【正文】 地區(qū)。歷山名郡、翡翠城則是由于目前的開發(fā)商對土地進行了多年的運作，在土地開發(fā)條件成熟的情況下進行開發(fā)的，主要受制于土地的可獲得性。首先推進建設的將是政府機構和其他公共設施。所以在新城市規(guī)劃實施進程中選擇投資機會，應該密切關注各個片區(qū)是否有足夠的產業(yè)規(guī)模和前景。㈡資金融通2005 年全年貨幣供應量的增長情況看，M1 與M2 增長不是同步的，廣義貨幣供應量(M2) 萬億元, % ；狹義貨幣供應量(M1) 萬億元, %。根據以上的三個方面綜合判斷，2006 年的固定資產投資的融資政策空間應該比2005 年寬松。資料來源：國家統計局導致2005 年全行業(yè)銷量增長、利潤下格的水泥行業(yè)的情況與鋼鐵業(yè)基本類似。在目前房地產價格一路攀升的情況下，其表現應該是市場成交量放大，價格增速相對平穩(wěn)。從最初的只能憑合同抵押回執(zhí)到最終業(yè)主按揭合同簽定后憑預售買賣合同的復印件即放款，使得我項目巨額現金回流時間至少提前了兩個月，開盤銷售一周內回流資金近1億元，最大限度地把控住銀行的放款節(jié)奏，也使得公司有充足的自由資金運用，這樣的操作方式也確保了資金回流的安全及時，同時也保證了后續(xù)合同備案和抵押等工作的及時順暢。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結束后，會使住房需求進一步降低，我并不同意這一觀點。3，拆除原有住房帶來的需求。中國實行先富帶動后富的發(fā)展政策，這必然會導致人口從落后地區(qū)往發(fā)達地區(qū)的流動。不妨允許我以一種不科學的方法來做一個嘗試：截止2011年，上海市年財政預算支出為4034億元，按每套房子住3口人，則每套房每年的財政支出為4034247。新國19條規(guī)定，競買保證金不得低于出讓最低價的20%，土地出 讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后一個月內必須繳納出讓價款50%的首付，余款按合同規(guī)定及時繳納，最遲付款期限不得超過一年。國家發(fā)改委2010年3月16日下發(fā)的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實行一套一標價，不得在標價之外加價銷售。2011年二季度水泥產業(yè)將進入需求旺季。水泥價格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區(qū)限電導致水泥產能減少，拉動了水泥價格創(chuàng)出歷史新高。2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。工資性收入較快增長主要是由于農村勞動力務工工資水平上漲較多、外出務工人數和時間有所增加。另外，從我國每年不斷增長的GDP、CPI指數可以看出，商業(yè)及其相關的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展空間和潛力還是相當大的。一般情況下，經濟發(fā)展水平越高，房地產業(yè)越發(fā)達。國家統計局的?國房景氣指數?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。六、房地產行業(yè)的融資環(huán)境分析房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高的特性。存款準備金率的收緊，更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動，開發(fā)商從銀行貸款也越來越難。自行業(yè)步入政策調控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。?對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，?。但從?限購令?在不到一個月內迅速在全國多個城市全面推出的情況看,預售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。房地產的開發(fā)重點，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會城市，三線城市是地區(qū)級城市，四線城市就是縣城。合作開發(fā)建設保障性住房，包括開發(fā)建設公共租賃房、限價商品住房、廉租住房等保障性住房項目，規(guī)模預計為60008000套。?由目前的市場情況來看，這三點足以吸引一群開發(fā)商蜂擁而上。綜合以上分析，國家出臺的一系列調控目標和政策措施，矛頭直指房價，使得房地產行業(yè)面臨著巨大的壓力。，銷售放緩和銷售利潤下滑不可避免。圖一：2003年至今宏觀經濟走勢經濟的減速主要來自于兩個方面：投資的減弱和出口的減少。目前房地產開發(fā)企業(yè)自籌資金增速上升較快，銀行開發(fā)貸款增速略有收緊，但是銷售預收款和按揭貸款增速大幅下降。2008年2季度，盡管土地“招拍掛”的流拍流標現象日益嚴重，%%，土地儲備成本持續(xù)增加。土地市場交易依舊較為活躍，房地產開發(fā)投資高位運行。到第二季度，這種情況出現了明顯改變，房地產投資開發(fā)的減緩作用開始顯現，新開工、%、%%，增幅的下降正是房地產投資減緩的重要表現，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預計后兩季度房地產新開工和施工面積還將繼續(xù)下跌。其中，%，%的水平，隨著房地產企業(yè)資金鏈的抽緊，預計未來土地購置面積繼續(xù)上漲的勢頭會有所抑制，2008年全年開發(fā)商土地儲備仍會在原有基礎之上，土地儲備總量仍持續(xù)多于10億平米。