【正文】 》報告，中國房地產(chǎn)信貸在整體信貸中的比例由 2000年的 6%急劇提升到 2003年的 21%。尤其是在實行“經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓”政策后，土地價格大幅上漲，部分城市土地價格成數(shù)倍增長。 以后幾年房價的變化趨勢分析在宏觀調(diào)控的大背景下，我國的房地產(chǎn)價格將向何處發(fā)展呢？我們從以下三個角度加以分析：一、從供需雙方的發(fā)展趨勢看，短期內(nèi)，需求會受到一定的影響；長期內(nèi)，房價下跌的可能性不大。長期看，隨著我國二手房市場的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)市場化的進一步發(fā)展等因素影響，我國住房市場有效供給將會不斷增加。土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個商品房成本中的重要組成部分。2004年，全國固定資產(chǎn)投資價格比上年上漲 %。由于工資的剛性特征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本將會持續(xù)上漲；項目期間的費用多是由政府部門征收的，也都是經(jīng)過相關部門批準的，這部分成本短期內(nèi)也不可能下降；而對于企業(yè)的開發(fā)利潤，由于國家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟適用房建設、整頓規(guī)范市場秩序等宏觀調(diào)控政策，這部分可能會下降一些。利益的不同導致兩者的行為取向略有不同，但不管怎樣，在當前的形勢下，他們都不希望也不會使房價下跌。因此，房地產(chǎn)價格上漲不僅可以提高當?shù)?GDP的數(shù)據(jù)，而且可以使地方政府得到更多的土地出讓金，搞更多的城市建設，使地方官員的升遷機會增加。因此，在這次宏觀調(diào)控中，中央政府一再強調(diào)，穩(wěn)定房價是這次房地產(chǎn)新政的主旨，穩(wěn)定房價就是穩(wěn)定房價上漲幅度，而不是房價的下落。 居民的兩難選擇。包頭的地理坐標是東經(jīng)１０９度５０分至１１１度２５分、北緯４１度２０分至４２度４０分，面積為２７６９１平方公里。冬春二季，冰封雪飄，銀裝素裹，別具北國特色。此外，艾不蓋河、哈德門溝、昆都侖河、五當溝、水澗溝、美岱溝等河流，水流量可觀，也是可以利用的重要水資源。北部草原盛產(chǎn)綿羊、山羊、牛、馬、駱駝等牲畜。有獸類２１種，其中青羊、雪豹是國家二級保護珍稀動物；狍子、毛皮獸、赤狐、獾、豹、野貓、蒙古兔等是內(nèi)蒙古自治區(qū)級的保護動物。郵政編碼014070。固陽縣面積 5021平方千米，人口21萬。達爾罕茂明安聯(lián)合旗面積17410平方千米，人口11萬。在位于東河區(qū)以東15公里的阿善溝門的格膝蓋溝，發(fā)掘出一處保存完好的新石器時代村落遺址和大量的文物。遼在這里設云內(nèi)州，一直沿襲至金元，建制未變。飲食、服務業(yè)日益興旺，市面日趨繁榮。1954年原綏遠省包頭市劃歸內(nèi)蒙古自治區(qū)，為自治區(qū)轄市。2004年末包頭市擁有獨立科學研究與技術開發(fā)機構14個，其中地市屬11個，國務院部門屬3個。稀土：稀土是包頭極具發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，已初步形成產(chǎn)業(yè)集群，其中，包鋼（集團）公司的稀土系列企業(yè)有：包鋼稀土高科技股份有限公司、包頭稀土研究院有限責任公司、三峰稀土有限責任公司、天驕清美稀土拋光粉有限責任公司，具備年產(chǎn)稀土精礦8萬噸、濕法冶煉稀土產(chǎn)品折合氧化物7000噸以上的生產(chǎn)能力，可生產(chǎn)稀土合金、稀土精礦、稀土金屬、稀土化合物等83個品種、200多個規(guī)格的稀土產(chǎn)品。鋁業(yè)：包頭鋁業(yè)（集團）有限責任公司是我國十大鋁冶煉企業(yè)之一，、產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)良，倍受國內(nèi)各地和美、韓、俄以及東南亞各國用戶青睞。該廠年產(chǎn)金屬鈣360噸，為亞洲第一。電力：包頭及其周邊地區(qū)電力工業(yè)發(fā)達，蒙西電網(wǎng)電力供應十分充足。