【正文】 l Factors）：相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的生產(chǎn)技術(shù)科技并不是要求很高。但是對(duì)于投資，營(yíng)銷方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。一， 融資創(chuàng)新相對(duì)于之前的房地產(chǎn)投資，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資面臨著更多的問(wèn)題。其中最為關(guān)鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加的困難。但是，問(wèn)題必然有解決的方法，房地產(chǎn)行業(yè)也有著自己的創(chuàng)新融資方法。去年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，企業(yè)自籌資金不足28％，％，建筑公司的工程墊款和購(gòu)房者的預(yù)付款占38％（后者的80％也源于銀行貸款），在資本市場(chǎng)的直接融資僅占總量的十分之一。因此在銀行緊收錢袋之際，廣大中小開(kāi)發(fā)商必須積極謀求在資本市場(chǎng)一搏。首先是信托業(yè)的發(fā)展。其次是購(gòu)房者的預(yù)付款，最后是公司上市。二， 銷售創(chuàng)新房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)去年以及今年的政府宏觀調(diào)節(jié)，銀行的貸款要求嚴(yán)格，利息提高等政策，面臨著越來(lái)越艱難的市場(chǎng)環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)也依據(jù)自己的銷售特色，合理的選擇了適合于自己的銷售方法。首先是體驗(yàn)式營(yíng)銷，使購(gòu)房者在選購(gòu)住房時(shí)接受的服務(wù)是有專門針對(duì)的。他們?cè)谑鄯恐行母惺艿降氖羌业母杏X(jué)。其次是全程式營(yíng)銷，從選擇建房地址時(shí)開(kāi)始就建立自己的營(yíng)銷方案，在建造，出售的整個(gè)過(guò)程中貫徹營(yíng)銷方法。二、五力分析購(gòu)買者侃價(jià)能力分析根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)情況來(lái)看購(gòu)買者幾乎沒(méi)什么能力與房地產(chǎn)商討價(jià)還價(jià)。一、 購(gòu)買者分析 買方購(gòu)買房子也就是因?yàn)樾枨螅M成購(gòu)房需求的大概可以分成三類：　　1）因居住需要而購(gòu)房（生理性需求）；　　2）因投資謀求長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益而購(gòu)房（投資性需求）；　　3）因投機(jī)謀求短期房?jī)r(jià)差的抄房需求（投機(jī)性需求）； 三者需求有市場(chǎng)保底穩(wěn)固的生理性需求，這是中國(guó)人口大國(guó)決定了這一需求要在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)存在；也有社會(huì)富裕資金作為長(zhǎng)期投資而注入房地產(chǎn)的投資性需求；第三類需求也是拉動(dòng)房?jī)r(jià)的一個(gè)主要原因之一，資本市場(chǎng)的游資為了謀求房?jī)r(jià)差，對(duì)有抄作能力的城市大量投入，引得該區(qū)域的房?jī)r(jià)非正常情況攀升，帶動(dòng)了房產(chǎn)泡沫。購(gòu)買者獲取信息能力 購(gòu)買者在獲取房產(chǎn)信息方面可以有很多渠道，能夠比較的了解市場(chǎng)需求、實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格甚至房地產(chǎn)陳本等方面的信息，但由于購(gòu)買者需求或炒作等原因仍不顧成本代價(jià)的競(jìng)相買房?？梢哉f(shuō)知道不知道都沒(méi)多大影響。買房轉(zhuǎn)換成本雖然房地產(chǎn)無(wú)多大差異化標(biāo)準(zhǔn)化程度高、轉(zhuǎn)換成本也低，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷上漲，購(gòu)買者想買房的欲望也逐漸增強(qiáng)，擔(dān)心晚買一點(diǎn)就更貴，所以消費(fèi)者產(chǎn)生恐懼心理晚不如趕早，如此更使得場(chǎng)地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上，趨于白熱化狀態(tài)更炒作了房地產(chǎn)即使國(guó)家做了許多宏觀調(diào)控卻也無(wú)多大成效。買房的數(shù)量因素 大都數(shù)人購(gòu)買房子是生理需求所以不會(huì)賣幾套甚至是更多的房子，在這方面更無(wú)討價(jià)能力。當(dāng)然也有部分是商業(yè)寫(xiě)字樓需求量比較大，有一定的議價(jià)空間。二、市場(chǎng)分析（一）房地產(chǎn)的位置土地的壟斷性：　　土地作為財(cái)政收入的主要來(lái)源，因其特性，國(guó)家每年按計(jì)劃供應(yīng)城市可開(kāi)發(fā)土地，在糧食、金融、房產(chǎn)這三者間做出決策。供應(yīng)的土地越來(lái)越少，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲，而最近幾年開(kāi)發(fā)的土地多是以前開(kāi)發(fā)商通過(guò)收購(gòu)、合并等方式獲得了土地開(kāi)發(fā)權(quán)力的，在新舊土地價(jià)格的差別下，新供應(yīng)（通過(guò)召拍掛方式）的土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)底，但是價(jià)格卻高漲，存量土地成本底，這樣行業(yè)的不規(guī)范性使房地產(chǎn)成了典型的爆利行業(yè)。 房地產(chǎn)在金融中的地位性：　　銀行的貸款通過(guò)住房、門面、土地等不動(dòng)產(chǎn)做抵押擔(dān)保已成了一個(gè)基本常識(shí)，房地產(chǎn)成了個(gè)人、企業(yè)的黃金儲(chǔ)備，如果房?jī)r(jià)降，受損的是中國(guó)的金融體系。房地產(chǎn)是一個(gè)資源密集性產(chǎn)業(yè)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)GDP持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格也會(huì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。