房地產(chǎn)投資環(huán)境分析(參考版)
2025-02-15 16:05本頁面
【正文】 演講完畢，謝謝觀看！。故該判斷矩陣不可信，需重新判定，為此，對 B3C判斷矩陣各要素重新判定其相對重要程度，得新的判斷矩陣見表 227.B3C判斷矩陣 修改后的 B3C判斷矩陣 求解上述判斷矩陣，得特征向量及最大特征根分別為：C31=； C32=； C33=； λ判斷矩陣 B3C的 某房產(chǎn)項目投資環(huán)境分析要素內(nèi)容0A判斷矩陣一致性檢驗綜合評價法目前在投資環(huán)境評價中得到廣泛應(yīng)用，但由于其存在定量計算復(fù)雜，投資環(huán)境評價因素較多時，可操作性差。是在多因素和關(guān)鍵因素法的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的。因此，在對其他機會因素把握不全面的情況下一般不考慮使用此法來進行投資環(huán)境評判。在計算準數(shù) N時要考慮機會因素 X0的大小。因此這種方法既適合某國或地區(qū)投資環(huán)境的一般性評價，也適合同一城市的不同區(qū)位的投資環(huán)境評價。多因素和關(guān)鍵因素法敏感性分析正是要考察當這些環(huán)境條件變化時，對分析結(jié)果帶來的影響及其影響程度。 ① 建立層次結(jié)構(gòu)模型 按投資環(huán)境因素的內(nèi)容及相互關(guān)系，將各環(huán)境要素劃分為層次結(jié)構(gòu)形式 ② 確定同層間單權(quán)重系數(shù) 同層間要素的單權(quán)重系數(shù)是用以描述位于同一層次的各環(huán)境要素相對于上一層因素重要程度的系數(shù)，它是由求解該層的判斷矩陣求得的。因而權(quán)重系數(shù)一般采用層次分析法進行綜合確定。 權(quán)重系數(shù)是用來描述環(huán)境要素在投資環(huán)境分析中相對重要程度的指標。項 目要素代號 內(nèi)涵 評 分 資環(huán) 境激勵系數(shù) K ① 地價； ② 房地 產(chǎn) 政策 (含融 資 政策 ) 05 規(guī) 劃完善因子 P ① 環(huán) 境狀況； ② 土地狀況 04 S ① 稅 費 水平 02 生 產(chǎn) 率因子 L ① 區(qū)域人口素 質(zhì) 02 礎(chǔ) 因子 B ① 基 礎(chǔ)設(shè) 施狀況； ② 區(qū)位交通條件； ③ 區(qū)域人口數(shù)量 210 T ① 政府 辦 事效率 02 場 因子 M ① 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 供 應(yīng) 狀況； ② 居民收入水平； ③ 消費 文化與 觀 念； ④ 家庭平均人口 520 權(quán) 因子 F ① 經(jīng)濟 增 長 水平 02表 25 房地 產(chǎn)業(yè) 投 資環(huán) 境準數(shù)數(shù)群參照表 在房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的準數(shù)計算公式中，根據(jù)各要素本身重要性及其內(nèi)在聯(lián)系差別，將稅利因子 S和效率因子 T放到公式的括號中，即讓其作用效應(yīng)減小，而讓市場因子 M從括號中調(diào)換出來，增大其作用效應(yīng)，評分區(qū)間相應(yīng)也作一定變動，就可以有修改后的房地產(chǎn)投資環(huán)境準數(shù)計算公式： 綜合評價法的基本步驟是由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù)；由統(tǒng)計分析確定各環(huán)境要素的得分；計算投資環(huán)境的綜合評分；由靈敏度分析 (敏感性分析 )判斷各環(huán)境要素發(fā)生變化對投資環(huán)境分析帶來的影響。表 23當然也可將兩個公式合并為一個公式來計算，合并后的總公式為： 其中， N—— 表示投資環(huán)境總分 i, j—— 表示 i類要素第 j類子要素 Wi,Wj—— 表示 i類要素、第 j類子要素的權(quán)重 ai， bi， ci， di， ei—— 分別是第 i類要素下第 j類子因素評價為優(yōu)、良、中、可、差的百分比； 在房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評價的多因素評價法中，各子因素也因為各自影響性不同而給予子因素權(quán)重。房地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法③ 競爭性標準多因素和關(guān)鍵因素評價法 當房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評價采用多因素評價法時，選取的投資環(huán)境的因素即房地產(chǎn)投資環(huán)境評價要素系統(tǒng)中的 15個投資環(huán)境要素，子因素即投資環(huán)境要素之下的子要素，權(quán)數(shù)的計取是在考慮因素影響大小之后綜合決定的。② 穩(wěn)定性標準① 適應(yīng)性標準⑤ 實事求是、突出重點的原則房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的標準④ 定性分析與定量分析相結(jié)合的原則③ 時效性原則② 比較性原則① 系統(tǒng)性原則房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的原則例 1 的層次結(jié)構(gòu)模型 準則層 方案層目標層選擇旅游地景色 費用 居住 飲食 旅途蘇州、杭州、桂林例 2 層次結(jié)構(gòu)模型 準則層 A 方案層 B 目標層 Z若上層的每個因素都支配著下一層的所有因素，或被下一層所有因素影響，稱為 完全層次結(jié)構(gòu) ，否則稱為 不完全層次結(jié)構(gòu) 。 n 最低層： 表示解決問題的措施或政策 (即方案 )。n 最高層： 表示解決問題的目的，即應(yīng)用 AHP所要達到的目標。對于決策問題，通?？梢詫⑵鋭澐殖?層次結(jié)構(gòu)模型 。層次分
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