工程機械：包頭機械制造工業(yè)實力雄厚。正北食品有限公司生產(chǎn)的正北牌系列飲品，駱駝酒業(yè)公司生產(chǎn)的駱駝牌、峰牌系列白酒，是內(nèi)蒙古自治區(qū)政府正式認定的“內(nèi)蒙古名牌”產(chǎn)品。2003年，全國園林綠化先進城市。2007年，國家森林城市。完成投資過億元的項目達100個，其中完成投資過5億元的有華電260萬千瓦機組、包鋼綜合技改、華業(yè)不銹鋼中寬帶等13個項目。包鋼6號高爐、包鋁三期技改、二電廠230萬千瓦機組、華電260萬千瓦機組等一批重點項目相繼建成投產(chǎn)。比歷史最高年份的2004年多7萬噸。其中固陽—石拐—沙爾沁公路、土右沿黃公路大明段陸續(xù)竣工；百靈廟—滿都拉口岸、昆區(qū)客運站開工建設。％，全年空氣質(zhì)量二級以上良好天數(shù)達267天，比上年增加11天。社保覆蓋面繼續(xù)擴大，城鎮(zhèn)養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、57萬、分別較上年增加5萬；、2156萬和3736萬元，比上年均有較大幅度增長。開發(fā)投資繼續(xù)保持持續(xù)增長勢頭。昆區(qū)約137萬平方米；青山區(qū)約170萬平方米；九原區(qū)約38萬平方米；稀土高新區(qū)約40萬平方米。達茂旗1個房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)建設規(guī)模1萬平方米，其中住宅1萬平方米。從1990年的5家企業(yè)發(fā)展到目前的224家企業(yè)，同時開發(fā)企業(yè)規(guī)模也有較大發(fā)展，目前包頭市共有二級資質(zhì)企業(yè)10家，三級21家，四級45家。萬平方米。 包頭市近年房地產(chǎn)開發(fā)項目情況 2006年包頭市房地產(chǎn)開發(fā)項目情況2006年全年共有開發(fā)項目129個， 萬平米,，分別比2005年增長137%、166%、188%、146%，其中新建開發(fā)項目93個，分別比上一年度增長131%、156%、153%；續(xù)建項目36個，分別比上一年度增長156%、186%、136%。，同比增長52%，比去年同期的開發(fā)建設總量（）,其中：,。（、），%。環(huán)境保護方面，繼續(xù)推進“飲水健康、空氣清潔、環(huán)境安全、生態(tài)恢復”四大工程，實施重大項目45個，削減排污總量5％以上。交通建設步伐加快，綜合運輸能力顯著提高。小肥羊、小尾羊、呱呱叫等13家非公企業(yè)在全區(qū)非公經(jīng)濟工作會上受到自治區(qū)黨委、政府的表彰。增長28%；，%；，%；。在續(xù)建和新開項目中，竣工162個（億元以上86個），當年完成投資220億元。2006年，第三屆中華環(huán)境獎。這是中國西部地區(qū)首個獲此殊榮的城市。華資實業(yè)集團草原糖業(yè)公司，是我國最大的甜菜制糖企業(yè)，草原牌白砂糖、綿白糖、幼砂糖久負盛名。2003年，北方重型汽車股份公司又與德國特雷克斯阿特拉斯公司達成合作，新建阿特拉斯工程機械有限公司，項目投產(chǎn)后將具有年產(chǎn)2000臺液壓工程車輛的能力。特別是正在建設的壓延微晶板材填補了國家4項空白，居世界領先水平。光華化學工業(yè)公司是中國核燃料元件和核材料生產(chǎn)、科研基地。內(nèi)蒙古北方重工業(yè)集團有限公司下屬的特殊鋼廠，是我國重要的特種鋼生產(chǎn)廠家，可冶煉特種合金鋼100多個品種。D經(jīng)費支出4265萬元。包頭市有內(nèi)蒙古科技大學、包頭職業(yè)技術學院、包頭輕工技術學院3所普通高等學校，；有成人高等學校3所,在校學生5722人；有中等專業(yè)學校8所,；有職業(yè)中學9所，在校學生6095人；有普通中學157所,；有小學437所,。1950年2月13日，包頭市人民政府正式成立。1923年平綏鐵路通車包頭，1931年，包頭電燈面粉公司和永茂源甘草公司創(chuàng)辦，包頭開始有了近代工業(yè)。后來，隨著形勢的變化，時間的推移，古城被一一廢棄了。黃河是中華民族的搖籃。旗人民政府駐薩拉齊鎮(zhèn)。郵政編碼014060。昆都侖區(qū)面積119平方千米，人口44萬。常用的重要藥材有甘草、黃芪、麻黃、赤芍、防風、柴胡、桔梗、遠志、知母、黨參、枸杞等２００多種，尤以黃芪、甘草、麻黃、黨參、枸杞產(chǎn)量較大，暢銷國內(nèi)外。　　