【正文】 肋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要提高水平，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，就必須從提高服務(wù)質(zhì)量方面著手，創(chuàng)出品牌。房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅明顯的城市是寧波、武漢、杭州、上海和銀川，%、%、%、%%；同比下降的城市是大連、昆明和?？?，%、%%。房屋消費(fèi)的需求何時(shí)釋放，與各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和人們對(duì)收入的預(yù)期有關(guān)；與房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度是否適中，價(jià)格是否合理有關(guān)。我國(guó)西部大開(kāi)發(fā)進(jìn)入實(shí)施階段、申奧的成功和加入WTO有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國(guó)的情況如“表3”所示：房屋銷(xiāo)售相對(duì)價(jià)格比率（倍率）較高，北京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)的倍率超過(guò)了12，南京、廣州、大連和西安等城市的倍率都超過(guò)了10，最低的在5至6倍。加強(qiáng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展近期，我國(guó)東南沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格增幅較高，部分城市的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了買(mǎi)方市場(chǎng)，部分城市的土地交易價(jià)格出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格也出現(xiàn)了較高幅度的增長(zhǎng)。第三要加強(qiáng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的宏觀調(diào)控，從可持續(xù)發(fā)展、合理使用和供需平衡出發(fā)控制土地資源的開(kāi)發(fā)利用和房屋建設(shè)，防止土地炒作，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中各種房屋的銷(xiāo)售冷熱不均。2002年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍呈火暴態(tài)勢(shì)，%?？芍涫杖胼^低，購(gòu)房建房消費(fèi)所占比例較高的城市是呼和浩特和沈陽(yáng)。“購(gòu)房建房支出”為年人均支出，是非消費(fèi)性支出。表3 2001年全國(guó)及35個(gè)大中城市居民可支配收入和房屋價(jià)格情況地區(qū)名稱(chēng) 戶(hù)均可支配收入 套房銷(xiāo)售價(jià)格 倍率 全 國(guó) 242680 北 京 488370 天 津 216790 石 家 莊 189460 太 原 166230 呼和浩特 154610 沈 陽(yáng) 296820 大 連 268450 長(zhǎng) 春 207590 哈 爾 濱 211970 上 海 382060 南 京 357920 杭 州 294740 寧 波 238680 合 肥 188280 福 州 236820 廈 門(mén) 287170 南 昌 184750 濟(jì) 南 162880 青 島 262880 鄭 州 146310 武 漢 177890 長(zhǎng) 沙 204570 7廣 州 495720 深 圳 692120 9南 寧 164670 海 口 190660 成 都 224450 貴 陽(yáng) 286050 昆 明 182490 重 慶 198660 西 安 233760 蘭 州 190500 西 寧 120840 銀 川 148430 7烏魯木齊 185880 說(shuō)明：“戶(hù)均可支配收入”。國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家的房屋消費(fèi)處在享受階段，房屋消費(fèi)水平高、房屋質(zhì)量好、居住環(huán)境好，配套設(shè)施完善，而且房屋銷(xiāo)售是完全市場(chǎng)化的。有些地區(qū)已經(jīng)采取了切實(shí)措施，加強(qiáng)對(duì)土地資源開(kāi)發(fā)利用的監(jiān)管，提高了基價(jià)，采取了競(jìng)標(biāo)和拍賣(mài)等交易方式，使土地價(jià)格大幅上漲，對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)利用起到了一定的控制作用，但全國(guó)范圍內(nèi)控制力度不夠。