【正文】 一類住宅1192元/M2三、揚州市房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)規(guī)費序號收費項目收費標(biāo)準(zhǔn)收費文號收費單位備注1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費用105元/平方米蘇價費[1998]286號市建設(shè)局2新型墻體基金8元/平方米蘇財綜[2003]153號市墻改辦使用非粘土空心磚全退3水泥扶散費2元/平方米江蘇省政府令[1999]158號市散裝水泥費4白蟻防治費蘇價費[1996]442號市白蟻防治中心5施工圖設(shè)計審查費（含抗震）蘇價服[2004]26號市建設(shè)局6防雷設(shè)計審核費揚價服[2004]241號揚價服[2001]241號7勞?；?2元，樁基造價2%揚政發(fā)[1990]215號市統(tǒng)籌辦乙方交，可代繳8質(zhì)量監(jiān)督費%%(工程總造價）蘇價服[2001]281號市質(zhì)監(jiān)站9安全監(jiān)督費%(工程總造價）蘇價服[2002]328號市安監(jiān)站乙方交，可代繳10人防50元/平方米蘇價服[2001]281號市人防辦42 / 42。1018商業(yè)903元/M259新星小學(xué)南，花園路東119579≤二類住宅946元/M254邗江工業(yè)園區(qū)內(nèi)，江陽西路南側(cè)174629商服業(yè)（珠寶市場）728元/M255四望亭路與揚子江北路交叉口西南側(cè)6007≤商業(yè)3002元/M232四季園小區(qū)西南，排澇河?xùn)|側(cè)（石塔污水處理廠）8501≤住宅711元/M233邗江區(qū)汊河鎮(zhèn)銀河大道南側(cè)，西銀溝西側(cè)59532≤商業(yè)、居住1305元/M234揚子江北路東側(cè)，雙塘路北側(cè)79106≤商業(yè)921元/M235邗江區(qū)槐泗鎮(zhèn)花園路北側(cè)84610住宅461元/M236市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)八里鎮(zhèn)金山路南側(cè)38591≤商業(yè)、居住387元/㎡起拍37江陽西路南側(cè)，兆元路西側(cè)143098≤市場545元/M238文昌西路南側(cè)，中心東路西側(cè)1354157商業(yè)、居住550元/M239運河西路北，邗江物資貿(mào)易中心西4233≤商業(yè)629元/M240揚子江中路與江陽中路交叉口東南側(cè)37527≤商業(yè)、居住3280元/M241高橋路與梅嶺東路交叉口西北側(cè)4664＜商業(yè)2600元/M242史可法北路與老虎山路交叉口東北側(cè)28658≤商業(yè)、居住2300元/M243江陽東路與東花園路交叉口西南側(cè)二、初步結(jié)論 通過以上分析，我們初步認(rèn)為： 該項目位于揚州市重點發(fā)展的南部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沿江產(chǎn)業(yè)帶（隔長江與鎮(zhèn)江相望），且位于3300畝的潤揚公園內(nèi)，環(huán)境條件獨特，有較大的吸引力，且揚州市房地產(chǎn)市場供求平衡，同時該項目投資有一定的利潤空間，初步認(rèn)為可以作進一步的深入洽談。由于私營企業(yè)數(shù)量較多，服務(wù)行業(yè)比較發(fā)達，存在很大一部分服務(wù)業(yè)的私營老板和高級管理人員等高收入階層，高端購買能力挖掘的潛力很大。揚州便捷的交通可以為該項目帶來南京、上海等地的顧客，對我集團在江蘇的戰(zhàn)略布局和品牌影響力有較大的影響。項目的特性：項目位于3000多畝的楊潤森林公園內(nèi)且臨長江、洋潤長江大橋，外部自然環(huán)境和景觀條件都十分優(yōu)越，適合建造整個蘇中地區(qū)稀缺的高品質(zhì)森林別墅、旅游度假別墅。 單方利潤保守估計在1500元/平方米左右，我們初步判斷在宏觀調(diào)控后，項目投資初步可行。項目現(xiàn)狀 項目位于占地3300多畝的楊潤森林公園內(nèi)（其中一期1000余畝已建成開放），四周為人工水系，土地待平整無拆遷。項目性質(zhì) 該項目為低密度住宅項目（為合作項目，具體尚未深入談）。第四部分、項目基本情況一、項目簡介項目名稱 楊潤森林公園春江苑景觀別墅區(qū)。揚州房地產(chǎn)市場需求類型將呈現(xiàn)多樣化趨勢——需求產(chǎn)品多樣化的原因 相對蘇南地區(qū)，揚州目前的土地價格較低； 揚州的古城特色和較優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境保證了揚州的居住環(huán)境； 交通更加便捷城市輻射范圍增大； 歷史文化底蘊深厚、城市的文化價值較高?！械投藟毫? 揚州市政府目前準(zhǔn)備開始大力推進住房保障，據(jù)悉今年內(nèi)將推出保障性住房30萬平方米，并在今后幾年內(nèi)加大保障性住房的供應(yīng)力度。揚州房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)“兩極分化” 我們從各方面了解到的情況來看，揚州房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)兩級分化：——高端缺失 隨著揚州引進外資力度的加大，我們判斷揚州的高端客戶群體將進一步增加。