包頭由于具備北部丘陵草原、中部山岳、南部平川三大地貌和不同的土質(zhì)條件，加之氣溫降雨量也各不相同，因而適于多種動植物生長和繁衍。充足的水資源是包頭經(jīng)濟賴以發(fā)展的重要條件。據(jù)《包頭市2002年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，℃，年最低氣溫－℃，℃， ，／秒，／秒，年日照時數(shù)２８０６小時，年平均相對濕度５２％，全年沙塵天氣１２次。因此，長期來看，全國范圍內(nèi)房價的增長速度將會有所回落，并保持相對穩(wěn)定，最終基本上和居民的收入水平相適應。但不管怎樣，作為商品房市場中的供給者，房地產(chǎn)開發(fā)商肯定不希望房價的下跌，而且會在和政府的博弈中選擇相應的對策保證自己的利益最大化。而在另一方面，中央政府不僅要單獨承受房地產(chǎn)業(yè)過快增長所帶來的金融風險、國土資源浪費的成本，也要單獨承受房地產(chǎn)所可能帶來的諸如財富分配失衡等一系列的隱性成本。其次，地方政府的收益也表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過程中。 政府的行為和動機。另一方面，隨著人們需求層次的不斷提高，商品房的品質(zhì)會逐步提高，配套設施和環(huán)境也會不斷改善，這些都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。 建材價格的上漲導致建安成本的不斷提高。從這幾部分分析，房價增長速度會有所減緩，但房價下跌的可能性不大。如果沒有更好的投資渠道，這些資金也許還會重新回到樓市中來，在下一波行情中繼續(xù)推高房價。這種虛假信息，嚴重誤導了廣大居民的市場預期，造成了部分消費者的恐慌心理。而與此同時，地方政府的成本卻是零。但是，大多國內(nèi)商業(yè)銀行為了降低不良貸款，放松了對個人住房消費信貸的審查。從資金的角度看，一是隨著房地產(chǎn)金融支持力度的逐年加大，在商業(yè)貸款和公積金貸款的雙重支持下，市民潛在購買力成為現(xiàn)實購買力，巨大的市場需求快速形成。租賃市場的低效導致多數(shù)居民只能通過購房實現(xiàn)住房需求，無疑導致了房地產(chǎn)一級市場的需求過度旺盛。供給結構不合理主要表現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；三是房地產(chǎn)一級市場中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費現(xiàn)象十分突出。而實際上，當前的房地產(chǎn)市場中的投機現(xiàn)象客觀存在，在部分地方表現(xiàn)得十分突出。城鎮(zhèn)住房商品化改革導致了住房市場有效需求的快速增加。4. 從目前的情況來看，中國房地產(chǎn)核心競爭力不強。截止到2006年11月底商品房空置面積已突破1．２４億平方米，同比增長７．９％；其中，商品住房空置面積６７２３萬平方米，同比增長６．４％。土地資源嚴重破壞和流失，開發(fā)失控、發(fā)展無序，特別是 993年，像當時的海南以及貴州，當時全國開發(fā)區(qū)是上萬個，規(guī)劃占地總面積達到 ，相當于當時全國已經(jīng)建成的城區(qū)的總和，實際真正有效利用不到 2％。一些二、三線城市房價漲幅也在加快，8月份北海、烏魯木齊、蚌埠和常德等城市新建商品住房銷售價格同比漲幅均在10%以上，其中，北海近5個月漲幅均在13%以上，%。三、市場需求旺盛，供求矛盾比較突出。 理 注：同比以去年同月價格為100，環(huán)比以上月價格為100。 韶 德 惠 州 煙 華 唐 州 島 鄭 肥 原 呼和浩特 沈2007年 8月份全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)一、%，；%。從投資看，表現(xiàn)在中西部地區(qū)投資增速不減反快。分地區(qū)看，有21個省市（區(qū)）超過全國增速，有13個省市（區(qū)）增速超過16％。其他地區(qū)商業(yè)活動依然強勁，歐元區(qū)經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長勢頭。二是全面加快。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2111元，同比增加314元，扣除價格因素， %。