【正文】 它的進(jìn)入壁壘?，F(xiàn)在隨著銀行銀根的收縮，以及利息的提高，企業(yè)的自有資金就變得更加重要了。三是行政管理壁壘。而留下幾家房地產(chǎn)商成壟斷的形式?！盃钤比f(wàn)科集團(tuán)的觀點(diǎn)：“在萬(wàn)科眼中，自2004年以來(lái)，盡管行業(yè)景氣的表面現(xiàn)象時(shí)有跌宕，市場(chǎng)氛圍也不斷在樂(lè)觀與悲觀之間反復(fù)徘徊，但支撐住宅市場(chǎng)基本面的諸要素卻并未發(fā)生任何根本性的改變，而行業(yè)內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律更是始終如一。而隨著工商社會(huì)的全面成型，中國(guó)也正處于全球最快的城市化進(jìn)程中。這樣在一定程度上將有利于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)的整體利潤(rùn)的下降。：在任何的產(chǎn)業(yè)中，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都有各自的特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，他們的不同體現(xiàn)在戰(zhàn)略、目標(biāo)、企業(yè)文化等方面?！∪绻麑?duì)萬(wàn)科所沉淀的經(jīng)驗(yàn)和信念做一個(gè)扼要，那就是堅(jiān)持自己對(duì)長(zhǎng)期趨勢(shì)的判斷，并對(duì)行業(yè)自身可能發(fā)生的情緒波動(dòng)始終保持警惕，而這也正是萬(wàn)科當(dāng)前的選擇。　正是基于這樣的思路，萬(wàn)科將2008年的主題詞確定為“慮遠(yuǎn)積厚使得房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)的行業(yè)，這些也將影響行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)狀況。那么，這些東西還有改善的空間。很多人把專業(yè)公司當(dāng)成成本，當(dāng)成費(fèi)用支出；其實(shí)要把專業(yè)公司當(dāng)成賺錢(qián)的保證，是你賺錢(qián)的一種手段和利器。（三）、如何用國(guó)際專業(yè)公司的技術(shù)創(chuàng)造，完成開(kāi)發(fā)案增值的極大化　　運(yùn)用國(guó)際的公司來(lái)做整個(gè)的資源轉(zhuǎn)嫁，在初期可以學(xué)習(xí)別人的經(jīng)驗(yàn)，把它學(xué)來(lái)以后，再創(chuàng)造屬于我們自己的一個(gè)操作模式，這樣就能把國(guó)家整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理的水平帶上去。我們目前很多管理，進(jìn)去要登記，要拿身份證。6由于房地產(chǎn)行業(yè)存在高額的戰(zhàn)略利益，極有可能劃定未來(lái)的勢(shì)力范圍，所以各企業(yè)都積極采取某種戰(zhàn)略來(lái)抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，搶占市場(chǎng)，獲得高額利潤(rùn)，這時(shí)，產(chǎn)業(yè)中的其他企業(yè)就有可能加入競(jìng)爭(zhēng)，加劇了產(chǎn)業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度。作為一個(gè)自由準(zhǔn)入的行業(yè)，所有資源和機(jī)會(huì)對(duì)每個(gè)參與者正日益變得公平。幸運(yùn)的是，身為為數(shù)不多的見(jiàn)證這一行業(yè)自肇始以來(lái)全過(guò)程的企業(yè)之一，我們更深切的感受到來(lái)自市場(chǎng)運(yùn)行本質(zhì)的力量。這就為激烈的價(jià)格戰(zhàn)埋下了伏筆。未來(lái)很有可能導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的狀況，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。在這個(gè)過(guò)程中，競(jìng)爭(zhēng)將加劇。“經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，中國(guó)已在世界經(jīng)濟(jì)尤其進(jìn)出口貿(mào)易中獲得舉足輕重的地位，并保持著全球最快的增長(zhǎng)速度。從一定意義來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)目越多，市場(chǎng)上就越容易出現(xiàn)創(chuàng)造性的戰(zhàn)略行動(dòng)。故而在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)將會(huì)進(jìn)行一次比較大規(guī)模的“洗牌”，而這次“洗牌”將會(huì)把整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶入成熟期。在此方式下，由于土地使用權(quán)的取得不是通過(guò)開(kāi)發(fā)商間的相互競(jìng)爭(zhēng)來(lái)決定，而是由政府與開(kāi)發(fā)商雙方私下協(xié)商確定，最終誰(shuí)能獲得土地使用權(quán)在很大程度上取決于開(kāi)發(fā)商的尋租能力和政府的主觀偏好。并不是所有企業(yè)都能進(jìn)入有實(shí)力的行業(yè)。市場(chǎng)需求的上升，行業(yè)投資的加大，企業(yè)營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)的快速增長(zhǎng)，專業(yè)化、品牌化的形成，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入逐漸成熟期，行業(yè)健康發(fā)展，有著較大的上升空間，是一個(gè)可以繼續(xù)投資的行業(yè)。上海二手房指數(shù)辦公室預(yù)計(jì),2008年上海二手房市場(chǎng)首先上演的是買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈,待趨于平衡后再次進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展。其他區(qū)域則屬于相對(duì)的弱市。隨著時(shí)代的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房的適用性也會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而不斷的提高住房質(zhì)量?！比?