【正文】 的辦公室，但是實際上營運型的不動產(chǎn)擁有一個很廣闊的需求面的開發(fā)空間。　房地產(chǎn)行業(yè)涉及多方利益關(guān)系，包括國務(wù)院、建設(shè)部、人民銀行、地方政府、商業(yè)銀行、開發(fā)商、勘測單位、施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、消費者、投機者?！　⊥恋刭M用包括土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。二．前期開發(fā)工程費 前期開發(fā)工程費主要包括征用土地的拆遷安置費、勘察設(shè)計費、項目論證費，在中國還有“三通一平”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費等。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場主要受供求關(guān)系的影響。當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。限價房可以上市銷售,而且價格是由賣房人自己制定,因為買房的人資格是嚴(yán)格把關(guān)的,炒房產(chǎn)的人肯定買不到限價房。而以上所寫的不管是廉租房也好使經(jīng)濟適用房也好，都是國家實施的政策，因此總的來說，還是國家的相關(guān)政策在起作用吧。第二套房提高首付及利率抬高了購房貸款的門檻,資金實力較弱的投資者以及升級置業(yè)者均受到一定的抑制,從而放緩購房計劃。提到二手房成交，似乎就不能不提到二手房成交的重要機構(gòu)———中介。相對來說，在不久之前，只要有資金，以及一定的社會關(guān)系就可以進入這個炙手可熱的行業(yè)。而且，銷售費用的需要也變成巨額了。在開發(fā)一個項目之前，房地產(chǎn)商必須取得5個證書：“建設(shè)用地規(guī)劃許可證、“國有土地使用權(quán)證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程許可證”、“商品房預(yù)售許可證”。而這些更加加大了之后潛在進入者的壁壘。在萬科看來，要看清今天的行業(yè)，要判斷明天的市場，其實答案早在數(shù)年前就已經(jīng)揭曉。　“商品住宅市場在未來十年仍將是中國最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。3房地產(chǎn)行業(yè)具有高固定成本和高存貨成本的特點，由于該行業(yè)需投入大量的資金，還有房地產(chǎn)業(yè)最重要的土地儲備。4房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品即商品房除個別企業(yè)堅持走自己的產(chǎn)品特色路線外，行業(yè)的產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴(yán)重。他們的競爭對手各有各的目標(biāo)和戰(zhàn)略，例如萬科認(rèn)為：類似中國正在經(jīng)歷的高速現(xiàn)代化、城市化發(fā)展進程，在每個國家的歷史上恐怕都只有一次機會。守正筑堅”。三、SWOT分析我們將以萬科為例，對房地產(chǎn)行業(yè)進行SWOT分析和EFE、IFE矩陣分析。用管理住宅的方式來管理商業(yè)更是不及格。組成完整的開發(fā)經(jīng)營團隊，以確保開發(fā)案的成功及實現(xiàn)巨大增值利益。正確的開發(fā)經(jīng)營思想應(yīng)該是先找市場，后找地塊。　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理不成熟　　管理水平不高。并且差別使得辨別產(chǎn)業(yè)中的競爭規(guī)則變得極其困難，加劇了競爭的激烈程度。撇去表面的喧嘩，真實的購買力始終在悄然生長，而住宅業(yè)邁向成熟的步伐也從未停歇。作為這個年輕行業(yè)的領(lǐng)跑者，盡管萬科沒有足夠的能力主導(dǎo)市場的態(tài)勢，但我們應(yīng)當(dāng)也必須直面市場的觀望和疑問，并始終秉持擁有充分把握的立足之道。所牽涉的方方面面太多，使得消費者在購買的過程中，往往非常謹(jǐn)慎，通常在購買的時候貨比三家，較低的轉(zhuǎn)換成本產(chǎn)生的影響和服務(wù)的差異化基本相同，消費者的轉(zhuǎn)換成本越低，競爭對手就越可能通過提供特別的價格和服務(wù)來吸引顧客。國家也開始出臺相關(guān)政策，緊縮銀根。各大房地產(chǎn)企業(yè)將面臨產(chǎn)業(yè)的重組。決定住宅市場基本走勢的，是經(jīng)濟的成長性、人口結(jié)構(gòu)和居住形態(tài)的變遷。競爭還比較激烈。而王石的“拐點論”更加的使消費者坐觀房價的下跌。協(xié)議出讓方式是由出讓方和受讓方就特定地塊通過協(xié)商談判而有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。進入壁壘主要包括規(guī)模經(jīng)濟，產(chǎn)品差異，資本需求，轉(zhuǎn)化成本，政府政策，銷售渠道等。 潛在進入者分析我國的房地產(chǎn)行業(yè)步入逐漸成熟期，1998年，我國停止住房實物分配，住房供給開始走向市場化，為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展制造了契機。