【正文】 29 / 29。二、歷史引伸法，包括簡(jiǎn)單平均數(shù)法、移動(dòng)平均數(shù)法、加權(quán)移動(dòng)平均數(shù)法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的具體方法因預(yù)測(cè)的對(duì)象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。二、定量預(yù)測(cè)。一、定性預(yù)測(cè)。通常采用的方法有：普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法。3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的成本、費(fèi)用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等。其中供給量應(yīng)包括已完成的項(xiàng)目、在建的項(xiàng)目、已審批立項(xiàng)的項(xiàng)目、潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及預(yù)計(jì)它們投入市場(chǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，主要內(nèi)容包括：1．供求狀況。主要內(nèi)容包括：政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方面，對(duì)已經(jīng)發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響，要作出充分的了解和估計(jì)。一、房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)。九、土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是指在生地或毛地上進(jìn)行三通一平等，將其開(kāi)發(fā)成為建設(shè)熟地的房地產(chǎn)項(xiàng)目。七、工業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括廠房、倉(cāng)庫(kù)等。五、餐飲用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。三、辦公用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括商務(wù)辦公樓（寫字樓）等。按照用途可將房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分為下列類型：住宅用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查與分析第二節(jié) 選址（事前與事后）及功能定位第三節(jié) 市場(chǎng)與產(chǎn)品定位第四節(jié) 預(yù)測(cè)方法開(kāi)發(fā)商和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)去和現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，并依此分析房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的必要性，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、規(guī)模、檔次、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和經(jīng)營(yíng)方式。其中bi（i=1， 2， …， m）是Y對(duì)x1， x2， …，xm的偏回歸系數(shù)，其含義是當(dāng)其它自變量保持不變時(shí)，xi變化一個(gè)單位所引起的Y 的變化量。多元線性回歸的原理與一元線性回歸基本相同，但運(yùn)算過(guò)程要復(fù)雜一些，一般可借助計(jì)算機(jī)完成。在此基礎(chǔ)上可用回歸方程進(jìn)行預(yù)測(cè)。（5）分析情況，做出預(yù)測(cè)。一般可用相關(guān)數(shù)r與相關(guān)數(shù)臨界值r0比較，進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)，具體過(guò)程參考文獻(xiàn)數(shù)理統(tǒng)計(jì)學(xué)有關(guān)書籍。計(jì)算公式為： （7—11） （7—12）式中 ——表示，下同：n——樣本數(shù)(一般最好≥20)；xi、yi——樣本數(shù)據(jù)（對(duì)樣本數(shù)據(jù)應(yīng)經(jīng)過(guò)分析，去掉不可靠和明顯不合理數(shù)據(jù)）。設(shè)有一組反映預(yù)測(cè)對(duì)象與某一自變量之間因果關(guān)系樣本數(shù)據(jù)如下：x1 x2 … xi … xny1 y2 … yi … yn通過(guò)散點(diǎn)圖觀察，兩者間有明顯的線性相關(guān)關(guān)系，則可建立如下一元線性回歸模型：y=a+bx (7—10)式中 y——因變量（預(yù)測(cè)對(duì)象）：x——自變量；a， b——回歸系數(shù)。下面簡(jiǎn)要介紹一元線性回歸預(yù)測(cè)法與多元線性回歸預(yù)測(cè)法。根據(jù)回歸分析中自變量的個(gè)數(shù)，可分一元回歸與多元回歸；而按自變量與因變量的關(guān)系性質(zhì)，可分為線性回歸與非線性回歸。