從2007年10月開始，房地產行業(yè)已連續(xù)三個季度行業(yè)景氣指數下降。但與此同時，GDP增速也出現了明顯滑坡。如果2009年房地產遭遇短暫調整，那么資金缺口將達到4925億元，短暫調整意味著房地產市場在2009年末有可能出現明顯復蘇，中期調整意味著2009年僅僅是行業(yè)調整的第二年，調整仍將延續(xù)更長時間。隨著國務院派出8個督察組，對京滬等16個省份開展房市調控政策落實情況專項督察的結束，從督察涉及各地地方媒體報道看，此次 13 督察組對于各省區(qū)市的調控落實持肯定的態(tài)度。保障性安居工程建設項目，免收城市基礎設施配套費、防空地下室異地建設費等行政事業(yè)性收費和政府性基金。近日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設廳與北京萬科企業(yè)有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設戰(zhàn)略合作協議框架協議》。七、房企多元化經營策略提速，產品線逐步向二三四線城市及保障房領域推進。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式 對商品房預售資金進行監(jiān)管。（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。相比信托業(yè)，目前地產公司從私募股權投資基金渠道融資還沒有明確的監(jiān)管細則。這是央行年內第四次上調存款準備金率。在其他資金中，定金及預收款19020億元，%，%；個人按揭貸款9211億元，%，占資金來源的12.%。商品住宅平均銷售價格：通常情況下，商品房的價格對商品房的銷售影響較大。人均生產總值：經濟的高速發(fā)展必將推動房地產業(yè)的快速發(fā)展。商業(yè)地產適應了當代城市的發(fā)展要求，促進了城市化的繁榮。統計顯示，2010年中國農村居民人均純收入5919元，%，%；中國城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入19109元，%，%。按照已公布的規(guī)劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸、煉鋼能力2500萬噸。從價格方面來看，2011年一季度，全國水泥均價為387元/噸，同比上漲13%。國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨家專訪時稱，正在對房地產市場的成本、利潤和價格等情 況開展調研，擬綜合考慮中國房地產業(yè)發(fā)展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產開發(fā)商牟取暴利的行為。城中村改造、舊城改造項目，按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。在這種背景下，國家出臺了一系列調控措施。由于鋼筋、水泥及勞動力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農村建房成本也有一個最低值。2）房價的未來走向：在目前的中國，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。截止2011年，上海人均居住面積為17平米，同年美國人均居住面積為67平米。根據前述制定的計劃目標來指導日常工作，細項費用的動態(tài)出現了明顯的異常變動與目標對比就有了預警信息。在這不平凡的三年里置業(yè)公司財務部克服了由于財務專業(yè)人員嚴重短缺、付款審批流程等因素引起的工作量大、事務集中、辦理日常財務事務距離遠、時間長等多方面困難，在公司各級領導的鼎力支持和關懷下，使得財務部在職能管理上積累了一些經驗，并向前邁出了一大步，堅決做好財務審核、監(jiān)督和服務等各項工作。即房地產的需求本身并沒有縮減，雖然受到消費預期等因素的影響，但是市場內在驅動在強度上與2003 年左右相比并沒有根本性的變化。這一走勢提示，鋼鐵企業(yè)的開工率降低，生產能力閑置。資料來源：中國人民銀行加之宏觀經濟層面的固定資產投資增速下滑、消費不振，為維持社會總需求規(guī)模從而確保宏觀經濟穩(wěn)定在增長。伴隨著這些機構在未來幾年內陸續(xù)東遷，其工作人員在市區(qū)內的原有住房大部會進入住房二級市場。具體而言，房地產業(yè)中的房屋開發(fā)又可以大致分成公共建筑和住宅兩種類別。如果這四個片區(qū)的市政配套得到改善，那么在城市產業(yè)發(fā)展的帶動下，這些片區(qū)的住宅和公共建筑開發(fā)速度將會是極其迅速的。這些新開發(fā)項目不僅僅拘泥于現有的城市公共和生活配套水平，而是著眼于土地供應和未來城市發(fā)展預期。通過濟南市規(guī)劃局網站的公示，領秀城、翡翠城、歷山名郡、名士豪庭等一批規(guī)模較大的項目陸續(xù)通過規(guī)劃，開始步入實質性開發(fā)進程。充分表明濟南市房地產投資總額的增長幅度不僅在橫向上低于固定資產投資的增長幅度，在縱向上低于前些年的增長幅度。各片區(qū)價格沒有出現大幅上漲及下跌，市場較為平穩(wěn)。武漢市場真正進入買方市場。這兩塊地的出讓面積占全市出讓土地面積的56％，占漢陽區(qū)出讓土地面積的78％。成交總面積與總金額根據武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產市場信息網備案數據的顯示，㎡，％。