迎接入世的挑戰(zhàn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)考驗(yàn)與機(jī)遇并存。另外，隨著城市環(huán)境的整治和新的市政規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施，一些企業(yè)將遷出城區(qū)、違章建筑和一些街面商鋪將被拆除，加之商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)和工業(yè)用房的需求也將增加。在此情況下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，市場(chǎng)升溫是正常的現(xiàn)象。我國(guó)的房屋價(jià)格與房屋消費(fèi)與國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家的房屋價(jià)格與房屋消費(fèi)是不可比的。%；%。那么，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性程度、價(jià)格合理程度如何呢？表2 2001年全國(guó)及35個(gè)大中城市居民可支配收入和房屋消費(fèi)支出情況表地區(qū)名稱(chēng) 可支配收入 購(gòu)房建房支出 所占比例% 全 國(guó) 北 京 天 津 石 家 莊 太 原 呼和浩特 沈 陽(yáng) 大 連 長(zhǎng) 春 哈 爾 濱 上 海 南 京 杭 州 寧 波 22合 肥 6817 福 州 廈 門(mén) 南 昌 濟(jì) 南 青 島 1鄭 州 武 漢 長(zhǎng) 沙 廣 州 402 深 圳 南 寧 海 口 成 都 貴 陽(yáng) 昆 明 1重 慶 西 安 蘭 州 西 寧 6041 銀 川 烏魯木齊 說(shuō)明：“可支配收入”為年人均可支配收入。那么，全國(guó)三十五個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與各地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況、收入水平和人們消費(fèi)取向的關(guān)系又如何呢？全國(guó)三十五個(gè)大中城市房屋消費(fèi)狀況如“表2”所示，全國(guó)三十五個(gè)大中城市中購(gòu)房建房消費(fèi)占可支配收入比例較高的城市是寧波、呼和浩特、沈陽(yáng)、廈門(mén)和上海，%、%、%、%%；比例較低的城市是昆明、青島、杭州和福州，%、%、%%。 全國(guó)35個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格簡(jiǎn)析20020815中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)■房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了積極的貢獻(xiàn)。因此，第一要調(diào)整房屋建造結(jié)構(gòu)，用合理的房屋價(jià)格結(jié)構(gòu)調(diào)控房屋銷(xiāo)售總體價(jià)格趨于合理。根據(jù)目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況和居民消費(fèi)水平，筆者認(rèn)為，我國(guó)的“套房”銷(xiāo)售價(jià)格與戶(hù)均年可支配收入的比率（倍率）應(yīng)在4倍至8倍之間。 單位：元　　“倍率”為“套房銷(xiāo)售價(jià)格”是“戶(hù)均可支配收入”的多少倍。　　“所占比例”為“購(gòu)房建房支出”占“可支配收入”的比例?！　　颁N(xiāo)售價(jià)格”是2001年全國(guó)及各地區(qū)1—4季度（有效）房屋銷(xiāo)售價(jià)格的簡(jiǎn)單平均數(shù)。那么，全國(guó)三十五個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平如何？理性程度如何？又有怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？下面將就2001年有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，供研究參考。 　　從消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的評(píng)價(jià)來(lái)看，廣告的可信度、物業(yè)管理以及房產(chǎn)證辦理等是消費(fèi)者不滿(mǎn)意的主要問(wèn)題，比較滿(mǎn)意的是城市規(guī)劃，小區(qū)園林和建筑外觀，%，%，%的人認(rèn)為好或者很好。