但是經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的各種現(xiàn)象之間的相關(guān)關(guān)系很難用確定性的函數(shù)關(guān)系來(lái)描述，它們大多是隨機(jī)的，要通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析才能找出其中的規(guī)律。事物發(fā)展變化過(guò)程中的這種相互關(guān)系稱為相關(guān)關(guān)系。7．2．4 回歸分析法在客觀世界中，一個(gè)事物的發(fā)展變化，常常與其它事物存在著直接或間接的聯(lián)系。二次指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)模型僅適用于預(yù)測(cè)對(duì)象的變動(dòng)趨勢(shì)呈線性的情況。表7—4 某商品1995年1~11月的銷售量及指數(shù)平滑預(yù)測(cè) 單位：萬(wàn)件T/月1234567891011銷售量yt（α=）（α=）12月份銷售量預(yù)測(cè)值/萬(wàn)件一次指數(shù)平滑法：Y12==二次指數(shù)平滑法：Y11+1= 線性預(yù)測(cè)模型的截距a11=2=2—=線性預(yù)測(cè)模型的斜率線性預(yù)測(cè)模型為Y11+T =—T=1時(shí)。當(dāng)α=，用指數(shù)平滑預(yù)測(cè)12月的銷售量。在二次的指數(shù)平滑法的基礎(chǔ)上，可建立線性預(yù)測(cè)模型：Yt+T=at+btT (7—7)式中 T——由目前到預(yù)期的周期間隔數(shù)。B 二次指數(shù)平滑法二次指數(shù)平滑法是一次指數(shù)平滑值序列再作一次指數(shù)平滑計(jì)算，其計(jì)算公式為： （7—6）式中——第t周期的二次指數(shù)平滑值。當(dāng)實(shí)際數(shù)據(jù)較多時(shí)，初始值對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果影響不大，可用y1作為初始值；如果實(shí)際數(shù)據(jù)較少（20個(gè)），初始值可用前幾個(gè)周期的數(shù)據(jù)平均值作為初值。式（7—5）計(jì)算的加權(quán)平均值就是我們所要求的一次指數(shù)平滑計(jì)算公式。而時(shí)間序列數(shù)據(jù)具有迅速變動(dòng)傾向，α應(yīng)取較大值（~ ）。α的含義近期與遠(yuǎn)期數(shù)據(jù)的權(quán)重分配比例，α值越大表明新數(shù)據(jù)在中的權(quán)重越大。其基本思路是：要在預(yù)測(cè)研究中越近期的數(shù)據(jù)越受到重視，時(shí)間序列數(shù)據(jù)中各數(shù)據(jù)的重要性由遠(yuǎn)及近呈指數(shù)規(guī)律遞增，因此對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)的處理應(yīng)采用加權(quán)平均法。一次移動(dòng)平均法在時(shí)間序列數(shù)據(jù)較平穩(wěn)時(shí)，可直接用作短期預(yù)測(cè)。如感到一次移動(dòng)平均的Mt數(shù)列還不夠均勻，可對(duì)Mt數(shù)列再進(jìn)行一次移動(dòng)平均，即二次移動(dòng)平均，這樣可表示長(zhǎng)期的趨勢(shì)性。n的合理選取可用均方差（MSE）檢驗(yàn)，MSE計(jì)算公式如下：對(duì)表7——3的數(shù)列計(jì)算得因此，用n=3時(shí)的移動(dòng)平均較合適。當(dāng)n=3和n=6時(shí)，用移動(dòng)平均法預(yù)測(cè)12月的銷售量。由式（7—2）可導(dǎo)出： 即得 用式（7—3）可迭代計(jì)算出Mt。根據(jù)這些特征（尤其是前三種特征），可用有關(guān)的方法進(jìn)行時(shí)間序列的分析。如表7—2，表示某種商品1999年1~11月的銷售量。7．2．3 時(shí)間序列分析法時(shí)間序列分析法是根據(jù)預(yù)測(cè)對(duì)象的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，找出預(yù)測(cè)對(duì)象隨時(shí)間變化的規(guī)律，通過(guò)趨勢(shì)外推預(yù)測(cè)未來(lái)的一種方法。對(duì)于定量指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)分析常用均值、期望值、中位數(shù)、上下四分位點(diǎn)等指標(biāo)來(lái)表示；對(duì)評(píng)分、排序調(diào)查結(jié)果常用加權(quán)綜合評(píng)指標(biāo)；對(duì)預(yù)測(cè)事件發(fā)生概率的調(diào)查一般用專家判斷的平均主觀概率來(lái)表示。把調(diào)查結(jié)果匯總，進(jìn)行進(jìn)一步的統(tǒng)計(jì)分析和數(shù)據(jù)處理。第一輪將研究確定的預(yù)測(cè)主題及相應(yīng)預(yù)測(cè)事件的表格發(fā)給專家，并留有大量余地，讓專家自由發(fā)揮，提供資料；第二輪將第一輪的統(tǒng)計(jì)結(jié)果和修正過(guò)的調(diào)查表發(fā)給專家，讓專家對(duì)較為集中的預(yù)測(cè)事件進(jìn)行評(píng)價(jià)、判斷、有必要時(shí)提出進(jìn)一步的理由和意見(jiàn)，預(yù)測(cè)工作組進(jìn)行整理、統(tǒng)計(jì)、形成初步預(yù)測(cè)意見(jiàn)；第三輪根據(jù)第二輪形成的初步預(yù)測(cè)結(jié)果制定第三輪預(yù)測(cè)表，再重復(fù)第二輪的工作（有必要時(shí)）。