【正文】 。二是土地資源壁壘?，F(xiàn)在隨著銀行銀根的收縮，以及利息的提高，企業(yè)的自有資金就變得更加重要了。并不是所有企業(yè)都能進(jìn)入有實(shí)力的行業(yè)。進(jìn)入障礙，也稱進(jìn)入壁壘，是指進(jìn)入廠商必須承擔(dān)而在位廠商不必承擔(dān)的成本，它是不完全競爭市場存在的根本條件，如果不存在進(jìn)入障礙，廠商可以自由進(jìn)入或者退出某一市場，則市場可以達(dá)到完全競爭或者可競爭狀態(tài)。在經(jīng)過一段時(shí)間就可以掙個(gè)盆滿缽滿。進(jìn)入每個(gè)行業(yè)都有它的進(jìn)入壁壘。市場需求的上升，行業(yè)投資的加大，企業(yè)營業(yè)收入和利潤的快速增長，專業(yè)化、品牌化的形成，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入逐漸成熟期，行業(yè)健康發(fā)展，有著較大的上升空間，是一個(gè)可以繼續(xù)投資的行業(yè)。中介行業(yè)的興衰發(fā)展直接反映著地產(chǎn)行業(yè)的狀況。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，二手房的成交90%以上是通過中介機(jī)構(gòu)完成的，可是，目前中介行業(yè)的現(xiàn)狀卻讓很多人放心不下，2007年底的中天老總的卷資出逃和2008年初的創(chuàng)輝的迅速消亡，給了中介行業(yè)震聾發(fā)聵的警鐘。代理機(jī)構(gòu)重組 上海二手房指數(shù)辦公室預(yù)計(jì),2008年上海二手房市場首先上演的是買賣雙方的博弈,待趨于平衡后再次進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展。 上海二手房指數(shù)辦公室判斷,上海二手房市場在經(jīng)歷大幅攀升之后,現(xiàn)已開始步入盤整狀態(tài)。而賣方則堅(jiān)信2008年又是一個(gè)“豐收年”,即使掛牌出售,也本著打探行情的想法,堅(jiān)決不降價(jià)。2008年元旦執(zhí)行新利率后,大部分消費(fèi)者感受到加息累積的壓力。其他區(qū)域則屬于相對的弱市。五、二手房 二手房市場步入盤整狀態(tài) 由于調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力、第二套房貸款門檻提高,購買力較弱、改善型購房者暫緩購房計(jì)劃,而賣方依然看好后市決不降價(jià),上海的二手房市場步入盤整狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)與一般行業(yè)是不一樣的，并不是每個(gè)人都承受得起房子高昂的價(jià)格。因?yàn)槭侨司筒豢赡懿蛔》孔樱偛豢赡茏寷]房的人都隨便搭個(gè)草棚或者睡馬路吧。隨著時(shí)代的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房的適用性也會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而不斷的提高住房質(zhì)量。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。四、經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。這個(gè)面積肯定比同地段的普通商品房的面積小?！比?、兩限房兩限房是指兩限就是限制價(jià)格,限價(jià)不是死價(jià)，它的價(jià)格有個(gè)上線，也就是不論你賣多少，都不能超過這個(gè)價(jià)格。中國建設(shè)部明確要求，全國所有市縣在2007年年底前必須建立“廉租房”制度。即使在發(fā)達(dá)國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實(shí)現(xiàn)的。2003年12月，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)再一次上調(diào)到7平方米以下，同時(shí)把人均居住面積低于7平方米、人均月收入低于570元的老勞模和重點(diǎn)優(yōu)撫對象也納入了廉租住房的解決范圍。二、廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。而且就北京市而言，租房的市場擴(kuò)大還有一部分原因可能是由于08年奧運(yùn)會(huì)將在北京舉行，很多人只為了看奧運(yùn)而短期居住，并沒有長期居住的打算。這部分租房的人仍然是潛在的買房群體，并不能根本上解決房產(chǎn)過熱的情況。替代品的威脅一、租賃但個(gè)人認(rèn)為，租賃市場的上漲并不會(huì)在很大程度上影響房地產(chǎn)的上升趨勢?！》课萁ㄔO(shè)需要雇傭大量勞動(dòng)力，所需的基本材料通常可以就近生產(chǎn)，在生產(chǎn)和消費(fèi)過程中都需要金融機(jī)構(gòu)提供大量服務(wù)，特別是房屋不能進(jìn)口?！　