【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 土地方式有了變化，必須通過招標(biāo)、拍賣和掛牌才能得到。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占2050%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。土地價(jià)格指數(shù)上漲對(duì)住宅銷售價(jià)格影響最大。2. 供應(yīng)產(chǎn)品具有高度的差異化，在現(xiàn)有情況下，供應(yīng)商銷售的產(chǎn)品缺乏有效的替代品。3. 賣方給買方的轉(zhuǎn)換成本很高，其對(duì)供應(yīng)商的依賴性大。4. 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同一個(gè)供應(yīng)商相對(duì)來說具有多個(gè)買方，供方具有較強(qiáng)的議價(jià)能力。5. 各方利益主體實(shí)力相差巨大，無法做出個(gè)兼顧各方利益政策。二．前期開發(fā)工程費(fèi) 前期開發(fā)工程費(fèi)主要包括征用土地的拆遷安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目論證費(fèi)，在中國(guó)還有“三通一平”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。“三通一平”指臨時(shí)施工道路、施工用電、施工用水的配置和平整施工場(chǎng)地。這個(gè)階段的軟成本比較大。 三．建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指房地產(chǎn)建筑的造價(jià)，是房地產(chǎn)價(jià)格的主要組成部分。它由主體工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、配套工程費(fèi)和室外工程費(fèi)構(gòu)成。工程造價(jià)上漲對(duì)住宅與非住宅銷售價(jià)格上漲。 四．開發(fā)管理費(fèi)管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，廣告費(fèi)等。 五．稅金房地產(chǎn)因開發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。 稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，城市建設(shè)配套費(fèi)、人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等?！　×渌?土地價(jià)格上漲、建筑材料 價(jià)格上漲、新建住宅品質(zhì)提升、中低位商品住房供應(yīng)比重下降、投資和投機(jī)性購(gòu)房的拉動(dòng)、地根、銀根緊縮。　房屋建設(shè)需要雇傭大量勞動(dòng)力，所需的基本材料通常可以就近生產(chǎn)，在生產(chǎn)和消費(fèi)過程中都需要金融機(jī)構(gòu)提供大量服務(wù)，特別是房屋不能進(jìn)口。因此，房地產(chǎn)業(yè)在很多經(jīng)濟(jì)體中都發(fā)揮著其他行業(yè)難以替代的支柱作用。替代品的威脅一、租賃但個(gè)人認(rèn)為，租賃市場(chǎng)的上漲并不會(huì)在很大程度上影響房地產(chǎn)的上升趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)主要受供求關(guān)系的影響。這部分租房的人仍然是潛在的買房群體，并不能根本上解決房產(chǎn)過熱的情況。他們的買房需求依然可能促使房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升。而且就北京市而言，租房的市場(chǎng)擴(kuò)大還有一部分原因可能是由于08年奧運(yùn)會(huì)將在北京舉行，很多人只為了看奧運(yùn)而短期居住，并沒有長(zhǎng)期居住的打算。而且由于房?jī)r(jià)的上漲，房租也在不斷攀升，這越加激發(fā)了人們想要買房的欲望。二、廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。以廉租房政策推廣較好的上海為例，2003年4月，廉租住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)再一次上調(diào)到7平方米以下，同時(shí)把人均居住面積低于7平方米、人均月收入低于570元的老勞模和重點(diǎn)優(yōu)撫對(duì)象也納入了廉租住房的解決范圍。當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國(guó)家的平民百姓。即使在發(fā)達(dá)國(guó)家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實(shí)現(xiàn)的。但在這些國(guó)家，政府對(duì)這個(gè)重要的民生環(huán)節(jié)，已經(jīng)總結(jié)出了豐富的經(jīng)驗(yàn)及政策。