放眼2008年,央行從緊的房貸政策會使得大多數(shù)投機、投資購房者知難而退,預(yù)計市場上投資客較為密集的區(qū)域?qū)霈F(xiàn)掛牌房源增多的現(xiàn)象。 這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟適用房。政協(xié)委員厲以寧說：“政府管廉租房，把廉租房看好了，供給給需求，需求下來了，它就得到滿足了，這樣會有助于緩和房價的供求矛盾，廉租房這是政府的責(zé)任應(yīng)該蓋的。而且由于房價的上漲，房租也在不斷攀升，這越加激發(fā)了人們想要買房的欲望。土地價格上漲、建筑材料 價格上漲、新建住宅品質(zhì)提升、中低位商品住房供應(yīng)比重下降、投資和投機性購房的拉動、地根、銀根緊縮。它由主體工程費、附屬工程費、配套工程費和室外工程費構(gòu)成。2. 供應(yīng)產(chǎn)品具有高度的差異化，在現(xiàn)有情況下，供應(yīng)商銷售的產(chǎn)品缺乏有效的替代品。供應(yīng)商的討價還價能力 一. 土地1. 在中國，城市土地屬于國有，土地供應(yīng)由政府控制。不能用同樣的方式去放在不同的市場上來行銷，應(yīng)該根據(jù)這個市場的特性來做好行銷規(guī)劃、廣告以及整個產(chǎn)品設(shè)計、設(shè)備的選擇，在一個相對穩(wěn)定階段的基礎(chǔ)上再開發(fā)就是我們目前的機會。公共設(shè)施在變，也帶動我們周圍房地產(chǎn)產(chǎn)生變動。政府把騰空出來的市區(qū)的舊房子改造成新天地。當(dāng)然也有部分是商業(yè)寫字樓需求量比較大，有一定的議價空間。他們在售房中心感受到的是家的感覺。但是，問題必然有解決的方法，房地產(chǎn)行業(yè)也有著自己的創(chuàng)新融資方法。短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍然會非常興盛。同時，國內(nèi)的調(diào)整股市的政策，經(jīng)濟規(guī)定都相應(yīng)的影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，由于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)的籌資方式多樣化，致使很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)還是可以挺過去。國家的經(jīng)濟環(huán)境變化如下：一． 國民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長 這是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟因素，因為只有需求的增加才能真正的促進供給的增加。今年由于房地產(chǎn)政策的實施，廣州，深圳，上海，北京等城市的房價都出現(xiàn)了價格下降的趨勢。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。二、 規(guī)范土地儲備管理商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。而這些給老百姓帶來了更大的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，給社會造成了不穩(wěn)定。所以與上述各因素相關(guān)的政治法律、經(jīng)濟、還有相關(guān)行業(yè)的技術(shù)水平對房地產(chǎn)有很大的影響。具體如下：一、 限制房地產(chǎn)開發(fā)的的貸款管理。增加了投資者投資房地產(chǎn)的成本，減少了消費者購買房屋的成本。 具體的政策和法律都包含在這六條中。從我國來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟依然保持著較為密切的相關(guān)性，國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP二． 提高存款準(zhǔn)備金在去年一年中，中央銀行存款儲備進持續(xù)提高，%，根據(jù)預(yù)算本次央行將凍結(jié)約2000億元資金。自從央行提高貸款門檻，有實力的開發(fā)企業(yè)對銀行的依賴越來越小，貸款比例越來越小，通過自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來越大，加息對房價的影響應(yīng)該不大，因為影響房價的要素是市場供求關(guān)系。再者，對于計劃生育初期出生的那一代人，現(xiàn)在也是住房消費人群。但是對于投資，營銷方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。二， 銷售創(chuàng)新房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過去年以及今年的政府宏觀調(diào)節(jié)，銀行的貸款要求嚴(yán)格，利息提高等政策，面臨著越來越艱難的市場環(huán)境。可以說知道不知道都沒多大影響。存量房的增值性：：1，銷售量比去年同量減少，%，這有一點不合乎