上解決問題。不過，這些主要是針對股市的，所以對于房地產(chǎn)業(yè)來說，只是一種牽連。這些客觀原因使得外界普遍對近期房價下降不報大的希望。首先是體驗式營銷，使購房者在選購住房時接受的服務(wù)是有專門針對的。上海新開發(fā)了浦東，完善了各種配套設(shè)施、市場功能很全，所以大家愿意搬到一個新環(huán)境里面去。因為，人口結(jié)構(gòu)不同，人口的數(shù)量、品質(zhì)、所受教育程度都不一樣。土地價格指數(shù)上漲對住宅銷售價格影響最大?！　×渌?中國建設(shè)部明確要求，全國所有市縣在2007年年底前必須建立“廉租房”制度。五、二手房 二手房市場步入盤整狀態(tài) 由于調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力、第二套房貸款門檻提高,購買力較弱、改善型購房者暫緩購房計劃,而賣方依然看好后市決不降價,上海的二手房市場步入盤整狀態(tài)。中介行業(yè)的興衰發(fā)展直接反映著地產(chǎn)行業(yè)的狀況。我國自開展城市土地有償出讓制度以來，大多采用協(xié)議出讓土地的方式。而作為房地產(chǎn)行業(yè)來說，其競爭強度取決于以下因素：，僅考慮國內(nèi)情況來說，各大集團有相當多已進入房地產(chǎn)行業(yè)，就目前的情況來看，還沒有出現(xiàn)某一家企業(yè)主導這個產(chǎn)業(yè)的情況?；谝陨系幕九袛?，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍將有一個快速增長期。由于房子是大多數(shù)普通民眾一生中最大的一筆支出。作為這個領(lǐng)域的從業(yè)者，萬科團隊的成員將盡力守住一顆平常心。這就是說，如果你為一個市場去找開發(fā)案，風險度降低很多。這是指在做大型的開發(fā)案的時候，做小型開發(fā)案不必運用那么多的專業(yè)公司，用一、二家的專業(yè)公司來操作就可以了。SWOT分析優(yōu)勢—S區(qū)域和客戶定位明確充足的土地儲備極高的品牌知名度和滿意度, 客戶對公司品牌忠誠度較高推行全裝修房劣勢—W施工隊的素質(zhì)不高管理邊界問題, 內(nèi)部組織的效率較低，管理模式還需要市場驗證公司中高層管理人員人事變動較為頻繁機會—O政府重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房我國國民經(jīng)濟平穩(wěn)快速發(fā)展股市下撤熱錢投入房地產(chǎn)行業(yè)消費者需求不飽和每年城市人口增加房地產(chǎn)重組SO戰(zhàn)略：產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略（SOOOOO5）市場開發(fā)戰(zhàn)略：運用有效的營銷策略開發(fā)市場（SOOO6）WO戰(zhàn)略：市場開發(fā)戰(zhàn)略（WO6）威脅—T央行存款儲備提高，資金來源收緊銀行存款加息可規(guī)劃土地減少政府積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場ST戰(zhàn)略：市場開發(fā)戰(zhàn)略（SSTTT3）產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略（ST4）WT戰(zhàn)略：應(yīng)變與善變地貫徹政府政策（WTT2）提高土地利用率（WT3.）循循善誘出良好的行業(yè)態(tài)勢（WT4）四、EFE分析萬科的外部因素評價（EFE）矩陣關(guān)鍵外部因素權(quán)重評分加權(quán)分數(shù)機會1. 我國國民經(jīng)濟的平穩(wěn)快速增長32. 政府對房地產(chǎn)業(yè)將實行長期宏觀調(diào)控，稅收、信貸、土地政策等措施開始正式實施33. 股市下撤熱錢投入房地產(chǎn)行業(yè)14. WTO給我國房地產(chǎn)金融帶來發(fā)展新機遇將會擴大房地產(chǎn)業(yè)的市場需求45. 居民的需求旺盛4機會加權(quán)分數(shù)威脅1. 央行存款儲備提高，資金來源收緊32. 銀行存款加息23. 可規(guī)劃土地減少44. 政府積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場2威脅加權(quán)分數(shù)總計五、IFE分析萬科的內(nèi)部因素評價（IFE）矩陣關(guān)鍵內(nèi)部因素權(quán)重評分加權(quán)分數(shù)優(yōu)勢1. 進行“3+X”的區(qū)域擴張戰(zhàn)略，產(chǎn)品主要針對中產(chǎn)階級，走中檔路線42. 工業(yè)化建設(shè)住房33. 推行全裝修房34. 從產(chǎn)業(yè)鏈的角度尋找合作伙伴，以強勢品牌進行資源整合身處這一特定歷史階段，又與城市化緊密相關(guān)的中國住宅行業(yè)，其足跡注定無法平凡。行業(yè)內(nèi)的產(chǎn)品差異化較小或趨于標準化，大多數(shù)企業(yè)的定位不清。而從金融市場和消費者偏好兩個角度來看，行業(yè)的集中化也是必然的趨勢。行業(yè)內(nèi)競爭分析一般說來，同一個產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)是相互制約的，一個企業(yè)的行為必然引起產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)的競爭。二是土地資源壁壘。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，二手房的成交90%以上是通過中介機構(gòu)完成的，可是，目前中介行業(yè)的現(xiàn)狀卻讓很多人放心不下，2007年底的中天老總的卷資出逃和2008年初的創(chuàng)輝的迅速消亡，給了中介行業(yè)震聾發(fā)聵的警鐘。房地產(chǎn)行業(yè)與一般行業(yè)是不一樣的，并不是每個人都承受得起房子高昂的價格。即使在發(fā)達國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實現(xiàn)的。 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