以函詢方式向?qū)＜覀冞M(jìn)行多輪次的信息索取和反饋。一般常見(jiàn)的調(diào)查表有：需求量預(yù)測(cè)、預(yù)測(cè)某事件實(shí)現(xiàn)的時(shí)間與概率、選擇性預(yù)測(cè)、排序性預(yù)測(cè)、相對(duì)結(jié)構(gòu)比重預(yù)測(cè)、簡(jiǎn)明詢問(wèn)。選擇專家應(yīng)注意：與預(yù)測(cè)主題的學(xué)科領(lǐng)域相關(guān)，且領(lǐng)域面、知識(shí)面要廣泛一些；不僅要有本部門的專家，還要有其它部門的專家；專家在各領(lǐng)域中要有一定的代表性和知名度；專家的數(shù)量一般不少于20名，有的重大預(yù)測(cè)問(wèn)題還需要更多的專家，在實(shí)施過(guò)程中為避免某些專家的信息無(wú)法返回，專家人數(shù)可多一些；事先要征得專家本人同意。（2）選擇專家與設(shè)計(jì)調(diào)查表。具體任務(wù)有：確定調(diào)查和預(yù)測(cè)的主題、設(shè)計(jì)預(yù)測(cè)的程序、選擇專家、設(shè)計(jì)調(diào)查表、調(diào)查組織實(shí)施、調(diào)查結(jié)果匯總和處理、提交預(yù)測(cè)報(bào)告。B 德?tīng)柗品A(yù)測(cè)的步驟（1）組成預(yù)測(cè)工作組。多輪的調(diào)查與反饋，專家們?cè)谀涿麪顩r下互相啟發(fā)，言之有理的意見(jiàn)會(huì)逐步被多數(shù)專家所接受，分散的意見(jiàn)趨于集中。因此，每次反饋都會(huì)促使專家的再思考，完善或改變自己的觀點(diǎn)，作出新的判斷。（2）反饋性。A 德?tīng)柗品ǖ奶攸c(diǎn)（1）匿名性。其中德?tīng)柗品ㄒ阎饾u成為一種重要的預(yù)測(cè)方法，以下將著重介紹德?tīng)柗品?。?0世紀(jì)50~60年代美國(guó)蘭德公司（RANDCo.）開(kāi)始使用這種方法進(jìn)行技術(shù)預(yù)測(cè)，后來(lái)這種方法便被世界各國(guó)預(yù)測(cè)人員廣泛采用。（3）德?tīng)柗疲―elphi）法。召開(kāi)專家會(huì)議時(shí)，可互相啟發(fā)，通過(guò)討論或辯論，互相取長(zhǎng)補(bǔ)短，求同存異，同時(shí)由于會(huì)議參加的人多，占有的信息量大，考慮的因素會(huì)更加全面，有利于得出正克的結(jié)論。但僅依據(jù)個(gè)別專家的判斷，容易受到專家知識(shí)面、知識(shí)深度、資料占有的限制，以及對(duì)預(yù)測(cè)問(wèn)題是否感興趣的影響，預(yù)測(cè)結(jié)果易帶片面性。（1）專家個(gè)人判斷法。實(shí)踐證明，在管理基礎(chǔ)工作不完善，數(shù)據(jù)不完備、不可靠，或預(yù)測(cè)所用樣本數(shù)據(jù)與未來(lái)出入較大時(shí)，用定量的方法往往達(dá)不到預(yù)期的效果，而用專家預(yù)測(cè)法則可有效進(jìn)行的預(yù)測(cè)。所謂專家預(yù)測(cè)法是運(yùn)用一定的方法，將專家們個(gè)人分散的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)進(jìn)行綜合、整理與分析，從而對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象的發(fā)展趨勢(shì)和規(guī)律、未來(lái)狀況作出主觀的判斷與推測(cè)。具體來(lái)說(shuō)，定性預(yù)測(cè)方法可分為：專家調(diào)查法與德?tīng)柗品?，市?chǎng)調(diào)查法，類推法（歷史類比法）；定量預(yù)測(cè)方法可分為：時(shí)間序列分析法（如移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法、季節(jié)指數(shù)法），因果關(guān)系分析法（如線性回歸法、非線性回歸法、經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型法、模擬法）。定量預(yù)測(cè)也是建立在一定的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)上，利用歷史和現(xiàn)狀的數(shù)據(jù)，建立有關(guān)的數(shù)學(xué)模型，對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)變化作出數(shù)量化的預(yù)測(cè)，并以數(shù)學(xué)模型來(lái)表述經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)變化的規(guī)律。定性預(yù)測(cè)是根據(jù)一定的經(jīng)濟(jì)理論，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)變化等的歷史和現(xiàn)狀作出解釋、分析、和判斷，從而推斷出未來(lái)發(fā)民趨勢(shì)的一種或多種可能性。對(duì)產(chǎn)品的需求預(yù)測(cè)來(lái)說(shuō)，短期預(yù)測(cè)期限一般在1年以內(nèi)；中期預(yù)測(cè)期限一般在2~5年；長(zhǎng)期預(yù)測(cè)期限一般在5年以上。