【正文】 這是指在做大型的開發(fā)案的時(shí)候，做小型開發(fā)案不必運(yùn)用那么多的專業(yè)公司，用一、二家的專業(yè)公司來(lái)操作就可以了。很多人把專業(yè)公司當(dāng)成成本，當(dāng)成費(fèi)用支出；其實(shí)要把專業(yè)公司當(dāng)成賺錢的保證，是你賺錢的一種手段和利器。（三）、如何用國(guó)際專業(yè)公司的技術(shù)創(chuàng)造，完成開發(fā)案增值的極大化　　運(yùn)用國(guó)際的公司來(lái)做整個(gè)的資源轉(zhuǎn)嫁，在初期可以學(xué)習(xí)別人的經(jīng)驗(yàn)，把它學(xué)來(lái)以后，再創(chuàng)造屬于我們自己的一個(gè)操作模式，這樣就能把國(guó)家整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理的水平帶上去。這往往會(huì)給開發(fā)案帶來(lái)危機(jī)甚至成為爛尾樓，造成了很多的浪費(fèi)和出現(xiàn)很多糾紛?！　￠_發(fā)經(jīng)營(yíng)思路有誤。那么，這些東西還有改善的空間。我們目前很多管理，進(jìn)去要登記，要拿身份證。這就是說(shuō)，如果你為一個(gè)市場(chǎng)去找開發(fā)案，風(fēng)險(xiǎn)度降低很多。SWOT分析優(yōu)勢(shì)—S區(qū)域和客戶定位明確充足的土地儲(chǔ)備極高的品牌知名度和滿意度, 客戶對(duì)公司品牌忠誠(chéng)度較高推行全裝修房劣勢(shì)—W施工隊(duì)的素質(zhì)不高管理邊界問(wèn)題, 內(nèi)部組織的效率較低，管理模式還需要市場(chǎng)驗(yàn)證公司中高層管理人員人事變動(dòng)較為頻繁機(jī)會(huì)—O政府重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展股市下撤熱錢投入房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)者需求不飽和每年城市人口增加房地產(chǎn)重組SO戰(zhàn)略：產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略（SOOOOO5）市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略：運(yùn)用有效的營(yíng)銷策略開發(fā)市場(chǎng)（SOOO6）WO戰(zhàn)略：市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略（WO6）威脅—T央行存款儲(chǔ)備提高，資金來(lái)源收緊銀行存款加息可規(guī)劃土地減少政府積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)ST戰(zhàn)略：市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略（SSTTT3）產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略（ST4）WT戰(zhàn)略：應(yīng)變與善變地貫徹政府政策（WTT2）提高土地利用率（WT3.）循循善誘出良好的行業(yè)態(tài)勢(shì)（WT4）四、EFE分析萬(wàn)科的外部因素評(píng)價(jià)（EFE）矩陣關(guān)鍵外部因素權(quán)重評(píng)分加權(quán)分?jǐn)?shù)機(jī)會(huì)1. 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速增長(zhǎng)32. 政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)行長(zhǎng)期宏觀調(diào)控，稅收、信貸、土地政策等措施開始正式實(shí)施33. 股市下撤熱錢投入房地產(chǎn)行業(yè)14. WTO給我國(guó)房地產(chǎn)金融帶來(lái)發(fā)展新機(jī)遇將會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求45. 居民的需求旺盛4機(jī)會(huì)加權(quán)分?jǐn)?shù)威脅1. 央行存款儲(chǔ)備提高，資金來(lái)源收緊32. 銀行存款加息23. 可規(guī)劃土地減少44. 政府積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)2威脅加權(quán)分?jǐn)?shù)總計(jì)五、IFE分析萬(wàn)科的內(nèi)部因素評(píng)價(jià)（IFE）矩陣關(guān)鍵內(nèi)部因素權(quán)重評(píng)分加權(quán)分?jǐn)?shù)優(yōu)勢(shì)1. 進(jìn)行“3+X”的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略，產(chǎn)品主要針對(duì)中產(chǎn)階級(jí)，走中檔路線42. 工業(yè)化建設(shè)住房33. 推行全裝修房34. 從產(chǎn)業(yè)鏈的角度尋找合作伙伴，以強(qiáng)勢(shì)品牌進(jìn)行資源整合使得房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)的行業(yè)，這些也將影響行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)狀況。6由于房地產(chǎn)行業(yè)存在高額的戰(zhàn)略利益，極有可能劃定未來(lái)的勢(shì)力范圍，所以各企業(yè)都積極采取某種戰(zhàn)略來(lái)抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，搶占市場(chǎng)，獲得高額利潤(rùn)，這時(shí)，產(chǎn)業(yè)中的其他企業(yè)就有可能加入競(jìng)爭(zhēng)，加劇了產(chǎn)業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度。指引企業(yè)的前進(jìn)方向。在住宅行業(yè)中耕耘了二十年的萬(wàn)科，越來(lái)越意識(shí)到只有回到市場(chǎng)邏輯的起點(diǎn)，不斷強(qiáng)化自身的能力，才是應(yīng)對(duì)一切市場(chǎng)變動(dòng)最簡(jiǎn)潔、也最有效的終極策略。　正是基于這樣的思路，萬(wàn)科將2008年的主題詞確定為“慮遠(yuǎn)積厚作為一個(gè)自由準(zhǔn)入的行業(yè)，所有資源和機(jī)會(huì)對(duì)每個(gè)參與者正日益變得公平。作為這個(gè)領(lǐng)域的從業(yè)者，萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)的成員將盡力守住一顆平常心。