【正文】 ”制度。而且就北京市而言，租房的市場(chǎng)擴(kuò)大還有一部分原因可能是由于08年奧運(yùn)會(huì)將在北京舉行，很多人只為了看奧運(yùn)而短期居住，并沒(méi)有長(zhǎng)期居住的打算?！　×渌? 三．建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指房地產(chǎn)建筑的造價(jià)，是房地產(chǎn)價(jià)格的主要組成部分。土地價(jià)格指數(shù)上漲對(duì)住宅銷(xiāo)售價(jià)格影響最大。買(mǎi)者議價(jià)空間小，侃價(jià)能力弱，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商的盈利產(chǎn)生較大影響。因?yàn)椋丝诮Y(jié)構(gòu)不同，人口的數(shù)量、品質(zhì)、所受教育程度都不一樣。找變求發(fā)展。上海新開(kāi)發(fā)了浦東，完善了各種配套設(shè)施、市場(chǎng)功能很全，所以大家愿意搬到一個(gè)新環(huán)境里面去。買(mǎi)房的數(shù)量因素 大都數(shù)人購(gòu)買(mǎi)房子是生理需求所以不會(huì)賣(mài)幾套甚至是更多的房子，在這方面更無(wú)討價(jià)能力。首先是體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，使購(gòu)房者在選購(gòu)住房時(shí)接受的服務(wù)是有專(zhuān)門(mén)針對(duì)的。其中最為關(guān)鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加的困難。這些客觀原因使得外界普遍對(duì)近期房?jī)r(jià)下降不報(bào)大的希望。隨著去年中國(guó)股市的泡沫的破滅，從股市大量撤下的熱錢(qián)迅速流入房地產(chǎn)行業(yè)。不過(guò)，這些主要是針對(duì)股市的，所以對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，只是一種牽連。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)政策敏感的行業(yè)都會(huì)造成很大的影響。對(duì)資金，土地來(lái)源，購(gòu)房者三方面進(jìn)行控制，從根本上解決問(wèn)題。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。如此，限制了房地產(chǎn)商的資金來(lái)源，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)。這幾年來(lái)最為牽動(dòng)著國(guó)民心神的莫過(guò)于房地產(chǎn)了，過(guò)去幾年每天都可以看見(jiàn)房地產(chǎn)的飆漲，住房的價(jià)格像南寧、北海、桂林等城市商品房的均價(jià)，五年間每平米漲了1000塊左右，很多地方甚至是翻倍的漲。隨著我國(guó)改革開(kāi)放的深入，全球化時(shí)代的到來(lái)，國(guó)外的先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和技術(shù)必將會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)造成很大的沖擊。 對(duì)項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到 35% 或未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)經(jīng)國(guó)土資源部門(mén)、建設(shè)主管部門(mén)查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款；對(duì)空置 3 年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。四、 切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。而這些政策，法律的制定都切中在房地產(chǎn)業(yè)要點(diǎn)上。增長(zhǎng)有明顯關(guān)系，波動(dòng)基本一致，但波幅前者大于后者。這一提高將會(huì)進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源，造成”銀根”緊縮。四． 股市影響另外，值得大家注意的是，其實(shí)股市和房市是一個(gè)互動(dòng)的聯(lián)合體，隨著這幾年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，股市的發(fā)展早已脫離了正常的軌跡。而這些人的消費(fèi)能力是巨大的，首先他們的經(jīng)濟(jì)條件良好，其次，從父母那里得到的贊助也會(huì)很大。一， 融資創(chuàng)新相對(duì)于之前的房地產(chǎn)投資，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資面臨著更多的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)也依據(jù)自己的銷(xiāo)售特色，合理的選擇了適合于自己的銷(xiāo)售方法。買(mǎi)房轉(zhuǎn)換成本雖然房地產(chǎn)無(wú)多大差異化標(biāo)準(zhǔn)化程度高、轉(zhuǎn)換成本也低，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷上漲，購(gòu)買(mǎi)者想買(mǎi)房的欲望也逐漸增強(qiáng)，擔(dān)心晚買(mǎi)一點(diǎn)就更貴，所以消費(fèi)者產(chǎn)生恐懼心理晚不如趕早，如此更使得場(chǎng)地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上，趨于白熱化狀態(tài)更炒作了房地產(chǎn)即使國(guó)家做了許多宏觀調(diào)控卻也無(wú)多大成效。（二）城市房地產(chǎn)的重組、開(kāi)發(fā)與變機(jī)　　城市里的房地產(chǎn)開(kāi)始重組，在中國(guó)大陸可以運(yùn)用土地國(guó)有這一原則來(lái)進(jìn)行城市土地改造和土地開(kāi)發(fā)。