【文章內容簡介】 土地方式有了變化，必須通過招標、拍賣和掛牌才能得到。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構成中，土地費用約占2050%，并有進一步上升的趨勢。土地價格指數上漲對住宅銷售價格影響最大。2. 供應產品具有高度的差異化，在現有情況下，供應商銷售的產品缺乏有效的替代品。3. 賣方給買方的轉換成本很高，其對供應商的依賴性大。4. 房地產行業(yè)競爭激烈，同一個供應商相對來說具有多個買方，供方具有較強的議價能力。5. 各方利益主體實力相差巨大，無法做出個兼顧各方利益政策。二．前期開發(fā)工程費 前期開發(fā)工程費主要包括征用土地的拆遷安置費、勘察設計費、項目論證費，在中國還有“三通一平”基礎設施建設費等?！叭ㄒ黄健敝概R時施工道路、施工用電、施工用水的配置和平整施工場地。這個階段的軟成本比較大。 三．建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指房地產建筑的造價，是房地產價格的主要組成部分。它由主體工程費、附屬工程費、配套工程費和室外工程費構成。工程造價上漲對住宅與非住宅銷售價格上漲。 四．開發(fā)管理費管理費用主要是房地產開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產開發(fā)經營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費，廣告費等。 五．稅金房地產因開發(fā)周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩(wěn)定。 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發(fā)建設有關的稅收包括房產稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，城市建設配套費、人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等?！　×渌?土地價格上漲、建筑材料 價格上漲、新建住宅品質提升、中低位商品住房供應比重下降、投資和投機性購房的拉動、地根、銀根緊縮?！》课萁ㄔO需要雇傭大量勞動力，所需的基本材料通?？梢跃徒a，在生產和消費過程中都需要金融機構提供大量服務，特別是房屋不能進口。因此，房地產業(yè)在很多經濟體中都發(fā)揮著其他行業(yè)難以替代的支柱作用。替代品的威脅一、租賃但個人認為，租賃市場的上漲并不會在很大程度上影響房地產的上升趨勢。房地產市場主要受供求關系的影響。這部分租房的人仍然是潛在的買房群體，并不能根本上解決房產過熱的情況。他們的買房需求依然可能促使房價的進一步上升。而且就北京市而言，租房的市場擴大還有一部分原因可能是由于08年奧運會將在北京舉行，很多人只為了看奧運而短期居住，并沒有長期居住的打算。而且由于房價的上漲，房租也在不斷攀升，這越加激發(fā)了人們想要買房的欲望。二、廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。以廉租房政策推廣較好的上海為例，2003年4月，廉租住房的認定標準由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，認定標準再一次上調到7平方米以下，同時把人均居住面積低于7平方米、人均月收入低于570元的老勞模和重點優(yōu)撫對象也納入了廉租住房的解決范圍。當今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。即使在發(fā)達國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實現的。但在這些國家，政府對這個重要的民生環(huán)節(jié)，已經總結出了豐富的經驗及政策。中國建設部明確要求，全國所有市縣在2007年年底前必須建立“廉租房”制度。政協委員厲以寧說：“政府管廉租房，把廉租房看好了，供給給需求，需求下來了，它就得到滿足了，這樣會有助于緩和房價的供求矛盾，廉租房這是政府的責任應該蓋的?！比?、兩限房兩限房是指兩限就是限制價格,限價不是死價，它的價格有個上線，也就是不論你賣多少，都不能超過這個價格。另一個就是限制居住面積。這個面積肯定比同地段的普通商品房的面積小。限價房可以上市銷售,而且價格是由賣房人自己制定,因為買房的人資格是嚴格把關的,炒房產的人肯定買不到限價房。四、經濟適用房 經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經濟適用房。隨著時代的發(fā)展，經濟適用房的適用性也會發(fā)生質的變化，即隨著經濟發(fā)展水平的提高而不斷的提高住房質量。因而經濟適用房的建設在數量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質量上要通過精心規(guī)劃、精心設計和精心施工，使經濟適用住房的建設達到；標準不高水平高，面積適中功能全，造價不高質量高，占地不多環(huán)境美.其實，房子本身是一中不可替代的東西。因為是人就不可能不住房子，總不可能讓沒房的人都隨便搭個草棚或者睡馬路吧。而以上所寫的不管是廉租房也好使經濟適用房也好，都是國家實施的政策，因此總的來說，還是國家的相關政策在起作用吧。房地產行業(yè)與一般行業(yè)是不一樣的，并不是每個人都承受得起房子高昂的價格。因此通過五力分析它的潛在進入者，替代品等信息并不能完全了解這個行業(yè)狀況。五、二手房 二手房市場步入盤整狀態(tài) 由于調控政策持續(xù)發(fā)力、第二套房貸款門檻提高,購買力較弱、改善型購房者暫緩購房計劃,而賣方依然看好后市決不降價,上海的二手房市場步入盤整狀態(tài)。 其他區(qū)域則屬于相對的弱市。究其原因,乃在于一系列房貸緊縮政策對購房需求起到了一定的抑制作用。2008年元旦執(zhí)行新利率后,大部分消費者感受到加息累積的壓力。第二套房提高首付及利率抬高了購房貸款的門檻,資金實力較弱的投資者以及升級置業(yè)者均受到一定的抑制,從而放緩購房計劃。而賣方則堅信2008年又是一個“豐收年”,即使掛牌出售,也本著打探行情的想法,堅決不降價。市場整體表現為多空膠著的局面。 上海二手房指數辦公室判斷,上海二手房市場在經歷大幅攀升之后,現已開始步入盤整狀態(tài)。放眼2008年,央行從緊的房貸政策會使得大多數投機、投資購房者知難而退,預計市場上投資客較為密集的區(qū)域將會出現掛牌房源增多的現象。上海二手房指數辦公室預計,2008年上海二手房市場首先上演的是買賣雙方的博弈,待趨于平衡后再次進入平穩(wěn)發(fā)展。代理機構重組 提到二手房成交，似乎就不能不提到二手房成交的重要機構———中介。有數據統(tǒng)計顯示，二手房的成交90%以上是通過中介機構完成的，可是，目前中介行業(yè)的現狀卻讓很多人放心不下，2007年底的中天老總的卷資出逃和2008年初的創(chuàng)輝的迅速消亡，給了中介行業(yè)震聾發(fā)聵的警鐘。是的，中介行業(yè)和地產行業(yè)幾乎同時興起，同時發(fā)展。中介行業(yè)的興衰發(fā)展直接反映著地產行業(yè)的狀況。