身處這一特定歷史階段，又與城市化緊密相關(guān)的中國(guó)住宅行業(yè)，其足跡注定無(wú)法平凡?！∪绻麑?duì)萬(wàn)科所沉淀的經(jīng)驗(yàn)和信念做一個(gè)扼要，那就是堅(jiān)持自己對(duì)長(zhǎng)期趨勢(shì)的判斷，并對(duì)行業(yè)自身可能發(fā)生的情緒波動(dòng)始終保持警惕，而這也正是萬(wàn)科當(dāng)前的選擇。幸運(yùn)的是，身為為數(shù)不多的見證這一行業(yè)自肇始以來(lái)全過(guò)程的企業(yè)之一，我們更深切的感受到來(lái)自市場(chǎng)運(yùn)行本質(zhì)的力量?！岸鄷r(shí)候，從表面上看是市場(chǎng)的變動(dòng)導(dǎo)致了市場(chǎng)預(yù)期的變化，但深入探究，我們可能發(fā)現(xiàn)，其實(shí)是市場(chǎng)對(duì)短期預(yù)期的某種不確定而放大了市場(chǎng)的短期波動(dòng)。：在任何的產(chǎn)業(yè)中，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都有各自的特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，他們的不同體現(xiàn)在戰(zhàn)略、目標(biāo)、企業(yè)文化等方面。這就為激烈的價(jià)格戰(zhàn)埋下了伏筆。由于房子是大多數(shù)普通民眾一生中最大的一筆支出。行業(yè)內(nèi)的產(chǎn)品差異化較小或趨于標(biāo)準(zhǔn)化，大多數(shù)企業(yè)的定位不清。導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)的整體利潤(rùn)的下降。未來(lái)很有可能導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的狀況，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。商品房?jī)r(jià)格居高不下，房地產(chǎn)商死扛著價(jià)格。都將產(chǎn)生大量的成本。這樣在一定程度上將有利于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。在這個(gè)過(guò)程中，競(jìng)爭(zhēng)將加劇?；谝陨系幕九袛?，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍將有一個(gè)快速增長(zhǎng)期。而從金融市場(chǎng)和消費(fèi)者偏好兩個(gè)角度來(lái)看，行業(yè)的集中化也是必然的趨勢(shì)。而隨著工商社會(huì)的全面成型，中國(guó)也正處于全球最快的城市化進(jìn)程中?！敖?jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，中國(guó)已在世界經(jīng)濟(jì)尤其進(jìn)出口貿(mào)易中獲得舉足輕重的地位，并保持著全球最快的增長(zhǎng)速度。　住宅是人類生存必須的基本物資，也是社會(huì)成員改善生活品質(zhì)最重要的物質(zhì)基礎(chǔ)之一。行業(yè)今天面臨的局面，與2005年二季度的情形頗有相似之處；回顧2004年到2005年曾經(jīng)發(fā)生的變化，則市場(chǎng)氛圍從2007年到2008年的轉(zhuǎn)折也似曾相識(shí)?！盃钤比f(wàn)科集團(tuán)的觀點(diǎn)：“在萬(wàn)科眼中，自2004年以來(lái)，盡管行業(yè)景氣的表面現(xiàn)象時(shí)有跌宕，市場(chǎng)氛圍也不斷在樂(lè)觀與悲觀之間反復(fù)徘徊，但支撐住宅市場(chǎng)基本面的諸要素卻并未發(fā)生任何根本性的改變，而行業(yè)內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律更是始終如一。從一定意義來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)目越多，市場(chǎng)上就越容易出現(xiàn)創(chuàng)造性的戰(zhàn)略行動(dòng)。而作為房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度取決于以下因素：，僅考慮國(guó)內(nèi)情況來(lái)說(shuō)，各大集團(tuán)有相當(dāng)多已進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，就目前的情況來(lái)看，還沒(méi)有出現(xiàn)某一家企業(yè)主導(dǎo)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的情況。行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析一般說(shuō)來(lái)，同一個(gè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)是相互制約的，一個(gè)企業(yè)的行為必然引起產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。而留下幾家房地產(chǎn)商成壟斷的形式。故而在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)將會(huì)進(jìn)行一次比較大規(guī)模的“洗牌”，而這次“洗牌”將會(huì)把整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶入成熟期。 現(xiàn)在面對(duì)越來(lái)越緊縮的財(cái)政政策，土地政策，以及國(guó)家的一系列的打壓房地產(chǎn)的政策使得房地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)是處于水深火熱之中。為了辦好這5個(gè)證，總共要蓋20多個(gè)章，涉及到當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃、房屋管理、國(guó)土資源、工商管理、稅務(wù)、建設(shè)、交通、環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生等部門，每一次往往都要燒香拜佛。三是行政管理壁壘。在此方式下，由于土地使用權(quán)的取得不是通過(guò)開發(fā)商間的相互競(jìng)爭(zhēng)來(lái)決定，而是由政府與開發(fā)商雙方私下協(xié)商確定，最終誰(shuí)能獲得土地使用權(quán)在很大程度上取決于開發(fā)商的尋租能力和政府的主觀偏好。我國(guó)自開展城市土地有償出讓制度以來(lái)，大多采用協(xié)議出讓土地的方式