7．2．1．3 需求預(yù)測(cè)分類從預(yù)測(cè)涉及的范圍大小看，一般的產(chǎn)品需求預(yù)測(cè)均屬于微觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)范疇。（6）預(yù)測(cè)結(jié)果輸出與分析。即使再好的定量預(yù)測(cè)模型，常常也會(huì)有一些因素由于數(shù)據(jù)不足或無(wú)法定量表示，或因?yàn)楹雎粤艘恍┍匾囊蛩?，使預(yù)測(cè)結(jié)果精度沒(méi)有滿足要求。通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)、資料與預(yù)測(cè)結(jié)果的進(jìn)一步對(duì)比分析，找出預(yù)測(cè)結(jié)果與實(shí)際可能生產(chǎn)的誤差及誤差產(chǎn)生的原因，利用統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的準(zhǔn)則與方法，進(jìn)行模型參數(shù)估計(jì)與模型檢驗(yàn)，從而進(jìn)一步確定最終選用的模型。根據(jù)預(yù)測(cè)目標(biāo)和所得到的資料，以及自身所具備的條件，選擇相適應(yīng)的預(yù)測(cè)方法和建立預(yù)測(cè)模型。根據(jù)預(yù)測(cè)目標(biāo)，全面系統(tǒng)地收集相關(guān)的各種原始數(shù)據(jù)、資料、并對(duì)各種資料進(jìn)行分析、判斷，從中選擇真實(shí)、可靠的資料。即根據(jù)決策所提出的要求確定預(yù)測(cè)所要達(dá)到的目標(biāo)，具體包括預(yù)測(cè)的內(nèi)容與結(jié)果精度要求、預(yù)測(cè)期限等。指與產(chǎn)品市場(chǎng)需求有關(guān)的各種因素之間存在著相互依存、相互制約、相互促進(jìn)的因果關(guān)系。指許多不同產(chǎn)品的需求存在著類似的演變規(guī)律，可以用一些已知的產(chǎn)品需求發(fā)展、變化規(guī)律來(lái)類推相似新產(chǎn)品的需求情況。指產(chǎn)品的市場(chǎng)需求經(jīng)常按一定規(guī)律發(fā)展、變化，并且在一定時(shí)期內(nèi)以這種規(guī)律持續(xù)發(fā)展。通過(guò)預(yù)測(cè)確定合理的投資規(guī)模和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模。因?yàn)樗苯由婕暗巾?xiàng)目建設(shè)的必要性，如投資項(xiàng)目生產(chǎn)的產(chǎn)品沒(méi)有市場(chǎng)需求，馬上可以中斷可行性研究。需求預(yù)測(cè)就是以市場(chǎng)調(diào)查的信息資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求變化規(guī)律和趨勢(shì)進(jìn)行分析與揭示，從而推斷出未來(lái)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的需求情況。當(dāng)式（7—1）模型確定后，結(jié)合圖7—5，可用數(shù)學(xué)求導(dǎo)的辦法判斷Y取得最大值的時(shí)間（即產(chǎn)品處于生命周期的飽和期）、以及判斷產(chǎn)品生命周期的各個(gè)時(shí)期。在上式中，L是確定分析曲線的關(guān)鍵，可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)得出，它反映了市場(chǎng)對(duì)某一商品的最高需求量。根據(jù)市場(chǎng)需求變化決定產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)壽命（即產(chǎn)品生命周期），可用某一產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售量（額）近似體現(xiàn)市場(chǎng)需求變化，把與此有關(guān)的信息收集、整理、再運(yùn)用數(shù)學(xué)方法建立數(shù)學(xué)模型，然后用數(shù)學(xué)模型對(duì)產(chǎn)品生命周期進(jìn)行分析。如可做下邊的階段劃分：銷售增長(zhǎng)率在0%—10%之間為投入期，銷售增長(zhǎng)率大于10%為成長(zhǎng)期，銷售增長(zhǎng)率在1%~10%之間為成熟期，銷售增長(zhǎng)率在0%~1%之間為飽和期，銷售增長(zhǎng)率小于0為衰退期。（3）銷售增長(zhǎng)率法。根據(jù)產(chǎn)品的相關(guān)性（如互補(bǔ)和替代產(chǎn)品），從一種產(chǎn)品的生命周期情況來(lái)推斷相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)。如參照黑白電視機(jī)的資料判斷彩色電視機(jī)的發(fā)展趨勢(shì)。（1）類比法。但如果等到一種產(chǎn)品從市場(chǎng)淘汰后，再把它的生命周期曲線完整畫出，已失去對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的意義。圖產(chǎn)品生命周期在不同階段有不同的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)見(jiàn)表71表71 產(chǎn)品