中國(guó)建設(shè)部明確要求，全國(guó)所有市縣在2007年年底前必須建立“廉租房”制度。政協(xié)委員厲以寧說：“政府管廉租房，把廉租房看好了，供給給需求，需求下來了，它就得到滿足了，這樣會(huì)有助于緩和房?jī)r(jià)的供求矛盾，廉租房這是政府的責(zé)任應(yīng)該蓋的?！比?、兩限房?jī)上薹渴侵竷上蘧褪窍拗苾r(jià)格,限價(jià)不是死價(jià)，它的價(jià)格有個(gè)上線，也就是不論你賣多少，都不能超過這個(gè)價(jià)格。另一個(gè)就是限制居住面積。這個(gè)面積肯定比同地段的普通商品房的面積小。限價(jià)房可以上市銷售,而且價(jià)格是由賣房人自己制定,因?yàn)橘I房的人資格是嚴(yán)格把關(guān)的,炒房產(chǎn)的人肯定買不到限價(jià)房。四、經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。它是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟(jì)適用房。隨著時(shí)代的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房的適用性也會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而不斷的提高住房質(zhì)量。因而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)在數(shù)量上必須滿足不斷增長(zhǎng)的住房需求，在質(zhì)量上要通過精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)和精心施工，使經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)達(dá)到；標(biāo)準(zhǔn)不高水平高，面積適中功能全，造價(jià)不高質(zhì)量高，占地不多環(huán)境美.其實(shí)，房子本身是一中不可替代的東西。因?yàn)槭侨司筒豢赡懿蛔》孔?，總不可能讓沒房的人都隨便搭個(gè)草棚或者睡馬路吧。而以上所寫的不管是廉租房也好使經(jīng)濟(jì)適用房也好，都是國(guó)家實(shí)施的政策，因此總的來說，還是國(guó)家的相關(guān)政策在起作用吧。房地產(chǎn)行業(yè)與一般行業(yè)是不一樣的，并不是每個(gè)人都承受得起房子高昂的價(jià)格。因此通過五力分析它的潛在進(jìn)入者，替代品等信息并不能完全了解這個(gè)行業(yè)狀況。五、二手房 二手房市場(chǎng)步入盤整狀態(tài) 由于調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力、第二套房貸款門檻提高,購(gòu)買力較弱、改善型購(gòu)房者暫緩購(gòu)房計(jì)劃,而賣方依然看好后市決不降價(jià),上海的二手房市場(chǎng)步入盤整狀態(tài)。 其他區(qū)域則屬于相對(duì)的弱市。究其原因,乃在于一系列房貸緊縮政策對(duì)購(gòu)房需求起到了一定的抑制作用。2008年元旦執(zhí)行新利率后,大部分消費(fèi)者感受到加息累積的壓力。第二套房提高首付及利率抬高了購(gòu)房貸款的門檻,資金實(shí)力較弱的投資者以及升級(jí)置業(yè)者均受到一定的抑制,從而放緩購(gòu)房計(jì)劃。而賣方則堅(jiān)信2008年又是一個(gè)“豐收年”,即使掛牌出售,也本著打探行情的想法,堅(jiān)決不降價(jià)。市場(chǎng)整體表現(xiàn)為多空膠著的局面。 上海二手房指數(shù)辦公室判斷,上海二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷大幅攀升之后,現(xiàn)已開始步入盤整狀態(tài)。放眼2008年,央行從緊的房貸政策會(huì)使得大多數(shù)投機(jī)、投資購(gòu)房者知難而退,預(yù)計(jì)市場(chǎng)上投資客較為密集的區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)掛牌房源增多的現(xiàn)象。上海二手房指數(shù)辦公室預(yù)計(jì),2008年上海二手房市場(chǎng)首先上演的是買賣雙方的博弈,待趨于平衡后再次進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展。代理機(jī)構(gòu)重組 提到二手房成交，似乎就不能不提到二手房成交的重要機(jī)構(gòu)———中介。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，二手房的成交90%以上是通過中介機(jī)構(gòu)完成的，可是，目前中介行業(yè)的現(xiàn)狀卻讓很多人放心不下，2007年底的中天老總的卷資出逃和2008年初的創(chuàng)輝的迅速消亡，給了中介行業(yè)震聾發(fā)聵的警鐘。是的，中介行業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)幾乎同時(shí)興起，同時(shí)發(fā)展。中介行業(yè)的興衰發(fā)展直接反映著地產(chǎn)行業(yè)的狀況。