從分析結(jié)果來(lái)看，消費(fèi)者的實(shí)際承受能力和心理承受能力存在關(guān)聯(lián)，但人們的實(shí)際承受能力和心理承受能力還是有一定距離的，故在制定房屋價(jià)格時(shí)應(yīng)考慮這個(gè)差異。在選擇雙衛(wèi)的人群中，60%的人選擇3～6平方米的主臥衛(wèi)生間，24%的人選擇6～10平方米的主臥衛(wèi)生間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為滿(mǎn)足消費(fèi)者的要求，也在不斷探索在有限的住宅空間內(nèi)更好地滿(mǎn)足對(duì)功能的要求，提供一個(gè)舒適的生活環(huán)境。但是隨著城市的發(fā)展，這種家庭結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)須關(guān)注家庭結(jié)構(gòu)的變化，不斷調(diào)整戶(hù)型比例，適應(yīng)市場(chǎng)需求。周邊自然景觀是消費(fèi)者最為關(guān)注的因素，%的消費(fèi)者提到這一因素；其次是價(jià)格，%的消費(fèi)者考慮到這一因素。 區(qū)域選擇：福田與南山具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 　　絕大部分的消費(fèi)者在選擇未來(lái)購(gòu)房區(qū)域時(shí)都選擇福田區(qū)和南山區(qū)。符合本次分析要求的調(diào)查對(duì)象年齡在25～65歲之間，有意向在未來(lái)兩年之內(nèi)在深圳購(gòu)買(mǎi)商品房并且有一定購(gòu)買(mǎi)能力，是家庭購(gòu)買(mǎi)的主要決策者。在研究人員與消費(fèi)者的溝通過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，一般消費(fèi)者對(duì)容積率沒(méi)有概念；不同消費(fèi)者對(duì)配套設(shè)施的內(nèi)涵存在著不同的理解；對(duì)社區(qū)規(guī)模大小的界定存在差異等問(wèn)題。因此，消費(fèi)者在消費(fèi)過(guò)程中會(huì)對(duì)不同的樓盤(pán)進(jìn)行反復(fù)對(duì)比，并結(jié)合自身的生活現(xiàn)狀以及事業(yè)的發(fā)展階段，才會(huì)最終做出決策。通過(guò)“15的5級(jí)量表”或“17的7級(jí)量表”或其他量表形式，讓被訪(fǎng)者對(duì)其所關(guān)注的因素進(jìn)行重要程度打分?！按笠曇罢{(diào)查”通過(guò)數(shù)十個(gè)案例的分析，認(rèn)為出現(xiàn)這一感性消費(fèi)決策的原因主要是：　　◇1. 置業(yè)消費(fèi)過(guò)程復(fù)雜，所涉及的環(huán)節(jié)眾多，消費(fèi)者不可能一目了然，消費(fèi)者沒(méi)有精力和能力對(duì)所有的因素做出理性的判斷，感性因素將會(huì)必然存在，并且由于置業(yè)消費(fèi)屬于巨額消費(fèi)，這一感性的決策過(guò)程無(wú)法通過(guò)重復(fù)消費(fèi)向完全理性消費(fèi)轉(zhuǎn)化?！　?645歲的消費(fèi)群體由于具有比較強(qiáng)的消費(fèi)能力，這同樣表現(xiàn)在置業(yè)消費(fèi)的關(guān)注因素上。這與其處于第一次消費(fèi)階段沒(méi)有更多的經(jīng)驗(yàn)有一定關(guān)系。從2001年以來(lái)數(shù)次調(diào)研的綜合數(shù)據(jù)分析來(lái)看，有一些顯著的特點(diǎn)值得關(guān)注?！　　按笠曇罢{(diào)查”通過(guò)多項(xiàng)研究，提出一個(gè)房地產(chǎn)消費(fèi)的核心思維模式之一：“總體預(yù)算下的面積與單價(jià)平衡論”，這是一個(gè)相對(duì)封閉式的決策過(guò)程（總體價(jià)格=單位價(jià)格面積），即在總體預(yù)算基本確定的前提下，消費(fèi)者對(duì)單價(jià)與面積兩個(gè)方面的考慮需要有所側(cè)重，并且會(huì)有一定的取舍。辦公兩地化趨勢(shì)研究”的距離測(cè)試上，消費(fèi)者對(duì)自駕車(chē)的平均忍受程度大體在35分鐘左右，最大忍受時(shí)間在60分鐘以?xún)?nèi)；而以公車(chē)的行程時(shí)間看，平均的忍受時(shí)間在50分鐘左右，而最大的忍受時(shí)間為100分鐘左右。