揚州房地產(chǎn)市場供求變化預(yù)測 我們判斷揚州房地產(chǎn)市場在未來的兩到三年之內(nèi)總體上仍將保持供求平衡，但不排除某些類型的產(chǎn)品市場出現(xiàn)短時間的供大于求。揚州房地產(chǎn)市場需要價值回歸 揚州房價近兩年的上漲是以銷售的有效放大為基礎(chǔ)的，我們判斷這種上漲是由真實需求拉動的，不是市場過熱的表現(xiàn)。同蘇北各城市相比，揚州的經(jīng)濟基礎(chǔ)和居住環(huán)境又有很大的優(yōu)勢。——另一個“金湖墅灣”一個季度成交21套，成交均價7017元/平方米，最高單價8500元/平方米。 從我們實地考察的情況來看，今年以來揚州出現(xiàn)了一兩個優(yōu)質(zhì)的獨立別墅項目。五、揚州市別墅市場簡要分析 揚州房地產(chǎn)市場的一大特點就是高端產(chǎn)品缺失，別墅市場可以說才剛剛起步，高品質(zhì)的獨立別墅社區(qū)非常少，因此稀缺性十分明顯。初步結(jié)論 總結(jié)以上各方面因素，我們初步判斷揚州歷年以來房地產(chǎn)市場供求基本平衡且價格穩(wěn)中有升。 今年宏觀調(diào)控以來，二季度市場仍然比較繁榮。從我們了解的情況來看，三季度（特別是八月）是由于受到購房習(xí)慣影響導(dǎo)致成交量特別低。 從竣工和銷售比來看，宏觀調(diào)控以來揚州商品房銷售只受到了微弱的影響，我們判斷總體上揚州房地產(chǎn)市場未受宏觀調(diào)控沖擊。揚州市區(qū)房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)空的影響表：今年宏觀調(diào)空以來揚州市區(qū)房地產(chǎn)市場交易情況（萬平方米）時間12月3月4月5月6月7月8月9月商品房竣工面積商品住宅竣工面積8商品房銷售面積商品住宅銷售面積數(shù)據(jù)來源——《揚州統(tǒng)計月報》、揚房指數(shù)報告 從統(tǒng)計結(jié)果來看，可售面積達到217萬平方米（歷年未售出存量商品房+05年竣工商品房）。 通過對比我們可以發(fā)現(xiàn)，揚州的房價泡沫程度和蘇州相當(dāng)，遠遠低于杭州、南京等城市。 2）揚州房地產(chǎn)市場近幾年一直處于供求平衡狀態(tài)，房價泡沫成分較小。揚州市房地產(chǎn)歷年供求價格綜合分析 我們試圖通過供求、價格、信息三方面來綜合分析近幾年揚州房地產(chǎn)市場交易情況。揚州房地產(chǎn)市場價格情況 注：以上價格是揚州市區(qū)的價格水平 從揚州市區(qū)不同商品住宅總體價格趨勢上我們可以發(fā)現(xiàn)，揚州的房價在近3年內(nèi)有一個較大的漲幅，%（揚州鐵路建成后的利好影響），隨后進入一個穩(wěn)步上升的階段。 由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)中竣工面積的計算包含了一部門配套住房的量，所以實際的商品房供求比應(yīng)該要比以上得出的略低，即商品房供應(yīng)量應(yīng)該比統(tǒng)計的略小一些。揚州房地產(chǎn)投資情況表：揚州市房地產(chǎn)投資情況年份2000年2001年2002年2003年2004年房地產(chǎn)投資(億元)64增長率%%%%房地產(chǎn)投資所占比例%%%%%數(shù)據(jù)來源——《揚州統(tǒng)計年鑒》 從揚州的房地產(chǎn)投資增長幅度和固定資產(chǎn)增幅以及房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例情況來看，我們認(rèn)為揚州房地產(chǎn)投資沒有過熱，預(yù)計今后房地產(chǎn)投資增長的空間仍然比較充裕。 揚州的固定資產(chǎn)投資也是從2002年開始高速增長，年增幅保持在30%的左右。3）、趨勢從城市發(fā)展趨勢結(jié)合我們從政府了解到的信息來判斷，未來揚州市區(qū)土地出讓將會越來越少，大規(guī)模的土地出讓基本集中在邗江區(qū)和廣陵新區(qū)，傳統(tǒng)意義上的市區(qū)土地稀缺性將會顯現(xiàn)。2）、價 從價格上來說，目前揚州的地價水平在江蘇各城市中處在中偏下的水平。（根據(jù)2005年出讓地塊統(tǒng)計）2）、開發(fā)區(qū)一類居住用地北側(cè)靠近市區(qū)的價格集中在70萬/畝左右；偏南側(cè)地塊價格基本在60萬左右（根據(jù)2005年出讓地塊統(tǒng)計） 邗江區(qū)地塊價格較低，基本在50萬/畝以下。 2005年13季度共計出讓商業(yè)、住宅和辦公用地2936畝，其中住宅用地1500畝左右。——揚州土地價格近年以來平穩(wěn)上升，但總體而言價格不高?！獡P州市政府近年來在土地供應(yīng)上采取了“總體趨緊，適度增長”的政策，土地供應(yīng)量相對較小，保持市場的一種“半饑餓”狀態(tài)。今年受宏觀調(diào)控的影響，三季度的成交量開始萎縮，但總體影響有限。土地價格略高于蘇北，相對而言比較有增值潛力。揚州新建商品房市場受宏觀調(diào)控影響較小，呈價平量微縮狀態(tài)； 在這次的宏觀調(diào)控中揚州一手房市場受到的影響比較小，價格基本保持穩(wěn)定，但今年的銷售量在二季度末有一定程度的萎縮，近期初步恢復(fù)，我們判斷揚州房地產(chǎn)市場總體所受的影響較小。居民購房以自住為主，存在一定的投資性購房，但規(guī)模不大； 通過走訪相關(guān)部門和一些樓盤，我們初步了解到揚州市目前居民購房自住比例較大。居民購房偏好中等戶型（90120），戶型功能實用性要求較高； 從我們走訪的樓盤情況看，揚州目前比較好銷的是100平方米上下的戶型，購買者對戶型的使