【正文】 過(guò)去我們的開發(fā)概念都是搶一塊地，再去想其他事情。有志于成為世界級(jí)優(yōu)秀住宅企業(yè)的萬(wàn)科，越來(lái)越意識(shí)到，市場(chǎng)是最公平的游戲，在這里不存在取巧的捷徑，只有腳踏實(shí)地、一步步前行，才是通往理想的康莊大道”這些對(duì)市場(chǎng)的基本判斷將很大程度的影響企業(yè)將來(lái)的處事風(fēng)格。由于消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，現(xiàn)今房產(chǎn)市場(chǎng)上往往會(huì)出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的狀況。不同之處僅僅在于，2005年的憂慮是對(duì)政策調(diào)控的反應(yīng)；而今天的寒意，則來(lái)自市場(chǎng)現(xiàn)象的變化。由于政府管理的越位，導(dǎo)致過(guò)度干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上政府審批的繁雜和效率的低下，官員在審批中的尋租，形成了行政性進(jìn)入壁壘。然而，隨著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的增多，以及國(guó)家規(guī)定的嚴(yán)格化，進(jìn)入的壁壘越來(lái)越高了。市場(chǎng)整體表現(xiàn)為多空膠著的局面。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。他們的買房需求依然可能促使房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升。這個(gè)階段的軟成本比較大。綜上所述，房地產(chǎn)商有足夠的利潤(rùn)空間，但這并不給購(gòu)買者很大的有力條件侃價(jià)，也正因?yàn)榇速I方在購(gòu)買房子時(shí)是比較被動(dòng)的，可以說(shuō)有選擇權(quán)卻也是不得不接受市場(chǎng)的狀況以及現(xiàn)實(shí)。在房地產(chǎn)方面也一樣，今天誰(shuí)能在許多領(lǐng)域進(jìn)行新的修改、修正、變動(dòng)，領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)潮流、創(chuàng)造人類所需要的新產(chǎn)品，那么誰(shuí)的產(chǎn)品就備受歡迎。買房轉(zhuǎn)換成本雖然房地產(chǎn)無(wú)多大差異化標(biāo)準(zhǔn)化程度高、轉(zhuǎn)換成本也低，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷上漲，購(gòu)買者想買房的欲望也逐漸增強(qiáng)，擔(dān)心晚買一點(diǎn)就更貴，所以消費(fèi)者產(chǎn)生恐懼心理晚不如趕早，如此更使得場(chǎng)地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上，趨于白熱化狀態(tài)更炒作了房地產(chǎn)即使國(guó)家做了許多宏觀調(diào)控卻也無(wú)多大成效。一， 融資創(chuàng)新相對(duì)于之前的房地產(chǎn)投資，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資面臨著更多的問題。四． 股市影響另外，值得大家注意的是，其實(shí)股市和房市是一個(gè)互動(dòng)的聯(lián)合體，隨著這幾年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，股市的發(fā)展早已脫離了正常的軌跡。增長(zhǎng)有明顯關(guān)系，波動(dòng)基本一致，但波幅前者大于后者。四、 切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。隨著我國(guó)改革開放的深入，全球化時(shí)代的到來(lái)，國(guó)外的先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和技術(shù)必將會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)造成很大的沖擊。如此，限制了房地產(chǎn)商的資金來(lái)源，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)。對(duì)資金，土地來(lái)源，購(gòu)房者三方面進(jìn)行控制，從根本上解決問題。不過(guò)，這些主要是針對(duì)股市的，所以對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，只是一種牽連。這些客觀原因使得外界普遍對(duì)近期房?jī)r(jià)下降不報(bào)大的希望。首先是體驗(yàn)式營(yíng)銷，使購(gòu)房者在選購(gòu)住房時(shí)接受的服務(wù)是有專門針對(duì)的。上海新開發(fā)了浦東，完善了各種配套設(shè)施、市場(chǎng)功能很全，所以大家愿意搬到一個(gè)新環(huán)境里面去。因?yàn)?，人口結(jié)構(gòu)不同，人口的數(shù)量、品質(zhì)、所受教育程度都不一樣。土地價(jià)格指數(shù)上漲對(duì)住宅銷售價(jià)格影響最大。　　六．其它 中國(guó)建設(shè)部明確要求，全國(guó)所有市縣在2007年年底前必須建立“廉租房”制度。五、二手房 二手房市場(chǎng)步入盤整狀態(tài) 由于調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力、第二套房貸款門檻提高,購(gòu)買力較弱、改善型購(gòu)房者暫緩購(gòu)房計(jì)劃,而賣方依然看好后市決不降價(jià),上海的二手房市場(chǎng)步入盤整狀態(tài)。中介行業(yè)的興衰發(fā)展直接反映著地產(chǎn)行業(yè)的狀況。我國(guó)自開展城市土地有償出讓制度以來(lái)，大多采用協(xié)議出讓土地的方式。而作為房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度取決于以下因素：，僅考慮國(guó)內(nèi)情況來(lái)說(shuō)，各大集團(tuán)有相當(dāng)多已進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，就目前的情況來(lái)看，還沒有出現(xiàn)某一家企業(yè)主導(dǎo)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的情況?