在房地產(chǎn)方面也一樣，今天誰(shuí)能在許多領(lǐng)域進(jìn)行新的修改、修正、變動(dòng)，領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)潮流、創(chuàng)造人類(lèi)所需要的新產(chǎn)品，那么誰(shuí)的產(chǎn)品就備受歡迎。就像在上海做房地產(chǎn)，外環(huán)馬路內(nèi)的房地產(chǎn)跟環(huán)外的房地產(chǎn)就不一樣。綜上所述，房地產(chǎn)商有足夠的利潤(rùn)空間，但這并不給購(gòu)買(mǎi)者很大的有力條件侃價(jià)，也正因?yàn)榇速I(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)是比較被動(dòng)的，可以說(shuō)有選擇權(quán)卻也是不得不接受市場(chǎng)的狀況以及現(xiàn)實(shí)。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占2050%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。這個(gè)階段的軟成本比較大。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，城市建設(shè)配套費(fèi)、人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。他們的買(mǎi)房需求依然可能促使房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升。但在這些國(guó)家，政府對(duì)這個(gè)重要的民生環(huán)節(jié)，已經(jīng)總結(jié)出了豐富的經(jīng)驗(yàn)及政策。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。因此通過(guò)五力分析它的潛在進(jìn)入者，替代品等信息并不能完全了解這個(gè)行業(yè)狀況。市場(chǎng)整體表現(xiàn)為多空膠著的局面。是的，中介行業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)幾乎同時(shí)興起，同時(shí)發(fā)展。然而，隨著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的增多，以及國(guó)家規(guī)定的嚴(yán)格化，進(jìn)入的壁壘越來(lái)越高了。作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，如果不能獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的土地這一核心資源的話，即使房地產(chǎn)企業(yè)在一個(gè)地區(qū)設(shè)立起來(lái)了，也不能認(rèn)為真正進(jìn)入了這個(gè)地區(qū)的市場(chǎng)。由于政府管理的越位，導(dǎo)致過(guò)度干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上政府審批的繁雜和效率的低下，官員在審批中的尋租，形成了行政性進(jìn)入壁壘?，F(xiàn)有企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)往往是五種力量中最強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力量，為了贏得市場(chǎng)地位和顧客的青睞，他們通常會(huì)不惜代價(jià)，甚至拼得你死我活。不同之處僅僅在于，2005年的憂慮是對(duì)政策調(diào)控的反應(yīng)；而今天的寒意，則來(lái)自市場(chǎng)現(xiàn)象的變化?！⌒袠I(yè)發(fā)展的廣闊前景和集中化的必然趨勢(shì)”。由于消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，現(xiàn)今房產(chǎn)市場(chǎng)上往往會(huì)出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的狀況。這就使企業(yè)將重點(diǎn)放在產(chǎn)品價(jià)格和售后服務(wù)等方面，如加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理水平。類(lèi)似的亢奮和接踵而來(lái)的回歸，在未來(lái)仍可能再次甚至多次降臨。有志于成為世界級(jí)優(yōu)秀住宅企業(yè)的萬(wàn)科，越來(lái)越意識(shí)到，市場(chǎng)是最公平的游戲，在這里不存在取巧的捷徑，只有腳踏實(shí)地、一步步前行，才是通往理想的康莊大道”這些對(duì)市場(chǎng)的基本判斷將很大程度的影響企業(yè)將來(lái)的處事風(fēng)格。35. 用強(qiáng)勢(shì)品牌來(lái)整合上下游資源，走專(zhuān)業(yè)化之路36. 專(zhuān)業(yè)化的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力37. 區(qū)域和客戶定位明確48. 極高的品牌知名度和滿意度, 客戶對(duì)公司品牌忠誠(chéng)度較高49. 市場(chǎng)占有率居全國(guó)第一位410. 充足的土地儲(chǔ)備311. 注意風(fēng)險(xiǎn)控制，負(fù)債水平合理，融資渠道多元化312. 對(duì)政策具有前瞻性、充分真確的解讀能力和應(yīng)變能力33優(yōu)勢(shì)加權(quán)分?jǐn)?shù)劣勢(shì)1. 施工隊(duì)的素質(zhì)不高12. 管理邊界問(wèn)題, 內(nèi)部組織的效率較低，管理模式還需要市場(chǎng)驗(yàn)證23. 公司中高層管理人員人事變動(dòng)較為頻繁2劣勢(shì)加權(quán)分?jǐn)?shù)總計(jì)注：評(píng)分的含義如下：1=重要劣勢(shì)，2=次要劣勢(shì)，3=次要優(yōu)勢(shì)，4=重要優(yōu)勢(shì)六、存在的問(wèn)題　　（一）為一個(gè)開(kāi)發(fā)案找一個(gè)市場(chǎng)的盲目導(dǎo)向式投資模式　　如何為一個(gè)市場(chǎng)去找一個(gè)開(kāi)發(fā)案呢？通過(guò)對(duì)每一個(gè)標(biāo)的地段、交通、位置、出入狀況，它的人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平、教育水平的評(píng)估。過(guò)去我們的開(kāi)發(fā)概念都是搶一塊地，再去想其他事情。20 /