上半年，進出口總額9809億美元，%，與一季度持平。上半年，社會消費品零售總額42044億元，%(%)，增幅為1997年以來的新高。上半年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計完成出口交貨值32859億元，%。初步統(tǒng)計，全國夏糧產(chǎn)量達到11534萬噸，增產(chǎn)146萬噸，%，連續(xù)第四年獲得豐收,%。對投資者來說，加息會增加融資成本，使其預期收益下降。同時，加息最終將加速行業(yè)內(nèi)企業(yè)的兩極分化，給優(yōu)質(zhì)公司帶來更多擴張機會，盈利能力較差公司的生存環(huán)境將更為艱難?！段餀喾ā返膶嵤Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的影響是長期的，短期內(nèi)對行業(yè)沒有什么大的影響，因此政府加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控在未來較長時間內(nèi)都不會改變。那么被征收人的權益如何保障？估計這一條款需要進行進一步解釋和深化。可能未來會出現(xiàn)幾種結果：土地續(xù)期必須辦理登記手續(xù)，屆時登記機關代政府收取續(xù)期費用。這種方案目前可能性較小，但長遠來看，未來房屋銷售會逐漸向這方面發(fā)展。因為預告登記的前提條件是不動產(chǎn)已經(jīng)被登記在冊，存在物權證明。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。由于目前我國的不動產(chǎn)產(chǎn)權登記存在多種管理，如國土局（土地使用權、礦山開采）、房產(chǎn)局（房屋產(chǎn)權）、林業(yè)局（山林承包）、農(nóng)業(yè)局（田地承包）等等，如果所有不動產(chǎn)權都統(tǒng)一登記，那么現(xiàn)行所有牽涉到不動產(chǎn)登記的部門都必須進行權利重新劃分、整合，許多法律法規(guī)都必須修改調(diào)整，可以預見這將是一個漫長的過程。這對于貸款購買第二套及以上投資、投機購房需求有一定抑制作用。而其結果如何，我們將進行進一步關注?！兑庖姟返念C發(fā)已經(jīng)明確表示國務院針對房地產(chǎn)業(yè)的工作重點已從抑制房價轉(zhuǎn)為解決低收入者住房問題，可以算是質(zhì)的飛躍。低者是必須保持低位，而高者則將隨市場變化持續(xù)升高。因此，《意見》明確地肯定了中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展就是為了改善中國居民基本居住條件，住房的民生問題是房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本。該《意見》對城市中低收入家庭的住房困難問題有了一個較系統(tǒng)的解決方案，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展將產(chǎn)生深遠的影響：《意見》的第一句話就強調(diào)了“住房是重要的民生問題”。因為顯然中低層次住宅市場競爭必會十分激烈，各房地產(chǎn)開發(fā)商只得將目光專注地投于中高層次或高層次的住宅市場，由此，房價將會呈現(xiàn)結構的分化。廉租房的配建將打破這一賣點，同時給購房者帶來許多憂慮，“孟母三遷”的想法在現(xiàn)代難道就不存在嗎？由此，普通商品房的銷售將有可能嚴重地被廉租房拖累。它從實際情況出發(fā)的同時也充分考慮了市場發(fā)展及住宅國情現(xiàn)狀的各個方面，就提出的種種問題也給出了可行性較高的意見或者建議。以100萬20年貸款計算，提高幅度約為16%?！边@一條款的設立將對現(xiàn)行的房地產(chǎn)產(chǎn)權登記制度產(chǎn)生巨大影響。預告登記原文：“第二十條：當事人簽訂買賣房屋或其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機關申請預告登記。但目前實施預告登記存在一定障礙。（2）取消預售制度，直接要求現(xiàn)房銷售并進行產(chǎn)權登記。但是值得注意的是在本次《物權法》條款中沒有明確土地續(xù)期是否交費的問題。這一條的主要焦點在于退還出讓金，在執(zhí)行過程中國家征收征用已出讓地時如何界定