×渌? 稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。 五．稅金房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。工程造價(jià)上漲對住宅與非住宅銷售價(jià)格上漲。 三．建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指房地產(chǎn)建筑的造價(jià)，是房地產(chǎn)價(jià)格的主要組成部分?！叭ㄒ黄健敝概R時(shí)施工道路、施工用電、施工用水的配置和平整施工場地。5. 各方利益主體實(shí)力相差巨大，無法做出個(gè)兼顧各方利益政策。3. 賣方給買方的轉(zhuǎn)換成本很高，其對供應(yīng)商的依賴性大。土地價(jià)格指數(shù)上漲對住宅銷售價(jià)格影響最大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有了變化，必須通過招標(biāo)、拍賣和掛牌才能得到。中國各地人口、土地資源及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平千差萬別，可是房地產(chǎn)不能在地區(qū)間流動(dòng)，從而形成全國統(tǒng)一的大市場，因此各地方政府的有關(guān)政策，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的價(jià)格和利潤水平影響更為直接。政府也在相當(dāng)大的程度上控制著建房和買房的融資成本。買者議價(jià)空間小，侃價(jià)能力弱，不會(huì)對房地產(chǎn)商的盈利產(chǎn)生較大影響。 為了便于比較，以求大同、存小異為原則，我們將這些利益集團(tuán)劃分為中央政府、地方政府、開發(fā)商、消費(fèi)者和投機(jī)者五個(gè)主體，對其進(jìn)行收益和風(fēng)險(xiǎn)分析。究其原因，有必要對房地產(chǎn)行業(yè)五方主體進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。重新開發(fā)這些東西，這就回到了地區(qū)性商業(yè)設(shè)施及市場需求，這就又給我們很多的新機(jī)會(huì)。因?yàn)椋丝诮Y(jié)構(gòu)不同，人口的數(shù)量、品質(zhì)、所受教育程度都不一樣。做一個(gè)營運(yùn)型的不動(dòng)產(chǎn)或者要做一個(gè)住宅開發(fā)的時(shí)候，面對的消費(fèi)者是完全不一樣的。原因就是浦東推出來的全部是最新的不動(dòng)產(chǎn)，使很多世界上前500強(qiáng)的企業(yè)都進(jìn)入浦東，于是這種集結(jié)改應(yīng)就更增強(qiáng)了整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。這是一個(gè)變動(dòng)的時(shí)代，唯一的不變就是經(jīng)常變動(dòng)。找變求發(fā)展。我們中國人在美國的社會(huì)里一樣可以生存，過去做餐館、做洗衣店的是老華僑；我們的新華僑已滲入到美國高科技產(chǎn)業(yè)里面。　　應(yīng)變和善變。我們國家這種機(jī)會(huì)到處都是。上海新開發(fā)了浦東，完善了各種配套設(shè)施、市場功能很全，所以大家愿意搬到一個(gè)新環(huán)境里面去。存量房的增值性：：1，銷售量比去年同量減少，%，這有一點(diǎn)不合乎市場邏輯，但是正是由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)穩(wěn)定增長，使開發(fā)商愿意存量而不愿降價(jià)銷售。 房地產(chǎn)在金融中的地位性：　　銀行的貸款通過住房、門面、土地等不動(dòng)產(chǎn)做抵押擔(dān)保已成了一個(gè)基本常識(shí)，房地產(chǎn)成了個(gè)人、企業(yè)的黃金儲(chǔ)備，如果房價(jià)降，受損的是中國的金融體系。二、市場分析（一）房地產(chǎn)的位置土地的壟斷性：　　土地作為財(cái)政收入的主要來源，因其特性，國家每年按計(jì)劃供應(yīng)城市可開發(fā)土地，在糧食、金融、房產(chǎn)這三者間做出決策。買房的數(shù)量因素 大都數(shù)人購買房子是生理需求所以不會(huì)賣幾套甚至是更多的房子，在這方面更無討價(jià)能力。可以說知道不知道都沒多大影響。一、 購買者分析 買方購買房子也就是因?yàn)樾枨?，組成購房需求的大概可以分成三類：　　1）因居住需要而購房（生理性需求）；　　2）因投資謀求長期穩(wěn)定的租金收益而購房（投資性需求）；　　3）因投機(jī)謀求短期房價(jià)差的抄房需求（投機(jī)性需求）； 三者需求有市場保底穩(wěn)固的生理性需求，這是中國人口大國決定了這一需求要在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)存在；也有社會(huì)富裕資金作為長期投資而注入房地產(chǎn)的投資性需求；第三類需