【正文】 ”制度。而且就北京市而言，租房的市場擴大還有一部分原因可能是由于08年奧運會將在北京舉行，很多人只為了看奧運而短期居住，并沒有長期居住的打算?！　×渌? 三．建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指房地產建筑的造價，是房地產價格的主要組成部分。土地價格指數(shù)上漲對住宅銷售價格影響最大。買者議價空間小，侃價能力弱，不會對房地產商的盈利產生較大影響。因為，人口結構不同，人口的數(shù)量、品質、所受教育程度都不一樣。找變求發(fā)展。上海新開發(fā)了浦東，完善了各種配套設施、市場功能很全，所以大家愿意搬到一個新環(huán)境里面去。買房的數(shù)量因素 大都數(shù)人購買房子是生理需求所以不會賣幾套甚至是更多的房子，在這方面更無討價能力。首先是體驗式營銷，使購房者在選購住房時接受的服務是有專門針對的。其中最為關鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產行業(yè)的融資變得更加的困難。這些客觀原因使得外界普遍對近期房價下降不報大的希望。隨著去年中國股市的泡沫的破滅，從股市大量撤下的熱錢迅速流入房地產行業(yè)。不過，這些主要是針對股市的，所以對于房地產業(yè)來說，只是一種牽連。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對于房地產這個對于經濟政策敏感的行業(yè)都會造成很大的影響。對資金，土地來源，購房者三方面進行控制，從根本上解決問題。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要求。如此，限制了房地產商的資金來源，規(guī)范了房地產行業(yè)。這幾年來最為牽動著國民心神的莫過于房地產了，過去幾年每天都可以看見房地產的飆漲，住房的價格像南寧、北海、桂林等城市商品房的均價，五年間每平米漲了1000塊左右，很多地方甚至是翻倍的漲。隨著我國改革開放的深入，全球化時代的到來，國外的先進的設計理念和技術必將會給房地產行業(yè)造成很大的沖擊。 對項目資本金（所有者權益）比例達不到 35% 或未取得土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置 3 年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。四、 切實調整住房供應結構重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。而這些政策，法律的制定都切中在房地產業(yè)要點上。增長有明顯關系，波動基本一致，但波幅前者大于后者。這一提高將會進一步收緊房地產行業(yè)的資金來源，造成”銀根”緊縮。四． 股市影響另外，值得大家注意的是，其實股市和房市是一個互動的聯(lián)合體，隨著這幾年的中國經濟的高速增長，股市的發(fā)展早已脫離了正常的軌跡。而這些人的消費能力是巨大的，首先他們的經濟條件良好，其次，從父母那里得到的贊助也會很大。一， 融資創(chuàng)新相對于之前的房地產投資，現(xiàn)在房地產投資面臨著更多的問題。房地產行業(yè)也依據(jù)自己的銷售特色，合理的選擇了適合于自己的銷售方法。買房轉換成本雖然房地產無多大差異化標準化程度高、轉換成本也低，但隨著房地產市場的不斷上漲，購買者想買房的欲望也逐漸增強，擔心晚買一點就更貴，所以消費者產生恐懼心理晚不如趕早，如此更使得場地產業(yè)蒸蒸日上，趨于白熱化狀態(tài)更炒作了房地產即使國家做了許多宏觀調控卻也無多大成效。（二）城市房地產的重組、開發(fā)與變機　　城市里的房地產開始重組，在中國大陸可以運用土地國有這一原則來進行城市土地改造和土地開發(fā)。在房地產方面也一樣，今天誰能在許多領域進行新的修改、修正、變動，領導市場潮流、創(chuàng)造人類所需要的新產品，那么誰的產品就備受歡迎。就像在上海做房地產，外環(huán)馬路內的房地產跟環(huán)外的房地產就不一樣。綜上所述，房地產商有足夠的利潤空間，但這并不給購買者很大的有力條件侃價，也正因為此買方在購買房子時是比較被動的，可以說有選擇權卻也是不得不接受市場的狀況以及現(xiàn)實。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構成中，土地費用約占2050%，并有進一步上升的趨勢。這個階段的軟成本比較大。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，城市建設配套費、人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。他們的買房需求依然可能促使房價的進一步上升。但在這些國家，政府對這個重要的民生環(huán)節(jié)，已經總結出了豐富的經驗及政策。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。因此通過五力分析它的潛在進入者，替代品等信息并不能完全了解這個行業(yè)狀況。市場整體表現(xiàn)為多空膠著的局面。是的，中介行業(yè)和地產行業(yè)幾乎同時興起，同時發(fā)展。然而，隨著競爭對手的增多，以及國家規(guī)定的嚴格化，進入的壁壘越來越高了。作為一個房地產企業(yè)，如果不能獲得房地產開發(fā)所需的土地這一核心資源的話，即使房地產企業(yè)在一個地區(qū)設立起來了，也不能認為真正進入了這個地區(qū)的市場。由于政府管理的越位，導致過度干預房地產市場，加上政府審批的繁雜和效率的低下，官員在審批中的尋租，形成了行政性進入壁壘?，F(xiàn)有企業(yè)間的競爭往往是五種力量中最強大的競爭力量，為了贏得市場地位和顧客的青睞，他們通常會不惜代價，甚至拼得你死我活。不同之處僅僅在于，2005年的憂慮是對政策調控的反應；而今天的寒意，則來自市場現(xiàn)象的變化?！⌒袠I(yè)發(fā)展的廣闊前景和集中化的必然趨勢”。由于消費者對房價的預期，現(xiàn)今房產市場上往往會出現(xiàn)“有價無市”的狀況。這就使企業(yè)將重點放在產品價格和售后服務等方面，如加強小區(qū)的物業(yè)管理水平。類似的亢奮和接踵而來的回歸，在未來仍可能再次甚至多次降臨。有志于成為世界級優(yōu)秀住宅企業(yè)的萬科，越來越意識到，市場是最公平的游戲，在這里不存在取巧的捷徑，只有腳踏實地、一步步前行，才是通往理想的康莊大道”這些對市場的基本判斷將很大程度的影響企業(yè)將來的處事風格。35. 用強勢品牌來整合上下游資源，走專業(yè)化之路36. 專業(yè)化的產品開發(fā)能力37. 區(qū)域和客戶定位明確48. 極高的品牌知名度和滿意度, 客戶對公司品牌忠誠度較高49. 市場占有率居全國第一位410. 充足的土地儲備311. 注意風險控制，負債水平合理，融資渠道多元化312. 對政策具有前瞻性、充分真確的解讀能力和應變能力33優(yōu)勢加權分數(shù)劣勢1. 施工隊的素質不高12. 管理邊界問題, 內部組織的效率較低，管理模式還需要市場驗證23. 公司中高層管理人員人事變動較為頻繁2劣勢加權分數(shù)總計注：評分的含義如下：1=重要劣勢，2=次要劣勢，3=次要優(yōu)勢，4=重要優(yōu)勢六、存在的問題　　（一）為一個開發(fā)案找一個市場的盲目導向式投資模式　　如何為一個市場去找一個開發(fā)案呢？通過對每一個標的地段、交通、位置、出入狀況，它的人口結構、消費水平、教育水平的評估。過去我們的開發(fā)概念都是搶一塊地，再去想其他事情。20 /