；谝陨系幕九袛?，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍將有一個(gè)快速增長(zhǎng)期。由于房子是大多數(shù)普通民眾一生中最大的一筆支出。作為這個(gè)領(lǐng)域的從業(yè)者，萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)的成員將盡力守住一顆平常心。這就是說(shuō)，如果你為一個(gè)市場(chǎng)去找開發(fā)案，風(fēng)險(xiǎn)度降低很多。這是指在做大型的開發(fā)案的時(shí)候，做小型開發(fā)案不必運(yùn)用那么多的專業(yè)公司，用一、二家的專業(yè)公司來(lái)操作就可以了。SWOT分析優(yōu)勢(shì)—S區(qū)域和客戶定位明確充足的土地儲(chǔ)備極高的品牌知名度和滿意度, 客戶對(duì)公司品牌忠誠(chéng)度較高推行全裝修房劣勢(shì)—W施工隊(duì)的素質(zhì)不高管理邊界問題, 內(nèi)部組織的效率較低，管理模式還需要市場(chǎng)驗(yàn)證公司中高層管理人員人事變動(dòng)較為頻繁機(jī)會(huì)—O政府重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展股市下撤熱錢投入房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)者需求不飽和每年城市人口增加房地產(chǎn)重組SO戰(zhàn)略：產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略（SOOOOO5）市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略：運(yùn)用有效的營(yíng)銷策略開發(fā)市場(chǎng)（SOOO6）WO戰(zhàn)略：市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略（WO6）威脅—T央行存款儲(chǔ)備提高，資金來(lái)源收緊銀行存款加息可規(guī)劃土地減少政府積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)ST戰(zhàn)略：市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略（SSTTT3）產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略（ST4）WT戰(zhàn)略：應(yīng)變與善變地貫徹政府政策（WTT2）提高土地利用率（WT3.）循循善誘出良好的行業(yè)態(tài)勢(shì)（WT4）四、EFE分析萬(wàn)科的外部因素評(píng)價(jià)（EFE）矩陣關(guān)鍵外部因素權(quán)重評(píng)分加權(quán)分?jǐn)?shù)機(jī)會(huì)1. 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速增長(zhǎng)32. 政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)行長(zhǎng)期宏觀調(diào)控，稅收、信貸、土地政策等措施開始正式實(shí)施33. 股市下撤熱錢投入房地產(chǎn)行業(yè)14. WTO給我國(guó)房地產(chǎn)金融帶來(lái)發(fā)展新機(jī)遇將會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求45. 居民的需求旺盛4機(jī)會(huì)加權(quán)分?jǐn)?shù)威脅1. 央行存款儲(chǔ)備提高，資金來(lái)源收緊32. 銀行存款加息23. 可規(guī)劃土地減少44. 政府積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)2威脅加權(quán)分?jǐn)?shù)總計(jì)五、IFE分析萬(wàn)科的內(nèi)部因素評(píng)價(jià)（IFE）矩陣關(guān)鍵內(nèi)部因素權(quán)重評(píng)分加權(quán)分?jǐn)?shù)優(yōu)勢(shì)1. 進(jìn)行“3+X”的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略，產(chǎn)品主要針對(duì)中產(chǎn)階級(jí)，走中檔路線42. 工業(yè)化建設(shè)住房33. 推行全裝修房34. 從產(chǎn)業(yè)鏈的角度尋找合作伙伴，以強(qiáng)勢(shì)品牌進(jìn)行資源整合身處這一特定歷史階段，又與城市化緊密相關(guān)的中國(guó)住宅行業(yè)，其足跡注定無(wú)法平凡。行業(yè)內(nèi)的產(chǎn)品差異化較小或趨于標(biāo)準(zhǔn)化，大多數(shù)企業(yè)的定位不清。而從金融市場(chǎng)和消費(fèi)者偏好兩個(gè)角度來(lái)看，行業(yè)的集中化也是必然的趨勢(shì)。行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析一般說(shuō)來(lái)，同一個(gè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)是相互制約的，一個(gè)企業(yè)的行為必然引起產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。二是土地資源壁壘。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，二手房的成交90%以上是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)完成的，可是，目前中介行業(yè)的現(xiàn)狀卻讓很多人放心不下，2007年底的中天老總的卷資出逃和2008年初的創(chuàng)輝的迅速消亡，給了中介行業(yè)震聾發(fā)聵的警鐘。房地產(chǎn)行業(yè)與一般行業(yè)是不一樣的，并不是每個(gè)人都承受得起房子高昂的價(jià)格。即使在發(fā)達(dá)國(guó)家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實(shí)現(xiàn)的。 稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