業(yè)主與物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商之間的沖突事件時(shí)有發(fā)生，并且事態(tài)發(fā)展有增多和升級(jí)的跡象，并且不斷有房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售內(nèi)幕進(jìn)行暴光，這些事件對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所形成的負(fù)面影響在短期內(nèi)挽回的可能極小，致使消費(fèi)者在選擇開(kāi)發(fā)商以及樓盤(pán)上存在著更多的忐忑不安?！　≡凇按笠曇罢{(diào)查”先期進(jìn)行的“中國(guó)大陸發(fā)達(dá)城市消費(fèi)者投資觀念與能力研究”中，近50%的消費(fèi)者傾向于采取積極的投資方式進(jìn)行理財(cái)，比如投資于房地產(chǎn)（%）或股票證券（%），而關(guān)于房地產(chǎn)投資意向的研究證實(shí)了此點(diǎn)：處于第三次置業(yè)階段群體，其直接表現(xiàn)為投資目的的比例達(dá)到20%左右?！　∷艹惺艿臉潜P(pán)單價(jià)在6000元/%的比例，而單價(jià)在8000元/%左右，可以認(rèn)為意向選擇50006000元/平米的消費(fèi)群體構(gòu)成了所調(diào)研人群房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體的核心。 房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)基礎(chǔ)研究分析報(bào)告20021227報(bào)告類(lèi)別：分析報(bào)告行業(yè)分類(lèi)：建筑/房地產(chǎn)調(diào)查地點(diǎn)：北京調(diào)查時(shí)間：2002年調(diào)查機(jī)構(gòu)：北京大視野社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查有限公司 報(bào)告內(nèi)容：　　經(jīng)濟(jì)與社會(huì)形態(tài)帶來(lái)的消費(fèi)形態(tài)的變動(dòng)，使得對(duì)于消費(fèi)趨勢(shì)、特點(diǎn)變化的研究越來(lái)越重要，房地產(chǎn)作為社會(huì)消費(fèi)者一項(xiàng)重要的消費(fèi)與投資行為，其特點(diǎn)較以往3年已經(jīng)呈現(xiàn)出顯著的變化。 與東北、華北、西南幾個(gè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后地區(qū)房產(chǎn)泡沫相比，西北地區(qū)的房產(chǎn)與其收入水平相對(duì)較合適?！　幉ú粌H房?jī)r(jià)較全國(guó)平均水平低，而且其收入以40769元遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，不僅在華東地區(qū)，而且在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)也是較低的。泡沫最大的地區(qū)不是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，而是經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后地區(qū)　　國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家的房屋銷(xiāo)售中，套房銷(xiāo)售價(jià)格與消費(fèi)者戶(hù)均年可支配收入合理比率為610倍。　　而從調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看：喜歡舒適和溫馨風(fēng)格的家庭最多，%，僅次于它的則是溫馨型，%；簡(jiǎn)單型的看來(lái)也是人們喜歡的類(lèi)型，占23%，豪華型為10%。可見(jiàn)，專(zhuān)業(yè)裝修公司想要進(jìn)一步打開(kāi)市場(chǎng)就必須降低自己的門(mén)檻，降低價(jià)格并進(jìn)一步突顯及宣傳自己在裝修水平及裝修質(zhì)量上的優(yōu)勢(shì)。可見(jiàn)零散的工匠已經(jīng)占據(jù)了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。于是，南昌市掀起了一場(chǎng)不大不小的家庭裝修熱潮，有新房裝修的，也有老房翻修的，著實(shí)是讓南昌市裝修市場(chǎng)“熱鬧”了起來(lái)?！　　?專(zhuān)業(yè)裝修公司的“門(mén)檻”　　專(zhuān)業(yè)的裝修公司為何會(huì)受到冷落呢？調(diào)查數(shù)據(jù)所顯示的結(jié)果是，價(jià)格高和不方便?！　　?裝修設(shè)計(jì)親歷親為　　常有人說(shuō)：看一個(gè)人的家（房間）怎么設(shè)置，就能看出一個(gè)人的性格，這種說(shuō)法不無(wú)道理，一個(gè)家（房間）的設(shè)計(jì)風(fēng)格確能反映出