、兩限房?jī)上薹渴侵竷上蘧褪窍拗苾r(jià)格,限價(jià)不是死價(jià)，它的價(jià)格有個(gè)上線，也就是不論你賣(mài)多少，都不能超過(guò)這個(gè)價(jià)格。二、廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房?！》课萁ㄔO(shè)需要雇傭大量勞動(dòng)力，所需的基本材料通?？梢跃徒a(chǎn)，在生產(chǎn)和消費(fèi)過(guò)程中都需要金融機(jī)構(gòu)提供大量服務(wù)，特別是房屋不能進(jìn)口。工程造價(jià)上漲對(duì)住宅與非住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲。3. 賣(mài)方給買(mǎi)方的轉(zhuǎn)換成本很高，其對(duì)供應(yīng)商的依賴性大。政府也在相當(dāng)大的程度上控制著建房和買(mǎi)房的融資成本。重新開(kāi)發(fā)這些東西，這就回到了地區(qū)性商業(yè)設(shè)施及市場(chǎng)需求，這就又給我們很多的新機(jī)會(huì)。這是一個(gè)變動(dòng)的時(shí)代，唯一的不變就是經(jīng)常變動(dòng)。我們國(guó)家這種機(jī)會(huì)到處都是。二、市場(chǎng)分析（一）房地產(chǎn)的位置土地的壟斷性：　　土地作為財(cái)政收入的主要來(lái)源，因其特性，國(guó)家每年按計(jì)劃供應(yīng)城市可開(kāi)發(fā)土地，在糧食、金融、房產(chǎn)這三者間做出決策。其次是全程式營(yíng)銷(xiāo)，從選擇建房地址時(shí)開(kāi)始就建立自己的營(yíng)銷(xiāo)方案，在建造，出售的整個(gè)過(guò)程中貫徹營(yíng)銷(xiāo)方法。去年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，企業(yè)自籌資金不足28％，％，建筑公司的工程墊款和購(gòu)房者的預(yù)付款占38％（后者的80％也源于銀行貸款），在資本市場(chǎng)的直接融資僅占總量的十分之一。二，社會(huì)城市化中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而中國(guó)舊有的農(nóng)村人口密集將會(huì)逐漸向城市轉(zhuǎn)移。社會(huì)與文化要素（Sociocultural Fators）：個(gè)國(guó)的社會(huì)與文化對(duì)于企業(yè)的影響不盡相同。三．存款加息去年銀行的多次銀行加息，雖然是主要針對(duì)股市的瘋漲，但依舊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了影響。中國(guó)連續(xù)五年來(lái)GDP超過(guò)10%，%。而老百姓對(duì)于這些情況都持著等待的態(tài)度，希望著房?jī)r(jià)的繼續(xù)下降。如2006年7月5日國(guó)家關(guān)于切實(shí)落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的通知。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的 70% ，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 2 年。整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序,對(duì)于維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，具有十分重要的意義。由于他的相關(guān)行業(yè)較多的是由建筑材料，土地，人力成本，資金等相關(guān)因素組成。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很大的沖擊。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于 20% ；對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30% ；對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套 ( 含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 [FS:PAGE]40%。如2006年7月6日國(guó)家關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知。經(jīng)濟(jì)環(huán)境（Economic Factors）：經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括宏觀，微觀環(huán)境兩個(gè)方面。所以在過(guò)去的十年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)火熱，房?jī)r(jià)飛速上漲。加息無(wú)疑會(huì)加大開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。一，人口因素 中國(guó)七八十年代生育高峰時(shí)出生的那一批人有大部分人已經(jīng)在城市站穩(wěn)腳跟，他們對(duì)房子的需求具有極大的剛性。而這些城市人口的增加必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展.科技要素（Technological Factors）：相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的生產(chǎn)技術(shù)科技并不是要求很高。其次是購(gòu)房者的預(yù)付款，最后是公司上市。購(gòu)買(mǎi)者獲取信息能力 購(gòu)買(mǎi)者在獲取房產(chǎn)信息方面可以有很多渠道，能夠比較的了解市場(chǎng)需求、實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格甚至房地產(chǎn)陳本等方面的信息，但由于購(gòu)買(mǎi)者需求或炒作等原因仍不顧成本代價(jià)的競(jìng)相買(mǎi)房。房地產(chǎn)是一個(gè)資源密集性產(chǎn)業(yè)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)GDP持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格也會(huì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。我們中國(guó)人掌握變機(jī)的能力、甚至于領(lǐng)導(dǎo)變機(jī)的能力都是超強(qiáng)的。（三）再開(kāi)發(fā)階段過(guò)去我們大家都只注意到住宅和一般