存量房的增值性：：1，銷售量比去年同量減少，%，這有一點(diǎn)不合乎市場(chǎng)邏輯，但是正是由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，使開(kāi)發(fā)商愿意存量而不愿降價(jià)銷售。（二）城市房地產(chǎn)的重組、開(kāi)發(fā)與變機(jī)　　城市里的房地產(chǎn)開(kāi)始重組，在中國(guó)大陸可以運(yùn)用土地國(guó)有這一原則來(lái)進(jìn)行城市土地改造和土地開(kāi)發(fā)。上海新開(kāi)發(fā)了浦東，完善了各種配套設(shè)施、市場(chǎng)功能很全，所以大家愿意搬到一個(gè)新環(huán)境里面去。政府把騰空出來(lái)的市區(qū)的舊房子改造成新天地。我們國(guó)家這種機(jī)會(huì)到處都是。房地產(chǎn)重組創(chuàng)造新的環(huán)境，就產(chǎn)生了很多的商機(jī)，也產(chǎn)生了很多購(gòu)買的機(jī)會(huì)?！　?yīng)變和善變。我們中國(guó)人掌握變機(jī)的能力、甚至于領(lǐng)導(dǎo)變機(jī)的能力都是超強(qiáng)的。我們中國(guó)人在美國(guó)的社會(huì)里一樣可以生存，過(guò)去做餐館、做洗衣店的是老華僑；我們的新華僑已滲入到美國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)里面。在房地產(chǎn)方面也一樣，今天誰(shuí)能在許多領(lǐng)域進(jìn)行新的修改、修正、變動(dòng)，領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)潮流、創(chuàng)造人類所需要的新產(chǎn)品，那么誰(shuí)的產(chǎn)品就備受歡迎。找變求發(fā)展。公共設(shè)施在變，也帶動(dòng)我們周圍房地產(chǎn)產(chǎn)生變動(dòng)。這是一個(gè)變動(dòng)的時(shí)代，唯一的不變就是經(jīng)常變動(dòng)。現(xiàn)在談辦公，一定是在浦東。原因就是浦東推出來(lái)的全部是最新的不動(dòng)產(chǎn)，使很多世界上前500強(qiáng)的企業(yè)都進(jìn)入浦東，于是這種集結(jié)改應(yīng)就更增強(qiáng)了整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。（三）再開(kāi)發(fā)階段過(guò)去我們大家都只注意到住宅和一般的辦公室，但是實(shí)際上營(yíng)運(yùn)型的不動(dòng)產(chǎn)擁有一個(gè)很廣闊的需求面的開(kāi)發(fā)空間。做一個(gè)營(yíng)運(yùn)型的不動(dòng)產(chǎn)或者要做一個(gè)住宅開(kāi)發(fā)的時(shí)候，面對(duì)的消費(fèi)者是完全不一樣的。就像在上海做房地產(chǎn)，外環(huán)馬路內(nèi)的房地產(chǎn)跟環(huán)外的房地產(chǎn)就不一樣。因?yàn)?，人口結(jié)構(gòu)不同，人口的數(shù)量、品質(zhì)、所受教育程度都不一樣。不能用同樣的方式去放在不同的市場(chǎng)上來(lái)行銷，應(yīng)該根據(jù)這個(gè)市場(chǎng)的特性來(lái)做好行銷規(guī)劃、廣告以及整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、設(shè)備的選擇，在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定階段的基礎(chǔ)上再開(kāi)發(fā)就是我們目前的機(jī)會(huì)。重新開(kāi)發(fā)這些東西，這就回到了地區(qū)性商業(yè)設(shè)施及市場(chǎng)需求，這就又給我們很多的新機(jī)會(huì)。(四) 房?jī)r(jià)居高不下的原因：受國(guó)家“增加供給”的調(diào)控政策影響，2007年上半年土地供應(yīng)面積和房屋竣工面積同比增速較快，但全國(guó)及主要城市的房?jī)r(jià)卻居高不下，甚至越調(diào)越高，政府調(diào)控房?jī)r(jià)的目的短期并無(wú)成效。究其原因，有必要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)五方主體進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。　房地產(chǎn)行業(yè)涉及多方利益關(guān)系，包括國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、人民銀行、地方政府、商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、勘測(cè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、消費(fèi)者、投機(jī)者。 為了便于比較，以求大同、存小異為原則，我們將這些利益集團(tuán)劃分為中央政府、地方政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者和投機(jī)者五個(gè)主體，對(duì)其進(jìn)行收益和風(fēng)險(xiǎn)分析。綜上所述，房地產(chǎn)商有足夠的利潤(rùn)空間，但這并不給購(gòu)買者很大的有力條件侃價(jià)，也正因?yàn)榇速I方在購(gòu)買房子時(shí)是比較被動(dòng)的，可以說(shuō)有選擇權(quán)卻也是不得不接受市場(chǎng)的狀況以及現(xiàn)實(shí)。買者議價(jià)空間小，侃價(jià)能力弱，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商的盈利產(chǎn)生較大影響。供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力 一. 土地1. 在中國(guó)，城市土地屬于國(guó)有，土地供應(yīng)由政府控制。政府也在相當(dāng)大的程度上控制著建房和買房的融資成本。房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)水平在很大程度上與政府政策密切相關(guān)。中國(guó)各地人口、土地資源及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平千差萬(wàn)別，可是房地產(chǎn)不能在地區(qū)間流動(dòng)，從而形成全國(guó)統(tǒng)一的大市場(chǎng)，因此各地方政府的有關(guān)政策，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的價(jià)格和利潤(rùn)水平影響更為直接?！　⊥恋刭M(fèi)用包括土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得