住宅銷售分析成交套數根據武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產市場市場信息網備案數據的顯示：2008年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，對比上月降幅20％，4月日均套數為128套/日，較上月157套/日下降了18個百分點。其中恒大華府和領袖城為本月新入市項目，但銷售情況均不理想。位于光谷南湖片區(qū)的保利心語是本月銷售最好的項目，開盤當天推出140套中小戶型，當天銷售約100套。漢陽四新區(qū)首次拍地。出讓土地截至4月，武漢市中心城區(qū)有一宗土地交易公告，共10宗土地出讓?？偣┑孛娣e145648㎡，成交總建筑面積156351㎡，成交總金額5792萬元。大華集團開發(fā)建設的住宅產品，曾多次獲得國家級部委或專業(yè)協會認證評定的榮譽稱號。迄今為止，大華集團是上海市唯一一家商品住宅年銷售面積總量連續(xù) 8年進入前5名的房地產開發(fā)企業(yè)。集團具備國家一級房地產開發(fā)資質，是中國質量服務信譽AAA級、中國建設系統企業(yè)信譽AAA級和財務資信AAA級企業(yè)。綠城專注于高品質物業(yè)的開發(fā)，住宅產品類型不斷豐富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花園為代表的多層公寓系列；以杭州綠園、杭州春江花月、杭州西溪誠園、上海黃浦灣為代表的高層公寓系列；以杭州桃花源、青山湖玫瑰園、上海玫瑰園為代表的別墅系列；以北京御園、杭州留莊為代表的平層官邸系列；以杭州翡翠城、濟南全運村、青島理想之城為代表的大型社區(qū)系列；以溫州鹿城廣場、杭州藍色錢江為代表的城市綜合體系列，同時涉及高星級酒店、寫字樓、學校等公建項目的開發(fā)。本公司在市場競爭中逐漸形成獨有的核心競爭優(yōu)勢，主要體現在：完整的產業(yè)鏈、突出的資源獲取能力、獨特的“訂單地產”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及執(zhí)行能力、優(yōu)秀的企業(yè)文化和卓越的品牌影響力等方面。大連萬達集團股份有限公司本公司成立于2002年9月，2009年12月整體變更為股份有限公司，注冊資本36億元人民幣，是大連萬達集團旗下商業(yè)地產投資及運營的唯一業(yè)務平臺。公司技術力量雄厚，注冊監(jiān)理工程師等專業(yè)人員齊備，具有豐富的施工監(jiān)理經驗。公司從成立之初，就不斷研究掌握房地產開發(fā)建設的規(guī)律，在多年的開發(fā)建設中，建立起標準化、科學化、系統化的質量管理體系，形成過程質量控制和創(chuàng)優(yōu)機制。公司于2009年11月5日在香港聯交所主板上市，是中國標準化運營的精品地產領導者，連續(xù)七年榮登中國房地產企業(yè)10強。消費者的需求，就是合生創(chuàng)展的追求。積極參與國家保障性住房建設和多個舊城改造項目，為城市建設、人民安居貢獻自己的力量。2008年，保利國際廣場獲得美國《商業(yè)周刊》建筑設計大獎。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，2009年獲評房地產上市公司綜合價值第一名，并入選“2008年度中國上市公司優(yōu)秀管理團隊”。2003年，由國務院國有資產監(jiān)督管理委員會履行出資人職責，中國保利集團公司成為國資委管理的大型中央企業(yè)。截至2006年12月31日。一九九二年八月，公司在香港聯合交易所上市，首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務資產直接上市之先河。至08年，萬科共有15個項目獲得“詹天佑大獎優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎”，其中天津公司水晶城、廣州公司四季花城、中山公司城市風景項目先后獲得“中國土木工程詹天佑大獎”。當年共銷售住宅42500套，%%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個城市排名首位。我們認為無論是從行業(yè)利潤空間變化引發(fā)的需求，還是從行業(yè)快速發(fā)展的需求，規(guī)范化的集團管控與成本控制管理始終是大型地產集團必然的選擇和核心競爭力，是需要急切解決的核心問題。萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產品和第一項發(fā)明專利；公司物業(yè)服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關系組織。萬科從2007年開始每年發(fā)布社會責任報告。核心業(yè)務為房地產開發(fā)和銷售，在北京、上海、廣州、深圳、成都、長春、南京、西安、中山、佛山、珠海、蘇州、寧波、重慶、杭州、青島、大連、沈陽、天津、香港、澳門等21個城市和地區(qū)成功投資開發(fā)了眾多暢銷的精品樓盤。保利房地產（集團）股份有限公司 中國保利集團公司系國務院國有資產監(jiān)督管理委員會管理的大型中央企業(yè)。旗下保利房地產（集團）股份有限公司與保利（香港）投資有限公司均為國內或境外上市公司。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋24個城市的全國化戰(zhàn)略布局，擁有81家控股子公司，業(yè)務拓展到包括房地產開發(fā)、建筑設計、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會展、酒店經營等相關行業(yè)。和樂中國”選拔賽，保利地產高舉文化地產旗幟，收到了較好的社會效益和示范效應。合生創(chuàng)展集團有